向第三人轉(zhuǎn)讓中的不動(dòng)產(chǎn)的司法處理

摘 要 在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行異議訴訟中，嚴(yán)格堅(jiān)持物權(quán)登記主義，按照過戶登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)對(duì)善意購買人有失公平。應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)審查購買人是否符合最高人民法院《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的三個(gè)構(gòu)成要件，若符合，則應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行，以保護(hù)交易安全。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 執(zhí)行異議（之訴） 有權(quán)占有

作者簡介：王建群，瑞安市人民法院。

中圖分類號(hào)：D926.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2014）12-094-02

一、 案情

2010年10月，楊海光出借1050420元給顧云紅，雙方簽有《借款協(xié)議》，約定了還款期限和各自權(quán)利與義務(wù)，魯云業(yè)、楊建多及溫州華旭礦業(yè)有限公司為該借款分別出具擔(dān)保函，明確承擔(dān)連帶保證責(zé)任。期至，顧云紅尚有750420元未按約歸還。2011年7月楊海光提起訴訟，追償欠款。2011年8月4日，西湖區(qū)法院根據(jù)楊海光申請(qǐng)，依法查封了擔(dān)保人楊建多名下位于瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產(chǎn)一套。同年12月5日該院依法作出（2011）杭西商初字第1173號(hào)民事判決，判決顧云紅在法律文書生效后的十日內(nèi)歸還上述欠款及利息共計(jì)85萬元和2011年7月13日之后的逾期還款違約金，魯云業(yè)、楊建多及溫州華旭礦業(yè)有限公司對(duì)顧云紅的應(yīng)付款承擔(dān)連帶責(zé)任。2012年3月，杭州市中級(jí)人民法院作出了（2012）浙杭商終字第177號(hào)民事判決，維持了西湖區(qū)法院（2011）杭西商初字第1173號(hào)民事判決。

2012年4月6日西湖區(qū)法院以（2012）杭西民字第1020號(hào)案受理了楊海光申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人顧云紅及魯云業(yè)、楊建多及溫州華旭礦業(yè)有限公司民間借貸糾紛。該院在執(zhí)行楊建多名下位于瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產(chǎn)時(shí)，案外人鄭昌常于2012年8月5日提出執(zhí)行異議，以涉案執(zhí)行的上述房產(chǎn)在2007年5月就以902000元的價(jià)格從楊建多手里買下，并實(shí)際居住至今。雙方簽有《房地產(chǎn)買賣合同》。由于意志以外的原因未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，該房屋實(shí)際屬于鄭昌常所有，要求中止執(zhí)行該房產(chǎn)，并解除查封。2012年11月7日西湖區(qū)法院作出（2012年）杭西執(zhí)異字第14號(hào)執(zhí)行裁定，裁定中止執(zhí)行上述房產(chǎn)。2012年11月22日楊海光不服該院（2012年）杭西執(zhí)異字第14號(hào)執(zhí)行裁定向該院提起本案訴訟，要求許可對(duì)瑞安市錦湖街道虹橋大廈1幢1單元501室房產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行。

另查明，涉案房產(chǎn)系2006年4月楊建多以814951元的總價(jià)款向溫州市城榮建設(shè)開發(fā)有限公司購買，簽訂有《商品房買賣合同》，其中有57萬元系魯云業(yè)、楊建多夫婦向上海浦東發(fā)展銀行溫州瑞安支行辦理房屋抵押按揭貸款，在房管部門進(jìn)行了抵押登記備案。2007年5月6日，楊建多與鄭昌常簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：楊建多將上述涉案房產(chǎn)以902000元價(jià)格賣給鄭昌常，鄭昌常當(dāng)日支付定金5萬元，并于5月15日前一次性付清除去銀行按揭款項(xiàng)部分以外的資金，銀行按揭款由鄭昌常續(xù)還，上述房產(chǎn)于2011年5月15日交付。該合同簽訂后的同年5月14日鄭昌常母親蔡林平給楊建多銀行賬戶有30萬元的資金匯付。同日，魯云業(yè)、楊建多夫婦與蔡林平辦理委托書，委托蔡林平代為辦理涉案房產(chǎn)的交接，領(lǐng)取鑰匙、償還按揭、解除按揭、注銷抵押登記、房屋所有權(quán)過戶等手續(xù)，該委托書于5月16日經(jīng)瑞安市公證處予以公證。房管部門檔案資料顯示，涉案房產(chǎn)建成年份為2009年。自2009年1月至2012年12月涉案房產(chǎn)的部分物業(yè)管理費(fèi)、水電等費(fèi)用由鄭昌常妹妹鄭珍稀及家人支付。2010年12月22日，涉案房產(chǎn)取得了房屋所有權(quán)證，楊建多是所有權(quán)人，2011年4月楊建多取得土地使用權(quán)證。期間，涉案房屋的銀行按揭款項(xiàng)均是楊建多貸款賬戶按期交付。2011年12月9日，鄭珍稀到銀行辦理?xiàng)罱ǘ嗵崆斑€貸468537.60元及利息1345.22元的手續(xù)。又查明，蔡林平系鄭昌常母親，鄭珍稀系鄭昌常妹妹。

二、 審理

西湖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。本案中，2011年8月，法院對(duì)涉案房屋在房管部門的檔案進(jìn)行查封之前，被告執(zhí)行人楊建多已經(jīng)將該房屋出賣給鄭昌常，鄭昌常也已按合同約定支付部分價(jià)款。2009年房屋建成后，鄭昌常及家人實(shí)際占有、使用該房屋至今。2012年8月，本院對(duì)該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前，鄭昌常家人在2011年12月已經(jīng)提前支付了房屋的銀行按揭貸款，至此涉案購房款已經(jīng)全部付清。上述事實(shí)可以證明鄭昌常以合理的價(jià)格受讓了房屋，其行為應(yīng)為善意取得。

在堅(jiān)持物權(quán)法定原則的前提下，從保護(hù)正常交易秩序和善意第三人的利益出發(fā)，本案作出的（2012）杭西執(zhí)異字第14號(hào)執(zhí)行裁定，裁定中止執(zhí)行涉案房產(chǎn)并無不妥。原告楊海光認(rèn)為楊建多與鄭昌常之間的《房地產(chǎn)買賣合同》不真實(shí)，不存在房產(chǎn)買賣關(guān)系，但其沒有提供任何有效憑證，因缺乏證據(jù)，故本院不予采信。被告魯云業(yè)、楊建多、顧云紅、溫州華旭礦業(yè)有限公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭不影響本案的審理。據(jù)此，遂作出判決：駁回原告楊海光的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，雙方均無上訴，該判決已經(jīng)生效。

三、評(píng)析

法院在審理期間，就本案法律適用問題產(chǎn)生了較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為被告鄭昌常向被告楊建多支付了全部房款并實(shí)際占有，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第十七條規(guī)定，鄭昌常提出的異議成立，法院應(yīng)該解除房屋的查封。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于被告楊建多，法院當(dāng)然可以查封、拍賣。一審法院裁判采納第一種意見，筆者也贊同第一種意見，理由如下：

（一）從現(xiàn)存司法解釋法律效力來分析

《物權(quán)法》對(duì)于依法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記主義的模式。而《查封規(guī)定》第十七條并不與隨后《物權(quán)法》確定的物權(quán)登記主義直接沖突。 針對(duì)沒有登記而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的一些特殊情況，最高人民法院相關(guān)司法解釋中也認(rèn)可其法律效力。理由如下：（1）上述司法解釋是在承認(rèn)登記要件主義的前提下，基于一些特殊情況，根據(jù)公平和誠實(shí)信用原則對(duì)登記要件主義適用性的修正和補(bǔ)充；（2）上述司法解釋的都對(duì)突破要件主義的規(guī)定進(jìn)行了嚴(yán)格的限制條件，避免損害登記的公信力和第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。要求在主觀上，當(dāng)事人對(duì)登記沒有過錯(cuò)；客觀上，權(quán)利人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)，并且具有實(shí)際交付、控制該物等物權(quán)變動(dòng)的外觀形式；（3）上述司法解釋并沒有違反物權(quán)法定原則。

（二）從房屋買賣合同性質(zhì)和效力來分析

2007年5月6日，本案的被告鄭昌常跟被告楊建多簽訂了涉案房屋為標(biāo)的的《房屋買賣合同》。房屋買賣合同就其性質(zhì)而言是一時(shí)性合同而非繼續(xù)性合同，即使房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人約定購房款分期交付。分期交付合同仍不失為單一的合同，因?yàn)楹贤目偨o付是自始確定的，雖采分期給付的方式，但時(shí)間因素對(duì)給付的內(nèi)容及范圍并沒有影響，它與通常的一次給付合同的主要區(qū)別，在于排除《合同法》第72條規(guī)定的“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人部分履行債務(wù)”規(guī)則的適用。 故分期付款的房屋買賣合同亦為一時(shí)性合同（非繼續(xù)性合同），并不能因分期履行就當(dāng)然地轉(zhuǎn)化成繼續(xù)性合同（例如合伙、房屋租賃、委托合同等）。只要房屋買賣合同約定內(nèi)容系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。按照法不溯及既往的原則，應(yīng)當(dāng)適用合同簽訂時(shí)的規(guī)定即《查封規(guī)定》第十七條，而不適用《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定。

（三）從我國法律對(duì)占有權(quán)保護(hù)規(guī)定來分析

對(duì)房地產(chǎn)而言，雖然必須以登記為物權(quán)變動(dòng)的必要條件，但登記具有滯后性。以房屋所有權(quán)證為例，現(xiàn)在首次頒發(fā)普遍滯后于房屋交付，在沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的情況下，根據(jù)我國《民法通則》、《物權(quán)法》關(guān)于對(duì)占有權(quán)保護(hù)規(guī)定，必然也要保護(hù)占有人（買受人）的合法利益。房屋的買受人基于對(duì)房屋的合法占有權(quán)，可以對(duì)抗第三人。被告鄭昌常從被告楊建多手中購買房屋后，雖因客觀原因沒有辦理過戶登記，但鄭昌常基于合法有效的房屋買賣合同而對(duì)房屋享有占有權(quán)，這是一種約定轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)權(quán)利情況下的合法、有權(quán)占有。該占有具有權(quán)利推定、占有保護(hù)、占有持續(xù)三大功能，也具備一定的物權(quán)效力，可以有效對(duì)抗第三人，包括名義上的登記所有權(quán)人。而本案的原告楊海光與被告楊建多等人的借款擔(dān)保糾紛為一般債務(wù)，且本案訴爭的房屋不屬于生效法律文書指定交付的特定物，故本案的被告鄭昌?？梢曰诜课莸暮戏ㄕ加袡?quán)對(duì)抗原告楊海光的請(qǐng)求。

（四）從法律規(guī)定的法院查封涵義來分析

法院查封分為訴前查封、訴中查封及強(qiáng)制執(zhí)行程序中的查封，上述的“查封”在各個(gè)階段的涵義是不一樣的。訴前及訴訟中的查封僅僅是一種保全措施或手段，而強(qiáng)制執(zhí)行程序中的查封是一種強(qiáng)制執(zhí)行措施?！恫榉庖?guī)定》第十七條規(guī)定的支付全部應(yīng)為在法院強(qiáng)制執(zhí)行程序啟動(dòng)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前支付的全部價(jià)款，而不是必須在訴訟及訴前查封這個(gè)階段之前需要支付全部價(jià)款。因?yàn)樵V前或訴訟查封僅僅是一種保全措施或手段，原告向法院起訴中的債權(quán)是否真實(shí)存在，是否合法有效，需要經(jīng)過法定程序的調(diào)查和辯論，再以生效法律文書予以確認(rèn)。假設(shè)原告方在訴訟中發(fā)生虛假訴訟，根據(jù)我國法律規(guī)定，一經(jīng)查實(shí)，原告楊海光不僅要賠償因申請(qǐng)保全錯(cuò)誤給被保全人造成的經(jīng)濟(jì)損失，還可能因涉嫌犯罪需要追究刑事責(zé)任。這與當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序中的查封是完全不同，強(qiáng)制執(zhí)行程序中的查封已經(jīng)是法院的強(qiáng)制執(zhí)行措施之一，當(dāng)事人申請(qǐng)的依據(jù)是已經(jīng)過一、二審法院生效的裁判文書，具有法律約束力和強(qiáng)制執(zhí)行力。本案的原告楊海光于2012年8月份申請(qǐng)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，被告鄭昌常于2011年12月9日已經(jīng)向銀行清償按揭貸款余款，比原告楊海光強(qiáng)制執(zhí)行早8個(gè)月，故本案的被告鄭昌常提前付清余款完全符合《查封規(guī)定》第十七條中支付全部價(jià)款這個(gè)構(gòu)成要件。

（五）從案件法律效果和社會(huì)效果相統(tǒng)一性來分析

《物權(quán)法》頒布實(shí)施前，我國現(xiàn)行法律如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，已明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。 我國《物權(quán)法》只是確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記主義，并非首創(chuàng)了不動(dòng)產(chǎn)登記主義立法體例。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一直實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記主義即登記誰誰所有，但這只是一種權(quán)利的正確推定，是作為有權(quán)機(jī)關(guān)包括人民法院查封（形式審查）正確與否的依據(jù)。審查案外人異議（訴訟），應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，而不是形式審查（僅審查查封時(shí)是否有合法依據(jù)）。 本案中涉案的房屋名義上雖是被告楊建多，但因被告鄭昌常和被告楊建多的房屋買賣合同已基本履行完畢，故被告楊建多在該房屋上已經(jīng)沒有什么剩余的權(quán)力，加上被告鄭昌常主觀上不存在過錯(cuò)，客觀已經(jīng)支付全部價(jià)款且實(shí)際居住多年，也具備一定的物權(quán)公示性，考慮到現(xiàn)實(shí)中存在諸多登記困難等客觀因素，應(yīng)該認(rèn)定被告鄭昌常因合同的實(shí)質(zhì)履行已經(jīng)取得了相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。筆者認(rèn)為，如果堅(jiān)持物權(quán)登記主義，嚴(yán)格按照登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而不顧善意購買人的利益進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，必然損害善意第三人權(quán)益和交易秩序，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。

注釋：

吳慶寶.最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題（增訂版）.中國法制出版社.第386頁.第385頁.

呂伯濤.適用物權(quán)法重大疑難問題研究.人民法院出版社.2008年版.第17頁.

韓世遠(yuǎn).合同法總論（第三版）.法律出版社.2011年版.第62頁.

奚曉明主編.解讀最高人民法院司法解釋之民事卷下.人民法院出版社.2011年版.第1102頁.