“分權(quán)度假”購(gòu)房模式的法律問(wèn)題研究

研究成果：本文系河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生院科研立項(xiàng)成果。

【文章摘要】

隨著2013年國(guó)務(wù)院關(guān)于《全民休閑度假旅游綱要》的出臺(tái)與催化，致力于旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分權(quán)度假購(gòu)房模式在全國(guó)范圍內(nèi)興起。典型代表如美爾地產(chǎn)，已由分時(shí)度假模式轉(zhuǎn)型為分權(quán)度假模式，消費(fèi)者享有房產(chǎn)保障，這迅速吸引了國(guó)內(nèi)廣大的旅游愛(ài)好者。本文通過(guò)對(duì)“分權(quán)度假”購(gòu)房模式的概念及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，對(duì)分權(quán)度假合同進(jìn)行理論剖析，從而對(duì)消費(fèi)者所有權(quán)利益的保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行分析與探討，以期為我國(guó)的度假房屋提供一些理論上的支持。

【關(guān)鍵詞】

分權(quán)度假；消費(fèi)者利益；所有權(quán)保護(hù)

1 分權(quán)度假購(gòu)房模式的現(xiàn)狀及其法律界定

1.1分權(quán)度假購(gòu)房模式的定義

所謂分權(quán)度假購(gòu)房模式指的是開(kāi)發(fā)商把度假地的一間客房的產(chǎn)權(quán)分成10份產(chǎn)權(quán)賣給不同的消費(fèi)者（客戶、買受人或業(yè)主均可，下同），允諾消費(fèi)者可以每年到度假地享受28天的免費(fèi)入住。分權(quán)度假購(gòu)房模式是我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的新型模式，是在分時(shí)度假模式基礎(chǔ)上的創(chuàng)新。

1.2分權(quán)度假購(gòu)房模式的特征

分權(quán)度假購(gòu)房模式的特征有：

第一，分權(quán)度假的消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買分權(quán)度假房屋合同后，經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)等即可獲取房屋的所有權(quán)證書。

第二，分權(quán)度假模式下的房屋可以繼承，可以轉(zhuǎn)讓，并可以通過(guò)一定的方式實(shí)現(xiàn)退出，在分權(quán)度假計(jì)劃終止后還可以享受度假設(shè)施剩余價(jià)值的支配權(quán)等。

第三，分權(quán)度假模式下，旅游住所的開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)等集中于一家公司，有專業(yè)的客服體系。

第四，使用方式靈活多樣，旅游者可以在全年28天一次性居住，也可以拆分使用這28天，并可以根據(jù)自己的需要通過(guò)服務(wù)公司對(duì)時(shí)間進(jìn)行交換使用等。

1.3分權(quán)度假購(gòu)房模式的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)旅游地產(chǎn)業(yè)普遍存在的是諸如分時(shí)度假酒店，如我國(guó)海南、上海、北京等地開(kāi)發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品。雖然給酒店或者開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)利益，也在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是由于我國(guó)市場(chǎng)、相關(guān)法制等方面的缺陷與漏洞、開(kāi)方商等的錯(cuò)誤宣傳，其在國(guó)內(nèi)的負(fù)面影響也隨之暴露，各地相繼出現(xiàn)了消費(fèi)者權(quán)益受損等現(xiàn)象，人們對(duì)分時(shí)度假模式產(chǎn)生了一系列的質(zhì)疑。

隨著2013年國(guó)務(wù)院關(guān)于《全民休閑度假旅游綱要》的出臺(tái)與催化，致力于旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分權(quán)度假購(gòu)房模式在全國(guó)范圍內(nèi)興起。典型代表如美加地產(chǎn)、美爾地產(chǎn)等已由分時(shí)度假模式轉(zhuǎn)型為分權(quán)度假模式，消費(fèi)者（客戶或業(yè)主）享有房產(chǎn)保障，這迅速吸引了國(guó)內(nèi)廣大的旅游愛(ài)好者。美爾分權(quán)度假模式更是將分權(quán)度假模式具體化：以十分之一的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售并委托其公司管理，管理服務(wù)時(shí)間為40年，在前五年時(shí)間段內(nèi)，客戶每年至少14天在確認(rèn)的酒店中居住，其他時(shí)間可以換住，從第六年始可在美爾地產(chǎn)公司管理及合作的酒店進(jìn)行換住等。分權(quán)度假購(gòu)房模式旨在實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色旅居夢(mèng)想，給消費(fèi)者提供養(yǎng)生、健康服務(wù)等。

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的分權(quán)度假產(chǎn)品模式簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是幾萬(wàn)元的投資，享受漫游全球的旅居生活，擁有一份十分之一的40年或70年可流通升值的房屋產(chǎn)權(quán)。問(wèn)題就在于消費(fèi)者對(duì)分權(quán)度假房屋享有所有權(quán)，但是相關(guān)合同確實(shí)限制產(chǎn)權(quán)期限是40年等。分權(quán)度假旅游模式在國(guó)內(nèi)還處于不成熟階段，相關(guān)法律法規(guī)不完善，面臨著各個(gè)方面的考驗(yàn)。

1.4分權(quán)度假購(gòu)房模式的法律性質(zhì)

對(duì)于分權(quán)度假購(gòu)房模式的法律性質(zhì)，筆者粗淺地認(rèn)為分權(quán)度假模式下房屋所有權(quán)的法律性質(zhì)為“期限所有權(quán)”，[王利明教授稱之為“所有權(quán)的期限化”。王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年第7頁(yè)。]系特殊所有權(quán)形式。理由如下所述：

第一，從主體來(lái)看，消費(fèi)者通過(guò)與經(jīng)營(yíng)者簽訂合同，即可獲得在合同期限內(nèi)排他性地享有特定房屋的權(quán)利，并享有生前出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與，死后可以由他人繼承的權(quán)利。

第二，從客體的角度來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)買的分權(quán)度假房屋一般是由許多買主或長(zhǎng)期或短期地居住使用，且該房屋具備了有用性、獨(dú)立性、特定性的特征。

第三，從內(nèi)容的角度來(lái)講，購(gòu)買者對(duì)分權(quán)度假房屋不僅擁有所有權(quán)，而且還可以和其它旅游度假地的房屋住宿權(quán)益進(jìn)行相關(guān)的交換，購(gòu)買者還可以通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行收益，體現(xiàn)了其支配權(quán)的特征。

第四，從享有的時(shí)間來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)分權(quán)度假房屋享有的權(quán)益因其所計(jì)劃的時(shí)間而受限制，即消費(fèi)者只享有全年28天的房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，此所有權(quán)具備了時(shí)間上的限制性，即為期限所有權(quán)。

第五，從享有的權(quán)利來(lái)看，購(gòu)買者雖然在其合同期限內(nèi)對(duì)分權(quán)度假的房屋享有完整意義上的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，但購(gòu)買者的處分權(quán)受到了一定的限制。具體來(lái)講，購(gòu)買者只是享有對(duì)其所購(gòu)房屋的法律上的處分權(quán)，并不擁有事實(shí)上的處分權(quán)，比如改建、擴(kuò)建房屋的權(quán)利。

2 分權(quán)度假合同

2.1分權(quán)度假合同的定義

分權(quán)度假合同是指，消費(fèi)者以支付一定數(shù)額的金錢為前提，在一年28天使用一處或多處不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利及其他相關(guān)設(shè)施的權(quán)利，并擁有旅游住所十分之一產(chǎn)權(quán)的合同。

2.2分權(quán)度假合同的法律性質(zhì)

分權(quán)度假合同的法律性質(zhì)有：第一，分權(quán)度假合同是一種無(wú)名合同。我國(guó)合同法中明文規(guī)定的15種合同并不包括分權(quán)度假合同。第二，分權(quán)度假合同是一種要式合同。分權(quán)度假合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，須以一定的書面形式且必須經(jīng)過(guò)登記（十分之一的產(chǎn)權(quán)憑證）認(rèn)可，合同才能更好地保障當(dāng)事人權(quán)益。第三，分權(quán)度假合同是一種格式合同。第四，分權(quán)度假合同是有償?shù)碾p務(wù)合同。

2.3分權(quán)度假合同的法律效力

分權(quán)度假合同的法律效力指的是分權(quán)度假合同生效后所具有的法律上的約束力。這主要是通過(guò)分權(quán)度假合同的當(dāng)事人各方所享有的權(quán)益及其所負(fù)的義務(wù)來(lái)體現(xiàn)，具體來(lái)說(shuō)：endprint

2.3.1經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利與義務(wù)

分權(quán)度假合同系格式合同，合同當(dāng)事人之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，筆者建議經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起兩方面的義務(wù)：信息告知義務(wù)和信息保證義務(wù)。

信息告知義務(wù)指的是經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在做分權(quán)度假產(chǎn)品銷售時(shí)以書面形式向消費(fèi)者告知以下信息：相關(guān)度假設(shè)施的背景信息；消費(fèi)者應(yīng)付價(jià)款和其他相應(yīng)的附加費(fèi)用；度假設(shè)施的轉(zhuǎn)讓方式和交換方式等。

信息保證義務(wù)即是指合同中約定的經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者的保證義務(wù)和雖無(wú)明確約定，經(jīng)營(yíng)者亦應(yīng)保證的義務(wù)。

經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利主要是收取合同價(jià)款、相關(guān)度假設(shè)施使用費(fèi)及修理費(fèi)等。

2.3.2消費(fèi)者的權(quán)利與義務(wù)

消費(fèi)者的主要權(quán)利是依據(jù)合同享有每年免費(fèi)28天入住的權(quán)利，時(shí)間上這28天可以拆分使用也可以合并使用，還可以通過(guò)交換系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)在全國(guó)甚至國(guó)際旅游免費(fèi)入住度假客房的權(quán)利，并擁有度假客房十分之一的產(chǎn)權(quán)。

消費(fèi)者的義務(wù)有支付合同價(jià)金的義務(wù)，一般情形下，合同一旦簽訂，即應(yīng)履行支付價(jià)款的義務(wù)。消費(fèi)者負(fù)有自覺(jué)維護(hù)公共秩序、善良鄰人義務(wù)和不濫用自己權(quán)利的義務(wù)。

3 分權(quán)度假模式下消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題

3.1消費(fèi)者房屋所有權(quán)問(wèn)題

分權(quán)度假模式下的消費(fèi)者房屋所有權(quán)保護(hù)問(wèn)題是該模式下消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問(wèn)題，是分權(quán)度假合同能否實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者最終利益得以實(shí)現(xiàn)的保障。消費(fèi)者的房屋所有權(quán)問(wèn)題主要體現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓問(wèn)題、收益歸屬問(wèn)題。

分權(quán)度假購(gòu)房模式下房屋產(chǎn)權(quán)從性質(zhì)上來(lái)講應(yīng)屬于按份共有范疇，即每一個(gè)房屋的十個(gè)所有人之間系按份共有的法律關(guān)系，每人享有房屋的十分之一產(chǎn)權(quán)。但是在實(shí)際操作中則存在諸多問(wèn)題。如各個(gè)消費(fèi)者之間對(duì)這28天使用方法，合并使用還是拆分使用，在何地使用，產(chǎn)權(quán)房位于何地，如何實(shí)現(xiàn)度假房屋的交換，交換時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)如何保護(hù)等問(wèn)題，由于度假行程和安排不同，所有者之間亦會(huì)有權(quán)利上的沖突，如時(shí)間上的房屋重合使用等問(wèn)題。另外，分權(quán)度假模式下的房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題更加復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓是否只需要消費(fèi)者與交易方的協(xié)議，是否需要開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一與意見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)受哪些程序與條件的限制等等都是要考慮的問(wèn)題所在。而房屋收益歸屬則更加敏感，消費(fèi)者是房屋的所有權(quán)人，按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，收益理應(yīng)屬于所有權(quán)人即消費(fèi)者所有，但實(shí)踐中收益的歸屬問(wèn)題則被開(kāi)發(fā)商淡化了。

3.2保護(hù)消費(fèi)者房屋產(chǎn)權(quán)的建議

上文所述的房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在實(shí)踐中的確會(huì)出現(xiàn)，消費(fèi)者如何防范這些現(xiàn)象來(lái)保障自己的房屋所有權(quán)益呢？筆者建議，對(duì)于分權(quán)度假房屋的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)做到清晰明了，房屋的具體位置，房屋的使用時(shí)間等需要確定下來(lái)，經(jīng)營(yíng)者需對(duì)各個(gè)房屋所有人的度假安排予以全面的考慮，在通過(guò)交換系統(tǒng)交換房屋時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)不變，變得只是房屋的使用權(quán)以確實(shí)保障每一個(gè)消費(fèi)者的合法權(quán)益等。

另外，對(duì)于以上種種的法律問(wèn)題，我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外相關(guān)法律法規(guī)，如為了維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，多數(shù)國(guó)家在相關(guān)法律法規(guī)中所規(guī)定的“冷靜期”制度、設(shè)定取消權(quán)和撤銷權(quán)、對(duì)開(kāi)發(fā)商廣告資料進(jìn)行規(guī)制、信息披露制度等。“冷靜期”制度的設(shè)立和取消權(quán)、撤銷權(quán)的設(shè)定不僅為消費(fèi)者提供了一個(gè)“冷靜思考”的空間，而且能保障消費(fèi)者在不說(shuō)明任何理由的情形下單方性的撤銷已簽訂的合同，卻不負(fù)由此產(chǎn)生的任何法律責(zé)任。冷卻期時(shí)間一般為10天左右，取消其間一般為14天。對(duì)開(kāi)發(fā)商廣告資料的規(guī)制上一方面加強(qiáng)廣告審核力度，另一方面對(duì)廣告中的免責(zé)條款等內(nèi)容加以具體的規(guī)范等。以上制度，我國(guó)法律可以借鑒，以期為我國(guó)市場(chǎng)上出現(xiàn)的分權(quán)度假購(gòu)房模式進(jìn)行規(guī)范，約束相關(guān)經(jīng)營(yíng)者的行為，為消費(fèi)者維護(hù)合法權(quán)益提供法律支持與法理基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

分權(quán)度假購(gòu)房模式是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展所帶來(lái)的必然趨勢(shì)。但是鑒于我國(guó)對(duì)此缺乏相關(guān)法律法規(guī)方面的規(guī)制，理論上在此方面的研究比較匱乏，筆者呼吁我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)立法，并借鑒國(guó)外相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)實(shí)踐中相關(guān)的分權(quán)度假購(gòu)房模式的運(yùn)行，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，自覺(jué)防范風(fēng)險(xiǎn)。

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【作者簡(jiǎn)介】

賈素飛，系河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院2012級(jí)民商法碩士研究生。endprint