新形勢(shì)下影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)因素的反思

近幾年，我國(guó)的GDP不斷上升，其中關(guān)鍵的因素就是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。隨著人口大量的向城市流動(dòng)，人們開始更加重視房地產(chǎn)行業(yè)，引發(fā)人們對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的原因進(jìn)行思考，以便更好的投資。該文將從房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概述入手，進(jìn)而對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的各個(gè)因素進(jìn)行研究，旨在為我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)做出貢獻(xiàn)。

社會(huì)主義初期階段是我國(guó)的基本國(guó)情，這決定著我國(guó)要堅(jiān)持走社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)道路。自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到全面發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模化程度也不斷提高，在擴(kuò)大就業(yè)的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。隨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新鮮事物的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)。所以，要深入了解影響房地產(chǎn)波動(dòng)的原因，從土地原因、資金原因、市場(chǎng)原因等方面入手，有針對(duì)性的予以把握，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)概述

經(jīng)濟(jì)周期性指的是，經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象、變量在連續(xù)的變化過程中具有周期的特性，會(huì)反復(fù)的出現(xiàn)上升、下跌的現(xiàn)象。本文所指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況的周期性波動(dòng)進(jìn)行描述[1]。

通常將房地產(chǎn)的一個(gè)周期劃分為五個(gè)階段：第一階段，政府采用擴(kuò)張性財(cái)政政策，此時(shí)的失業(yè)率高，國(guó)家采用通貨膨脹措施，銀行貸款的利率較低，收入有上升的趨勢(shì)，居民對(duì)住房的要求增加；第二節(jié)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增多，房?jī)r(jià)有所上調(diào)，建筑商蓋房的成本也相應(yīng)的增加，房地產(chǎn)銷售的局面形勢(shì)較好，銀行貸款的利率仍然較低，居民對(duì)房子的需求持續(xù)增大，房地產(chǎn)商不斷開發(fā)新的樓盤以適應(yīng)市場(chǎng)的需求；第三階段，居民對(duì)房地產(chǎn)需求量的增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定，此時(shí)由于前期房地產(chǎn)商的過度開發(fā)，導(dǎo)致此時(shí)房產(chǎn)空置率的增加，出現(xiàn)了很多存貨，房地產(chǎn)商投資的利潤(rùn)降低，此時(shí)的通貨膨脹率開始上升，貸款的難度有所增加，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)；第四階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度放緩，現(xiàn)有房的銷售出現(xiàn)了困難，房屋空置率持續(xù)增加；第五階段，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生了衰退，房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況出現(xiàn)了較大的改變，促使房地產(chǎn)價(jià)格迅速的下跌[2]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)周期波動(dòng)特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，在這個(gè)過程中房地產(chǎn)的發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的變換趨勢(shì)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，從房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，只是在增長(zhǎng)的過程中增長(zhǎng)的幅度會(huì)發(fā)生波動(dòng)的變化，所以我國(guó)的房地產(chǎn)整體以循環(huán)的增長(zhǎng)率，保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭[3]。

我國(guó)自1998年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢、不成熟。在1998年實(shí)施住房制度改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在原來的基礎(chǔ)上有了較大的發(fā)展，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行發(fā)生了變化。根據(jù)1998年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的簡(jiǎn)報(bào)可以看出，此時(shí)的房地產(chǎn)的銷售狀況不好。自1998我國(guó)取消單位福利房之后，我國(guó)積存的住房量得到了釋放，此時(shí)的人們開始轉(zhuǎn)變住房觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量暴增，房地產(chǎn)開始了迅猛的發(fā)展。在接下來一段時(shí)間里，房地產(chǎn)的最初的需求得以滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程必將放緩，人們對(duì)房產(chǎn)的需求也會(huì)趨于穩(wěn)定。所以，在房地產(chǎn)銷售的高速增長(zhǎng)過后，會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)供需日益平穩(wěn)的狀況，由此體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期性的變化[4]。

三、影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的原因

土地原因。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地，人們通常對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的描述是“寸土寸金”，可見土地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重要性。沒有土地就無法開發(fā)新的建筑，可見土地是影響房地產(chǎn)周期性變化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。政府對(duì)土地的使用權(quán)使用和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具有重要的作用[5]。實(shí)際上，政府面對(duì)財(cái)政預(yù)算的限制、對(duì)政績(jī)的追求和GDP的壓力，更加依賴房地產(chǎn)開發(fā)商的效益，這樣可以滿足政府不斷增長(zhǎng)的各項(xiàng)支出，導(dǎo)致政府新型建筑的盲目建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、農(nóng)耕地被大量侵占等社會(huì)問題，將我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)推向新的高度。就政府而言，通過對(duì)土地市場(chǎng)的直接干預(yù)，突破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，同時(shí)催生出房地產(chǎn)業(yè)的泡沫狀況。目前，我國(guó)走的是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)道路，在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的階段，政府扮演者重要的角色，對(duì)市場(chǎng)起著引導(dǎo)和調(diào)控的作用。所以，政府出臺(tái)的政策，會(huì)直接促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，尤其是對(duì)于土地政策方面的改變，對(duì)具體的土地投入量、房地產(chǎn)的供應(yīng)量起著決定性的作用，會(huì)促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，影響著整個(gè)房地產(chǎn)的需求[6]。

資金原因。資金是影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要原因之一。資金包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資、開發(fā)資金等。根據(jù)房地產(chǎn)資金相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的房地產(chǎn)增加值與房地產(chǎn)投資的規(guī)模之間的關(guān)系系數(shù)是0.975，由此表明，投資的多少直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)力大小，投資金額的改變會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資金鏈。換言之，就我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，在絕大程度上是取決于項(xiàng)目的投資金額。這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額具有盲目性和沖動(dòng)性，在投資的時(shí)間上具有較強(qiáng)的集中性。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與日俱增，呈白熱化，許多的房地產(chǎn)商的需求得不到滿足。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)資金的來源，大概有60%是銀行的貸款所得[7]。另外，自籌資金指的是房產(chǎn)的售出收益，同樣在購(gòu)房中有70%來自于銀行的借貸。這樣，可以清晰的看出，銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展支撐著整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重要的作用。所以，房地產(chǎn)資金的來源對(duì)于銀行的越來越依賴，各個(gè)銀行為了提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，主動(dòng)降低了房貸的限制條件，使得銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，進(jìn)而使整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生著周期性的波動(dòng)[8]。

市場(chǎng)原因。市場(chǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有著關(guān)鍵的作用。市場(chǎng)主要包括商品房的空置率以及價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過對(duì)商品房空置率、投資的研究，形成具體的報(bào)告是：房地產(chǎn)投資的波動(dòng)會(huì)造成商品房空置率的持續(xù)增加，房子出現(xiàn)空置率會(huì)刺激開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。面對(duì)我國(guó)復(fù)雜多變的市場(chǎng)因素，這樣的效果并沒有完全的凸顯出來。在房產(chǎn)空置率上升的局勢(shì)下，投資收縮的舉動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資擴(kuò)張的舉動(dòng)[9]。另外，房地產(chǎn)價(jià)格是促使房地產(chǎn)發(fā)生波動(dòng)的重要因素，二者在方向的表現(xiàn)一致，具有較高的同步性和同幅性，也是市場(chǎng)與土地資源的關(guān)系。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一級(jí)市場(chǎng)的影響力相較二級(jí)市場(chǎng)很大，政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控，會(huì)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。近些年，我國(guó)土地市場(chǎng)的政策頻頻發(fā)生變動(dòng)，例如：土地有償轉(zhuǎn)讓、單位福利房叫停等，有效的對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行了說明。房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格的杠桿下發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量的多少，會(huì)直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格上升或者下降。另外，房地產(chǎn)商品房的價(jià)格與房子的銷售面積成正比[10]。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的辦法

加強(qiáng)改革住房所得稅。加強(qiáng)改革住房所得稅征收政策，對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展有著積極的作用。通過運(yùn)用稅收的手段對(duì)建設(shè)低價(jià)位的住房起到促進(jìn)的作用。目前，我國(guó)相繼出臺(tái)了一些鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)的相關(guān)稅收政策，對(duì)于一些房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)中不合理的部分進(jìn)行了集中清理，在一定的程度上減輕了居民購(gòu)房的壓力，使人們不用背著購(gòu)房的壓力，輕松的投入到生活和生產(chǎn)之中。

全面貫徹保障性住房政策。近幾年，我國(guó)出臺(tái)了一系列的惠民政策，其中就包括保障性住房的政策。出于對(duì)非理性上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行控制方面的考慮，避免形成大量的房地產(chǎn)泡沫。大規(guī)模的推行保障性住房，要求各地級(jí)政府，相關(guān)的管理部門予以配合實(shí)施，有效的抑制房?jī)r(jià)迅速上漲的不良趨勢(shì)，保證人們的切身利益。

加強(qiáng)對(duì)國(guó)土資源的管理。我國(guó)要加大對(duì)國(guó)土資源的管理力度，對(duì)于不合理價(jià)格上漲的商品房進(jìn)行控制，并且嚴(yán)格按照市場(chǎng)的要求，保證供應(yīng)土地的合理性和其他供地的分配比例，尤其是對(duì)于一些城市出現(xiàn)土地價(jià)格過高的狀況，要采取有效的措施進(jìn)行控制。防止個(gè)別房產(chǎn)集團(tuán)對(duì)土地價(jià)格的惡意炒作，保證國(guó)家的利益不受損失。

加大國(guó)家宏觀調(diào)控的力度。房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此我國(guó)應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度。央行要把我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和全社會(huì)的穩(wěn)定作為改革的出發(fā)點(diǎn)，運(yùn)用各種金融工具對(duì)M2實(shí)施緊縮。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的60%都是源自銀行的貸款，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個(gè)階段都離不開銀行的支持。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、流動(dòng)資金、住房等貸款都要從銀行獲得，可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)過度依賴銀行的幫助，一旦出現(xiàn)大幅度的房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必會(huì)造成連鎖反應(yīng)，危及至銀行。

我國(guó)居民普遍喜歡進(jìn)行房地產(chǎn)投資，認(rèn)為是當(dāng)今比較保值的辦法，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，直接會(huì)使購(gòu)房者的資產(chǎn)貶值，出現(xiàn)巨大的社會(huì)負(fù)面影響。大量的空置房會(huì)頻頻的出現(xiàn)，房地產(chǎn)商不會(huì)虧本降低房?jī)r(jià)，致使原本買不起房的人們，依舊如此，使國(guó)民的幸福指數(shù)大幅下跌，對(duì)政府造成不良的影響。所以我國(guó)政府要對(duì)房地產(chǎn)周期性的波動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，將潛在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)、合理的政策指導(dǎo)，使之快速趨于平穩(wěn)，保證人們的切身利益。

綜上所述，房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)國(guó)家、民族有著重要的作用，直接關(guān)系著人們的幸福生活和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)、合理規(guī)范，有利于百姓安居樂業(yè)，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展有著積極作用。所以要多措并舉，從各個(gè)方面同時(shí)入手，正確的把握住我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的周期行，扭轉(zhuǎn)不利局面，使市場(chǎng)朝著對(duì)我國(guó)有利的方向發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)可以再創(chuàng)輝煌。

（作者單位：北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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