我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

江生忠+++楊匯潮+++袁卓群

摘要：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，但各投資機(jī)構(gòu)并沒能形成一個(gè)清晰的、多元化的商業(yè)模式，開發(fā)形式單一，高端養(yǎng)老社區(qū)重復(fù)建設(shè)；融資方式單一，地產(chǎn)或保險(xiǎn)企業(yè)全能運(yùn)作；運(yùn)營模式單一，投資收益回收期長。利用合作模式、BOT模式、REITs投資、信托方式等投資方式，建設(shè)多社區(qū)共享養(yǎng)老設(shè)施、全齡社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，配合以房養(yǎng)老入住模式，建設(shè)與物業(yè)分離的運(yùn)營模式以形成新的、符合國情的、可供各種投資機(jī)構(gòu)組合選擇的商業(yè)模式，有助于以養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)M足老齡化帶來的養(yǎng)老需求，帶動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的提升。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；商業(yè)模式；REITS

一、 引言

養(yǎng)老地產(chǎn)是由地產(chǎn)開發(fā)商或其他商業(yè)投資機(jī)構(gòu)建設(shè)推出的針對老年人養(yǎng)老居住的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也是以完善的基礎(chǔ)生活及護(hù)理等設(shè)施為老年人提供符合生理及心理特點(diǎn)的綜合性養(yǎng)老服務(wù)體系。這一服務(wù)體系以住宅房屋為核心，以專業(yè)化運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為支撐，負(fù)載有居住養(yǎng)老、生活看護(hù)、醫(yī)療護(hù)理、餐飲娛樂、文體休閑等多種職能，并且形式多樣，有專業(yè)化老年公寓、老年社區(qū)、普通社區(qū)中的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、多社區(qū)共建的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但各投資機(jī)構(gòu)都還沒有一個(gè)完整清晰的商業(yè)模式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展形式單一，各企業(yè)都對準(zhǔn)高端養(yǎng)老社區(qū)，入住條件一般居民難以達(dá)到，限制了市場開拓；融資方式單一，房地產(chǎn)公司、壽險(xiǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)協(xié)作融合性低，以房養(yǎng)老等金融工具未能施行；運(yùn)營階段盈利能力低，難于控制成本與風(fēng)險(xiǎn)，投資成本回收期長。從開發(fā)形式、融資方式及營運(yùn)模式三個(gè)方面形式一套清晰的商業(yè)模式值得深入研究，這一商業(yè)模式在開發(fā)、融資、營運(yùn)、市場定位等環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)是多元的、多層次的，既有適用于資金實(shí)力雄厚大型企業(yè)的，也有適用于中小企業(yè)的。

二、 綜述

國外的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要有美國模式、日本模式及香港模式。美國養(yǎng)老地產(chǎn)體系運(yùn)作順暢，由投資商、建筑商、運(yùn)營商形成了完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營的市場化體系。日本養(yǎng)老地產(chǎn)有政企合作和企業(yè)獨(dú)立開發(fā)兩類模式，“介護(hù)保險(xiǎn)制度”的實(shí)行推進(jìn)了養(yǎng)老市場的放大與成熟，運(yùn)營由介護(hù)服務(wù)商提供，融資支持來自于政策補(bǔ)助和銀行長期低息貸款，開發(fā)模式主要是隔代混居社區(qū)。香港地產(chǎn)的開發(fā)模式以獲得土地資源為前提，以巨額開發(fā)資金為保證（通過預(yù)售或銀行融資），由地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立完成設(shè)計(jì)、規(guī)劃、銷售、運(yùn)營或出租物業(yè)等一系列流程而獲得回報(bào)。

我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式并未真正形成。王忠（2011）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括土地獲取方式、房屋銷售模式、營銷模式、服務(wù)模式及區(qū)域選擇等。李靜（2006）認(rèn)為我國地產(chǎn)開發(fā)模式接近于香港的全能式，但向美國式發(fā)展是必然選擇。徐文杰（2011）以壽險(xiǎn)公司為投資主體分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點(diǎn)在于土地及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值、物業(yè)租金、配套服務(wù)、管理收入。鄭志華（2012）認(rèn)為結(jié)合養(yǎng)老保險(xiǎn)和長期護(hù)理保險(xiǎn)為老人融資是適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營模式。我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問題，徐瑜陽（2011）、張冬冬（2012）認(rèn)為是開發(fā)定位不清、政府支持不足、如何開發(fā)、如何運(yùn)營、如何盈利問題。潘素俠（2013）、張雷（2013）認(rèn)為保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)商的優(yōu)勢結(jié)合是未來的開發(fā)方向。

三、 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

1. 開發(fā)模式。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，對建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)運(yùn)營要求高，要找到適合自身市場定位、可利用資源、資金水平、風(fēng)險(xiǎn)控制水平的開發(fā)類型，同時(shí)這一開發(fā)類型又要適合目前國情，適應(yīng)老年消費(fèi)者的傳統(tǒng)觀念與思維。

目前不論是房地產(chǎn)商還是壽險(xiǎn)公司，目前都只開發(fā)了綜合高端老年社區(qū)，但養(yǎng)老地產(chǎn)至少有15種開發(fā)模式，如表1示。

企業(yè)選擇綜合養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，一方面是這一模式在國外比較成熟，投資運(yùn)營方面容易借鑒；另一方面潛在客戶群經(jīng)濟(jì)收入水平高，能夠較短時(shí)間內(nèi)收回成本。但中小公司需要避開過高的資金要求，避免過長的收益回籠期，要以更加靈活的方式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

2. 投資模式。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。

（1）全資自籌模式。全資自籌模式主要指一些資金實(shí)力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資金或通過其他途徑融資擴(kuò)大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點(diǎn)，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。

（2）合作投資模式。合作模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作，如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權(quán)方面的合作，如保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)開發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險(xiǎn)公司入股房地產(chǎn)公司。保險(xiǎn)公司比房地產(chǎn)商更具有融資運(yùn)作能力，可以提供長期資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管控、咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術(shù)管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對象。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)通過多年經(jīng)營與發(fā)展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件是養(yǎng)老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實(shí)的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。

（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營，投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。REITs模式的特點(diǎn)有：收益長期穩(wěn)定、流動(dòng)性良好、投資風(fēng)險(xiǎn)低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡單，運(yùn)營制度透明。

REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準(zhǔn)入、運(yùn)營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會(huì)計(jì)審計(jì)、公開信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。

（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?，以采取政府補(bǔ)助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)。

3. 運(yùn)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。

（1）運(yùn)營模式中的角色定位。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營環(huán)節(jié)，運(yùn)營模式分為三種類型：只建設(shè)不運(yùn)營模式，不建設(shè)只運(yùn)營模式及既建設(shè)又運(yùn)營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

（2）運(yùn)營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個(gè)重要權(quán)利，房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。

銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)同產(chǎn)權(quán)一并讓渡給入住老人，老人在入住時(shí)需要交納一筆購買金，類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權(quán)需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機(jī)構(gòu)來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運(yùn)營方面，出讓產(chǎn)權(quán)并不影響日后投資商收取其他服務(wù)費(fèi)用，但入住老人通過購買產(chǎn)權(quán)“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關(guān)增值都由入住客戶及其繼承者享有，運(yùn)營公司無法獲得時(shí)間溢價(jià)。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費(fèi)觀念。產(chǎn)權(quán)銷售模式也帶來一些問題，如70年產(chǎn)權(quán)界定、入住老人想更換居住類型等。

出租型，又稱會(huì)員制或記名式。出租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。出租使用權(quán)是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時(shí)搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價(jià)權(quán)，可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調(diào)整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價(jià)收入。老人在更換入住類型時(shí)，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。

除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險(xiǎn)公司還推出了與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對接的入住形式，對接模式對養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動(dòng)。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)品到達(dá)給付期限時(shí)，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)這種實(shí)際服務(wù)形式抵換，這時(shí)養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費(fèi)者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對保險(xiǎn)公司來說，這種對接方式既擴(kuò)大了客戶群，又帶來了精算定價(jià)上的挑戰(zhàn)。一些壽險(xiǎn)公司提高了條件，規(guī)定只有購買的保險(xiǎn)產(chǎn)品達(dá)到了一定金額后投保人才能獲得入住權(quán)。

四、 結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關(guān)行業(yè)廣泛的“中堅(jiān)行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務(wù)、證券化投資工具、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關(guān)，其發(fā)展將帶動(dòng)起整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機(jī)構(gòu)把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)運(yùn)營方面具有優(yōu)勢，壽險(xiǎn)企業(yè)在資金實(shí)力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優(yōu)勢，醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢，因此無論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險(xiǎn)企業(yè)還是醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)模式。

參考文獻(xiàn)：

1. 鄭志華.基于養(yǎng)老社區(qū)的新型壽險(xiǎn)商業(yè)模式研究.中國社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)位論文，2012.

2. 傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析.城市問題，2008，（9）：68-72.

3. 周燕珉.養(yǎng)老地產(chǎn)的15種模式.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，（Z1）：120-121.

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基金項(xiàng)目：2013年度保險(xiǎn)會(huì)部級課題（重點(diǎn)課題）“商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈延伸國際比較研究”。

作者簡介：江生忠：南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系教授、博士生導(dǎo)師；楊匯潮，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系博士生；袁卓群，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所博士生。

收稿日期：2014-08-18。

REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準(zhǔn)入、運(yùn)營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會(huì)計(jì)審計(jì)、公開信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。

（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖姡圆扇≌a(bǔ)助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)。

3. 運(yùn)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。

（1）運(yùn)營模式中的角色定位。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營環(huán)節(jié)，運(yùn)營模式分為三種類型：只建設(shè)不運(yùn)營模式，不建設(shè)只運(yùn)營模式及既建設(shè)又運(yùn)營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

（2）運(yùn)營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個(gè)重要權(quán)利，房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。

銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)同產(chǎn)權(quán)一并讓渡給入住老人，老人在入住時(shí)需要交納一筆購買金，類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權(quán)需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機(jī)構(gòu)來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運(yùn)營方面，出讓產(chǎn)權(quán)并不影響日后投資商收取其他服務(wù)費(fèi)用，但入住老人通過購買產(chǎn)權(quán)“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關(guān)增值都由入住客戶及其繼承者享有，運(yùn)營公司無法獲得時(shí)間溢價(jià)。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費(fèi)觀念。產(chǎn)權(quán)銷售模式也帶來一些問題，如70年產(chǎn)權(quán)界定、入住老人想更換居住類型等。

出租型，又稱會(huì)員制或記名式。出租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。出租使用權(quán)是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時(shí)搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價(jià)權(quán)，可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調(diào)整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價(jià)收入。老人在更換入住類型時(shí)，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。

除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險(xiǎn)公司還推出了與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對接的入住形式，對接模式對養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動(dòng)。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)品到達(dá)給付期限時(shí)，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)這種實(shí)際服務(wù)形式抵換，這時(shí)養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費(fèi)者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對保險(xiǎn)公司來說，這種對接方式既擴(kuò)大了客戶群，又帶來了精算定價(jià)上的挑戰(zhàn)。一些壽險(xiǎn)公司提高了條件，規(guī)定只有購買的保險(xiǎn)產(chǎn)品達(dá)到了一定金額后投保人才能獲得入住權(quán)。

四、 結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關(guān)行業(yè)廣泛的“中堅(jiān)行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務(wù)、證券化投資工具、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關(guān)，其發(fā)展將帶動(dòng)起整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機(jī)構(gòu)把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)運(yùn)營方面具有優(yōu)勢，壽險(xiǎn)企業(yè)在資金實(shí)力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優(yōu)勢，醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢，因此無論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險(xiǎn)企業(yè)還是醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)模式。

參考文獻(xiàn)：

1. 鄭志華.基于養(yǎng)老社區(qū)的新型壽險(xiǎn)商業(yè)模式研究.中國社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)位論文，2012.

2. 傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析.城市問題，2008，（9）：68-72.

3. 周燕珉.養(yǎng)老地產(chǎn)的15種模式.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，（Z1）：120-121.

4. 歐新煜，趙希男.保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇.保險(xiǎn)研究，2013，（1）：119-127.

基金項(xiàng)目：2013年度保險(xiǎn)會(huì)部級課題（重點(diǎn)課題）“商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈延伸國際比較研究”。

作者簡介：江生忠：南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系教授、博士生導(dǎo)師；楊匯潮，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系博士生；袁卓群，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所博士生。

收稿日期：2014-08-18。

REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準(zhǔn)入、運(yùn)營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會(huì)計(jì)審計(jì)、公開信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。

（4）信托投資模式。信托投資模式指一家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券（證券投資信托），并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。

（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?，以采取政府補(bǔ)助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)。

3. 運(yùn)營模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。

（1）運(yùn)營模式中的角色定位。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營環(huán)節(jié)，運(yùn)營模式分為三種類型：只建設(shè)不運(yùn)營模式，不建設(shè)只運(yùn)營模式及既建設(shè)又運(yùn)營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

（2）運(yùn)營模式中的入住方式選擇。入住養(yǎng)老地產(chǎn)涉及兩個(gè)重要權(quán)利，房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)，按照養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的不同歸屬，老年客戶入住方式可以分為銷售型、出租型及對接型。

銷售型入住模式，又稱購買型或不記名式，將養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)同產(chǎn)權(quán)一并讓渡給入住老人，老人在入住時(shí)需要交納一筆購買金，類似于購買商業(yè)地產(chǎn)。購買產(chǎn)權(quán)需要大量資金，對于入住老人來說是一筆不小支出，但對于投資機(jī)構(gòu)來說則可以快速收回前期投入成本。在后期運(yùn)營方面，出讓產(chǎn)權(quán)并不影響日后投資商收取其他服務(wù)費(fèi)用，但入住老人通過購買產(chǎn)權(quán)“買斷”了房產(chǎn)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)及其它相關(guān)增值都由入住客戶及其繼承者享有，運(yùn)營公司無法獲得時(shí)間溢價(jià)。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)為也家庭帶來了繼承便利，契合了老人消費(fèi)觀念。產(chǎn)權(quán)銷售模式也帶來一些問題，如70年產(chǎn)權(quán)界定、入住老人想更換居住類型等。

出租型，又稱會(huì)員制或記名式。出租型入住模式不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，入住老人通過支付租金獲得養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。銷售型入住模式通過“買斷”一次性將產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租型以按月或年的現(xiàn)金支付購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權(quán)。出租使用權(quán)是專屬的，入住老人子女不能繼承，但入住老人不想繼續(xù)居住可隨時(shí)搬離。出租型入住模式在資金上給了客戶一定緩沖，老人可以利用月養(yǎng)老金、原有住房租金等形式供養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)；投資商雖然無法快速收回投入成本，但對租金具有定價(jià)權(quán)，可以根據(jù)市場或者通貨膨脹調(diào)整，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)溢價(jià)收入。老人在更換入住類型時(shí)，也更為便利，只需要繳納不同級別租金即可。

除了目前這幾種最基本的入住模式外，壽險(xiǎn)公司還推出了與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對接的入住形式，對接模式對養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品及地產(chǎn)來說都是一種銷售推動(dòng)。當(dāng)養(yǎng)老產(chǎn)品到達(dá)給付期限時(shí)，可以以養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)這種實(shí)際服務(wù)形式抵換，這時(shí)養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品無異。這種抵換對于消費(fèi)者來說可以提前鎖定養(yǎng)老成本；但對保險(xiǎn)公司來說，這種對接方式既擴(kuò)大了客戶群，又帶來了精算定價(jià)上的挑戰(zhàn)。一些壽險(xiǎn)公司提高了條件，規(guī)定只有購買的保險(xiǎn)產(chǎn)品達(dá)到了一定金額后投保人才能獲得入住權(quán)。

四、 結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為活躍的行業(yè)之一，也是涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、相關(guān)行業(yè)廣泛的“中堅(jiān)行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)與以房養(yǎng)老金融服務(wù)、證券化投資工具、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)、老年用品生產(chǎn)、老年文娛業(yè)、旅游業(yè)都密切相關(guān)，其發(fā)展將帶動(dòng)起整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的完善與提升。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)各投資機(jī)構(gòu)把市場定位都放在了高端養(yǎng)老社區(qū)上，開發(fā)形式單一，定位客戶單一，盈利模式單一，養(yǎng)老地產(chǎn)多樣性特征沒有發(fā)揮出來。地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)運(yùn)營方面具有優(yōu)勢，壽險(xiǎn)企業(yè)在資金實(shí)力、資源整合能力及客戶營銷方面具有優(yōu)勢，醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)在專業(yè)療養(yǎng)方面具有優(yōu)勢，因此無論是地產(chǎn)企業(yè)、壽險(xiǎn)企業(yè)還是醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)、民政單位等投資主體都要根據(jù)自身情況選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)模式。

參考文獻(xiàn)：

1. 鄭志華.基于養(yǎng)老社區(qū)的新型壽險(xiǎn)商業(yè)模式研究.中國社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)位論文，2012.

2. 傅鴻源，孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析.城市問題，2008，（9）：68-72.

3. 周燕珉.養(yǎng)老地產(chǎn)的15種模式.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，（Z1）：120-121.

4. 歐新煜，趙希男.保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇.保險(xiǎn)研究，2013，（1）：119-127.

基金項(xiàng)目：2013年度保險(xiǎn)會(huì)部級課題（重點(diǎn)課題）“商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈延伸國際比較研究”。

作者簡介：江生忠：南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系教授、博士生導(dǎo)師；楊匯潮，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系博士生；袁卓群，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所博士生。

收稿日期：2014-08-18。