淺析房屋非法轉(zhuǎn)租中的法律問(wèn)題

琚 璐

（上海社會(huì)科學(xué)院 研究生院，上海 200235）

一、房屋轉(zhuǎn)租概述

（一）房屋轉(zhuǎn)租的概念

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋的承租人在合法的租賃期間內(nèi)，并在經(jīng)房屋出租人同意的情況下，將房屋的全部或者部分再次租賃給第三人，并且由次承租人也就是第三人向房屋承租人支付租金的行為。即在房屋的租賃關(guān)系中承租人并沒(méi)有退出，并且將房屋出租給次承租人使用收益。

我國(guó)法律規(guī)定有下列情形之一的，房屋不得轉(zhuǎn)租：承租人拖欠租金的；承租人在房屋擅自搭建的；預(yù)租的商品房；未經(jīng)房屋出租人同意的或者房屋租賃合同明確規(guī)定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的；不得違背雙方意愿。

（二）房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)

1.在房屋轉(zhuǎn)租中涉及三方當(dāng)事人的法律關(guān)系

在初始的房屋租賃合同當(dāng)中，合同的雙方當(dāng)事人是房屋的主人即出租人和房屋的承租人，在房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)中，合同的雙方當(dāng)事人是房屋承租人和房屋的次承租人。所以，關(guān)于房屋的租賃，其中涉及房屋出租人、承租人以及次承租人三方的法律關(guān)系和三方的利益。

2.房屋轉(zhuǎn)租包括合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意的，出租人可以解除合同?！彼裕课蒉D(zhuǎn)租既包括合法轉(zhuǎn)租又包括非法轉(zhuǎn)租，合法轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在房屋出租人的同意下或者在合同中約定可以轉(zhuǎn)租的情況下的轉(zhuǎn)租行為。由于此時(shí)房屋承租人并沒(méi)有退出原租賃合同關(guān)系，可知房租轉(zhuǎn)租并不是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3.房屋轉(zhuǎn)租可以轉(zhuǎn)租房屋的全部或部分

讓與是指轉(zhuǎn)讓房屋的全部，而轉(zhuǎn)租行為則是指轉(zhuǎn)租房屋的全部或部分的行為，所以，在房屋轉(zhuǎn)租中，無(wú)論房屋承租人轉(zhuǎn)讓給第三人房屋的全部或者部分，都是房屋轉(zhuǎn)租行為。

二、非法轉(zhuǎn)租的效力分析

（一）違法轉(zhuǎn)租行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)處分

無(wú)權(quán)處分是指本沒(méi)有處分權(quán)的人，卻以自己的名義對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律意義上的處分的行為。其中處分是指通過(guò)變更、轉(zhuǎn)移、拋棄等方式直接對(duì)權(quán)利產(chǎn)生作用的行為。即“處分”是指廣義上的處分，是指一切處分財(cái)產(chǎn)的行為。違法轉(zhuǎn)租行為雖然沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但其屬于一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分行為，并且房屋承租人沒(méi)有轉(zhuǎn)租房屋這一處分行為的權(quán)利，所以我認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租行為已構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

（二）房屋非法轉(zhuǎn)租合同的效力

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋非法轉(zhuǎn)租合同是效力待定的合同。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第16條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！闭f(shuō)明，在房屋承租人在將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人之后的六個(gè)月內(nèi)，獲得出租人的同意，其轉(zhuǎn)租合同有效。即只有事后在房屋出租人追認(rèn)的情況下或者房屋承租人事后取得所有權(quán)的情況下才能發(fā)生法律效力。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋非法轉(zhuǎn)租合同不是效力待定的合同?！逗贤ā返?24條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！痹诎l(fā)生房屋轉(zhuǎn)租行為時(shí)，出租人在六個(gè)月以內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以選擇追認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)租行為，也可以選擇解除合同，當(dāng)房屋出租人不選擇解除合同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)租的行為是仍然存在的一個(gè)有效行為，當(dāng)房屋出租人選擇解除合同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)租的合同也應(yīng)該當(dāng)然終止。所以，站在保護(hù)房屋承租人和次承租人利益的角度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此時(shí)房屋轉(zhuǎn)租合同是有效的。

筆者贊同第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為第二種觀點(diǎn)明顯牽強(qiáng)。《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：“未爭(zhēng)得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效?！惫P者認(rèn)為，房屋出租人的事后追認(rèn)行為可以導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)租合同有效，房屋出租人事后不追認(rèn)就會(huì)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)租合同自始無(wú)效。

（三）房屋違法轉(zhuǎn)租對(duì)于三方當(dāng)事人的效力問(wèn)題

在房屋承租人對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行事后追認(rèn)的情況下，此轉(zhuǎn)租合同為有效的合同，此時(shí)該房屋轉(zhuǎn)租行為是一個(gè)合法轉(zhuǎn)租行為。但是當(dāng)房屋出租人未進(jìn)行追認(rèn)的情況下，承租人與次承租人之間的房屋轉(zhuǎn)租合同就是無(wú)效的，此時(shí)次承租人應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。

基于合同的相對(duì)性，在初始的房屋租賃合同當(dāng)中，合同的雙方當(dāng)事人分別是房屋的出租人和承租人，所以在房屋承租人做出違法合同約定的相關(guān)行為時(shí)，按照合同法的規(guī)定，房屋的承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、非法轉(zhuǎn)租中的侵權(quán)行為

對(duì)于在房屋非法轉(zhuǎn)租當(dāng)中是否構(gòu)成對(duì)房屋出租人所有權(quán)的侵犯，王澤鑒先生承認(rèn)房屋承租人的非法轉(zhuǎn)租行為，是使他人占有租賃物或者延長(zhǎng)了占有，并且造成了一種多層級(jí)的占有關(guān)系，還增加了房屋出租人行使返還原物請(qǐng)求權(quán)的困難，還有可能造成房屋的毀損等，所以認(rèn)為房屋承租人的非法轉(zhuǎn)租行為對(duì)出租人構(gòu)成了侵權(quán)。

筆者贊同王澤鑒先生的觀點(diǎn)。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！庇纱丝梢钥闯?，房屋非法轉(zhuǎn)租行為對(duì)于房屋的出租人而言是構(gòu)成侵權(quán)的。

四、結(jié)論

房屋轉(zhuǎn)租行為當(dāng)中的非法轉(zhuǎn)租行為嚴(yán)重影響房屋租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)秩序，是違反法律的行為，也是侵犯他人正當(dāng)利益的侵權(quán)行為。在房屋非法轉(zhuǎn)租行為當(dāng)中，理清其中各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系對(duì)于房屋非法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的一系列糾紛的解決尤為重要。

現(xiàn)實(shí)生活中的房屋非法轉(zhuǎn)租行為既違反了出租人的真實(shí)意志，同時(shí)也嚴(yán)重侵害了房屋出租人的合法權(quán)益。房屋的非法轉(zhuǎn)租行為也是一種逃避法律監(jiān)管的行為，直接造成了租賃關(guān)系的混亂；更有甚之，產(chǎn)生一些房屋承租人利用他人財(cái)產(chǎn)為自己謀利的行為，很容易使一些不法分子將此行為作為非法謀取利益的渠道和工具，這樣會(huì)給社會(huì)帶來(lái)很大的安全隱患。

所以，本文通過(guò)對(duì)房屋出租中的非法轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行淺析，從而保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯，保護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性，維護(hù)社會(huì)的和諧。