上海綠地融資渠道及其戰(zhàn)略模式分析

中國人民大學經(jīng)濟學院 紀尹杰

上海綠地融資渠道及其戰(zhàn)略模式分析

中國人民大學經(jīng)濟學院 紀尹杰

本文結合綠地集團的發(fā)展歷程和主要特點，重點分析綠地集團的多元化融資渠道，并進一步結合當時背景深入分析各種融資方式的原因及其效果。最后，探討綠地集團的戰(zhàn)略模式，從宏觀上分析其取得成功的原因，指出值得借鑒之處。

綠地集團 融資 多元化 戰(zhàn)略

一、綠地集團概貌

綠地集團是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)為主，及能源、汽車服務、建筑和商業(yè)為輔的大型企業(yè)集團。如今，綠地開發(fā)項目遍及全國21個省35個城市。在集團的成長過程中,實現(xiàn)了多次成功的跨越,大致上可劃分為以下幾個階段：

*初創(chuàng)和積累期（1992—1997年）

以綠化為主,探索出“以房養(yǎng)綠、以綠促房”的城市公共綠化建設新模式，獲得政策性支持。

*主業(yè)轉(zhuǎn)型階段（1995一1997年）

以運遷房建造為主,主要功能為政府分憂解難;

*改制發(fā)展和品牌塑造時期（1997-2001年）

綠地集團成功完成改制，各產(chǎn)業(yè)均得到較大發(fā)展。這一期間建成了一批知名樓盤，一躍成為上海市房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)；

*全國化戰(zhàn)略階段（2001-2007年）

在全國全面鋪網(wǎng)，三十個省市建立分公司,并開發(fā)項目；

*國際化階段（2007至今）

提出國際化戰(zhàn)略目標,并進行了初步嘗試。國際化分“兩步走”:第一步,在國內(nèi)與外資房產(chǎn)進行競爭、合作,融入外國資本,形成內(nèi)向型國際化；第二步,實現(xiàn)市場、資本和人才的國際化以及產(chǎn)品的多元化,2012實現(xiàn)了世界500強目標，目前以上市為契機,有望實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的再次飛躍。

綠地堅持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)與資本經(jīng)營，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。特別在超高層和大型城市綜合體開發(fā)領域遙遙領先，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。另外，綠地集團也是有史以來在美國及澳洲房地產(chǎn)投資規(guī)模最大的中國企業(yè)。目前集團主要建成及開發(fā)中的海外項目包括紐約本世紀以來最大的單體項目大西洋廣場，洛杉磯中心區(qū)大都會項目，悉尼市中心CBD區(qū)域的城市綜合體及超高層公寓等。

二、多元化的融資渠道

綠地集團自創(chuàng)辦過渡到走向全國再到實施國際化戰(zhàn)略，均離不開多種融資方式的支撐。我們將看到，選取不同的融資方法，是企業(yè)在不同時期采取的戰(zhàn)略決策；同時，多樣化融資方式的妥善搭配則可以有效降低資本成本，達成還賬檔期的交錯，并且推進企業(yè)的規(guī)?；?。

企業(yè)融資分為內(nèi)源性融資和外源性融資。僅憑內(nèi)源性融資很難滿足資金需要，因此還需要外源性融資。外源性融資又分為權益融資和債務融資。對于債務融資，在2008年中期，綠地集團董事長張玉良曾表示，“內(nèi)資銀行在我們二三線城市項目的貸款上給予了較大的授信額度?！?009年，綠地集團分別獲得中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行總行120億元和54億元的總體授信，并成為中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行總行集團級客戶。綠地集團獲得高額授信額度，充分顯示了目前大型金融機構對綠地集團良好發(fā)展態(tài)勢的高度認同，以及對綠地企業(yè)信譽的充分信任。

除此之外，綠地集團在權益融資渠道上也獲得巨大成功。在近幾年發(fā)生的典型案例中，主要可以分為海外融資、出讓股權以及為上市鋪路的借殼投資、增資擴股等。以下將逐一分析：

(一)海外融資

2005年12月，德國投資銀行HI繼投資萬科后再入中國樓市，向綠地集團注入額度為7億元人民幣的資本。這一舉措，標志著綠地集團的海外融資獲得實質(zhì)性突破。

有關綠地和HI究竟是否選擇了股權融資的方式進行合作還無法查實。但是從之前HI和萬科集團的合作來看，融資后HI取得了中山項目52%的控股權，屬于FDI，但實際上并不擁有控制權。按照雙方合同約定，還款后，萬科依然將在加幾個點的利息之后贖回股權。因此本質(zhì)上這是一筆商業(yè)貸款。所以類似以外國投資為名的融資都是 “曲線融資”。

相關人士指出，這是目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和海外金融機構合作的單項金額最高的案例之一，該項融資不但能有效地促進綠地集團的房地產(chǎn)項目開發(fā)，更將綠地集團的項目開發(fā)和管理提升至國際水平。筆者認為，雖然相比其他銀行人民幣幾十億元的授信額度來說，這筆融資數(shù)額并不大。但是這種信貸資金已經(jīng)完全可以滿足某一個項目的資金運作。如果采用股權合作的方式，則更加靈活。此次與HI的合作為綠地集團的經(jīng)營拓展和快速健康發(fā)展提供了資金保障。

(二)出讓股權

信貸融資會因為市場銀根緊縮而發(fā)生困難。相關學者認為出讓參股企業(yè)的股權進行套現(xiàn)將越來越常見。

2008年1月份，綠地將所持有的1000萬股東方證券掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格1.5億元。每股15元的掛牌價溢價約4.6倍。同年4月14日，綠地掛牌轉(zhuǎn)讓上海新華發(fā)行集團有限公司10%股權，掛牌價為3.69億元，由于資本溢價，相比之下當初綠地拿下新華發(fā)行集團49%股權時僅支付3.48億元。通過上述股權轉(zhuǎn)讓，綠地也因此直接回籠資金5.19億元。

為什么綠地集團在2008年選擇了股權融資呢？筆者認為，這和當時市場環(huán)境和政策背景有著密切的聯(lián)系。一方面，就市場環(huán)境而言，2007年，國內(nèi)股市嚴重下跌，不僅增加了開發(fā)商融資的困難，而且減少了住房的投資者與消費者進入房地產(chǎn)的資金條件，這些都會嚴重影響房地產(chǎn)市場的供求關系，進而導致市場發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。另一方面，就政府調(diào)控而言，2007年年底隨著《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》政策出臺后，規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅額較之前提高兩倍，有關地產(chǎn)的“拐點論”一觸即發(fā)，市場信心不足，整個房地產(chǎn)行業(yè)市場面臨危機。

在房地產(chǎn)市場處于低迷期，綠地集團出讓一定數(shù)目的股權回籠資金以求主業(yè)擴張是非常合理的。各項政策出臺后，預計市場總體將逐步趨于穩(wěn)定，同時，土地、資金將進一步向優(yōu)勢企業(yè)集中，綠地集團獲得充沛的現(xiàn)金將獲得長足的發(fā)展。

(三)為整體上市鋪路

綠地集團目前還不是一家上市公司。但它從未停止上市的步伐，目前該集團正采取借殼投資、增資擴股等各種方法為上市鋪路，今年8月，綠地香港在香港聯(lián)交所掛牌上市，董事長承諾將在五年內(nèi)實現(xiàn)整體上市。2013年7月2日，綠地集團A股上市的重組對象金豐投資公告停牌。11月5日晚，金豐投資發(fā)布公告宣布將出售旗下酒店資產(chǎn)。

綠地集團這一舉措意在利用“殼”資源進行資產(chǎn)重組。對殼資源的利用途徑分為買殼上市和借殼上市。這里的情況屬于后者，借殼上市就是指一個已經(jīng)擁有上市子公司的房地產(chǎn)企業(yè)集團，憑借對“殼”公司的控制權，將自身資產(chǎn)和業(yè)務注入上市公司，從而達到使控股企業(yè)集團間接上市的目的。從目前狀況來看，綠地集團會用“A+H”模式實現(xiàn)整體上市。金豐投資此次剝離酒店資產(chǎn)，應可理解為是為未來雙方重組掃清障礙，將殼資源的資產(chǎn)清理逐步給第三方。在一般重組中，最后能以凈殼的方式進行，是最為理想的重組方式。

為什么綠地集團迫切希望在近幾年就實現(xiàn)整體上市呢？筆者認為，眼下是實現(xiàn)整體上市不容錯過的窗口期。一方面，根據(jù)上海市“十二五”規(guī)劃，提高國有資產(chǎn)證券化率成為國企改革發(fā)展的方向，綠地集團此時提出整體上市，恰好迎合政策導向；另一方面，A股市場房地產(chǎn)再融資在經(jīng)歷三年多時間的“休眠”之后，近幾個月來出現(xiàn)松動跡象。這兩點有利條件，將大大提高整體上市的成功幾率。

另外，從內(nèi)因上分析，整體上市也能給綠地集團帶來巨大的收益。今年9月底，綠地集團賬面資產(chǎn)總計3088.8億元，負債總計2618.1億元，資產(chǎn)負債率約為84.8%，處于較高水平。整體上市不僅可以一勞永逸地解決近年來依賴高杠桿經(jīng)營策略實現(xiàn)快速擴張的綠地集團對持續(xù)融資的需求，還能令目前持有綠地集團36.43%股權的職工持股會實現(xiàn)集體以及個人財富的急劇膨脹。

三、綠地集團的戰(zhàn)略模式

作為一家具有國資背景、市場化運做的非上市公司，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當?shù)卣胱?，而當?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務全國的過程中發(fā)展壯大自己。”綠地集團敢于做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層。“超高層產(chǎn)品模式”與二三線城市快速擴張形成良好的互動，符合政府政績需求。因此綠地在全國擴張過程中，地方政府給予了堅定的支持。

綠地集團還采取了“新城戰(zhàn)略”?！靶鲁菓?zhàn)略”是指通過打造大型綜合項目，充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運營經(jīng)驗，促進人口導入和商業(yè)能級提升，形成基礎設施和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，有效提升新城整體經(jīng)濟的能級。

綠地集團能不斷做大做強，在金融危機到來時并沒有受到太大的沖擊，這與它的多元化發(fā)展方向是分不開的。在房地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地選擇了能源產(chǎn)業(yè)板塊作為一個與之相平衡的產(chǎn)業(yè)，一方面為房地產(chǎn)企業(yè)擴張?zhí)峁┙鹑谥С郑瑫r能夠緩解上海能源供不應求的燃眉之急，獲得政府支持。綠地集團還成立了目前全國資本規(guī)模最大的小額貸款公司。綠地希望通過這個平臺擁有一個類似于金融企業(yè)的載體，和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生互動，成為地產(chǎn)融資的另一重要支撐。

綜上所述，綠地集團的商業(yè)模式可以概括為：迎合政府需要，發(fā)展“超高層”、“新城”戰(zhàn)略以及采取產(chǎn)業(yè)多元化模式。這種模式的成功有幾點值得借鑒之處：首先，在當今國家干預起明顯作用的市場經(jīng)濟里，滿足政府的需求、順應政策導向能夠獲得政府政策性的照顧和獎勵，從而大大降低投資成本，獲得更多發(fā)展平臺；其次，要敢于創(chuàng)新，走別人沒有走過的路。綠地模式選擇了“超高層”戰(zhàn)略，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不敢做或者做不了的。這樣的挑戰(zhàn)也為綠地集團開辟了新的機遇，創(chuàng)造了更大的利潤空間而不是在一個狹小的領域里與眾多房地產(chǎn)企業(yè)血拼；最后，采取多元化的融資渠道以及發(fā)展多元的產(chǎn)業(yè)板塊，能夠有效提高集團整體發(fā)展的穩(wěn)定性，能夠進一步擴大集團的規(guī)模。希望綠地模式的成功軌跡能夠繼續(xù)延續(xù)下去，也希望它能在不久的將來成功實現(xiàn)“A+H”模式整體上市的宏偉目標，走向世界。

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