淺析居住權(quán)

摘 要 居住權(quán)制度是為了保障婚姻家庭中老人，離婚后弱勢方以及其他享有居住利益的人群的住房問題而設(shè)立的一種法律制度。本文擬通過對居住權(quán)的簡要介紹、發(fā)展歷史和我國對居住權(quán)的繼受可能來探討我國是否能夠引入這一制度來規(guī)范亟待解決的社會問題，并在此基礎(chǔ)上提出對我國設(shè)立居住權(quán)的具體構(gòu)想。

關(guān)鍵詞 居住權(quán) 人役權(quán) 用益物權(quán)

作者簡介：李冰，遼寧師范大學(xué)法學(xué)院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D921 ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? 文章編號：1009-0592（2014）12-005-02

一、居住權(quán)概述

居住權(quán)制度是用于調(diào)整居住人和所有權(quán)人對房屋使用等問題的民事法律制度，起源于羅馬法。概念一經(jīng)提出，就引起了學(xué)界對是否引入這一制度的的廣泛爭議。要研究這個(gè)問題，首先我們要了解什么是居住權(quán)。

（一）居住權(quán)的概念及特征

居住權(quán)是指居住權(quán)人對于他人所享有的關(guān)于所有權(quán)的住房及其他附著物享有的占有、使用的權(quán)利。其特征為：（1）居住權(quán)是用益物權(quán)，具有物權(quán)性。（2）居住權(quán)具有人身性，不可轉(zhuǎn)讓、繼承。（3）主體一般是自然人，但隨著投資性居住權(quán)的出現(xiàn)，主體有擴(kuò)大到公民，法人以及其他組織。（4）客體具有單一性，僅限于他人所有的房屋及其附屬設(shè)施。（5）除當(dāng)事人另有約定，居住權(quán)具有長期性，終身性。（6）居住權(quán)是無償?shù)摹＞幼?quán)一般是由房屋所有人和與其有婚姻，家庭等特殊關(guān)系的居住人之間產(chǎn)生，居住人無需支付對價(jià)，這一點(diǎn)明顯區(qū)別于租賃權(quán)。（7）居住權(quán)設(shè)立和消滅方式具有多樣性。主要通過遺贈(zèng)，繼承，合同等法定和意定方式取得，并以客體滅失，期限屆滿，權(quán)利人死亡，混同等原因消滅。

（二）居住權(quán)的起源和發(fā)展

居住權(quán)制度最早出現(xiàn)在羅馬法的相關(guān)規(guī)定中，最初是作為人役權(quán)的一種形式而存在的，人役權(quán)與地役權(quán)構(gòu)成了役權(quán)的二元性構(gòu)成體系，本文僅介紹與居住權(quán)相關(guān)的人役權(quán)。這里所謂的人役權(quán)是指為了特定的人的利益，利用他人的所有物的權(quán)利，囊括了居住權(quán)在內(nèi)的三種民事權(quán)利。

居住權(quán)制度雖起源于羅馬，但羅馬法的居住權(quán)有很多弊端，因此，各國在繼承羅馬法上的居住權(quán)制度時(shí)，為了順應(yīng)本國政治和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都在其中增加了與時(shí)代發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)容。

二、兩大法系關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定及我國對其繼受的可能性分析

居住權(quán)制度起源于羅馬法時(shí)期，由于羅馬法律制度對各國法律制度的發(fā)展都有舉足輕重的影響，因此，居住權(quán)這一民事制度也為大部分國家所繼受。各國在接受這一制度的同時(shí)，也結(jié)合本國的社會發(fā)展和實(shí)際狀況制定出符合本國發(fā)展的居住權(quán)制度。

（一）大陸法系代表性國家的規(guī)定

1.法國對居住權(quán)的規(guī)定。法國移植了羅馬法中關(guān)于人役權(quán)與地役權(quán)的二元役權(quán)體系，民法設(shè)專編規(guī)定了居住權(quán)，即僅限于居住權(quán)人及其家庭必要的居住，不得讓與，出租。同時(shí)還規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立和喪失參照用益權(quán)的設(shè)立和喪失。

該規(guī)定是羅馬法的翻版。作為自由資本主義時(shí)期的產(chǎn)物，其改變了居住權(quán)的設(shè)立方式，規(guī)定了通過契約自由原則來發(fā)展居住權(quán)制度，這表明民法典賦予當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)居住權(quán)、約定其適用范圍及權(quán)利內(nèi)容的自由，這無疑為居住權(quán)的發(fā)展預(yù)留廣闊的通道，值得我國借鑒。

2.德國對居住權(quán)的規(guī)定。德國民法上的居住權(quán)分為兩種：傳統(tǒng)居住權(quán)和長期居住權(quán)。

傳統(tǒng)居住權(quán)秉承了羅馬法的規(guī)定，是一種人役權(quán)，只能由權(quán)利人及其家人享用， 不可轉(zhuǎn)讓和繼承，出租則需要得到所有權(quán)人的同意。這種嚴(yán)格的不得轉(zhuǎn)移的權(quán)利受到了實(shí)踐的挑戰(zhàn)，也滿足不了人們的需要，于是另一種形態(tài)的居住權(quán)應(yīng)然而生，這便是長期居住權(quán)。

長期居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承，居住權(quán)人有權(quán)進(jìn)行任何合理的用益，享有出租權(quán)。這樣的規(guī)定使得居住權(quán)不僅具有人身專屬性的特點(diǎn)，而且擺脫了婚姻家庭的局限成為新的投資方式。

（二）英美法系代表性國家的規(guī)定

1.英國對居住權(quán)的規(guī)定。英國的《家庭法案》將家庭住宅的解決與避免家庭暴力緊密結(jié)合，對配偶，前配偶，同居人，前同居人的居住權(quán)做出了規(guī)定。規(guī)定了婚姻住宅權(quán)具有很強(qiáng)的對抗性，是一方配偶基于契約或者法律的授權(quán)而享有住宅的使用權(quán)或所有權(quán)。可以主張居住權(quán)的住宅僅限于婚姻或同居的住宅。

2.美國對居住權(quán)的規(guī)定。以美國為例，美國的相關(guān)規(guī)定除了多應(yīng)用于婚姻家庭中房屋的分割之外，還涉及另外一種關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，即終身地產(chǎn)權(quán)制度。終身地產(chǎn)權(quán)制度是指，基于法律或者當(dāng)事人約定產(chǎn)生的，特定人于其有生之年對特定財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。一旦該特定人死亡或者約定條件出現(xiàn)，該特定人享有的所有權(quán)即終止的法律制度。

3.我國對居住權(quán)繼受的可能性分析。居住權(quán)是設(shè)立在人役權(quán)體系下的，我國并非采用二元役權(quán)體系，但居住權(quán)并不是僅在人役權(quán)的框架下才能發(fā)揮作用。所以我國沒有設(shè)立人役權(quán)就否認(rèn)設(shè)立居住權(quán)可能性的做法是不正確的。我們可以參照國外關(guān)于房屋居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，從而將居住權(quán)制度設(shè)置得更加全面完善。

居住權(quán)設(shè)立的目的在于解決婚姻家庭中的老人，離婚婦女等弱勢群體的住房問題。我國目前正處于人口老齡化加速，離婚率越來越高的時(shí)期，受居住權(quán)保護(hù)的群體數(shù)量有增無減。故居住權(quán)制度十分適合解決我國目前面臨的問題。

其一，在以房養(yǎng)老這方面，我國現(xiàn)行的法律對其規(guī)定幾乎完全沒有涉及。因此有的學(xué)者提出保留居住權(quán)買賣這一觀點(diǎn)。即房屋的所有權(quán)人雖然將房屋出賣，但生前仍享有居住權(quán)，房屋的買受人一次性或分期地向原所有權(quán)人支付價(jià)款，供其養(yǎng)老。 保留居住權(quán)的房屋買賣是一種新型的，創(chuàng)造性的養(yǎng)老制度，這對于我國這樣一個(gè)人口老齡化加速的國家來說，無疑多了一種安置老年人的優(yōu)質(zhì)方法。

其二，對于婚姻中喪偶生存的一方，或者離婚后有困難的一方的住房問題，現(xiàn)有制度也不能保障弱勢方的住房利益，亟需引入居住權(quán)這樣一項(xiàng)制度。 因?yàn)槟壳皩τ趩逝己笊娴囊环健独^承法》沒有給予特殊的規(guī)定，同時(shí)，對于離婚后生活困難的一方，《婚姻法》僅規(guī)定了生活幫助義務(wù)?！痘橐龇ā匪痉ń忉屔釛壛艘郧啊皶鹤?quán)”和“居住使用權(quán)”的概念，而使用了居住權(quán)的概念，這足以說明居住權(quán)制度才適合解決這樣的問題。

綜上所述，我國完全可以在不設(shè)立二元役權(quán)體系下，繼受其他國家中適合我國發(fā)展的居住權(quán)制度。

三、我國居住權(quán)法律制度的建構(gòu)

（一）我國構(gòu)建居住權(quán)制度的正當(dāng)性

1.我國目前的社會現(xiàn)實(shí)需要居住權(quán)制度。居住權(quán)制度的設(shè)立是用來解決特定人的生活問題，中國正在進(jìn)入老齡化社會， 保留居住權(quán)制度給房屋買賣雙方都提供了一種新的選擇。同時(shí)，中國目前社會現(xiàn)實(shí)狀況顯示，由于社會生活節(jié)奏以及思想觀念的變化和發(fā)展，閃婚閃離的現(xiàn)象已經(jīng)不鮮見，所以導(dǎo)致離婚人口所占的比例也逐年增加。但是伴隨著住房改革和房價(jià)的增長以及購買力的限制， 一般收入的家庭僅僅只能購買起一套住房。如果將這唯一的一套住房變賣，那么住房問題將很難解決，未成年子女的居住權(quán)利也得不到保護(hù)。因此可以通過居住權(quán)制度保障喪偶一方或父母離異的未成年子女的房屋居住權(quán)利不受侵犯。

此外，居住權(quán)不僅局限于婚姻家庭中了，投資性居住權(quán)也成為越來越熱門的焦點(diǎn)，即投資人向房屋的建設(shè)投入一定資金，以此享有房屋的居住權(quán)。

2.我國的法律現(xiàn)狀需要規(guī)定居住權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)新物權(quán)或變更物權(quán)的法定內(nèi)容。我國《物權(quán)法》，《民法通則》中并沒有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，但在《婚姻法》，《婚姻法》司法解釋（一），《老年人權(quán)益保障法》，甚至司法實(shí)踐中，都或模糊或明確的設(shè)立了居住權(quán)制度，且有越演越烈的傾向。這樣的居住權(quán)非但不被我國法律所承認(rèn)，更令權(quán)利人更不能更好的通過法律來維護(hù)自身的合法權(quán)益。

只有系統(tǒng)的設(shè)立居住權(quán)制度，才能保障物權(quán)法定原則不被侵犯，才能使受益于居住權(quán)制度的人群的合法權(quán)益得到及時(shí)有效的保障。

（二）我國居住權(quán)制度的構(gòu)建

1.居住權(quán)的具體內(nèi)容 。（1）居住權(quán)的概念和性質(zhì)。目前居住權(quán)定義為：“居住權(quán)人對他人住房及其他附著物享有的占有、使用的權(quán)利。”但為了進(jìn)一步將居住權(quán)制度與其他用益物權(quán)相區(qū)分，建議定義如下：“居住權(quán)，是指居住權(quán)人在他人所有的房屋及其附屬設(shè)施上享有的進(jìn)行居住的權(quán)利。”

居住權(quán)是一種用益物權(quán)，具有期限性，無償性和不可轉(zhuǎn)讓性。但是隨著投資性居住權(quán)的產(chǎn)生，居住權(quán)的人身性有弱化的趨勢，因此，最好將現(xiàn)行規(guī)定改為 “除當(dāng)事人另有約定或者依其性質(zhì)可以轉(zhuǎn)讓外，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得繼承?！?/p>

（2）居住權(quán)的主體和客體。居住權(quán)的主體不僅包括自然人，還應(yīng)當(dāng)包括其家庭成員和必需的服務(wù)人員等。居住權(quán)的客體僅限于他人所有的房屋及其附屬設(shè)施。且僅限于供生活需要或具有投資利益的房屋住宅。

（3）居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。居住權(quán)人的權(quán)利表現(xiàn)為以下幾方面：一是居住權(quán)人的使用權(quán)。居住權(quán)人可以在不損害房屋所有人的利益為前提使用房屋及其附屬設(shè)施，從而排除所有權(quán)人和第三人的干涉。因此，法律應(yīng)作規(guī)定：“居住權(quán)人和前款規(guī)定的其他成員有在不損害所有權(quán)人合法利益的的情況下使用房屋?！倍蔷幼?quán)人的出租權(quán)?；诰幼?quán)的人身性，居住權(quán)一般不可以出租。但是特殊情況下，如居住權(quán)人生活困難而房屋面積寬大，則居住權(quán)人可以出租房屋以獲得的租金維持自己的生活。因此法律應(yīng)規(guī)定：“居住權(quán)人一般不得將居住的房屋出租，但是為了維持正常生活所必需和當(dāng)事人另有約定的除外?！比蔷幼?quán)人的物上請求權(quán)和收取孳息的權(quán)利。居住權(quán)是一種物權(quán)，應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)的性質(zhì)，如物上請求權(quán)和追及效力。至于收取孳息的權(quán)利，主要是指居住權(quán)人有權(quán)收取房屋周邊果木等產(chǎn)生的天然孳息。應(yīng)增加規(guī)定：“居住權(quán)人有收取孳息的權(quán)利，當(dāng)事人另有規(guī)定的除外?！?/p>

居住權(quán)的義務(wù)主要包括：合理使用義務(wù)，妥善保管和維修義務(wù)，房屋日常費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù)，擔(dān)保義務(wù)，返還房屋的義務(wù)。 因此，居住權(quán)人的義務(wù)可以修改為“居住權(quán)人需在不改變房屋用途的前提下使用房屋，并有妥善保管和維修房屋的義務(wù)。對于使用房屋可能對所有權(quán)人的利益造成危險(xiǎn)應(yīng)提供擔(dān)保，并承擔(dān)房屋日常所需費(fèi)用。居住權(quán)消滅后應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還房屋?！?/p>

2. 居住權(quán)的取得和消滅。居住權(quán)的取得亦稱居住權(quán)的設(shè)立。目前規(guī)定居住權(quán)可通過遺囑，遺贈(zèng)和合同方式設(shè)立，并應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，居住權(quán)可因居住權(quán)人放棄居住權(quán)，居住期限屆滿，約定的解除條件屆滿，因不可抗力房屋毀滅和居住權(quán)人死亡的原因消滅。但筆者認(rèn)為應(yīng)作如下修改會更加全面明確，“居住權(quán)可因下列原因而消滅：（1）房屋滅失;（2）居住權(quán)人拋棄居住權(quán)的;（3）混同，即居住權(quán)人與所有權(quán)人歸于一人的;（4）居住權(quán)期間屆滿;（5）約定的解除條件成就的;（6）居住權(quán)人濫用居住權(quán)的;（7）房屋被征收的;（8）居住權(quán)人死亡的。但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

以上內(nèi)容就是筆者關(guān)于我國居住權(quán)制度的相關(guān)闡述，并對發(fā)展前景進(jìn)行了簡要的展望，進(jìn)而就我國構(gòu)建居住權(quán)制度提出了一些個(gè)人見解，以期管中窺豹，得見一斑。

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