以華遠(yuǎn)水木清華項(xiàng)目為例淺析小高層住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)

劉麗麗

摘要：本文結(jié)合水木清華項(xiàng)目中小高層的設(shè)計(jì)來分析小高層住宅的優(yōu)劣勢(shì)，通過對(duì)比當(dāng)前的地產(chǎn)小高層市場(chǎng)的情況，只有取長(zhǎng)補(bǔ)短，有的放矢，才是房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略策略。

關(guān)鍵詞：水木清華項(xiàng)目；小高層住宅；房地產(chǎn)開發(fā)

華遠(yuǎn)水木清華項(xiàng)目由黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目占地面積為79473平方米，總建筑面積約為280068.16平方米。該項(xiàng)目位于位于哈爾濱市松北區(qū)哈黑高速與三環(huán)路交口處，建筑形式有多層、小高層、高層，高層30層、18層、小高層11層、多層7層。位置優(yōu)越，臨近路邊，附近有加油站，集貿(mào)市場(chǎng)等，周邊配套成熟。

我國(guó)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口不斷增加，城市的居住問題日益嚴(yán)峻。與此同時(shí)，人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，因此，改善居住條件必須與節(jié)約土地資源同時(shí)考慮，如果在大中城市仍以建設(shè)多層住宅為主，將損失更多的耕地。那么華遠(yuǎn)水木清華項(xiàng)目高層住宅建筑形式的多樣性，以及對(duì)小高層住宅的建設(shè)開發(fā)的注重，建筑密度相應(yīng)減少，在相當(dāng)?shù)挠玫孛娣e下，含有高層、小高層的小區(qū)通常比單一多層住宅的小區(qū)擁有更大的綠地率，提升小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，無疑對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)有著舉足輕重的影響。

什么是小高層住宅？一般情況下，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。通常人們把樓房層數(shù)為1-3層稱低層、3-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)。小高層住宅在現(xiàn)行的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中并無書面性定義，他只是一種約定俗成的說法。從黑龍江情況來看，7到12層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。水木清華項(xiàng)目中高層11層，就屬于板式小高層。這種住宅形式一定有其自身獨(dú)具特點(diǎn)。下面就結(jié)合水木清華項(xiàng)目中小高層的設(shè)計(jì)來分析一下小高層住宅的特點(diǎn)。

一、小高層住宅的優(yōu)勢(shì)

眾所周知，小高層擁有采光、通風(fēng)充分、戶型性價(jià)比比較好的特點(diǎn)。與高層塔樓相比，小高層的板樓在這一點(diǎn)上更具有諸多優(yōu)勢(shì)。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合在一起。隨著人們追求高品質(zhì)住宅意識(shí)的提高，小高層是未來發(fā)展趨勢(shì)之一。

1.樓梯節(jié)約用地，戶型尺度適宜

從目前哈爾濱地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的小高層社區(qū)來看，社區(qū)規(guī)劃上樓間距寬，擴(kuò)大了留出相當(dāng)空地用于綠化，并節(jié)約了土地。使家庭生活的私密型得到了良好的保證，既避免了噪音污染，也把不必要的視線干擾降低到比較低的程度，還在一定程度上減少了住戶與住戶家的相互干擾。

目前哈爾濱地產(chǎn)市場(chǎng)上小高層主要以板樓為主，一梯兩戶、三戶涵蓋了小高層市場(chǎng)上的90%以上產(chǎn)品。這種小高層同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加一部電梯，保留了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局，電梯的設(shè)置更加適合老人和小孩出行，且運(yùn)行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費(fèi)者的歡迎。

2.相對(duì)于高層，公攤面積少，使用率高

小高層住宅交通核只比多層住宅增加一部電梯，樓梯也不用是封閉樓梯間，所以公共面積較高層住宅少很多。由于結(jié)構(gòu)上的要求，小高層住宅的墻體厚度會(huì)比多層住宅薄一些，這樣居民的得房率會(huì)更高。

3. 相對(duì)于高層，投資少、工期短、施工難度低

由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡(jiǎn)單，抗風(fēng)、抗震要求都不如一般的高層建筑，對(duì)于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均容易周轉(zhuǎn)，而回報(bào)率并不低，因此受到他們的歡迎。

4.相對(duì)于多層，提高了住宅的抗震性能，保證了居民的生活質(zhì)量

一方面，雖然小高層住宅只比多層住宅增加幾層，但是結(jié)構(gòu)形式發(fā)生了很大的變化。普通多層住宅一般為磚混結(jié)構(gòu)，而小高層住宅的結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中包含剪力墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、異形柱結(jié)構(gòu)等。后者結(jié)構(gòu)形式的抗震性能要比前者優(yōu)越很多，這也減輕了近幾年因頻發(fā)地震而給居民帶來的恐懼，為居民的生活提供了更安全的保障。另一方面，以單元式住宅為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小覷。小高層住宅的電梯，將給老、弱、病、殘、孕等居民上下樓以及居民搬運(yùn)重物等帶來極大方便。

城市中建高層住宅雖然是必然出路，但是也存在著一些弊端。小高層住宅有很多優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)也存在著一些劣勢(shì)。

1.單價(jià)較高、對(duì)使用電梯有顧慮

小高層住宅戶型好，得房率較高，單體間距也比較大。因此開發(fā)商往往會(huì)對(duì)小高層住宅戶型的單價(jià)有所提高，這不僅跟住宅戶型本身高品質(zhì)有關(guān)，而且也與住宅中電梯運(yùn)行費(fèi)用有關(guān)。

這里需要明確小高層出現(xiàn)較高總房?jī)r(jià)的一個(gè)原因是普遍認(rèn)為公攤面積大。為什么會(huì)引起公攤面積大？普遍市場(chǎng)上認(rèn)可的一個(gè)觀點(diǎn)就是小高層只比多層住宅多了幾層，卻要承擔(dān)電梯間帶來的公攤?？墒聦?shí)上，小高層住宅增加的這部分公攤面積相對(duì)于高層已經(jīng)是非常之小，但是使用上卻是相當(dāng)之方便。其實(shí)居民更關(guān)心的是增加的費(fèi)用問題。怎樣能打消居民的這些顧慮，開發(fā)商提出了一系列可行性辦法。使用一些檔次在中檔的電梯例如人們都熟知的品牌，并視為樓盤品質(zhì)上調(diào)檔次，避免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性的維修，降低對(duì)客戶群對(duì)電梯產(chǎn)生不信任的抗性。銷售時(shí)注意擴(kuò)大對(duì)客戶群對(duì)電梯品牌的認(rèn)可度灌輸。電梯收費(fèi)執(zhí)行時(shí)人性化一些。

2.戶型布置有一定的局限性 衛(wèi)生間多無明采光

小高層住宅為了減少公攤面積，戶型設(shè)計(jì)以一梯兩戶居多，這樣戶型布置在建筑面積一定的情況下就有一定的單一性。所以只能通過加大外飄窗的美觀設(shè)計(jì)、戶型外墻的局部進(jìn)退、山墻與北面房間的多做挑出式設(shè)計(jì)等手段來增加賣點(diǎn)。

綜上所述，處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的我國(guó)，住宅已逐漸商品化，作為投資者，希望所建的房屋價(jià)廉物美，在滿足市場(chǎng)需要的同時(shí)，個(gè)人或企業(yè)有所發(fā)展。而作為住戶，既考慮造價(jià)，又考慮房屋的質(zhì)量，也就是綜合考慮結(jié)構(gòu)的抗震性能及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。明確了小高層住宅的優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)比當(dāng)前的地產(chǎn)小高層市場(chǎng)的情況，取長(zhǎng)補(bǔ)短，有的放矢，這才是地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中保持激流勇進(jìn)的經(jīng)營(yíng)之道。