稅收資本化抑或鎖定效應(yīng)

臧榮和

【摘 要】 2013年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知（“新國五條細(xì)則”），其中對個人轉(zhuǎn)讓住房的所得稅政策進(jìn)行調(diào)整，要求依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。文章基于國外資本利得稅的兩種經(jīng)典理論——稅收資本化和鎖定效應(yīng)，針對性地分析新政在正式實施前、正式實施后短期和長期三個階段的政策效果。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合資本利得稅相關(guān)理論的適用條件和范圍，提出改善住房市場的政策建議。

【關(guān)鍵詞】 資本利得稅; 稅收資本化; 鎖定效應(yīng); 房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F810.42 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ?文章編號：1004-5937（2014）36-0077-03

2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（被稱作“新國五條細(xì)則”），其中在“堅決抑制投機(jī)投資性購房”部分強(qiáng)調(diào)“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅……應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。一石激起千層浪，一時間在整個房地產(chǎn)市場引起了眾多的關(guān)注和討論，引發(fā)了包括房產(chǎn)股暴跌、二手房交易量井噴等社會現(xiàn)象。圍繞該通知，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、民間經(jīng)濟(jì)學(xué)者、實務(wù)工作者也都展開了大量的研究和討論。鑒于此，本文從政策發(fā)布背景出發(fā)，結(jié)合西方稅收經(jīng)典理論，分析新政的政策效果和可能影響，并以此為基礎(chǔ)提出政策性建議。

一、“新國五條”出臺的政策背景

1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），自此拉開我國住房市場商品化改革的序幕，并在以后的十?dāng)?shù)年間逐漸抹去住房實物計劃分配的色彩。過去的十五年間，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益凸顯。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大等特征，與之相關(guān)聯(lián)的一系列產(chǎn)業(yè)，如有色金屬、建材、水泥、家具等都在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展下聯(lián)動發(fā)展。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善民生等方面發(fā)揮了不可磨滅的作用，但是，近年來，房價的持續(xù)快速上漲已產(chǎn)生一些有礙于“中國夢”實現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)，如居民貧富差距擴(kuò)大、勞動收入比重越來越低等一系列亟待解決的重要問題。黨中央、國務(wù)院早在2003年就已意識到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要性，并從2003年8月起出臺了一系列旨在維護(hù)市場穩(wěn)定、促進(jìn)市場健康發(fā)展的政策。但由于房屋價格的快速上漲，多次調(diào)控政策都未完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，商品房已偏離本應(yīng)滿足的居住需求，而更多地帶有投資、投機(jī)需求的色彩（李倩，2011）。

正是在“屢調(diào)屢漲”的背景下，國務(wù)院于2013年3月1日在新一屆政府上任前夕出臺了新版國五條，在此之中，尤為引人關(guān)注的是關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)嚴(yán)格按20%征稅的政策（滿5年唯一自住房可免征）。關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住宅取得的資本溢價額征稅早在2008年3月1日開始施行的《中華人民共和國個人所得稅法》以及《中華人民共和國個人所得稅實施條例》中已作出明確規(guī)定，只不過當(dāng)時政策中還規(guī)定另外一種課征情形：對于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)無法提供購房原值發(fā)票或合理費(fèi)用有效憑證等可采用核定方法計征，稅率為總房款的1%。實際上，由于房屋增值率普遍較高，因而在日后的納稅實踐中，賣房者大多按總價的1%計征，這就使得資本利得稅的調(diào)節(jié)作用在房價高速上漲情形下收效甚微。按照國際慣例，個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得繳納的個人所得稅屬于“資本利得稅”（Capital Gains Tax）的范疇。國外關(guān)于資本利得稅主要包括“稅收資本化”（Tax Capitalization）和“鎖定效應(yīng)”（Lock-in Effect）兩種理論，這些西方成熟的理論便可用于分析中國房地產(chǎn)市場的稅收政策。

二、國外資本利得稅基本理論

資本利得主要是相對于普通所得而言，是有價證券、不動產(chǎn)等資本性資產(chǎn)的增值或買賣而發(fā)生的凈收益所得（阮永平和解宏，2008）。相應(yīng)地，資本利得稅是針對資本利得，在資本性資產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)征收的收益稅，并且僅當(dāng)投資有利潤的情況下予以征收。我國對于轉(zhuǎn)讓個人住宅的所得征收的個人所得稅本質(zhì)上是對個人轉(zhuǎn)讓住宅財產(chǎn)課稅，而住宅屬于資本性資產(chǎn)的范疇，因此住房轉(zhuǎn)讓繳納的個人所得稅屬于資本利得稅的范疇。關(guān)于資本利得稅的理論研究主要集中在證券市場，尤其是股票市場，比較成熟的理論主要包括稅收資本化和鎖定效應(yīng)兩大假說。

（一）稅收資本化（Tax Capitalization）

稅收資本化的主要觀點是，由于資本利得稅會減少未來轉(zhuǎn)讓有價證券、財產(chǎn)等資本性資產(chǎn)的收益，因此作為補(bǔ)償，資產(chǎn)的稅前收益率必須提高才能夠滿足投資者對收益率的要求，相應(yīng)的資產(chǎn)價格會下降。Lang

and Shackelford（2000）采用事件研究法，檢驗1997年5月美國白宮和議會預(yù)算談判（其中涉及到降低資本利得稅率）達(dá)成一致后的市場反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)由于資本利得稅率下降，投資者持有的公司股票價格提高，驗證了稅收資本化的假說。Guenther and Willenborg（1999）以1993年稅法改變小公司股票資本利得稅率為窗口，檢驗發(fā)現(xiàn)小公司首次公開發(fā)行市場的發(fā)行價格顯著提高，同樣符合稅收資本化的假設(shè)。稅收資本化是資本利得稅的一種觀點，與該種觀點相比，鎖定效應(yīng)的理論和經(jīng)驗證據(jù)更為充足。

（二）鎖定效應(yīng)（Lock-in Effect）

鎖定效應(yīng)的基本觀點是，投資者賣出有價證券或?qū)嵨镔Y產(chǎn)的決策受到買入價、其他可選投資以及稅收等影響，在某價位賣出資產(chǎn)的概率伴隨資本利得稅率提高而下降。通俗地說，投資者對資產(chǎn)稅后收益有一特定預(yù)期，當(dāng)資本利得稅支出提高時，投資者無法達(dá)到預(yù)定的稅后收益率，因而不會作出賣出決策，當(dāng)資產(chǎn)價格上升彌補(bǔ)這部分稅收支出或者持有期更長使稅收支出下降后才會賣出。對比鎖定效應(yīng)和稅收資本化兩種理論，當(dāng)資本利得稅率提高情況下，鎖定效應(yīng)與稅收資本化兩種理論的預(yù)期剛好相反：鎖定效應(yīng)預(yù)期資產(chǎn)價格會進(jìn)一步上升，而稅收資本化則預(yù)期資產(chǎn)價格會下降。結(jié)合兩種理論，下文將進(jìn)一步分析新版國五條中個人所得稅新規(guī)定可能產(chǎn)生的政策效果。

三、個人所得稅新政實施的政策效應(yīng)透析

鑒于2008年個稅修訂到新版國五條發(fā)布之間二手房轉(zhuǎn)讓市場①的賣家實際上大多按總額1%的稅率繳納，因而在新政強(qiáng)調(diào)個人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格按20%的稅率執(zhí)行情形下，個人轉(zhuǎn)讓住房的實際稅率預(yù)期將提高，交易成本上升，必然會對市場產(chǎn)生一定的影響。新政從發(fā)布到各地出臺實施細(xì)則之間有一個月左右的時間，客觀上給市場買賣雙方提供了一段政策適應(yīng)調(diào)整期。筆者將首先分析新政發(fā)布到實施這段期間的政策效應(yīng)。

（一）新政發(fā)布到正式實施前的效應(yīng)分析

一般而言，稅法改革前夕，納稅主體預(yù)期到稅法將要改革，往往會通過一些交易或事項合理籌劃稅收在納稅期間、管轄區(qū)間上的分布，以實現(xiàn)有效的稅收籌劃。以我國2008年企業(yè)所得稅法改革為例，國內(nèi)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)我國上市公司會通過操控性流動應(yīng)計項目將利潤在不同納稅期間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，以實現(xiàn)有效稅收籌劃的目標(biāo)。當(dāng)個人所得稅新政發(fā)布以后，在3月底之前的這一段期間屬于政策調(diào)整和適應(yīng)期。這段期間，個人所得稅新政還未具體執(zhí)行，鑒于鎖定效應(yīng)理論更適用于真實交易決策實際受到資本利得稅影響的情景，因此稅收資本化理論更適用于分析新政實施前的政策效果。

一方面，對于持有住房并有轉(zhuǎn)讓意愿的賣家而言，他們預(yù)期到新政實施后需要繳納20%的資本利得稅，依據(jù)稅收資本化的理論，相應(yīng)地會調(diào)低對于房屋價格的預(yù)期。盡管考慮到新政實施后房屋繳納的稅收可能會在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給買房者，但是究竟稅費(fèi)能夠在多大程度上轉(zhuǎn)嫁仍然存在不確定性。由于房屋市場存在一部分滿5年且屬于唯一的住房，另外還存在一部分買入時間較短、升值幅度不大的房產(chǎn)，這些住房由于轉(zhuǎn)讓的實際稅負(fù)較低，因而更容易受到買方的追捧，而需要繳納稅費(fèi)的房產(chǎn)需求會受到影響，這些因素都直接關(guān)系到稅費(fèi)能夠轉(zhuǎn)嫁給買方的程度。綜合而言，新政實施前，賣方會調(diào)低當(dāng)下轉(zhuǎn)讓房屋的價格預(yù)期。

另一方面，對于市場的買方而言，由于在新政實施以后，賣家需要按資本利得的20%繳稅，預(yù)期到這一政策執(zhí)行后可能面臨稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險，買家必然會調(diào)整當(dāng)下購買住房的意愿以及愿意付出的價格。因而，新政實施前夕，買房會調(diào)高對當(dāng)下購買房屋的意愿價格。

綜合賣方和買方兩方面因素，賣方的預(yù)期價位下降，二手房市場供給曲線右移;而買方的預(yù)期價位提高，二手房市場需求曲線同樣右移。供給曲線和需求曲線同時右移，必然會使得二手房市場的交易量提高，而交易價格受到供給曲線和需求曲線變動幅度差異的影響。如果賣方看好二手房后市，認(rèn)為價格還將繼續(xù)漲勢，那么市場上的住房供給增加會比較有限，而需求的大幅增加會促使交易價格上升;只有當(dāng)賣方看淡后市，認(rèn)為市場將進(jìn)入熊市，并且市場出現(xiàn)大量的恐慌性拋售的局面下，才會促使交易價格下降。筆者認(rèn)為盡管新政的震懾作用較大，但是并不會對市場未來走勢預(yù)期產(chǎn)生較大影響，賣家并不會因此大量拋房，因而交易價格上升的可能性更大。

（二）新政正式實施后的短期效應(yīng)分析

如果市場上住房總需求比較固定，那么新政實施前一個月必然會提前消費(fèi)以后的住房需求，而這帶來的后果是：新政正式實施以后二手房市場的交易量會出現(xiàn)萎縮，甚至市場會進(jìn)入“冷凝狀態(tài)”，市場態(tài)勢取決于新政實施前交易量井噴的程度。

除受到新政實施前交易量大幅提高的影響，新政實施后短期內(nèi)交易量和交易價格還受到資本利得稅“鎖定效應(yīng)”的影響。國外學(xué)者之前基于價值相對較低、套利更為容易的股票市場，發(fā)現(xiàn)鎖定效應(yīng)的存在，而對于價值更大、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)支出更多的住房市場，鎖定效應(yīng)更有可能影響市場的流動性，即鎖定效應(yīng)更有可能發(fā)生。依據(jù)資本利得稅鎖定效應(yīng)理論，轉(zhuǎn)讓住房利得需要繳納20%的稅收，會使得賣方選擇交易的概率降低，除非個人面臨嚴(yán)重的財務(wù)問題，否則在未來價格走勢不明朗的情況下，大部分的賣家會選擇不交易。

綜合而言，依據(jù)鎖定效應(yīng)理論，二手房新政正式實施后，買賣住房的稅費(fèi)增加，交易成本上升，二手房市場的流動性下降。短期來看，如果免稅房不足以滿足市場需求的話，買方的購房成本勢必增加。如果市場上仍然存在大量二手房需求的話，那么即使在剔除稅費(fèi)部分費(fèi)用的情形下，二手房的凈價格也有可能進(jìn)一步上升。

（三）新政正式實施后的長期效應(yīng)分析

房地產(chǎn)市場新政旨在長遠(yuǎn)，從根本上抑制投資、投機(jī)性購房需求。長期來看，該項政策實施以后將會產(chǎn)生以下效果。

第一，抑制房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求。對于現(xiàn)在持有住房的投資者而言，當(dāng)未來預(yù)期不明朗的情況下，交易需求不明顯。但是，對于新房、二手房市場上大量潛在的購買者而言，需要考慮住房在稅收資本化理論下的持有價值和投資收益。應(yīng)該說，資本利得稅的強(qiáng)制執(zhí)行對于未來長期預(yù)期有重要影響，在其他投資渠道暢通可選的情況下，選擇其他投資品的可能性會更大，市場上的邊際投資者會減少，尤其在更為嚴(yán)厲的資本利得稅政策下，這一效果更為明顯。

第二，降低二手房市場的流動性。資本流通過程會創(chuàng)造價值，資本利得稅的存在對資本流通造成摩擦，提高交易成本，從而會降低套利交易的空間，降低市場的流動性。新政強(qiáng)制執(zhí)行后，預(yù)期二手房市場整體流動性會下降，二手房市場的交易活躍程度降低。應(yīng)該說，在一定程度上能夠抑制住房的投資屬性，使住房回到更為本源的居住屬性。

第三，提高勞動收入比重。勞動收入是絕大多數(shù)居民最為主要的收入來源，我國勞動收入占GDP的比重較低，黨中央、國務(wù)院也高度重視勞動收入在初次分配中的占比。資本性資產(chǎn)的投資收入不屬于勞動收入范疇，與勞動收入相對。由于資本利得稅本質(zhì)上是對資產(chǎn)的資本利得征稅，因而二手房新政會降低持有住房的投資收益，并且產(chǎn)生的稅收收入可以通過轉(zhuǎn)移支付、再分配等政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而提高勞動收入的相對比重，更好地實現(xiàn)社會財富的公平分配。

第四，商品房價格取決于市場預(yù)期的調(diào)整。由于資本利得稅在利得和損失上的處理存在不對稱性，因而在二手房市場價格上升和下降時的作用也是不對稱的：當(dāng)市場處于牛市狀態(tài)，由于鎖定效應(yīng)存在，該政策不僅不會降低房價，還會進(jìn)一步推高房價;當(dāng)市場處于熊市狀態(tài)，由于稅收資本化效應(yīng)存在，買方更少，會加劇價格下降。正是這種不對稱效應(yīng)的存在，會放大二手房市場的價格波動。當(dāng)市場預(yù)期不發(fā)生較大調(diào)整的情況下，市場交易萎縮，但并不一定會使得價格下降。只有當(dāng)市場對價格預(yù)期發(fā)生較大調(diào)整時，資本利得稅新政才會產(chǎn)生效果。

四、改進(jìn)和完善住房市場個人所得稅政策的建議

新政出臺旨在從兩方面產(chǎn)生效應(yīng)：一方面抑制潛在的投資、投機(jī)性購房需求，既包括二手房市場，也包括新房市場;另一方面主要針對二手房市場，在于擠壓現(xiàn)有住房市場的泡沫。目前，新政規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓住房取得的溢價嚴(yán)格按照20%征收，屬于比例稅率，并且針對不同的納稅人并無差異。筆者認(rèn)為新政對于抑制潛在的投資、投機(jī)性需求效果相對更大，但是對于擠壓現(xiàn)有住房市場的泡沫效果并不理想。

對于抑制潛在的投資、投機(jī)性購房需求，依據(jù)持有期限差別化轉(zhuǎn)讓住房的稅率，能夠更好地達(dá)成目標(biāo)。2012年11月16日，我國對于個人持有上市股票取得的股息紅利收入，實施差別化稅率。與股息紅利個人所得稅類似，轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅政策可以考慮如下的方案：對購買房產(chǎn)一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按照40%甚至更高的稅率征收;對于一年以上五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓，按照20%的稅率征收;對于購買五年以上的，轉(zhuǎn)讓時可以考慮免征個人所得稅。差別化的稅率直接影響投資、投機(jī)性購房的收益函數(shù)，能夠更好地抑制短期性的投機(jī)行為。

與抑制潛在投資、投機(jī)性需求不同，新政如何在擠壓現(xiàn)有住房市場泡沫方面發(fā)揮顯著作用，關(guān)鍵取決于影響整個市場的未來價格預(yù)期，提高二手房市場的供給和流動性。前文認(rèn)為，新政實施后二手房市場的供給受到鎖定效應(yīng)的影響，相同價格下賣方反而會減少供給，不利于二手房市場流動性的提高。要實現(xiàn)增加供給的目的，可通過分化投資、投機(jī)性持有住房群體的一致預(yù)期達(dá)成，如依據(jù)個人或家庭持有住房的套數(shù)設(shè)置差別化稅率，具體可參考如下的方案：對于轉(zhuǎn)讓個人或家庭第四套及以上住房，征收40%或更高的所得稅;對于轉(zhuǎn)讓個人或家庭第三套住房，征收30%的所得稅;對于轉(zhuǎn)讓個人或家庭第二套住房，征收20%的所得稅。其中，如果為了短期內(nèi)快速提高流動性，對于轉(zhuǎn)讓第二套住房，可暫時免征（未來將征收），以影響賣方的供給意愿。持有住房數(shù)量不同的投資者對于未來價格的預(yù)期是不同的，并且能夠接受的價格底線也有差異，這就使得市場上的投資者面臨的壓力不同，持有數(shù)量越多的投資者賣房意愿越強(qiáng)烈。相應(yīng)地，市場上的供給更有可能增加（李文和陳國銳，2011）。

綜合上述分析，不同目標(biāo)導(dǎo)向下，差別化稅率的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，當(dāng)然，也可以既按照持有期限，又按照持有套數(shù)設(shè)置差別稅率。不過，這些政策的有效實施，還有賴于住房、身份信息系統(tǒng)等配套措施的落實和執(zhí)行情況：其一，只有實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，才能查詢個人在全國各地所擁有的住房詳細(xì)信息，才能夠為房地產(chǎn)稅收政策提供基本的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)支持（陳漢明，2013）;其二，只有加強(qiáng)身份信息監(jiān)控，嚴(yán)查虛假個人信息，杜絕個人擁有兩個或多個身份證的情況發(fā)生，才能夠從根本上有效地發(fā)揮政策的效果。應(yīng)該說，諸如此類的配套政策是稅收政策有效執(zhí)行的基礎(chǔ)，而稅收政策何時、如何實施，也必須根據(jù)配套政策的完善情況確定，否則政策的實施效果會大打折扣，甚至無法實施。

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