淺析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，這種高風(fēng)險(xiǎn)是由其特征決定的。為了提高風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)投資的特征，找出投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而幫助開(kāi)發(fā)商更好的完成風(fēng)險(xiǎn)分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；質(zhì)量

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的含義。所謂商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是以房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本加大等不利結(jié)果的可能性，屬于風(fēng)險(xiǎn)的范疇。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資具體有特征和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一種特殊的商品，它具體不可移動(dòng)性、耐久性、價(jià)值高、開(kāi)發(fā)建設(shè)的外部性等特性，房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)投資業(yè)具有區(qū)別于其他投資方式的獨(dú)特的特征。這些特征又影響著投資的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）投資選擇的多樣性和風(fēng)險(xiǎn)。在決策之前，投資的選擇是多樣的，在進(jìn)行選擇的過(guò)程中，應(yīng)該從投資者自身出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)的變化，如果是企業(yè)還要從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略出發(fā)，綜合考量做出正確的選擇。如果做出的選擇不合適，那么風(fēng)險(xiǎn)也就伴隨而來(lái)。

（2）投資區(qū)域的差異性和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資具有地域性，不同地區(qū)在投資的方式和力度上應(yīng)該有所差異，如何很好的把握其中的差異性，采取正確的投資組合是很重要的。組合的錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)，增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。

（3）投資過(guò)程的綜合性和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資涉及的產(chǎn)業(yè)鏈、相關(guān)行業(yè)、部門(mén)以及企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)都是很龐大的，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資要綜合各方面的關(guān)系，對(duì)投資者或者企業(yè)的要求很高。它的綜合性之高影響著其所面臨風(fēng)險(xiǎn)的高低。

（4）投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資受到國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)等多方面因素的影響，一旦某一因素變化，都直接影響到項(xiàng)目的安全度。

（5）投資決策的專(zhuān)業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)各種資源綜合合理有效配置的過(guò)程，管理者要在其中發(fā)揮著重要的作用，同時(shí)有著關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高等特點(diǎn)，在進(jìn)行投資決策時(shí)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，項(xiàng)目決策的對(duì)錯(cuò)，直接關(guān)系著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小程度。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析的必要性和意義

從本質(zhì)上來(lái)講，投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的原動(dòng)力是提高經(jīng)濟(jì)效益，減少不必要的損失。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析恰好可以達(dá)到這一目的，風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的因素進(jìn)行分析，并測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)情況對(duì)收益產(chǎn)生的影響，從而在投資過(guò)程中規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)規(guī)避達(dá)到提高收益的目的。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，除了規(guī)避帶來(lái)的防范作用外，還有依據(jù)作用和激勵(lì)作用。

1.依據(jù)作用。風(fēng)險(xiǎn)分析可以使投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況，面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況，和風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)產(chǎn)生的影響了然于心，在具體的投資過(guò)程中，可以做到心中有底，有的放矢。

2.激勵(lì)作用。和所有的投資項(xiàng)目是一樣的，高風(fēng)險(xiǎn)往往意味著高回報(bào)。較高的收益對(duì)于投資者是非常有吸引力的，它會(huì)激勵(lì)著投資者在投資過(guò)程中采取正確的方式，達(dá)到高回報(bào)的目的。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素和規(guī)避方法

為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者或者投資者在具體的投資過(guò)程中可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者利用風(fēng)險(xiǎn)取得高收益，那么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析就顯得十分必要。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素和簡(jiǎn)單的規(guī)避方法如下：

1.不可抗風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避。不可抗風(fēng)險(xiǎn)主要是自然原因造成的，也就是我們平時(shí)所說(shuō)的“天災(zāi)”，如：地震、泥石流、暴雨等等。這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的具體建設(shè)過(guò)程、銷(xiāo)售過(guò)程等產(chǎn)生影響，使得投資者錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)甚至破產(chǎn)。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商一般可利用投保來(lái)減少或避免損失。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素所包含的內(nèi)容是豐富的，它主要是指與房地產(chǎn)投資相關(guān)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)行給項(xiàng)目投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資處于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，其涉及的是買(mǎi)方與賣(mài)方的交易活動(dòng)，那么供求關(guān)系在這其中的作用是很明顯的。在拿地環(huán)節(jié)，這種供求關(guān)系決定著房地產(chǎn)投資的投入的多少，處于高地價(jià)市場(chǎng)時(shí)，成本就會(huì)增加，繼而影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格提高。在產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)，買(mǎi)房的人多，產(chǎn)品少，那么價(jià)格就可以相應(yīng)提高；反之，價(jià)格就會(huì)降低。投資者對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避要建立在充分了解市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳盡的分析基礎(chǔ)上。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由通貨膨脹、利率變化、資金變現(xiàn)、稅率變化等引起的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生往往與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)息息相關(guān)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避是由難度的，應(yīng)在投資過(guò)程中謹(jǐn)慎對(duì)待。

（3）融資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指融資環(huán)境和融資方式給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資是資金密集型投資。商品投資者對(duì)非自有資金的依賴(lài)性很強(qiáng)。投資者在進(jìn)行融資方式的選擇時(shí)要慎重，并且適當(dāng)?shù)目紤]投資環(huán)境。

（4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指科技進(jìn)步帶來(lái)的施工工藝、技術(shù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)步給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的可能性?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，科技地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)等等新的地產(chǎn)形勢(shì)層出不窮，開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，可能要對(duì)已開(kāi)發(fā)而不符合市場(chǎng)的趨勢(shì)的產(chǎn)品進(jìn)行改造。

（5）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括領(lǐng)導(dǎo)人的決策風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生往往是由于管理者素質(zhì)不高，管理不善等導(dǎo)致的。所以投資者在進(jìn)行決策時(shí)要有科學(xué)依據(jù)，在選擇管理人員時(shí)要選擇專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)等更方面較優(yōu)的管理者

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作者簡(jiǎn)介：馮紅紅（1989- ），女，漢族，江西師范大學(xué)，主要研究方向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理