探析房地產(chǎn)融資的多元化渠道

【摘要】隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國得到了蓬勃發(fā)展，成為近年來國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但由于以投資性購房比例過高和房價(jià)收支比過大為代表的房地產(chǎn)泡沫潛在風(fēng)險(xiǎn)的不斷增加，我國在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及金融投資方面加大了對傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資方式的限制。以銀行信貸為主要融資手段的房地產(chǎn)業(yè)受到了較大的沖擊和影響。本文從房地產(chǎn)融資多元化渠道的研究出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資模式的問題，認(rèn)為只有加大房地產(chǎn)業(yè)融資方式多元化的分析實(shí)踐，拓寬融資渠道，才能保證我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；多元化

在我國，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)和促進(jìn)了我國建筑性重輕工業(yè)及制造業(yè)的繁榮，是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分之一。盡管為了應(yīng)對房地產(chǎn)金融帶來了風(fēng)險(xiǎn)，我國針對房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)融資模式制訂了一系列的宏觀調(diào)控和限制政策，對房地產(chǎn)業(yè)造成了一定沖擊。但是，我們必須清楚的認(rèn)識到，這些政策和措施制定主要目的是進(jìn)一步推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的成熟，改變房地產(chǎn)融資運(yùn)行模式單一，主要依賴銀行信貸不良畸形的發(fā)展現(xiàn)狀，以促進(jìn)形成我國房地產(chǎn)融資渠道多元化的發(fā)展模式，從而保證我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)融資理論研究

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)公司或單位，通過直接或間接的方式將社會(huì)經(jīng)濟(jì)體中贏余的那部分資金集合起來，轉(zhuǎn)移到資金相對短缺的房地產(chǎn)開發(fā)公司，以保證房地產(chǎn)開發(fā)的順利有序進(jìn)行。房地產(chǎn)融資的方式分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金相對短缺的房地產(chǎn)公司利用的自己的發(fā)展回報(bào)信用，向資金有余企業(yè)或單位發(fā)行股票、債券等憑證以換取現(xiàn)實(shí)資金的實(shí)際進(jìn)入的融資方式。間接融資是指金融市場上以銀行為代表的金融中介機(jī)構(gòu)通過自己的體系檢驗(yàn)機(jī)制，在審核后將自己所擁有的閑散資金以貸款等方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)以保證其開發(fā)銷售順利進(jìn)行的融資方式。

二、我國房地產(chǎn)融資面臨的問題

根據(jù)中國中央銀行關(guān)于我國房地產(chǎn)研究報(bào)告的調(diào)查，我國近八成的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接的來源于銀行信貸，其他融資方式如股權(quán)融資、債券融資、信托融資等在房地產(chǎn)融資的比重不到三成。資金來源的過度集中也就意味著社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，如房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)失衡、違規(guī)貸款及假按揭、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重等問題就接連發(fā)生。在這種情況下，一旦單一資金來源體發(fā)生變動(dòng)會(huì)極大的影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展幾乎完全取決于國家關(guān)于銀行信貸政策的變化。如近年來國家的熱點(diǎn)行業(yè)調(diào)控，住房貸款和轉(zhuǎn)按揭的限制，銀行信貸的收縮政策都對房地產(chǎn)融資帶來巨大的沖擊。與此同時(shí)，我國銀行信貸有限的資金也無法滿足我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展的資金需求。所以我國房地產(chǎn)業(yè)資金融資渠道的有效拓展勢在必行。

三、關(guān)于我國房地產(chǎn)融資渠道多遠(yuǎn)化研究

針對我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式單一、投資高風(fēng)險(xiǎn)的問題，我們可以通過下面的融資渠道來增加房地產(chǎn)資金來源，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是以商業(yè)信托組織為模型形成的一種房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)信托是指多個(gè)資金擁有人或單位將以一定方式組合的資金交付委托給信托公司，通過信托公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和豐富的資金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)投資房地產(chǎn)業(yè)，并獲取收益的融資方式。在房地產(chǎn)信托融資中，信托委托人大部分是金融資本市場中的中小投資者，他們用于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，參與投資的個(gè)人資產(chǎn)數(shù)量一般不大，需要通過訂立信托合同將資金匯集到一起才能滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資需要，從而投資獲得收益。

房地產(chǎn)信托融資有著突出的優(yōu)勢。首先，信托計(jì)劃的靈活性很強(qiáng)，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的始終，不僅可以根據(jù)自己意愿參與投資，而且可以大大縮短房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金所需要的時(shí)間。其次，房地產(chǎn)信托可以根據(jù)自己資金和技術(shù)優(yōu)勢展開不同風(fēng)險(xiǎn)收益的綜合性房地產(chǎn)投資，有效的減少金融風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)信托是以中小投資者所組合的資金為主的，有效的保證了社會(huì)閑散小額資金的準(zhǔn)入制度，調(diào)動(dòng)了金融市場的活力，打破了銀行信貸一家獨(dú)大的局面。但房地產(chǎn)信托融資這一渠道也有一定局限性，因?yàn)樾磐羞\(yùn)行模式的本質(zhì)是擇優(yōu)投資、保證利益，所以只有那部分預(yù)期收益高、回報(bào)信用好的房地產(chǎn)開發(fā)公司才能比較容易的使用這一方式。

2.房地產(chǎn)債券融資。房地產(chǎn)債券融資是指房地產(chǎn)企業(yè)，為了保證充足的開發(fā)資金，將自己作為債務(wù)人，通過法律規(guī)定的程序，向整個(gè)社會(huì)發(fā)行的約定有明確回報(bào)利率及支付日期及最后本金返還規(guī)則的書面權(quán)利憑證。房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢主要表現(xiàn)為：公司股東的股本不會(huì)被稀釋，有著制度性保障；債券融資成本較低，債券融資利率在同期貸款利率與儲(chǔ)蓄利率之間，債券融資產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)大大小于銀行信貸。我國的債券市場今年來雖然取得了巨大成就，但是與以非政府債券為主的成熟資本市場還有很大差距，我國應(yīng)減少政府債券比例，優(yōu)化房地產(chǎn)債券融資結(jié)構(gòu)

3.房地產(chǎn)股票融資。房地產(chǎn)股票融資是指具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的股份有限公司，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過審查核準(zhǔn)，公開發(fā)行股票，在證券交易所掛牌交易的融資方式。房地產(chǎn)股票融資的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：發(fā)行股票籌集的是權(quán)益資金，提高了公司公信度；房地產(chǎn)股票籌集的資金是永久性的，保證了上市公司的長遠(yuǎn)發(fā)展；根據(jù)公司盈余負(fù)擔(dān)利息，籌集風(fēng)險(xiǎn)小。以萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為主要代表的房地產(chǎn)股票融資取得了較大的成就

在單一融資發(fā)展模式下，房地產(chǎn)業(yè)不僅面臨銀行信貸有限資金的發(fā)展限制，而且承受了較高的房地產(chǎn)、銀行、金融市場的風(fēng)險(xiǎn)比例。所以這要求尋求房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資之路，重點(diǎn)推進(jìn)最具發(fā)展?jié)摿Φ亩嘣?，積極開拓新的融資渠道，以形成多元化融資體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]余惠倩.房地產(chǎn)融資渠道多元化及發(fā)展趨勢[J].經(jīng)營管理，2007（5）： 13-14

[2]廖明輝.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及融資情況分析[D].西南交通大學(xué)，2010：18

作者簡介：

楊志強(qiáng)（1976-），男，漢族，內(nèi)蒙古巴盟，中級經(jīng)濟(jì)師，從事工作：行政后勤總務(wù)，研究方向：經(jīng)濟(jì)類（財(cái)政稅收）