昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性分析

陳超　張洪

摘 要：運(yùn)用多元線性回歸研究方法對(duì)昆明房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)有正相關(guān)影響，房地產(chǎn)投資每增加1億元，會(huì)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增加2.718億元。同時(shí)，通過(guò)建立了二者之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，分別給出相應(yīng)的定量模型及其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于協(xié)調(diào)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)性；耦合

中圖分類號(hào)：：F293.3；F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產(chǎn)發(fā)展歷史，改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著越來(lái)越重要的角色。這一重要角色首先表現(xiàn)在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用方面。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3%。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并起到了優(yōu)化部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。再者，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)加快城市化進(jìn)程，改善城市形象發(fā)揮了巨大作用。伴隨著國(guó)家對(duì)于城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷得到增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的能否健康發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否保持高速增長(zhǎng)的重要因素。

目前，不少城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度嚴(yán)重背離城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格與居民收入失衡等現(xiàn)象越發(fā)明顯。過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)地區(qū)居民的居住造成不利影響，進(jìn)而影響到了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此只有掌握地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，才能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

昆明市是中國(guó)面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。作為國(guó)家“橋頭堡戰(zhàn)略”的重要樞紐區(qū)域，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。近年來(lái)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，大量的城中村改造使得昆明市城區(qū)面貌煥然一新，為昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的急劇發(fā)展，也給昆明市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展帶來(lái)了諸多負(fù)面影響。房?jī)r(jià)收入比失衡、部分區(qū)域投資過(guò)度等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，成為必須進(jìn)行深度研究的重點(diǎn)。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)很多專家學(xué)者也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了廣泛的研究，從不同角度、運(yùn)用不同方法、選取不同的指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析，闡述房地產(chǎn)業(yè)如何與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系研究

譚剛（2001）的研究也認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個(gè)方面論述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，并以此確立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則[2]。

以上學(xué)者的研究主要是從定性的角度來(lái)闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這些研究大多通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率、乘數(shù)效應(yīng)等來(lái)討論房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。以下幾位學(xué)者則從定量的角度來(lái)研究了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。黃忠華等（2008）采用1997—2006 年中國(guó)的省際面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和影響存在較大差異，而這種差異與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平則明顯相關(guān)[3]。盧小濤（2013）運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、多元線性回歸等研究方法對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)及其上海區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系做了進(jìn)一步研究，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)業(yè)與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間互為Granger因果關(guān)系，相對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用更為顯著[4]。

（二）房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性分析

陳基純、陳忠暖（2011）建立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以中國(guó)35個(gè)大中城市為例，對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)遠(yuǎn)未達(dá)到良性共振狀態(tài)，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規(guī)律[5]。王鑫、董春麗（2013）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)指標(biāo)，分析房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在某一特定地區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)證分析

本節(jié)主要結(jié)合昆明房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)兩者的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

（一）昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)

本節(jié)主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的研究方法[7]，通過(guò)對(duì)2002—2012年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過(guò)整理得出2002—2012年之間昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率。計(jì)算結(jié)果表明，2002—2012年，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的平均貢獻(xiàn)為4.50%，平均貢獻(xiàn)率為28.21%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)昆明市GDP的增長(zhǎng)具有明顯的推動(dòng)作用。

（二）昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究

為進(jìn)一步分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，在研究中選取房地產(chǎn)投資額作為反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變量，而采用區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)總值即GDP來(lái)代替經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結(jié)果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協(xié)整回歸方程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回歸系數(shù)為2.718，昆明市房地產(chǎn)投資額每增加1億元，將帶動(dòng)其地方生產(chǎn)總值GDP增加2.718億元。說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP具有長(zhǎng)期促進(jìn)作用，如果房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好，可以對(duì)GDP保持平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大影響。這一結(jié)論的意義在于，因房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)作用大，所以必須對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，引導(dǎo)其進(jìn)行合理的投向，保持適度的投資規(guī)模，并正視市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，使昆明市房地產(chǎn)業(yè)真正成為能夠促進(jìn)GDP的支柱產(chǎn)業(yè)。endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟(jì)的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過(guò)度發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，會(huì)使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會(huì)起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過(guò)度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程，也是二者相互作用的過(guò)程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費(fèi)效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平測(cè)算

為了測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計(jì)算出兩個(gè)系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對(duì)兩個(gè)系統(tǒng)綜合發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。

1.指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評(píng)價(jià)涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標(biāo)體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項(xiàng)指標(biāo)，以消費(fèi)效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系。具體指標(biāo)及兩個(gè)系統(tǒng)各指標(biāo)權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評(píng)價(jià)結(jié)果

計(jì)算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標(biāo)，見(jiàn)表1。

從以上計(jì)算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度越來(lái)越大，且自2009年起，二者屬于初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)g（y）的對(duì)比關(guān)系來(lái)看，歷年來(lái)均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，市場(chǎng)供給不足，而需求旺盛，社會(huì)容納能力較大。從T值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個(gè)遞增趨勢(shì)；同時(shí)，通過(guò)測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對(duì)于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)及貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，大大促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著較為顯著拉動(dòng)效用，房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)單位，將帶動(dòng)昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.718個(gè)單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過(guò)建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)大多處于過(guò)渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，同時(shí)，促進(jìn)了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對(duì)昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手，進(jìn)一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個(gè)作用應(yīng)該是一項(xiàng)安居工程，使得當(dāng)?shù)鼐用裼形菘删印；诮诓糠謱W(xué)者的研究結(jié)論來(lái)看，昆明市商品房供應(yīng)速度過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當(dāng)加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費(fèi)群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時(shí)做好本地低收入者和外來(lái)務(wù)工人員的住房保障工作，擴(kuò)大保障房的配租比例。

2.合理控制房?jī)r(jià)，抑制過(guò)度投機(jī)行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會(huì)帶來(lái)一連串的問(wèn)題，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就是最大的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)銷售價(jià)格波動(dòng)幅度較大，就會(huì)給投機(jī)性需求創(chuàng)造空間，而過(guò)度的投機(jī)容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒退。因此，在堅(jiān)持貫徹落實(shí)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的同時(shí)，政府部門應(yīng)該適當(dāng)給予當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)合理引導(dǎo)，靈活運(yùn)用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會(huì)城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對(duì)于吸引投資尤為重要。因此，在配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)昆明市現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)信貸政策，通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 譚剛.房地產(chǎn)周期波動(dòng)：理論、實(shí)證與政策分析[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].南寧：廣西大學(xué)，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)——全國(guó)及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)性研究[D].上海：上海師范大學(xué)，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度研究[J].商業(yè)研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性—以無(wú)錫市為例[J].經(jīng)營(yíng)與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2009.

[8] 云南財(cái)經(jīng)大學(xué)保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟(jì)的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過(guò)度發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，會(huì)使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會(huì)起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過(guò)度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程，也是二者相互作用的過(guò)程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費(fèi)效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平測(cè)算

為了測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計(jì)算出兩個(gè)系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對(duì)兩個(gè)系統(tǒng)綜合發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。

1.指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評(píng)價(jià)涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標(biāo)體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項(xiàng)指標(biāo)，以消費(fèi)效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系。具體指標(biāo)及兩個(gè)系統(tǒng)各指標(biāo)權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評(píng)價(jià)結(jié)果

計(jì)算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標(biāo)，見(jiàn)表1。

從以上計(jì)算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度越來(lái)越大，且自2009年起，二者屬于初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)g（y）的對(duì)比關(guān)系來(lái)看，歷年來(lái)均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，市場(chǎng)供給不足，而需求旺盛，社會(huì)容納能力較大。從T值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個(gè)遞增趨勢(shì)；同時(shí)，通過(guò)測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對(duì)于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)及貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，大大促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著較為顯著拉動(dòng)效用，房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)單位，將帶動(dòng)昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.718個(gè)單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過(guò)建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)大多處于過(guò)渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，同時(shí)，促進(jìn)了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對(duì)昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手，進(jìn)一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個(gè)作用應(yīng)該是一項(xiàng)安居工程，使得當(dāng)?shù)鼐用裼形菘删?。基于近期部分學(xué)者的研究結(jié)論來(lái)看，昆明市商品房供應(yīng)速度過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當(dāng)加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費(fèi)群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時(shí)做好本地低收入者和外來(lái)務(wù)工人員的住房保障工作，擴(kuò)大保障房的配租比例。

2.合理控制房?jī)r(jià)，抑制過(guò)度投機(jī)行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會(huì)帶來(lái)一連串的問(wèn)題，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就是最大的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)銷售價(jià)格波動(dòng)幅度較大，就會(huì)給投機(jī)性需求創(chuàng)造空間，而過(guò)度的投機(jī)容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒退。因此，在堅(jiān)持貫徹落實(shí)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的同時(shí)，政府部門應(yīng)該適當(dāng)給予當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)合理引導(dǎo)，靈活運(yùn)用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會(huì)城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對(duì)于吸引投資尤為重要。因此，在配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)昆明市現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)信貸政策，通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 譚剛.房地產(chǎn)周期波動(dòng)：理論、實(shí)證與政策分析[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].南寧：廣西大學(xué)，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)——全國(guó)及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)性研究[D].上海：上海師范大學(xué)，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度研究[J].商業(yè)研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性—以無(wú)錫市為例[J].經(jīng)營(yíng)與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2009.

[8] 云南財(cái)經(jīng)大學(xué)保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟(jì)的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過(guò)度發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，會(huì)使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會(huì)起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過(guò)度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程，也是二者相互作用的過(guò)程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費(fèi)效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平測(cè)算

為了測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計(jì)算出兩個(gè)系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對(duì)兩個(gè)系統(tǒng)綜合發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。

1.指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評(píng)價(jià)涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標(biāo)體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項(xiàng)指標(biāo)，以消費(fèi)效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系。具體指標(biāo)及兩個(gè)系統(tǒng)各指標(biāo)權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評(píng)價(jià)結(jié)果

計(jì)算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標(biāo)，見(jiàn)表1。

從以上計(jì)算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度越來(lái)越大，且自2009年起，二者屬于初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)g（y）的對(duì)比關(guān)系來(lái)看，歷年來(lái)均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，市場(chǎng)供給不足，而需求旺盛，社會(huì)容納能力較大。從T值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個(gè)遞增趨勢(shì)；同時(shí)，通過(guò)測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對(duì)于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)及貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，大大促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著較為顯著拉動(dòng)效用，房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)單位，將帶動(dòng)昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.718個(gè)單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過(guò)建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)大多處于過(guò)渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，同時(shí)，促進(jìn)了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對(duì)昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手，進(jìn)一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個(gè)作用應(yīng)該是一項(xiàng)安居工程，使得當(dāng)?shù)鼐用裼形菘删印；诮诓糠謱W(xué)者的研究結(jié)論來(lái)看，昆明市商品房供應(yīng)速度過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當(dāng)加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費(fèi)群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時(shí)做好本地低收入者和外來(lái)務(wù)工人員的住房保障工作，擴(kuò)大保障房的配租比例。

2.合理控制房?jī)r(jià)，抑制過(guò)度投機(jī)行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會(huì)帶來(lái)一連串的問(wèn)題，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就是最大的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)銷售價(jià)格波動(dòng)幅度較大，就會(huì)給投機(jī)性需求創(chuàng)造空間，而過(guò)度的投機(jī)容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒退。因此，在堅(jiān)持貫徹落實(shí)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的同時(shí)，政府部門應(yīng)該適當(dāng)給予當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)合理引導(dǎo)，靈活運(yùn)用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會(huì)城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對(duì)于吸引投資尤為重要。因此，在配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)昆明市現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)信貸政策，通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint