房價過高的原因剖析及措施

李洋

隨著我國城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐的進一步加快，房地產(chǎn)市場也持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。然而，近兩年來部分地區(qū)的房價持續(xù)上漲，遠遠超過了居民收入的增長幅度，導(dǎo)致居民購房困難。這逐漸成為關(guān)乎我國社會民生的重大問題，甚至演變成阻礙我國建設(shè)和諧社會以及可持續(xù)發(fā)展的，造成社會矛盾激化和利益沖突的焦點問題。

1房價過高的原因

造成房價過高的原因有很多，大致可分為以下幾種：

城市化進程導(dǎo)致房價上漲。懷著對大城市的向往，大量的農(nóng)村人口向城市涌入，這就導(dǎo)致城市現(xiàn)代化進程的加快。在城市中聚集的農(nóng)村人口，首先需要解決的就是住房問題。隨著城市化進程的加快，住房需求也隨之增加，繼而推動房價的上漲。而在這一過程中，許多的農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)化為城市人口，例如：城市擴建、外地大學(xué)生的留存以及進城打工等。人口的增加也就導(dǎo)致需求的增加，進而導(dǎo)致房價上漲。而涌入城市的非城市人口長期停留于城市中，同樣會產(chǎn)生住房需求，進而在一定程度上導(dǎo)致房價上漲。涌入的大量人口還會有其他的相關(guān)需求，例如：教育、醫(yī)療、社會服務(wù)等配套住房的需求。這在一定程度上也會導(dǎo)致住房需求增加，房價上漲。除此之外，隨著城市居民自身生活水平的提高，對生活質(zhì)量和品質(zhì)也就有了更高的要求，進而就會不斷改善自身的住房條件，這也是導(dǎo)致房價上漲的一個關(guān)鍵因素。因此綜上所述，在一定程度上，在城市建設(shè)的進程中拉動了房價的增長，屬于需求拉動上漲型。另外，在城市建設(shè)的過程中增加了對土地的占用量，進而導(dǎo)致城市土地資源緊張，而這又在一定程度上促使房價上漲。再加上我國對土地資源粗放型的使用，導(dǎo)致土地資源遭到嚴(yán)重的浪費。而土地資源的減少和用地需求的增加促使土地價格上漲，也就進一步帶動房價上漲，屬于成本拉動型上漲。因此，城市化進程導(dǎo)致房價上漲。

部分商人的炒作導(dǎo)致房價上漲。我國國內(nèi)購房需求的增加以及房地產(chǎn)行業(yè)本身高利潤的特點，促使一部分投機商進入房地產(chǎn)行業(yè)進行炒作，進而抬高房價。另外，由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的控制政策還不完善，便于取得銀行貸款購買多套住房。并且，轉(zhuǎn)讓方便，僅需少量的費用，導(dǎo)致炒房者逐漸增多，房價也越來越高。

政府對房地產(chǎn)市場的管理存在問題。首先，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控存在滯后性。制定的調(diào)控措施失靈，采取的政策不能從根本上解決問題。當(dāng)我國房價已經(jīng)出現(xiàn)非正常上漲的現(xiàn)象，政府部門沒有及時的發(fā)現(xiàn)，并且后期制定的控制房價上漲的措施沒能從根本上解決問題。另外，部分地方政府為了自己的利益，陽奉陰違，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。隨后幾年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，都沒有徹底解決問題，房價也越來越高。從2006年到2007年，房價已經(jīng)遠遠超出百姓的經(jīng)濟能力，購房需求受到了抑制。到2008年，房價漲幅才有所降低。政府宏觀調(diào)控不僅要保證某一產(chǎn)業(yè)在正常發(fā)展，還要保障社會的利益。因此，政府應(yīng)采取有效措施，從根本上解決房價居高不下的問題。其次，地方政府管理執(zhí)行力度不足。地方政府對土地買賣管理力度不夠。我國在土地市場買賣方面的政策并不規(guī)范，地方政府就有必要進行相應(yīng)有效地管理。土地轉(zhuǎn)讓本應(yīng)該是按照先招標(biāo)后買賣的方式進行，然而實際上，大多數(shù)是以私下協(xié)議交易的方式進行。這種轉(zhuǎn)讓方式不僅透明度低，還存在一些房地產(chǎn)商人以非法手段獲得土地的使用權(quán)的情況。再進有低價買入的土地高價轉(zhuǎn)賣，從而獲得高額利潤。而政府部門則對此充耳不聞，使得高額土地轉(zhuǎn)讓金成為高房價形成的基礎(chǔ)。此外，地方政府利用自身的權(quán)利，提高房地產(chǎn)的熱度，炒高房價，誤導(dǎo)消費者，改變消費者的預(yù)期。

市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。房價的高低主要是由供求關(guān)系決定的。我國采用的是市場經(jīng)濟體制，即商品的價格主要由市場的需求關(guān)系決定。因此，房價的持續(xù)上漲，一部分原因可以歸結(jié)為強烈的購房需求。而這是由我國的國情所決定的。首先，我國的人口基數(shù)大，這就導(dǎo)致我國新增人口多，也就意味著有更多的人有住房和購房的需求。其次，由于我國實行房地產(chǎn)市場商品化的時間比較短，而強烈的需求壓力則促使我國房價快速上漲。再次，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，促使人們產(chǎn)生投資的需求。而房地產(chǎn)市場的高回報和低風(fēng)險正好滿足了人們的需要。最后，在我國人民的觀念里，房子是生活不可缺少的的基礎(chǔ)設(shè)施，因此，形成一種強烈的需求觀念。綜上所述，可以看出我國在住房方面具有強烈的需求。而在供應(yīng)方面，我國可利用的土地相對較少，這也就導(dǎo)致供不應(yīng)求現(xiàn)象的產(chǎn)生，最終導(dǎo)致房價上漲。

2房價過高的危害

房價過高不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無法正常的發(fā)展，還會給社會和人們的生活帶來巨大的影響。

房價過高導(dǎo)致經(jīng)濟無法均衡發(fā)展，進而損害房地產(chǎn)行業(yè)的健康協(xié)調(diào)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟有很大的影響。歷史數(shù)據(jù)也表明，近幾年來，我國的經(jīng)濟過分依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的狀況出現(xiàn)。而這樣的經(jīng)濟形式是不可持續(xù)的。

存在嚴(yán)重的信貸風(fēng)險。房價上漲導(dǎo)致消費者無法一次付清購房資金，也就是說，消費者需要分期付款，償還貸款。一旦無法支付，就會導(dǎo)致相互拖欠，無法償還的現(xiàn)象的發(fā)生。甚至導(dǎo)致“負(fù)資產(chǎn)者”的出現(xiàn)，給國家和社會帶來嚴(yán)重的危害。

抑制了其他的正常消費。作為經(jīng)濟增長的主要動力之一，消費需求可以在一定程度上平衡投資所帶來的波動。而房價上漲，導(dǎo)致普通居民將大多數(shù)資金購房，削弱了其他正常消費的能力，導(dǎo)致社會利潤過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)，進而阻礙我國國民經(jīng)濟的均衡發(fā)展。

第四，房價過高會導(dǎo)致社會貧富差距加大，社會矛盾突出，進而阻礙建設(shè)和諧社會。另外，過高房價導(dǎo)致土地價格上漲，土地被過分利用，導(dǎo)致土地失衡。與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，環(huán)境受到威脅。此外，商品房空置率增加，而居民無力購買，導(dǎo)致房屋資源被嚴(yán)重浪費。

3控制房價的措施

加快體制改革步伐，完善土地市場制度。為了降低房價，對我國土地市場制度進行完善至關(guān)重要。因此，要盡可能的公開土地的使用情況，使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程按照高透明度的招標(biāo)方式，進而進行拍賣活動。杜絕炒作等現(xiàn)象的發(fā)生，加強對土地供應(yīng)的調(diào)控力度，從而進一步調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)。

對住房的投資性需求和被動需求予以抑制。從金融、稅收以及土地等方面對投資性等需求進行抑制，從而降低住房價格。例如，對國內(nèi)炒房者加大稅收力度。

發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。為了降低銀行的信貸風(fēng)險，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。例如，允許保險資金、養(yǎng)老資金以及外來投資者進入房地產(chǎn)市場并進行投資。從而建立多元化的房地產(chǎn)金融市場，將房地產(chǎn)的金融風(fēng)險分散到其他體系中去。這樣，不僅將風(fēng)險從單一的銀行體系中分散出來，還將養(yǎng)老資金等有效地利用起來，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。

調(diào)整國家利率。我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的一個重要原因就是我國的低利率政策。一方面，通過調(diào)整國家的利率，從而降低對購房者的支持力度，進而降低對房地產(chǎn)市場的需求。另一方面，降低了投資回報的利潤，促使投資者投資其他行業(yè)。

作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)平衡健康的發(fā)展對我國經(jīng)濟具有重要的意義。然而，近兩年來，我國房價居高不下，嚴(yán)重影響到了我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，給社會帶來了嚴(yán)重的危害。本文對我國房價上升的原因進行了分析和危害說明，進而提出了控制房價的措施，從而保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。