廣西欽州城中村改造拆遷安置補(bǔ)償問題研究

文/廣西欽州市國土資源局欽南分局土地征收征用中心 陳德慧

欽州市主城區(qū)四個(gè)街道辦，分別為：文峰街道辦、向陽街道辦、水東街道辦和南珠街道辦，共有人口2.9229萬人，7353戶，110個(gè)自然村，16個(gè)社區(qū)。2014年，廣西欽州市開始了新一輪的“城中村”改造工作，將選擇部分條件較為成熟的試點(diǎn)村開展城中村改造建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)欽南區(qū)向陽街道新興社區(qū)上沙村、欽北區(qū)子材街道白水塘社區(qū)馬道村2個(gè)試點(diǎn)村的改造建設(shè)。靈山縣、浦北縣也要各選擇1個(gè)城中村作為試點(diǎn)開展改造工作。以改善城中村人居環(huán)境和提升土地使用效率為主要方向，采取全面改造和綜合整治等多種形式，有計(jì)劃地將試點(diǎn)城中村改造成為功能配套完善、和諧安康的現(xiàn)代化社區(qū)，成為環(huán)境優(yōu)美、綠色環(huán)保的生態(tài)家園，并通過試點(diǎn)項(xiàng)目的改造，積累城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，為我市全面推開城中村改造做好經(jīng)驗(yàn)及政策儲備，使城中村居民共享城市發(fā)展的成果，從根本上提升城市整體功能和品位，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧社會建設(shè)。但是在城中村改造過程中存在很多問題，尤其安置、補(bǔ)償方面的問題。

一、欽州市進(jìn)行“城中村”改造的意義

（一）提高了城中村土地的價(jià)值，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

城市的發(fā)展和其規(guī)模的擴(kuò)大都需要大量的土地，而城郊的土地利用率低，政府通過征收農(nóng)村用地可以為城市的發(fā)展和建設(shè)提供充足的備用地，這部分土地也就是城中村的土地，沒有被充分開發(fā)、利用體現(xiàn)其價(jià)值，還沒有被投入到城市建設(shè)中去。所以，對城中村進(jìn)行改造可以盤活這部分土地，推動城市發(fā)展，所以說城中村改造勢在必行。

（二）改善村民生活條件，提升城市整體形象

城中村雖然在地區(qū)上和城市一樣，與其融為一體，但是村民生活方式?jīng)]有改變，仍然是繼承舊的生活觀念和生活方式，和城市有較大的差距，比如文化素質(zhì)、價(jià)值觀念及意識形態(tài)上等和城市居民相差甚遠(yuǎn)。并且城中村也是農(nóng)村，具有農(nóng)村的特點(diǎn)，比如布局規(guī)劃不合理，衛(wèi)生意識較差，居住環(huán)境亂，村民的生活水平普遍較低。城中村出租的房屋一般較便宜，這里居住著很多的外來務(wù)工人員，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，沒有專門的維護(hù)治安的人員，治安環(huán)境不穩(wěn)定，甚至?xí)l(fā)生一些惡性事件，影響周圍的城市形象，為其帶來負(fù)面效應(yīng)。因此，十分有必要對城中村進(jìn)行改造，將其納入城市發(fā)展規(guī)劃，這樣既可以改善村民的生活條件和居住環(huán)境，還能促進(jìn)城市形象的整體提升。

二、廣西欽州城中村改造拆遷安置補(bǔ)償問題存在的問題

（一）補(bǔ)償不合理

補(bǔ)償不合理主要表現(xiàn)在以下三方面：

1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。在欽州市城中村改造中，被拆遷的房屋很多都是一些破舊的房屋，年久失修，結(jié)構(gòu)功能老化，如果對其評估時(shí)以市場交易價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，肯定會出現(xiàn)補(bǔ)償偏低的情況。而被拆遷的村民他們大多收入較低，甚至還有一些是低保戶，這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使他們根本沒有能力在同一地段換到適合的房屋居住，很可能會出現(xiàn)拆遷之后沒有房屋居住的現(xiàn)象，如果不拿出具體的方案改善這種情況，被拆遷人肯定不會積極配合配合拆遷工作。另一方面，城中村中的村民有很多人依靠房屋出租獲得生活來源，租金是家庭的主要收入，拆遷之后村民的收入會大大減少。在補(bǔ)償中沒有考慮房屋的收益能力，僅以房屋的市場價(jià)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這顯然對于村民來說，房屋補(bǔ)償不合理。

2.工業(yè)用房、交通用房與商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，存在很大的差距，會引起被拆遷人的不滿，從而激化拆遷矛盾。在拆遷過程中涉及到工業(yè)用房、交通用房和工業(yè)用房，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣。交通用房和工業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照四級工業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，得到的補(bǔ)償價(jià)格比住宅和商業(yè)用房要低很多。此外，城中村改造還會涉及到劃撥土地，對劃撥土地上的經(jīng)營商鋪進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，依據(jù)我國法律的規(guī)定，被拆遷人還要繳納增值稅和收益金。政府可以用這部分錢建設(shè)廉租房及其基礎(chǔ)配套設(shè)施或者是發(fā)放居民住房補(bǔ)貼。但在實(shí)際的補(bǔ)償中是，沒有征收增值稅，根據(jù)市場評估將補(bǔ)償費(fèi)用全部給了房屋產(chǎn)權(quán)所有人，征收的收益金也偏少，而出現(xiàn)商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯比其他用房的補(bǔ)償偏高。

3.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行不一致，具有個(gè)體差異性。由于在“城中村”拆遷改造中，補(bǔ)償程序沒有公開，拆遷人為了促進(jìn)拆遷工作的順利開展，通常會出現(xiàn)“暗補(bǔ)”情況。對于一些容易鬧事的群體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高于政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對于實(shí)實(shí)在在的老實(shí)人則按政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。因此，出現(xiàn)同一地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致的情況。這樣的情況嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的選擇權(quán)和知情權(quán)。

（二）安置不到位

“城中村”拆遷改造過程中，涉及到兩個(gè)概念“安置”與“補(bǔ)償”，其兩者意義不一樣，不能混為一談。根據(jù)“欽州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)欽州市城中村改造試點(diǎn)工作方案的通知”，通知中規(guī)定：對改造范圍內(nèi)村民擁有的產(chǎn)權(quán)住宅房屋，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回建安置和公寓房安置）為主、貨幣補(bǔ)償為輔的安置方式。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(chǎn)權(quán)房屋貨幣補(bǔ)償按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但是產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種機(jī)制，都是評估被拆遷房屋的市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。但是由于安置房和公寓房的房源十分緊張，廉租房建設(shè)的數(shù)量偏少，致使城中村拆遷區(qū)域周圍的房價(jià)不斷上漲。由于被拆遷居民的經(jīng)濟(jì)條件有限，導(dǎo)致他們很難找到合適的住房，面臨新的困境。雖然房屋拆遷安置費(fèi)包括：搬遷補(bǔ)助費(fèi)、超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、不能提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、非住宅房屋因停產(chǎn)或停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)四部分，其總額為這四部分之和，這部分費(fèi)用能解決被拆遷人眼前的房屋居住問題，但是，安置問題涉及到被拆遷人的長遠(yuǎn)生計(jì)。所以，政府要加強(qiáng)“安置”的理解,安置才是拆遷最終的目的。如果安置的問題解決不當(dāng)，就會影響拆遷的順利進(jìn)行，產(chǎn)生新的矛盾。

三、“城中村”拆遷改造后，實(shí)現(xiàn)村民到市民的轉(zhuǎn)變障礙很多

城中村改造之前，村民依靠房租就可以維持生活。改造之后，雖然可以得到補(bǔ)償款，但在他們沒有相應(yīng)的社保，生活開支大，很難維持以前的生活水平。由于城中村的村民普遍缺乏相應(yīng)的勞動技能，他們再次就業(yè)的幾率較低，使他們面臨生活的困境。所以，城中村實(shí)現(xiàn)村民到市民的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕能夠完成的，是一個(gè)十分漫長的過程。進(jìn)行“城中村”改造的最終目的是提高村民的生活水平和改善其居住環(huán)境，提升城市形象，使城市更加和諧。如果政府沒有采取相應(yīng)的就業(yè)措施、技能培訓(xùn)措施等，只是單純的改變他們的身份，那么改造是不成功的，這種不成功的改造還會給社會的發(fā)展和穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。因此，除了居住條件的改善之外，更重要的是幫助他們?nèi)谌氤鞘械纳?，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變和農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變。

四、結(jié)束語

城中村改造拆遷過程中涉及到政府、拆遷人及被拆遷人（村民）。在這個(gè)過程中，如果政府對一方有偏袒，肯定會影響拆遷的結(jié)果。因此，政府要保持中立的態(tài)度，從拆遷的執(zhí)行過程中脫離出來，盡到規(guī)劃監(jiān)督和協(xié)調(diào)管理的責(zé)任。并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府、村民和拆遷人三方在保證自身利益的同時(shí)，做出相應(yīng)的讓步，實(shí)現(xiàn)拆遷的“共贏”目標(biāo)。比如拆遷人可以預(yù)留部分土地建設(shè)村民安置住房，使村民的安置更加合理；政府還可以提高對被拆遷困難戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓利于民；被拆遷人還理解政府的相關(guān)法規(guī)，積極配合，盡早達(dá)成拆遷協(xié)議。除此之外，政府還要采取就業(yè)措施、技能培訓(xùn)措施等，加強(qiáng)對村民的培訓(xùn)，促使他們順利就業(yè)，從而促進(jìn)“城中村”改造的順利完成和城市的和諧發(fā)展。

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