淺析房地產(chǎn)公司預(yù)算管理存在的問題和對策

楊光

摘要：預(yù)算管理是對企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃不斷分解與量化的過程，是將企業(yè)績效管理和戰(zhàn)略執(zhí)行力有效結(jié)合的一種系統(tǒng)和全面的管理工具，預(yù)算管理作為整合資源、加強(qiáng)內(nèi)控的一種有效工具，是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平和管理能力的一個有效手段；如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更有效的運(yùn)轉(zhuǎn)是值得深入剖析；本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題、并就這些問題如何加強(qiáng)預(yù)算管控提出了相關(guān)的政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)算管理；問題；對策

一、引言

改革開放這幾十年，各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展速猛，預(yù)算管理作為合理調(diào)配企業(yè)資源的主要管理手段和工具，越來越多的企業(yè)家積極運(yùn)用預(yù)算管理這一工具來提升企業(yè)的管理水準(zhǔn)，這期間對預(yù)算管理的理論研究取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但在企業(yè)實際運(yùn)用過程重還是出現(xiàn)了很多需要待解決的問題。一是由于思路不清晰、對預(yù)算管理概念模糊、運(yùn)用中沒有遵循科學(xué)的理論方法，二是不夠足夠重視、預(yù)算管理的實施流于形式、沒有真正發(fā)揮出應(yīng)有的效能。

房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)、具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)的帶動效應(yīng)，它的發(fā)展可以帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善城鄉(xiāng)面貌，提升城市品位，加快城市進(jìn)程都都具有重要作用；加之房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較大的資金投入、較高的資產(chǎn)負(fù)債率、較大的投資風(fēng)險、受宏觀因素影響較大等特點(diǎn)，因此對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理很有必要、對提升房地產(chǎn)水準(zhǔn)具有重大意義。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的主要問題

（一）無完善的預(yù)算管理體系

一個完善的預(yù)算管理體系應(yīng)包括預(yù)算組織、預(yù)算管理、預(yù)算技術(shù)支持、預(yù)算考核等方方面面，就目前來講一些企業(yè)重在預(yù)算編制，對于預(yù)算考核體系過于形式化，同時對于預(yù)算不夠重視、沒有形成預(yù)算管理委員會，而是交給某一部門來主導(dǎo)、這影響了預(yù)算的推進(jìn)。這樣既不能形成預(yù)算信息的溝通，也缺乏有效的考評機(jī)制，沒有完善的預(yù)算管理體系。

在組織機(jī)構(gòu)方面沒有設(shè)置預(yù)算管理的專屬機(jī)構(gòu)，只是在現(xiàn)有各個業(yè)務(wù)部門之間，按照各項經(jīng)營指標(biāo)、把預(yù)算管理的各職能分配到各部門之中、缺乏責(zé)任主體和機(jī)動性、責(zé)任主體不明確；沒有形成有效的預(yù)算管理體系和框架，取得的一些相關(guān)的預(yù)算數(shù)據(jù)資料不能及時有效的進(jìn)行溝通聯(lián)系、同時也不能對預(yù)算進(jìn)行有效的監(jiān)督和考評、這一定程度上限制了預(yù)算管理的推進(jìn)。

（二）對預(yù)算管理不重視、同時導(dǎo)致測算的預(yù)算數(shù)據(jù)不充分

一些單位部門認(rèn)為預(yù)算是財務(wù)部的事情、與本部門無關(guān)、編制預(yù)算時缺乏責(zé)任心、沒有經(jīng)過深入的調(diào)查和研究，提出的預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，玩數(shù)字游戲，導(dǎo)致預(yù)算成為有名無實的不增值業(yè)務(wù)，失去了預(yù)算的意義。預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略密切相關(guān)，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)密切相關(guān)，是關(guān)系企業(yè)全局的事情、應(yīng)該積極負(fù)責(zé)預(yù)算進(jìn)程的監(jiān)控。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)沒有客觀性、隨意性很強(qiáng)，其量化指標(biāo)不科學(xué)。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠取得優(yōu)勢的競爭地位，經(jīng)常是趕進(jìn)度、不擇時機(jī)的去開發(fā)、有些單位或當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在缺圖紙的情況下便開始進(jìn)行施工，結(jié)果導(dǎo)致施工圖的預(yù)算超過設(shè)計預(yù)算等、同時竣工決算大大超過施工圖預(yù)算。一些部門報送數(shù)據(jù)沒有按照實際應(yīng)該開發(fā)的數(shù)量來測算、而是為了應(yīng)付預(yù)算工作、草率的完成、這樣的數(shù)據(jù)缺乏合理性。

（三）考評與激勵制度不夠完善、分析機(jī)制缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在沒有制定考評機(jī)制、一般考評參雜著很多感情因素。同時沒有做好考評量化的指標(biāo)、在已經(jīng)施行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，同時還存在考評力度不夠的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為考評部門的職責(zé)不明確、考評內(nèi)容不細(xì)化、考評工作沒有形成規(guī)范性條文等，這些都阻礙了考評制度的形成、也進(jìn)一步的影響了預(yù)算的順利實施。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理一般注重在下達(dá)預(yù)算和編制數(shù)據(jù)等方面，對內(nèi)部控制和分析上缺乏機(jī)制。對于執(zhí)行過的事項、沒有進(jìn)行控制和監(jiān)督，導(dǎo)致了出現(xiàn)偏差也不能及時發(fā)現(xiàn)，同時對于實現(xiàn)好的事項也做不到全面與深入的分析，這樣不能有效的進(jìn)行分析、從而出現(xiàn)問題找不準(zhǔn)癥結(jié)所在、這樣容易造成預(yù)算形同虛設(shè)、不利于預(yù)算的意義、阻礙經(jīng)營目標(biāo)的完成。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)算管理的對策

針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)作為投資性較強(qiáng)的行業(yè)，應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算管控、這樣對提升經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展都有舉足輕重的意義。筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面加以完善，進(jìn)一步提高預(yù)算管理水準(zhǔn)。

（一）建立健全預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)

應(yīng)該建立預(yù)算管理的基本框架。需要建立預(yù)算管理委員會、預(yù)算管理工作小組等、這樣才有可能推進(jìn)預(yù)算管理的工作、提升預(yù)算管理水平、從而能夠提升經(jīng)濟(jì)效益。

預(yù)算管理委員會是在董事會下邊的一個組織、是在董事會授權(quán)批準(zhǔn)下做出日常決策的組織，成員應(yīng)有公司總部的董事長、總經(jīng)理、總會計師、副總（主管工程）以及各職能部門負(fù)責(zé)人等，其處于預(yù)算組織體系的中心。包括：預(yù)算文件的下達(dá)、預(yù)算管理的調(diào)整、預(yù)算工作的具體安排、預(yù)算手冊的制定、平衡預(yù)算方案、協(xié)調(diào)解決預(yù)算實施過程中出現(xiàn)的問題、組織審查實際完成的執(zhí)行情況，一方面對預(yù)算進(jìn)行部分調(diào)整、另一方面對預(yù)算進(jìn)行考評等。

預(yù)算工作小組的職責(zé)主要有以下幾方面的內(nèi)容：傳達(dá)預(yù)算意見和要求、主導(dǎo)預(yù)算具體開展的工作、做好預(yù)算管理的分析和控制、企業(yè)的資金平衡、收入和利潤指標(biāo)的確定、開發(fā)量的計劃、銷售指標(biāo)的制定等、部門之間的協(xié)調(diào)和溝通、預(yù)算考核監(jiān)督，獎懲方案的制定和具體實施，明確各部門負(fù)責(zé)人和各項目公司負(fù)責(zé)人對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果要承擔(dān)相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、并且完善薪酬體系、結(jié)合預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行考評、這樣能有效的促進(jìn)預(yù)算管理的推進(jìn)。

具體預(yù)算組織機(jī)構(gòu)圖如下

預(yù)算管理機(jī)構(gòu)圖

制定合理的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)圖、預(yù)算可以通過預(yù)算管理委員會和預(yù)算管理工作小組來督導(dǎo)、制定、執(zhí)行、考評等，這樣才能更有效的運(yùn)行預(yù)算。

（二）強(qiáng)化預(yù)算管理意識、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、科學(xué)有效地編制預(yù)算

1、樹立正確的預(yù)算管理觀念、增強(qiáng)預(yù)算管理意識

地產(chǎn)公司中高層管理者應(yīng)強(qiáng)化各項目公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、充分意識到實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的必然工具是預(yù)算管理這一手段，樹立全局意識，同時保證預(yù)算管理與總體目標(biāo)一致，用會計利潤觀念去衡量工作作風(fēng)和能力、秉承“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”的理念、思想上重視預(yù)算。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、提升業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，應(yīng)對編制預(yù)算數(shù)據(jù)的科學(xué)和合理性

中高層管理者要通過自身能力的提升，結(jié)合相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時使員工關(guān)于預(yù)算管理方面的觀念及做法不發(fā)生偏離；要對員工相關(guān)預(yù)算知識培訓(xùn)及時舉行，使其真正意識到預(yù)算對于企業(yè)的重大意義，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用；預(yù)算是全員參加的事項，而不單純是財務(wù)行為、這點(diǎn)要使員工意識到、同時預(yù)算也不是財務(wù)計劃、需要依托全員才能發(fā)揮出預(yù)算的作用。

（三）完善預(yù)算績效考核和分析制度

預(yù)算考評的是預(yù)算執(zhí)行結(jié)果評估的重要環(huán)節(jié)、建立合理的預(yù)算績效考核制度，確保預(yù)算的嚴(yán)肅性，是提高預(yù)算管理控制和約束力的可靠保證。地產(chǎn)公司的決策層和管理層應(yīng)充分認(rèn)識到預(yù)算管理考評的重要性，同時制定完善的預(yù)算考評的方法及程序。在客觀評價的基礎(chǔ)上，進(jìn)行嚴(yán)格獎懲，形成恰當(dāng)?shù)募詈头答仭?/p>

1、要確定預(yù)算管理的考評指標(biāo)

例如：對具體業(yè)務(wù)部門而言：收入完成率，收款率，費(fèi)用節(jié)約額等、產(chǎn)品合格率，制造費(fèi)用節(jié)約額等、管理事項完成率，費(fèi)用節(jié)約額等。

2、要對考評指標(biāo)執(zhí)行嚴(yán)格量化管理、如下圖所示：

表4.7 總會計師考核指標(biāo)

3、要對考評指標(biāo)執(zhí)行嚴(yán)格量化管理管理、與績效掛鉤、如下圖所示：

只有這樣才能維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性和有效性，充分調(diào)動公司各個方面預(yù)算管理的積極性，使財務(wù)預(yù)算管理工作進(jìn)入科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道。

4、要及時有效的分析預(yù)算偏差

針對預(yù)算過程中形成的預(yù)算偏差及時有效的分析、要每月、每季、每年等做預(yù)算執(zhí)行情況表，針對差異找出原因、重在分析。

四、結(jié)論與展望

預(yù)算管理作為企業(yè)加強(qiáng)管理一個重要手段和配置資源的工具，同時作為一種重要的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，兼具計劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵和評價等功能。其理論研究和實踐應(yīng)用在國內(nèi)外很多企業(yè)中已得到廣泛的運(yùn)用，但目前預(yù)算管理水平對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說依然相當(dāng)落后。本文對房地產(chǎn)預(yù)算管理過程中存在的問題進(jìn)行了剖析，并提出了預(yù)算管理問題的應(yīng)對措施和建議、這對提升房地產(chǎn)預(yù)算管理水平奠定了一定的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)改革政策需要和要求，不斷加強(qiáng)自身的預(yù)算管理、更新預(yù)算管理觀念、細(xì)化預(yù)算管理，科學(xué)編制預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算、規(guī)范調(diào)整預(yù)算、加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督機(jī)制、完善預(yù)算分析及考核機(jī)制，逐步形成一套科學(xué)完善的預(yù)算管理管控體系，不斷提升資金利用率，提升財務(wù)管理水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康有效發(fā)展。

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