論英美不動(dòng)產(chǎn)交易中契據(jù)交付制度的形成及作用

劉 艷

(山東大學(xué)法學(xué)院，山東濟(jì)南 250100)

契據(jù)交付是英美不動(dòng)產(chǎn)交易中的一項(xiàng)重要制度。從動(dòng)態(tài)角度分析，英美法中的不動(dòng)產(chǎn)交易通常是由買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)動(dòng)，通過(guò)契據(jù)交付實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)?！昂炗啿粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)分別是不動(dòng)產(chǎn)交易中最初和最終的兩個(gè)正式步驟”。①Robert Megarry，H.W.R.Wade，The Law of Real Property，5thEdition，Stevens＆ Sons Limited，1984，P.567.與大陸法系崇尚抽象嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S相比，英美法系是“按照對(duì)生活的直觀(guān)認(rèn)識(shí)本身，以調(diào)整對(duì)象和訴訟程序的要求來(lái)個(gè)案地提出各種規(guī)則，而不進(jìn)行邏輯上的考慮作出權(quán)利類(lèi)型的預(yù)期安排”。②冉昊：《兩大法系法律實(shí)施系統(tǒng)比較——財(cái)產(chǎn)法律的視角》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2006年第1期。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易中契據(jù)交付制度的形成，完全是實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)的法則。然而，正是在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上形成的契據(jù)交付制度，在實(shí)踐中卻發(fā)揮了與大陸法系物權(quán)行為理論異曲同工的作用。

一、普通法與衡平法地產(chǎn)權(quán)的分野

普通法和衡平法之間的區(qū)別和協(xié)調(diào)運(yùn)作是英美法系的一個(gè)重要特征。③高富平、吳一鳴：《英美不動(dòng)產(chǎn)法：兼與大陸法比較》，清華大學(xué)出版社2007年版，第76頁(yè)。這種區(qū)別在財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域顯得尤為突出。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易而言，普通法與衡平法均為其重要的法律淵源。④從歷史淵源上來(lái)看，英美不動(dòng)產(chǎn)法主要有三個(gè)來(lái)源：普通法、衡平法、制定法，但是制定法直至17世紀(jì)以后才成為英美法系國(guó)家的主要法律淵源，因此，作為不動(dòng)產(chǎn)交易歷史演化部分，筆者更為突出強(qiáng)調(diào)的是普通法與衡平法雙重產(chǎn)權(quán)的分野，對(duì)制定法部分暫時(shí)忽略。它導(dǎo)致了衡平地產(chǎn)權(quán)和法定地產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，而這是英國(guó)現(xiàn)代轉(zhuǎn)讓法的基礎(chǔ)。⑤G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.P.40.

地產(chǎn)權(quán)是“一個(gè)人對(duì)土地或不動(dòng)產(chǎn)所擁有的權(quán)利或產(chǎn)權(quán)，它是描述他或她的所有權(quán)程度或本質(zhì)的簡(jiǎn)略方式”。⑥［美］巴洛·伯克，約瑟夫·A·斯諾：《財(cái)產(chǎn)法(案例與解析)》(影印系列)，中信出版社，2003年版，第108頁(yè)。把所有權(quán)(ownership)劃分為非地產(chǎn)權(quán)(nonestates)和地產(chǎn)權(quán)(estates)是普通法地產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)益體系范圍的基本劃分。地產(chǎn)權(quán)又被劃分為兩個(gè)基本類(lèi)別，即自主持有地產(chǎn)權(quán)和非自主持有地產(chǎn)權(quán)。通過(guò)對(duì)地產(chǎn)權(quán)不同種類(lèi)的設(shè)定，英美法實(shí)現(xiàn)了不同權(quán)利人對(duì)土地享有怎樣的權(quán)利安排。

早期的普通法時(shí)期(1066-1433年)是不承認(rèn)衡平法地產(chǎn)權(quán)的，只承認(rèn)受普通法保護(hù)的法定地產(chǎn)權(quán)。后來(lái)“雙重所有權(quán)(duality of land ownership)”被引進(jìn)英國(guó)的法律，“普通法將用益的持有人視為所有人，而衡平法將用益的受益人視為所有人”。⑦Cheshire and Burn’s，Modern Law of Real Property，16thEdition，Butterworths，2000.P.45.需要指出的是，這里的所有權(quán)是一種通俗說(shuō)法，并非大陸法意義上對(duì)某種具體有形物(土地)的所有權(quán)，而是指對(duì)某種抽象權(quán)利(地產(chǎn)權(quán))的所有權(quán)。事實(shí)上，英美法中的財(cái)產(chǎn)都是對(duì)特定客體的某種抽象權(quán)利，在英美法的語(yǔ)境中，從未有過(guò)土地所有權(quán)這樣的概念，土地也從未成為所有權(quán)的對(duì)象。衡平法上的地產(chǎn)權(quán)得以承認(rèn)。

對(duì)衡平法地產(chǎn)權(quán)人而言，其權(quán)利只具有對(duì)人效力，只能對(duì)抗有限數(shù)量的人，即對(duì)抗那些取得土地時(shí)在良心上被認(rèn)為負(fù)有責(zé)任的人，對(duì)這些人可以強(qiáng)制執(zhí)行，這是一般原則。①G.C.Cheshire，The Modern Law of Real Property，10thEdition，Butterworths，1967.PP61-62.當(dāng)兩項(xiàng)衡平法權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，適用“時(shí)間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”原則，即誰(shuí)先取得權(quán)利，誰(shuí)的權(quán)利優(yōu)先。對(duì)于普通法地產(chǎn)權(quán)人而言，其權(quán)利則可以對(duì)抗后來(lái)的一切人，盡管后者在獲得土地時(shí)對(duì)前一權(quán)利可能知情，抑或不知。但是，如果衡平法地產(chǎn)權(quán)在先，普通法地產(chǎn)權(quán)在后，則“時(shí)間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”不再適用，普通法地產(chǎn)權(quán)也并非當(dāng)然絕對(duì)地具有對(duì)抗效力。此時(shí)，需要考察普通法地產(chǎn)權(quán)人的主觀(guān)狀態(tài)，如果其知情，則在后的普通法地產(chǎn)權(quán)就不能對(duì)抗在先的衡平法地產(chǎn)權(quán)。因此，所謂“雙重所有權(quán)”，就其本質(zhì)而言，只是在不同司法體系中得到不同救濟(jì)的兩個(gè)法益。②吳一鳴：《英美物權(quán)法——一個(gè)體系的發(fā)現(xiàn)》，上海人民出版社2011年版，第78頁(yè)。二者的合一構(gòu)成完整的產(chǎn)權(quán)，二者的分離則形成信托關(guān)系。正是通過(guò)這種二重性的劃分，英美法系實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易現(xiàn)代商業(yè)流轉(zhuǎn)的有效調(diào)整。

二、從采邑授予到現(xiàn)代契據(jù)

“普通法所有權(quán)與衡平法所有權(quán)”的分野對(duì)于習(xí)慣于大陸法系單一絕對(duì)所有權(quán)的人而言難以理解，但是二者合一才能構(gòu)成一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于英美財(cái)產(chǎn)法中這種與土地有關(guān)的抽象權(quán)利，幾乎從其產(chǎn)生之日起就面臨著產(chǎn)權(quán)如何移轉(zhuǎn)的問(wèn)題。翻開(kāi)歷史的篇章，不難發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)土地完整產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與制度形成有其特殊的社會(huì)背景。

(一)采邑授予——公開(kāi)的占有讓渡

早期英國(guó)的普通法中，土地并不屬于個(gè)人所有，而是屬于集體共有。當(dāng)土地漸漸成為人們生活中財(cái)富的主要來(lái)源，甚至成為一種社會(huì)地位的象征時(shí)，家族的財(cái)富與地位在很大程度上取決于土地的擁有，因而土地的轉(zhuǎn)讓并不常見(jiàn)，幾代人共享同一土地是普遍的情形。③John H.Scheid，Down Labyrinthine Way：A Record Acts Guide for First Year Law Student，80 U.Det.Mercy.L.Rev.91(2002).當(dāng)普通法早期的人們意欲轉(zhuǎn)讓土地(實(shí)為土地權(quán)益)時(shí)，便采用一種公開(kāi)的儀式來(lái)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@一方式就是以占有交付為核心的采邑授予(an enfeoffment ceremony)。

所謂采邑授予，是一種充滿(mǎn)象征意味的公開(kāi)儀式。在這一儀式中，不動(dòng)產(chǎn)交易雙方邀請(qǐng)土地周?chē)泥従幼鳛樽C人，與買(mǎi)賣(mài)雙方一同來(lái)到交易土地上，由出讓人將代表產(chǎn)權(quán)的象征性物件(比如樹(shù)枝或泥土等)交給受讓人，以此作為公開(kāi)的占有讓渡(livery of seisin)標(biāo)志。與此同時(shí)，出讓人還需要向受讓人表示出讓產(chǎn)權(quán)的意圖，通常用“I give(我給予)……”這樣程式化的語(yǔ)言來(lái)表示。采用這種通俗易懂的交易方式，使得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)既為公眾所知悉，又在發(fā)生糾紛時(shí)有參與的證人進(jìn)行作證。因此，在1535年英國(guó)《用益法》(The Statute of Uses)頒行之前，英國(guó)封建時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)交易就是通過(guò)采邑授予這一公開(kāi)的占有讓渡方式來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。④需要注意的是，公開(kāi)的占有讓渡只適用于占有性的自主持有地產(chǎn)權(quán)，而其他的非自主持有地產(chǎn)權(quán)，如租賃地產(chǎn)權(quán)、地役權(quán)、未來(lái)權(quán)益等都不適用公開(kāi)的占有讓渡方式，而是通過(guò)“讓與(grant)”的方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)。在公開(kāi)的占有讓渡制度下，普通法創(chuàng)設(shè)了“時(shí)間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”的優(yōu)先權(quán)規(guī)則，并成為后來(lái)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沖突的解決規(guī)則。

(二)談判與出售轉(zhuǎn)讓書(shū)

盡管早期的普通法時(shí)期，通過(guò)采邑授予這一公開(kāi)的占有讓渡方式能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但是一則這種公開(kāi)儀式的程序過(guò)于繁瑣，二則至衡平法時(shí)期(1433-1535年)，衡平法所有權(quán)得到承認(rèn)的后果是雙重所有權(quán)制度所導(dǎo)致的不便、訴訟和欺詐，⑤土地所有人為自己或其繼承人保留使用土地的權(quán)益，在轉(zhuǎn)讓土地的同時(shí)創(chuàng)設(shè)用益權(quán)，一則能夠在其死亡時(shí)控制不動(dòng)產(chǎn)處分的方式，二則能夠逃避和延緩其死亡時(shí)應(yīng)被征繳的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅和債權(quán)人的權(quán)利主張。因而衡平法時(shí)期通過(guò)創(chuàng)設(shè)用益權(quán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易以進(jìn)行欺詐或規(guī)避稅收的現(xiàn)象十分普遍。因此，在1535年英國(guó)國(guó)會(huì)制定頒行了《用益法》，旨在排除用益權(quán)并防止逃避稅收。《用益法》明確規(guī)定：出賣(mài)人一旦將土地交付給購(gòu)買(mǎi)人占有，即喪失所有權(quán)，由用益權(quán)人享有絕對(duì)的所有權(quán)。根據(jù)該法，大部分用益權(quán)中的受益人(即衡平法地產(chǎn)權(quán)人)自動(dòng)地轉(zhuǎn)化為普通法地產(chǎn)權(quán)人。⑥參見(jiàn) Theodore F.T.Plucknett，A Concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，pp585-586.可見(jiàn)，《用益法》在普通法地產(chǎn)權(quán)與衡平法地產(chǎn)權(quán)之間試圖進(jìn)行融合，使用益權(quán)的受益人成為法定地產(chǎn)權(quán)人，終止用益權(quán)。然而，立法者的意圖并未得以實(shí)現(xiàn)，恰恰相反，原本意欲終止用益權(quán)的《用益法》卻在某種程度上進(jìn)一步鞏固了用益權(quán)制度?！队靡娣ā凡坏貌贿M(jìn)行改革，一種可以沒(méi)有公開(kāi)的占有讓渡的新權(quán)利移轉(zhuǎn)方式隨之出現(xiàn)。在新的轉(zhuǎn)讓方式中，交易雙方當(dāng)事人引用與合同相似的語(yǔ)言，采用書(shū)面形式，由出賣(mài)人“談判與出售”土地給購(gòu)買(mǎi)人。此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人享有衡平法地產(chǎn)權(quán)，出賣(mài)人享有普通法的法定地產(chǎn)權(quán)。作為受托人出賣(mài)人應(yīng)立即將其所有權(quán)授予購(gòu)買(mǎi)人，即轉(zhuǎn)讓人在律師辦公室簽署一份土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓契書(shū)，并交付給受讓人，土地所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移的效果。①馬新彥：《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法與判例研究》，法律出版社2001年版，第248頁(yè)。這種方式就是著名的“談判與出售”轉(zhuǎn)讓書(shū)的不動(dòng)產(chǎn)交易方式。②與公開(kāi)的占有讓渡的轉(zhuǎn)讓方式一樣，這一交易方式同樣只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)。

(三)租賃與讓渡

采邑授予和談判與出售轉(zhuǎn)讓書(shū)的不動(dòng)產(chǎn)交易方式都只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)，并且這兩種方式都要求交易以公開(kāi)的方式為他人所知悉。然而，早在《用益法》頒行之前，許多當(dāng)事人通過(guò)秘密買(mǎi)賣(mài)的方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)M管普通法并不承認(rèn)該交易方式具有移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的效力，但是在衡平法看來(lái)，受讓人仍然擁有土地的衡平法地產(chǎn)權(quán)。③在衡平大法官、衡平法院正式確立對(duì)用益的管轄之前，教會(huì)法事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)始為用益中的受益人提供救濟(jì)。參見(jiàn)冷霞：《中世紀(jì)教會(huì)法對(duì)英國(guó)衡平法的影響》，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2008年第3期。在《用益法》頒行之后，即便是秘密買(mǎi)賣(mài)中的購(gòu)買(mǎi)人也自動(dòng)轉(zhuǎn)化成普通法地產(chǎn)權(quán)人。④《用益法》的適用對(duì)象包括因秘密買(mǎi)賣(mài)而形成的推定用益，秘密買(mǎi)賣(mài)中的購(gòu)買(mǎi)人即為推定用益中的受益人。也許是立法者已經(jīng)前瞻性地預(yù)見(jiàn)到這一點(diǎn)，所以在同一時(shí)期，國(guó)會(huì)又通過(guò)了另一部重要的法律——1535年《登記法》(The Statute of Enrollments)。按照該法，如果交易當(dāng)事人通過(guò)秘密買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓普通法性質(zhì)的自主持有地產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓文據(jù)必須采用書(shū)面形式、蓋上蠟印、且要在6個(gè)月內(nèi)到威斯敏斯特或者土地所在郡的國(guó)王登記法庭進(jìn)行登記。這樣一來(lái)，自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又從秘密狀態(tài)被迫轉(zhuǎn)為公開(kāi)。⑤參見(jiàn) Theodore F.T.Plucknett，A concise History of the Common Law，5thEdition，Aspen Publishers，Inc，1956，p586.于是，人們又找到一種租賃與讓渡的交易方式來(lái)規(guī)避登記，秘密交易。⑥實(shí)際上，這種交易方式在《用益法》頒行之前的交易實(shí)踐中就已經(jīng)存在。在這樣一種交易方式中，出賣(mài)人與購(gòu)買(mǎi)人之間采取了一種“迂回政策”，即出賣(mài)人A先將交易土地出租給購(gòu)買(mǎi)人B，普通法上的自主持有地產(chǎn)權(quán)通過(guò)出租被分割為B的租賃地產(chǎn)權(quán)和A的回復(fù)權(quán)。然后，A再通過(guò)一份權(quán)利放棄契據(jù)將其回復(fù)權(quán)向B進(jìn)行讓渡，B相應(yīng)地通過(guò)租賃與讓渡獲得了一個(gè)完整的普通法上的地產(chǎn)權(quán)。由于租賃地產(chǎn)權(quán)的交易和回復(fù)權(quán)的讓渡都不涉及占有(seisin)的移轉(zhuǎn)，因而這兩個(gè)步驟都無(wú)需采用采邑授予的方式進(jìn)行；又由于《登記法》只適用于自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨搩蓚€(gè)土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓也都無(wú)需進(jìn)行登記。通過(guò)租賃與讓渡的交易方式，交易當(dāng)事人既不需要公開(kāi)，也不需要登記，甚至不需要采用書(shū)面形式，就能完成自主持有地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。17世紀(jì)以后，這種交易方式成為不動(dòng)產(chǎn)交易中盛行一時(shí)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，并且一直延續(xù)至19世紀(jì)中葉。

(四)現(xiàn)代契據(jù)

租賃與讓渡這種不公開(kāi)的、不登記的、甚至非書(shū)面的不動(dòng)產(chǎn)交易方式產(chǎn)生了大量的欺詐行為，造成當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的極度混亂。直到19世紀(jì)，原有的契據(jù)類(lèi)型因不能適應(yīng)實(shí)際生活的需要而逐漸被廢棄，取而代之的是更為符合實(shí)際需要的現(xiàn)代契據(jù)。

所謂現(xiàn)代契據(jù)，是對(duì)現(xiàn)在使用的各種契據(jù)類(lèi)型的一個(gè)總稱(chēng)，并非僅指某一類(lèi)型的契據(jù)。無(wú)論是英國(guó)還是美國(guó)，現(xiàn)代契據(jù)必須在形式與內(nèi)容兩方面都符合法定的要求，才能合法有效。在形式要件方面，契據(jù)必須是書(shū)面的，必須表明交易雙方當(dāng)事人，出賣(mài)人必須其簽字，經(jīng)過(guò)公證或見(jiàn)證，同時(shí)要交付。⑦普通法的傳統(tǒng)中，契據(jù)還有一個(gè)形式要件是蓋印，以此來(lái)代替簽名。現(xiàn)代英國(guó)法已經(jīng)廢除了契據(jù)蓋印的要求；美國(guó)幾乎所有的州也已廢除這一形式要件。參見(jiàn) Jesse Dukeminier，James E.Krier，Property，5thEdition，Aspen Publishers，2002，p.614.在內(nèi)容要件方面，契據(jù)必須明確記載出賣(mài)人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的意思表示，這也是形式要件中只要求出賣(mài)人簽字，而購(gòu)買(mǎi)人不必簽字的原因。因?yàn)槠鯎?jù)所承載的主要是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的意思表示，只有經(jīng)過(guò)其簽字確認(rèn)，在法律上才能認(rèn)為其意思表示明確認(rèn)可，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人而言，其接受契據(jù)的行為本身就足以表明其受讓的意思表示，所以除非購(gòu)買(mǎi)人明確表示反對(duì)，法律上會(huì)直接推定購(gòu)買(mǎi)人有受讓產(chǎn)權(quán)的意思表示。

(五)擔(dān)保契據(jù)(warranty deed)與棄權(quán)契據(jù)(quitclaim deed)——基于產(chǎn)權(quán)承諾的契據(jù)類(lèi)型

對(duì)于現(xiàn)代契據(jù)而言，其種類(lèi)可謂豐富，比如買(mǎi)賣(mài)契據(jù)、授予契據(jù)、為他人利益而自主持有地產(chǎn)的契據(jù)等等，但是在英美法的實(shí)踐中，基于出賣(mài)人對(duì)出讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所作承諾的不同，至今保留下來(lái)并比較常用的只有兩種契據(jù)，即擔(dān)保契據(jù)和棄權(quán)契據(jù)。

如果出賣(mài)人在契據(jù)中表示其只是向購(gòu)買(mǎi)人放棄了其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)益，而不就不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行任何保證，那么其會(huì)簽署一份棄權(quán)契據(jù)。這就意味著，如果交易的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在負(fù)擔(dān)，那么對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人而言，其獲得的就是一個(gè)有負(fù)擔(dān)的產(chǎn)權(quán)；如果出賣(mài)人根本就不擁有產(chǎn)權(quán)，那么對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人而言，其將一無(wú)所獲。對(duì)此，出賣(mài)人無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任。如果出賣(mài)人在契據(jù)中表示作出產(chǎn)權(quán)承諾，由其向購(gòu)買(mǎi)人擔(dān)保其出讓的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際狀況永遠(yuǎn)與契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況相一致，那么其就會(huì)簽署一份擔(dān)保契據(jù)。這就意味著，如果交易的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在負(fù)擔(dān)或瑕疵，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人而言，如果因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)或瑕疵遭受損失，其有權(quán)要求出賣(mài)人進(jìn)行賠償。

綜上可見(jiàn)，英美法中不動(dòng)產(chǎn)交易方式的演進(jìn)與其特定的歷史背景、法律傳統(tǒng)和地產(chǎn)權(quán)觀(guān)念有關(guān)，現(xiàn)代契據(jù)制度的形成完全是一個(gè)源于實(shí)踐，從實(shí)踐中發(fā)展并最終得到立法規(guī)制的不動(dòng)產(chǎn)交易制度，充分反映了“法律來(lái)自實(shí)踐，來(lái)自生活經(jīng)驗(yàn)，而不是來(lái)自邏輯”這樣一個(gè)客觀(guān)規(guī)律。①徐炳：《英美財(cái)產(chǎn)法與大陸物權(quán)法比較研究——兼評(píng)〈物權(quán)法〉(草案)》，載《環(huán)球法律評(píng)論》2006年第1期。

三、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同與契據(jù)交付——英美法中的“區(qū)分原則”

(一)獨(dú)立性——契據(jù)交付與買(mǎi)賣(mài)合同的分離

物權(quán)行為理論系19世紀(jì)的德國(guó)法學(xué)家薩維尼首創(chuàng)，其理論基點(diǎn)在于將負(fù)擔(dān)行為(債權(quán)行為)和處分行為(物權(quán)行為)相區(qū)分，認(rèn)為物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為之外而存在。“在德國(guó)法中，買(mǎi)賣(mài)和移轉(zhuǎn)所有權(quán)因而是兩種合同，作為債法上負(fù)擔(dān)行為的買(mǎi)賣(mài)合同和作為處分行為的物權(quán)合意?！雹冢鄣拢軲·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2004年版，第182頁(yè)。

在英美法中，不動(dòng)產(chǎn)交易的過(guò)程同樣被明確地區(qū)分為訂立合同和交付契據(jù)兩個(gè)階段。在交易開(kāi)始的前一階段，由交易雙方對(duì)所交易不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益涉及的重要問(wèn)題進(jìn)行約定，但不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身不會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)；在交易完成的后一階段，出賣(mài)人要向買(mǎi)受人交付一份正確簽署的契據(jù)，傳統(tǒng)英美法(包括當(dāng)代美國(guó)法)中普通法產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)正是通過(guò)交付契據(jù)的行為來(lái)實(shí)現(xiàn)的。實(shí)際上，英美法這種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易階段的劃分與大陸法系的物權(quán)行為理論極為相似。可以形象地說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)似債權(quán)契約，存在合同是否履行問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)人基于買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂取得衡平地產(chǎn)權(quán)；契據(jù)交付類(lèi)似物權(quán)契據(jù)，承載著出讓人出讓產(chǎn)權(quán)和受讓人受讓產(chǎn)權(quán)的意思表示，不存在履行與否問(wèn)題，而是直接以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容，發(fā)生權(quán)利移轉(zhuǎn)的法律后果。因此，盡管英美法并不存在不動(dòng)產(chǎn)交易模式與權(quán)利變動(dòng)完美的理論闡釋?zhuān)浣灰讓?shí)踐與制度安排堪與德國(guó)法中的區(qū)分原則相媲美。

(二)無(wú)因性——契據(jù)交付的效力與買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān)

在英美的不動(dòng)產(chǎn)交易中，是否存在無(wú)因性的問(wèn)題?即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效或是被撤銷(xiāo)會(huì)不會(huì)對(duì)已經(jīng)引起產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的契據(jù)交付的效力產(chǎn)生影響?答案是否定的。③從目前筆者掌握的英美法資料情況來(lái)看，并未發(fā)現(xiàn)有關(guān)的論述，這一方面因?yàn)橛⒚婪ㄖ斜旧砭筒淮嬖谒^物權(quán)(物權(quán)行為)的概念和理論闡釋?zhuān)硪环矫嬉驗(yàn)樵谟⒚婪ㄖ杏嘘P(guān)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和契據(jù)交付均源自交易實(shí)踐，有各自完善的規(guī)則體系，現(xiàn)實(shí)中這一問(wèn)題的意義也不大。這是因?yàn)橛⒚婪ㄖ形赵瓌t的存在。所謂吸收原則(doctrine of merger)是指，在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人之間，隨著契據(jù)交付的完成，“當(dāng)事人基于買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的權(quán)利視為被契據(jù)權(quán)利所吸收”，“從契據(jù)交付之日起，之前的合同權(quán)利與救濟(jì)不復(fù)存在，任何因產(chǎn)權(quán)瑕疵而試圖獲得的救濟(jì)必須以契據(jù)中包含的承諾為基礎(chǔ)”。④Richard R.Powell，Powell on Real Property，Matthew Bender＆ Company Inc，2003，§ 81.01［2］［d］.因此，雖然英美的不動(dòng)產(chǎn)交易被明確地區(qū)分為訂立合同和契據(jù)交付兩個(gè)階段，但是在契據(jù)交付之后，買(mǎi)賣(mài)合同即被契據(jù)所吸收，契據(jù)成為產(chǎn)權(quán)合法性的唯一依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)合同是否有效不會(huì)對(duì)已經(jīng)引起產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的契據(jù)交付的效力產(chǎn)生影響。甚至可以說(shuō)，在英美法中根本不存在合同無(wú)效或是被撤銷(xiāo)是否會(huì)影響契據(jù)交付效力的問(wèn)題，即不存在所謂“有因還是無(wú)因”的問(wèn)題。

需要注意的是，英美不動(dòng)產(chǎn)交易中的吸收原則只適用于買(mǎi)賣(mài)合同中與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的內(nèi)容，對(duì)于與產(chǎn)權(quán)無(wú)關(guān)的內(nèi)容，不能適用吸收原則，契據(jù)也無(wú)法取代相應(yīng)的合同內(nèi)容。

四、現(xiàn)代登記制度下契據(jù)交付在英美兩國(guó)的不同法律意義

盡管美國(guó)法律的很多方面都承繼了英國(guó)法律，但是在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，基于不同的歷史原因，英美兩國(guó)建立了兩套截然不同的登記體制。由此，在登記制度產(chǎn)生之后，契據(jù)交付制度所承載的功能在英美兩國(guó)便具有了不同的法律意義。

(一)契據(jù)交付在英國(guó)的法律意義

在英國(guó)，現(xiàn)代登記制度的建立使得產(chǎn)權(quán)公示與權(quán)利變動(dòng)相結(jié)合，不動(dòng)產(chǎn)登記同時(shí)肩負(fù)著產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與交易安全保護(hù)的雙重使命。由于英國(guó)實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記與負(fù)擔(dān)登記并行的雙軌制。產(chǎn)權(quán)登記(registered system)登記的對(duì)象為產(chǎn)權(quán)本身，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中能夠明確反映土地權(quán)益的歸屬。因而，契據(jù)交付的傳統(tǒng)功能——移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，被從中剝離出來(lái)，取而代之地是登記簿的變更成為產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。契據(jù)交付的作用已大不如前，但契據(jù)交付仍然是產(chǎn)權(quán)登記的一個(gè)前提條件。只有經(jīng)過(guò)契據(jù)交付，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，一旦登記，契據(jù)的作用就可有可無(wú)。這種立法技術(shù)變化導(dǎo)致的直接后果是契據(jù)交付不再擔(dān)負(fù)實(shí)體法上權(quán)利移轉(zhuǎn)的使命，而只是英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易中的程序要件。權(quán)利的變動(dòng)通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記而非契據(jù)交付予以公示，產(chǎn)權(quán)的歸屬無(wú)需證明，而是由登記記錄確認(rèn)，并由國(guó)家予以保證。一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤，由國(guó)家進(jìn)行賠償，登記具有公信力。由于英國(guó)并不推行強(qiáng)制登記，尚存在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的負(fù)擔(dān)登記，即將存在于普通法地產(chǎn)權(quán)上的負(fù)擔(dān)①指存在于普通法地產(chǎn)權(quán)上的第三方利益(third-party rights)，對(duì)交易當(dāng)事人而言構(gòu)成不利益。進(jìn)行登記。負(fù)擔(dān)登記系自愿登記，其制度功能即在于為未經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)交易受讓人判斷不動(dòng)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)提供方便，以解決不動(dòng)產(chǎn)交易中第三方利益的保護(hù)問(wèn)題。對(duì)此，仍然適用傳統(tǒng)的契據(jù)交付轉(zhuǎn)讓規(guī)則表明產(chǎn)權(quán)歸屬，契據(jù)交付仍具有移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的效力，但受讓人必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行登記。如受讓人在契據(jù)交付后兩個(gè)月內(nèi)未進(jìn)行登記，普通法產(chǎn)權(quán)將自動(dòng)回到出賣(mài)人手中，由出賣(mài)人以受托人的身份為購(gòu)買(mǎi)人持有產(chǎn)權(quán)，直至購(gòu)買(mǎi)人對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記。②

(二)契據(jù)交付在美國(guó)的法律意義

在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易中的產(chǎn)權(quán)公示和權(quán)利變動(dòng)是分開(kāi)的?，F(xiàn)代登記制度的建立并未改變契據(jù)交付的使命，契據(jù)交付仍舊擔(dān)負(fù)著傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)交易中移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的功能。除了少數(shù)幾個(gè)州實(shí)行托倫斯登記制以外③，其余絕大部分州都采用的是契據(jù)登記制(recording system)。在契據(jù)登記制下，不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象是用以轉(zhuǎn)讓、創(chuàng)設(shè)土地權(quán)益的契據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所掌管的是由契據(jù)的復(fù)制件所構(gòu)成的數(shù)據(jù)庫(kù)④，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的確定需要對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中登記的契據(jù)進(jìn)行復(fù)雜的檢索。因此，美國(guó)不存在類(lèi)似于英國(guó)的、能夠直接確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的登記簿，登記的作用即在于為不動(dòng)產(chǎn)交易的買(mǎi)受人提供一個(gè)便捷的檢索途徑，以確定是否存在在先交易，登記所公示的是一種土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，所解決的是相互沖突的土地權(quán)益之間的優(yōu)先順序問(wèn)題。在這一登記體制下，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移仍舊以契據(jù)交付為標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的作用是彌補(bǔ)單純的契據(jù)交付制度所不能實(shí)現(xiàn)的公示范圍擴(kuò)大和交易安全保護(hù)問(wèn)題，登記不具有公信力。由此，也引發(fā)了美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)踐中的一系列問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)檢索費(fèi)用過(guò)高，產(chǎn)權(quán)權(quán)源難以確定，產(chǎn)權(quán)鏈不完整，登記機(jī)關(guān)不對(duì)契據(jù)的正確性負(fù)責(zé)，等等。當(dāng)然，這些問(wèn)題并非契據(jù)交付制度本身的問(wèn)題。為了解決這些問(wèn)題，美國(guó)社會(huì)既在登記法中引入了善意買(mǎi)受人規(guī)則，又建立了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度予以相應(yīng)地的制度保障。這不失為是美國(guó)實(shí)用主義哲學(xué)下一種既尊重傳統(tǒng)又符合現(xiàn)實(shí)的制度選擇。