城市化進(jìn)程中的土地增值研究

摘要：伴隨著經(jīng)濟社會的不斷快速發(fā)展，我國的城市化進(jìn)程也快速進(jìn)行。城市化在為人們生活居住水平帶來諸多便利的同時，也導(dǎo)致了土地價值發(fā)生了極高的增值，而這也逐步演變成為一個為社會所關(guān)注的問題。在這種背景下，本文首先探討了城市化土地增值的影響因素，進(jìn)而分析了城市化的土地增值機制。研究發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)建設(shè)投資旺盛、土地功能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及聚集效應(yīng)是城市化土地增值的主要影響因素；土地增值機制也展現(xiàn)為土地利用情況轉(zhuǎn)變、動力機制及效應(yīng)機制三個方面。

關(guān)鍵詞：城市化土地增值；影響因素；機制

我國正處于快速城市化階段，城市化進(jìn)程在數(shù)量和質(zhì)量兩個方面均有明顯的提高，土地這種十分稀缺資源的價值會日益提高。因此，深入研究城市化進(jìn)程中土地增值的內(nèi)在規(guī)律，對于建立合理的土地增值收益分配關(guān)系，促進(jìn)城市經(jīng)濟社會健康、協(xié)調(diào)及可持續(xù)發(fā)展具有極其重要的意義。

一、城市化土地增值的影響因素

城市化對于土地增值所帶來的影響主要可從如下幾個方面進(jìn)行分析。

第一，政府部門在社會基礎(chǔ)建設(shè)方面的大力投入導(dǎo)致了對于土地的投資環(huán)境獲得了較大的改善，而這種環(huán)境的改善也直接導(dǎo)致了土地發(fā)生增值。目前我國經(jīng)濟社會建設(shè)已經(jīng)取得了諸多的成效，大踏步地邁向城市化。在快速的城市化階段，政府機構(gòu)不得不對于誠實的交通、水利、供電等方面給予大范圍的配套建設(shè)，而這些工程項目對于土地的依賴要求政府機構(gòu)必須對于土地進(jìn)行大規(guī)模的投資，導(dǎo)致投資土地的價值上升，最終也逐步帶動整個地區(qū)的土地增值。

第二，土地功能的不斷擴大使得土地增值現(xiàn)象的發(fā)生。目前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一大批的城市工業(yè)用地和郊區(qū)農(nóng)業(yè)用地被轉(zhuǎn)化為商業(yè)范圍內(nèi)的使用，建成大量的辦公樓和商品房，這也帶來了土地價值的增值。自改革開放以來，尤其是進(jìn)入到上世紀(jì)90年代之后，在一些城市的郊區(qū)陸續(xù)建造了一批居民居住商品房，從而使得原本屬于農(nóng)業(yè)用地范疇的土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，這顯然能夠?qū)е峦恋匕l(fā)生極高的價值增值。

第三，城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也正在蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致在城區(qū)對建設(shè)用地的供給很難滿足用地的需求，這種供小于求的狀況也導(dǎo)致了城市土地價格的飆升。在我國房地產(chǎn)政策的不斷改革的環(huán)境下，伴隨著居民收入水平的持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場所蘊藏的巨大價值也獲得了極大的釋放，而這在催生住房價格升高的同時，土地價格也發(fā)生了巨大的增值。

第四，我國的土地價格產(chǎn)生一定的聚集效應(yīng)。在經(jīng)濟社會快速發(fā)展的背景下，我國的各類產(chǎn)業(yè)都在逐步發(fā)生著地區(qū)性聚集，使得在多個地區(qū)形成了各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)，如各地紛紛建構(gòu)的經(jīng)濟新區(qū)。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)對于土地資源產(chǎn)生了巨大的需求，土地資源本身所具有的稀缺性在需求增強的背景下也極大地提升了土地價格。據(jù)統(tǒng)計，環(huán)珠江口地區(qū)的面積盡管僅占整個珠三角地區(qū)面積的不到30%，但卻成為珠三角人口、經(jīng)濟最為密集與發(fā)達(dá)的地區(qū)，而這也導(dǎo)致了這一地區(qū)的土地價格成為珠三角最高的地區(qū)。

二、城市化土地增值的機制

第一，城市化過程中土地利用的情況會發(fā)生變化。城市化是隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的生產(chǎn)要素與生產(chǎn)方式發(fā)生變化而逐步形成的，也即逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩a(chǎn)要素和生產(chǎn)方式。城市化在我國的含義通常是指城市人口的數(shù)量所占整個地區(qū)總?cè)丝跀?shù)量的比重多少，而這實際上僅僅是城市化數(shù)量方面的解釋。城市化的概念更為重要的是其質(zhì)量，即充分運用城市生產(chǎn)要素來對經(jīng)濟社會的生產(chǎn)方式進(jìn)行調(diào)整，從而實現(xiàn)現(xiàn)代化的城市建設(shè)。在這種意義下，城市化不僅要對生產(chǎn)要素與生產(chǎn)方式從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變進(jìn)行展現(xiàn)，而且還需要根據(jù)城市化的特征，將這些生產(chǎn)要素與方式進(jìn)行整合升級，從而實現(xiàn)城市城市化過程中的數(shù)量與質(zhì)量的同步提升。城市化以土地作為載體，這種生產(chǎn)要素與生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變也導(dǎo)致了土地利用的組合發(fā)生變化。

第二，城市土地發(fā)生增值的動力。就土地自身而言，其具有可持續(xù)使用的客觀資源優(yōu)勢，能夠起到資產(chǎn)的保值與增值的效應(yīng)。城市人口數(shù)量的不斷增長、經(jīng)濟發(fā)展水平逐步提升等因素都成為了城市土地增值的動力來源。土地盡管具有耐用性的特點，但是卻也具有稀缺性的特點，而人口增長、經(jīng)濟發(fā)展的越快，土地的稀缺性就越為明顯，從經(jīng)濟學(xué)上而言，作為一般性商品的土地也必然會隨著需求的增長而發(fā)生價值的增值。雖然農(nóng)業(yè)用地與城市用地都具有增值效應(yīng)，但與農(nóng)業(yè)用地相比，城市土地在使用空間與范圍都具有很高的聚集性，再加上城市政府的限制性因素，導(dǎo)致了城市土地的稀缺性更高，而這也導(dǎo)致了土地增值問題更為突出。

第三，城市土地增值的效應(yīng)機制。人們對于土地的需求來源為土地能夠為人們所帶來的諸多收益，城市化進(jìn)程中的土地增值機制最為關(guān)鍵的體現(xiàn)是效應(yīng)機制。根據(jù)現(xiàn)代城市土地利用價值理論，城市化進(jìn)程中土地增值的內(nèi)在依據(jù)是投入的增加帶來收益的增加、收益的增加帶來了價值的提升，最終形成一個良性化的循環(huán)。城市化進(jìn)程中土地增值的外在表現(xiàn)是市場化的供求關(guān)系導(dǎo)致了土地資源的稀缺性的提升。因此，城市化所帶來的土地增值問題就是在市場經(jīng)濟環(huán)境中的房地產(chǎn)業(yè)效益的價值外在展現(xiàn)，其中投入增加導(dǎo)致的可收益性或效用的提高進(jìn)而價值或價格上升，可稱為投資性增值，它是城市土地增值的物質(zhì)基礎(chǔ)；市場環(huán)境是價值顯化進(jìn)而增值實現(xiàn)的條件；價值顯化程度的高低是市地增值的結(jié)果表現(xiàn)。

總的來說，通過對市地增值機制的探討，可以確立城市地產(chǎn)增值管理目標(biāo)，選擇能夠保證城市土地增值機制運行的微觀政策和措施體系，保障城市土地始終處于良性運營和循環(huán)之中，最終實現(xiàn)持續(xù)增值目標(biāo)。

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作者簡介：

黨楊（1982- ），畢業(yè)于吉林大學(xué)東北亞研究院，經(jīng)濟學(xué)博士，現(xiàn)任長春財經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟系副主任和經(jīng)濟研究所副所長。