淺談房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理

潘宇舟

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)控制經(jīng)營風險和效益最大化的目標，必須對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的合同進行有效的管理。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內涵及特點，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現(xiàn)狀，提出構建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的具體措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、涉及面廣、管理難度大的特點，是一個復雜而龐大的工程，在實施過程中，會面臨很多風險，同時涉及眾多的法律法規(guī)，如合同法、物權法、招標投標法、土地管理法等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要實現(xiàn)控制經(jīng)營風險和效益最大化的目標，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)全過程所涉及的合同進行有效的管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內涵及特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內涵

房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)企業(yè)合同管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。

房地產(chǎn)項目通過設定預期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合同規(guī)劃，并以此為目標制定合同簽署計劃。合同簽署后對合同的履約情況、風險情況、實際變動情況要進行跟蹤管理。因此合同管理是簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。具體包括：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同、建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務委托管理合同、銷售或租賃合同、物業(yè)管理合同等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點

1、合同管理時間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數(shù)年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經(jīng)歷項目取得、設計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2、合同管理內容的龐雜性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業(yè)知識。

3、合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。

4、合同管理的高風險性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

（一）合同管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風險事故的頻繁發(fā)生。

（二）對合同的履約缺乏監(jiān)管

合同主體的履約能力是合同能否順利實現(xiàn)的保證。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，因此在合同履行過程中，經(jīng)常遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或不能履約，如經(jīng)營管理不善、資金出現(xiàn)問題等。

同時，在合同履行過程中出現(xiàn)糾紛，有時不能及時采取措施加以解決或補救，以致對合同的履行產(chǎn)生很大的負面影響。

（三）合同管理人員缺乏專業(yè)知識

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應的實踐經(jīng)驗，難以對合同進行有效的管理。

同時，由于合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識本來就比較缺乏，再沒有一個認真負責的工作態(tài)度，更加劇了履約風險的發(fā)生。

三、構建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系

（一）健全合同制度管理

健全的制度能使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依，提高管理效率，降低經(jīng)營風險。合同管理制度貫穿項目管理全過程，主要涉及：合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評價、合同印章管理、合同檔案管理等。

（二）嚴格合同流程管理

1、權限管理。合同的審批必須嚴格執(zhí)行管理流程，要求分工明確、權責清晰。對構成項目成本的全部合同進行分類管理，如土地類合同、設計類合同、工程類合同、銷售類合同、財務類合同等，并按不同合同的性質、標的額或重要性進行分級審批，必要時還要由各相關部門特別是法務部門進行會簽。合同的審批必須遵循嚴格的權限原則，絕不允許簽訂超越權限的合同。嚴禁口頭協(xié)議和倒簽合同。

2、簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴格審核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經(jīng)濟狀況等，是否為獨立法人或持有相關授權書。非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等。

二是合同條款管理。盡量爭取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會同法務部門共同擬稿。如企業(yè)已形成格式文本，應盡量采用格式文本。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴格審查合同中的特殊條款，對其合法性要盡量提請專業(yè)人員進行法律審核。

（三）監(jiān)督合同履約管理

合同履約管理是全面的、動態(tài)的管理。一是要及時進行合同交底。合同交底包括對內和對外兩個方面。對內，合同主辦部門要將合同目標分解到本部門相關人員及相關部門，保證合同信息在相關人員和部門的有效流動，形成全員合同管理意識。對外，合同主辦部門要及時將合同的相關信息披露給相關配合單位，如監(jiān)理公司等。

二是合同執(zhí)行部門要嚴格按合同條款來履行合同義務。在合同執(zhí)行過程中，對各種文件（如會議紀要、現(xiàn)場簽證、設計變更等）要注意有效簽收并保管好原件，從而減少將來處理合同糾紛的可能成本。

三是對政策變化、法律法規(guī)調整、總體規(guī)劃調整、市場動向、合同主體經(jīng)營情況等要時刻保持關注，預防各種可能出現(xiàn)的不利情況，對可能出現(xiàn)毀約或違約的情況要及時采取相關措施，避免擴大損失。如因我方原因導致合同履行發(fā)生變化，要及時變更或簽訂補充協(xié)議，取得對方諒解，避免違約風險。對合同條款變更或簽訂補充協(xié)議要本著審慎的態(tài)度，嚴格按合同管理制度的要求和審批流程進行，杜絕隨意變更合同條款的現(xiàn)象。

四是合同履行完畢后，要及時進行后評價，分析合同履行中存在的問題，各方的責任大小，對合同履行情況進行風險評級，對合同主體建立信用檔案，為以后的合同簽訂積累相關資料。

（四）加強合同管理人員的專業(yè)培訓

房地產(chǎn)企業(yè)由于所處行業(yè)專業(yè)性較強，需加強合同管理人員的專業(yè)技術培訓和合同風險意識教育。同時相關部門要配備專職或兼職的合同管理人員，明確其職責，人員配備和組織架構形成互相制約、層層把關的監(jiān)督模式。此外，要重視合同管理人員的流動管理，避免交接脫節(jié)造成的失控。

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