10．房地產(chǎn)公司支付給施工企業(yè)墊支的利息是否允許土地增值稅稅前扣除

10．房地產(chǎn)公司支付給施工企業(yè)墊支的利息是否允許土地增值稅稅前扣除

問：日前，我公司開發(fā)的某商品房項目由于資金緊張，故我們與建筑施工企業(yè)簽合同約定，由施工企業(yè)墊付全資，在房屋開始銷售后分期支付工程款。因為建筑施工企業(yè)需要墊資，合同價款中，除正常建筑安裝成本以外，還支付了一定的利息費用，對支付的屬于利息的部分施工企業(yè)已全額開具了建筑安裝發(fā)票。請問，屬于利息部分開具建筑安裝發(fā)票是否正確？對支付的屬于利息部分的費用是否允許在土地增值稅稅前扣除？

十堰鼎力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張麗

答：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號）第五條的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。以及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號）第十三條的規(guī)定，價外費用包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。由于建筑施工企業(yè)是屬于提供建筑安裝勞務，所收取的利息是延期付款利息性質，屬于價外費用范疇，應當并入“建筑業(yè)”計稅依據(jù)一并申報繳納營業(yè)稅，相應應當開具建筑安裝發(fā)票。因此，建筑施工企業(yè)按收取的全部價款和價外費用開具建筑業(yè)發(fā)票是正確的。

但建安成本中的屬于利息部分在計算土地增值稅時不允許扣除。建安成本中的利息部分實質上是屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”規(guī)定（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。同時該條款規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

劉玉華