城市社區(qū)轉(zhuǎn)型與居民區(qū)物業(yè)管理的困境——以哈爾濱市為例

曾燕南

（哈爾濱市社會(huì)科學(xué)院 經(jīng)濟(jì)研究所，黑龍江哈爾濱 150010）

目前，我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域約11 大類，全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2 萬家，從業(yè)人員突破200 萬人。物業(yè)管理是社區(qū)治理的重要主體，但物業(yè)管理的發(fā)展與完善要與城市社區(qū)的轉(zhuǎn)型結(jié)合起來進(jìn)行理解。

為了進(jìn)一步考察社區(qū)轉(zhuǎn)型與物業(yè)管理的關(guān)系，本文選取哈爾濱市作為個(gè)案考察其物業(yè)管理發(fā)展歷史與現(xiàn)狀。原因是，哈爾濱市作為典型單位制的代表地區(qū)，目前仍然處于從單位向社區(qū)轉(zhuǎn)變的深刻變動(dòng)階段，為我們動(dòng)態(tài)了解物業(yè)管理如何介入社區(qū)事務(wù)提供了很好的觀察點(diǎn)。其次，哈爾濱市作為全國最北面的重要省會(huì)城市，由于氣候的原因，冬季的采暖服務(wù)使物業(yè)管理的工作更為重要和復(fù)雜，這也使得對(duì)哈爾濱的研究具有一定的典型性。也正因?yàn)榇耍怨枮I市為個(gè)案的研究具有一定的理論與現(xiàn)實(shí)意義。本研究基于對(duì)哈爾濱市715 家物業(yè)企業(yè)全面了解的基礎(chǔ)上，考慮到企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營范圍及地域特點(diǎn)，選取海富康城小區(qū)等十家物業(yè)企業(yè)管理的住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，并對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行訪問及資料收集，包括哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局、哈爾濱市房產(chǎn)住宅局、哈爾濱市物價(jià)局、哈爾濱市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、哈爾濱市房屋維修資金辦公室、哈爾濱市物業(yè)協(xié)會(huì)等單位，調(diào)查于2013年3月至6月期間進(jìn)行。

一、城市社區(qū)轉(zhuǎn)型與物業(yè)管理

中國現(xiàn)代城市居民區(qū)物業(yè)管理肇始于1981年深圳市物業(yè)管理公司，至今已有30年發(fā)展歷史。城市居民區(qū)物業(yè)管理在中國的生成、發(fā)展和壯大具有特殊的歷史和制度背景，是與社區(qū)轉(zhuǎn)型緊密聯(lián)系在一起的。

首先與中國城市社會(huì)組織形式由單位向社區(qū)的轉(zhuǎn)變有關(guān)。新中國成立后，為了迅速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，穩(wěn)定新生的人民政權(quán)，共產(chǎn)黨和政府在城市基層社會(huì)逐步建立了以“單位制”為主，以基層地區(qū)管理（“街居制”）為輔的城市管理體制，通過單位對(duì)職工進(jìn)行管理，通過街居體系對(duì)社會(huì)閑散人員、民政救濟(jì)和社會(huì)優(yōu)撫對(duì)象進(jìn)行管理。職工的衣、食、住、行、學(xué)、生、老、病、死、傷殘等全部由單位負(fù)責(zé)，有學(xué)者稱之為“單位辦社會(huì)”①田毅鵬：《單位社會(huì)的終結(jié)》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2005年版。。當(dāng)時(shí)，一個(gè)沒有單位的人就不是一個(gè)完整的社會(huì)成員。單位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為全民所有制或集體所有。但是，單位的低效率和不公平日益凸顯出來。改革開放之后，特別是黨的十四大確立“建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)”為中國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)，對(duì)國有企業(yè)通過破產(chǎn)、兼并、變賣等形式實(shí)行改制，非公有制經(jīng)濟(jì)成為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。廣大城市居民主動(dòng)（下海）或被動(dòng)（下崗）從單位中退出，單位對(duì)居民的保障作用嚴(yán)重削弱。雖然1978年黨的十一屆三中全會(huì)后中國街居體系恢復(fù)，但是已經(jīng)不能夠承擔(dān)來自政府和居民的雙向需求。1986年民政部為推進(jìn)城市社會(huì)福利改革，把社會(huì)力量參與興辦社會(huì)福利事業(yè)稱之為“社區(qū)服務(wù)”，以區(qū)別于民政部門代表國家辦的社會(huì)事業(yè)。“社區(qū)”概念由此引入，20世紀(jì)90年代“社區(qū)建設(shè)”運(yùn)動(dòng)在全國轟轟烈烈展開。有學(xué)者稱為中國城市基層社會(huì)的再組織化。②盧漢龍：《單位與社區(qū)：中國城市社會(huì)生活的組織重建》，《社會(huì)科學(xué)》1992年第2期，第52-57頁。中國城市基層社會(huì)組織形式由單位向社區(qū)的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致居民生活重心轉(zhuǎn)向社區(qū)。居民需求在社區(qū)層面的匯聚是居民區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本動(dòng)力，哈爾濱的情形亦是如此。

其次與中國住房制度由福利分配向市場提供的轉(zhuǎn)變有關(guān)。與單位制相伴隨的是中國住房的福利分配制度，即住房作為福利由國家通過單位分配給職工，而不是作為一種在市場上可以自由買賣的商品。人們習(xí)慣把這種國家（單位）所有，職工使用的房屋類型稱為“公房”。1956年中央政府提出對(duì)城市房屋私人占有制實(shí)施社會(huì)主義改造，1958年底城市私房改造基本結(jié)束，1964年政府正式宣布私人租賃性質(zhì)的住房關(guān)系基本消失，1978年我國城鎮(zhèn)住房中74.8%為公有住房。無償分配和低租金的公房制度嚴(yán)重扭曲了住房的投融資機(jī)制，造成城鎮(zhèn)居住用房的短缺。為解決城鎮(zhèn)居民住房困難，20世紀(jì)80年代中國開啟了住房制度改革。改革的核心原則是逐步實(shí)行住房的市場化，改革步驟如下：1980-1987年為福利住房制度的破冰時(shí)期，1988-1997年為福利住房制度與市場化住房制度并存的雙軌制時(shí)期，1998年至今為市場化住房制度主導(dǎo)時(shí)期。改革的重要內(nèi)容之一是改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、管理社會(huì)化的體制。住房制度改革直接導(dǎo)致國家（單位）在住房建設(shè)、分配、維修和管理等方面的退場，為物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)登上歷史舞臺(tái)提供了空間。

再次與社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)由一元向多元轉(zhuǎn)變有關(guān)。如果把單位制看作是一種特殊類型的社區(qū)，那么建國后至今中國社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了一元向多元的轉(zhuǎn)變。所謂一元社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)是指國家行政力量在社區(qū)的一枝獨(dú)大，其載體先后經(jīng)歷了單位、街道和居委會(huì)。在這種權(quán)力結(jié)構(gòu)下，社區(qū)治理是自上而下的單向過程，社區(qū)居民對(duì)行政權(quán)力高度依賴。多元社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)與此不同，指國家行政力量、市場經(jīng)營力量和社會(huì)公益力量在社區(qū)同時(shí)在場，其載體包括街道、居委會(huì)、物業(yè)管理公司、社區(qū)服務(wù)類企業(yè)、草根性社區(qū)公益組織、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)管理委員會(huì)等等。李友梅觀察了上?？到∩鐓^(qū)后指出，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和物業(yè)管理公司是社區(qū)“三駕馬車”，即三大權(quán)力主體。③李友梅：《基層社區(qū)組織的實(shí)際生活方式——對(duì)上?？到∩鐓^(qū)實(shí)地調(diào)查的初步認(rèn)識(shí)》，《社會(huì)學(xué)研究》2002年第4期，第17頁。在這種社區(qū)權(quán)力結(jié)構(gòu)下，社區(qū)治理是“自上而下”與“自下而上”的雙向互動(dòng)。各權(quán)力主體分工明確、良性互動(dòng)，以達(dá)成社區(qū)的善治。社區(qū)多元權(quán)力結(jié)構(gòu)是物業(yè)管理公司運(yùn)作的微觀社區(qū)基礎(chǔ)。

二、哈爾濱的城市物業(yè)管理：轉(zhuǎn)型期的多重矛盾

相較東部沿海城市而言，哈爾濱市推行物業(yè)管理較晚，始于1992年。承擔(dān)嵩山小區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的城市建設(shè)綜合開發(fā)公司與承擔(dān)遼河小區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的市住宅新區(qū)開發(fā)建設(shè)總指揮部，先后派專人到我國率先引進(jìn)物業(yè)管理的深圳市、廣州市和?？谑袇⒂^學(xué)習(xí)，引進(jìn)其管理經(jīng)驗(yàn)，在哈爾濱市成立了物業(yè)管理公司。經(jīng)過20年的發(fā)展，截至2012年末，哈爾濱市住宅小區(qū)已發(fā)展到2260 個(gè)，物業(yè)企業(yè)已達(dá)到715 家，20 萬老舊住宅全部納入物業(yè)管理。全市既有住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。不過，物業(yè)管理作為社區(qū)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)面臨以下三個(gè)矛盾：

1.收費(fèi)與服務(wù)之間的矛盾

實(shí)際上社區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間應(yīng)是契約關(guān)系，居民付費(fèi)、物業(yè)管理公司提供服務(wù)，但現(xiàn)實(shí)的情況遠(yuǎn)比這個(gè)要復(fù)雜。哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)起源于1998年，省物價(jià)局、省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)了《黑龍江省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（黑價(jià)聯(lián)字[1998]45 號(hào)）和《黑龍江省非住宅小區(qū)房屋物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(黑價(jià)聯(lián)字[1999]44 號(hào))等文件。哈爾濱市物業(yè)管理通過對(duì)不同類型、不同規(guī)模的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行成本監(jiān)審，核定出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目與成本費(fèi)用支出相對(duì)應(yīng)的按項(xiàng)分級(jí)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，將物業(yè)服務(wù)細(xì)分為五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目劃分為五個(gè)服務(wù)等級(jí)，提出普通住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在建筑面積0.22 元至1.14 元的價(jià)格區(qū)間。2011年7月1日市物價(jià)局與市房產(chǎn)住宅局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的通知》，明確了哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即最低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。理論上普通住宅小區(qū)五項(xiàng)服務(wù)齊全的，最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為0.4 元，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在1.6 元左右，見表1。

表1 哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本表單位：元/月 平方米（建筑面積）

盡管收費(fèi)水平與發(fā)達(dá)城市相比并不高，但哈爾濱市物業(yè)管理平均收費(fèi)率僅為60%，有相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率只有30%-40%，從而形成業(yè)主欠費(fèi)——物業(yè)企業(yè)虧損——降低物業(yè)服務(wù)成本——減少物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目——更多業(yè)主不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的惡性循環(huán)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，全市物業(yè)管理企業(yè)每年虧損總額平均在5000 萬元左右，這也促使物業(yè)管理企業(yè)在管理上出現(xiàn)重收費(fèi)輕服務(wù)的現(xiàn)象。2011年6月10日，哈爾濱市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的通知》（哈價(jià)聯(lián)發(fā)〔2011〕17 號(hào)）文件規(guī)定，普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)主委員會(huì)之前由社區(qū)居委會(huì)）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求選擇確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且要經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過確定。這個(gè)文件在實(shí)施過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難達(dá)成一致的定價(jià)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如：海富康城業(yè)主與希美物業(yè)發(fā)生的服務(wù)與價(jià)格矛盾，2012年該物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率僅為10%，致使該物業(yè)管理企業(yè)退出海富康城小區(qū)。另外，哈爾濱市成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)約占20%左右，非小區(qū)住宅成立業(yè)主委員會(huì)的不足3%，這就很難形成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的正常溝通與協(xié)商機(jī)制。實(shí)際上，我國物業(yè)管理收費(fèi)一直是個(gè)難題，上海市是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史最久、發(fā)展最快的城市之一，到2013年底，城鎮(zhèn)房屋由物業(yè)企業(yè)管理的建筑面積達(dá)7.98 億平米，物業(yè)公司約有2600 家，上海市目前物業(yè)繳費(fèi)率平均為78%。

與繳費(fèi)率低相隨的是投訴率高。2012年度哈爾濱市共受理價(jià)格投訴8369 件，其中，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴排名第一，為2581 件，占總數(shù)的30.84%，主要投訴物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符等七個(gè)方面的問題：一是物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符；二是物業(yè)費(fèi)的計(jì)算單位由使用面積向建筑面積轉(zhuǎn)換，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高；三是物業(yè)企業(yè)未經(jīng)報(bào)批，擅自制定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；四是超服務(wù)等級(jí)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；五是物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)不公示；六是物業(yè)超標(biāo)準(zhǔn)收取電梯費(fèi)；七是小區(qū)地下停車場未經(jīng)報(bào)批擅自收費(fèi)。這是因?yàn)殡m然出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例，但物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行上存在參差不齊的現(xiàn)象。一些資質(zhì)較高的物業(yè)管理企業(yè)還較規(guī)范，但一些老舊小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量差的現(xiàn)象，房屋屋頂漏雨、上下水的維修、公共區(qū)域的照明、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、供熱溫度不達(dá)標(biāo)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這些小區(qū)或非小區(qū)大多沒有成立業(yè)主委員會(huì)，一部分是由原供熱企業(yè)轉(zhuǎn)變而成的物業(yè)管理公司管理，還有一部分是由街道辦事處責(zé)成社區(qū)居委會(huì)代管物業(yè)，這部分小區(qū)或非小區(qū)街道辦事處只是收取業(yè)主的衛(wèi)生費(fèi)等必要的低標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)用，未形成真正意義上的物業(yè)管理，因此，遇到房屋維修和出現(xiàn)諸多問題時(shí)，沒有解決問題的能力，在物業(yè)管理上也不順暢，存在責(zé)權(quán)不清的問題。這些小區(qū)大多存在著物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收取困難的現(xiàn)象，一定程度上影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理職能的有效發(fā)揮，居民自然難以滿意并以拒繳費(fèi)用作為表達(dá)不滿的手段，從而形成一個(gè)難解的惡性循環(huán)。

2.專項(xiàng)維修資金與維修之間的矛盾

《哈爾濱市城市住宅專項(xiàng)維修資金管理試行辦法》于2006年2月15日正式實(shí)施，哈爾濱市物業(yè)維修資金管理工作由此正式拉開帷幕。此“試行辦法”對(duì)維護(hù)資金的基本定義、適用范圍、管理原則、交存對(duì)象、交存標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理、資金使用等方面進(jìn)行了規(guī)定，成為哈爾濱市物業(yè)維修資金管理工作開展的主要制度依據(jù)，2006年8月，哈爾濱市住房專項(xiàng)維修資金管理中心成立。隨著我國《物權(quán)法》等法規(guī)的相繼出臺(tái)，哈爾濱市自2012年11月1日起開始施行的《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)條款對(duì)物業(yè)維修資金做出明確規(guī)定，其中，第五十二條規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、按幢立賬、按戶核算、?？顚Ｓ谩⑺腥藳Q策、政府監(jiān)督的原則”。物業(yè)維修資金可以利用增值收益部分建立應(yīng)急維修資金，在急需物業(yè)維修時(shí)，經(jīng)過市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，先行啟用應(yīng)急維修資金進(jìn)行維修。截至2012年末，哈爾濱市累計(jì)歸集維修資金近15億元，涉及物業(yè)項(xiàng)目10353 個(gè)，面積3233 萬平方米，房屋34 萬套，累計(jì)撥付使用維修資金790 萬元，涉及物業(yè)項(xiàng)目216 個(gè)、面積222 萬平方米，收益業(yè)主達(dá)到18926 戶。

不過相較維修的需要而言，專項(xiàng)維修基金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。哈爾濱市物業(yè)房屋專項(xiàng)維修資金繳存的比例與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)，2012年，房地產(chǎn)開發(fā)投資772 億元，商品房銷售只有1168.3 萬平方米，如果按房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和購房業(yè)主繳存物業(yè)房屋專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積成本價(jià)的2%，即建筑面積每平方米24 元或32元繳存，哈爾濱市每年的房屋專項(xiàng)維修資金歸集量很有限，解決不了房屋的大修或中修問題。特別是對(duì)老舊房屋的維修矛盾就更大。一般房屋的產(chǎn)權(quán)都在70年，十年大修、五年中修是房屋使用的一般慣例，也就是說房屋到了這個(gè)年限就應(yīng)該維修了，但是哈爾濱市房屋專項(xiàng)維修資金目前還處于儲(chǔ)蓄期，從今后房屋的大修或中修來看，資金缺口較大。目前，長春市物業(yè)房屋維修專項(xiàng)資金的歸集按照建筑安裝工程每平方米造價(jià)的7%歸集，即每平方米95 元。沈陽市按照房價(jià)2300 元的2.5%歸集，折算后每平方米57.5 元。兩個(gè)城市房屋維修資金歸集比率均高于哈爾濱市。

3.物業(yè)管理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間的矛盾

哈爾濱市正處于中等城市化階段，城市化水平處于迅速上升時(shí)期。過去十年，城市發(fā)展速度很快，建設(shè)了大量商品房小區(qū)。但哈爾濱市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，從城市供水、住宅人均指標(biāo)等方面來看，哈爾濱市略低于全國水平。新發(fā)展起來的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施普遍薄弱，公共服務(wù)體系的完善跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的快速步伐。

正是在這樣的背景下，很多小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)與道路、供排水、環(huán)衛(wèi)、綠化、電訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施管理長期脫節(jié)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)難以提供有效的服務(wù)。許多住宅小區(qū)在開發(fā)建設(shè)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量及配套設(shè)施建設(shè)存在遺留問題，給物業(yè)管理造成困難。例如：有些小區(qū)業(yè)主已入住，但配套設(shè)施還不完善，造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的矛盾更多地集中在房屋建設(shè)遺留問題上，而物業(yè)管理企業(yè)要求開發(fā)商負(fù)責(zé)的力度非常有限，矛盾自然就積攢到物業(yè)管理企業(yè)。而這樣的問題很難在短期內(nèi)解決，也不是物業(yè)管理公司這一單一主體可以解決的，而是需要在更高的層面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。

三、邁向政府推動(dòng)的三位一體社區(qū)治理格局

上述研究結(jié)果表明，哈爾濱的物業(yè)管理問題是與社區(qū)轉(zhuǎn)型緊密聯(lián)系在一起的，具有明顯的發(fā)展階段性，大致上與上海上世紀(jì)最后二十年的情形較為相似。不過近年來，哈爾濱商品房建設(shè)的加速使得這一問題更加復(fù)雜。由此，我們可以認(rèn)為，物業(yè)管理要置于社區(qū)治理格局中進(jìn)行理解，本文認(rèn)為社區(qū)治理格局應(yīng)該是政府主導(dǎo)的三位一體格局，其中涉及“三位”就是三個(gè)重要主體：業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和物業(yè)管理公司，這三位要一“體”于服務(wù)居民、滿足居民的需求。

1.政府的推動(dòng)角色

政府要將物業(yè)管理與社會(huì)治理統(tǒng)籌起來進(jìn)行認(rèn)識(shí)以推動(dòng)社區(qū)治理格局的形成。特別要重視新發(fā)展地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)體系的完善，并明確市、區(qū)、街道辦事處在基層設(shè)施與公共服務(wù)體系建設(shè)的職責(zé)范圍。政府要積極監(jiān)管物業(yè)管理公司，推動(dòng)業(yè)主委員的建設(shè)，提升居民委員會(huì)的能力，從而更好地回應(yīng)社區(qū)治理面臨的問題。

政府要制定促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理從其性質(zhì)來看，應(yīng)具有部分商品屬性和一定的社會(huì)公益屬性的雙重特點(diǎn)，這是其與普通企業(yè)的不同之處，物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)等公用設(shè)施都有直接的關(guān)聯(lián)。從目前我國物業(yè)企業(yè)普遍虧損的狀況看，有關(guān)部門應(yīng)制定扶持政策或給予財(cái)政上的優(yōu)惠政策，屬于地方政府負(fù)擔(dān)的部分，建議列入城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)范疇，以促進(jìn)物業(yè)管理有序發(fā)展。

政府要確立物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格。這是因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格，往往都是物業(yè)管理企業(yè)單方面的價(jià)格，業(yè)主討價(jià)還價(jià)的余地較小，所確定的物業(yè)管理費(fèi)很容易形成“霸王”收費(fèi)，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)與價(jià)格不相符時(shí)，大多以欠費(fèi)的形式來討說法，這也就造成了物業(yè)管理企業(yè)虧損的惡性循環(huán)，不利于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。所以，由政府來確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格，既維護(hù)了業(yè)主的利益，也維護(hù)了物業(yè)管理企業(yè)的利益。

政府要加大房屋專項(xiàng)維修資金的歸集力度。要嚴(yán)格執(zhí)行房屋專項(xiàng)維修資金交存、歸集比例，對(duì)新建房屋適當(dāng)提高開發(fā)建設(shè)單位和購房業(yè)主交存標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)老舊房屋及房改房要研究制定切實(shí)可行的房屋專項(xiàng)維修資金交存、歸集辦法，不能等到這些房屋買賣交易時(shí)才交存、歸集。居住在老舊房屋及房改房的業(yè)主大多為老人或低收入群體，與物業(yè)公司發(fā)生矛盾及遭到物業(yè)公司棄管的現(xiàn)象最多，這部分房屋是最需要房屋專項(xiàng)維修資金的，政府需要重視這一問題可能引發(fā)的社會(huì)后果?？稍O(shè)置專項(xiàng)基金解決老舊小區(qū)的改造與維修。

2.“三駕馬車”分工與合作的社區(qū)治理格局

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)作為社區(qū)治理的“三駕馬車”要分工合作，共同致力于社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)要從粗放型管理向集約型管理發(fā)展，現(xiàn)有的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)不是過去的房管所、房管處了，而是要對(duì)小區(qū)施行全方位社會(huì)化管理。物業(yè)管理企業(yè)要建立更為明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)、專業(yè)化水平、人員素質(zhì)等進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管，對(duì)考評(píng)不達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)一并退出物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理公司也要轉(zhuǎn)變思想觀念，不能把物業(yè)管理簡單地看作是管房子、搞衛(wèi)生、供熱等，而是要成為社區(qū)治理的主體之一。

由街道辦事處管理的小區(qū)應(yīng)逐步讓位于專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來管理，徹底解決物業(yè)管理責(zé)權(quán)不清、業(yè)主與街道辦事處在物業(yè)管理上的推諉扯皮現(xiàn)象，把物業(yè)管理管成民生工程，不斷改善城市居民的生活環(huán)境，樹立城市的良好形象。居委會(huì)要建構(gòu)平臺(tái)，促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的溝通與協(xié)調(diào)，并積極整合政府與社會(huì)資源回應(yīng)社區(qū)需要，特別是老舊小區(qū)的居委會(huì)更是要在小區(qū)的改造與維修上爭取政府的資金支持。

只有三個(gè)權(quán)力主體分工明確、良性互動(dòng)，才能形成社區(qū)治理的格局，并建立有效的社區(qū)糾紛與矛盾緩解機(jī)制，從而從體制機(jī)制上解決今天城市社區(qū)物業(yè)管理面臨的矛盾與困境。