民法案例分析之夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋的處理

李琳

案例：王某和崔某2000年結(jié)婚，2002年兩人全款買(mǎi)了一套一室一廳的房子，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。2011年又購(gòu)買(mǎi)了一套大房子。丈夫王某想投資生意需要錢(qián)，但是崔某不同意，于是2012年王某背著崔某以5000元一平方的價(jià)格將房子賣(mài)給了韓某，韓某一次性支付給王某35萬(wàn)元，韓某已經(jīng)入住，但是一直沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)。2013年王某和崔某一室一廳的房屋價(jià)格上漲到每平方米7000元，崔某和王某商量賣(mài)房。此時(shí)王某如實(shí)告知，崔某和王某協(xié)商將房屋以每平方米7500元的價(jià)格賣(mài)給吳某，吳某支付了房款，并辦理的過(guò)戶手續(xù)。隨后吳某要求韓某搬離此房，韓某便將王某和崔某告上法庭，主張善意取得，要求吳某為其辦理過(guò)戶手續(xù)。崔某主張房子未經(jīng)其同意而被出售，要求法庭認(rèn)定王某和韓某所簽的合同屬于無(wú)權(quán)處分的合同，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。吳某主張擁有房屋所有權(quán)，要求韓某搬離該房。

該案例中所涉及的法律知識(shí)如下：

第一、關(guān)于夫妻公共財(cái)產(chǎn)。王某和崔某2002年購(gòu)買(mǎi)的一室一廳的房子是在兩人結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)的，雖然登記在王某一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所謂夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指從夫妻關(guān)系建立到夫妻關(guān)系結(jié)束期間雙方的工資、獎(jiǎng)金、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益等。因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某和崔某2002年購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

第二、關(guān)于共同共有。夫妻共同財(cái)產(chǎn)屬于共同共有，如果是對(duì)共同共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人的同意。對(duì)房屋進(jìn)行處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)王某和崔某的同意。而本案中，王某處分該房屋時(shí)并沒(méi)有取得崔某的同意，因此違反了對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)定。崔某也是基于此條規(guī)定要求認(rèn)定賣(mài)房房屋的合同屬于無(wú)權(quán)處分合同。這里需要區(qū)分無(wú)權(quán)處分和無(wú)權(quán)代理。王某未經(jīng)崔某同意以自己的名義將房屋賣(mài)給韓某的行為是無(wú)權(quán)處分，王某未經(jīng)崔某同意以夫妻的名義將房屋賣(mài)給韓某的行為是無(wú)權(quán)代理。無(wú)權(quán)代理的合同，未經(jīng)被代理人的同意，對(duì)被代理人不會(huì)發(fā)生法律效力，其后果由行為人負(fù)責(zé)。

第三、韓某要求認(rèn)定善意取得缺乏法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得的法律要求：1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。該案中，有證據(jù)證明韓某在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知道崔某的存在，因?yàn)樾湃畏慨a(chǎn)證上只有王某而與其進(jìn)行交易，韓某是善意的。2、以合理的價(jià)格受讓。經(jīng)產(chǎn)證，王某和崔某之間賣(mài)房房屋時(shí)，該房的價(jià)值是每平方米5500元，5000元并未低于價(jià)值的30%，應(yīng)認(rèn)定為合理價(jià)格。3、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)登記的已經(jīng)登記。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生效力。雖然王某已經(jīng)將房屋交付給崔某，但是并未辦理過(guò)戶手續(xù)，因此該房屋的物權(quán)并沒(méi)有變動(dòng)，所以韓某善意取得的主張不能獲得支持。

第四、該房所有權(quán)人是吳某。吳某與王某和崔某達(dá)成合意，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付了房款并辦理了過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記已經(jīng)發(fā)生了效力。吳某是房屋所有權(quán)人，物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，吳某可以基于此要求韓某搬離該房屋。韓某依據(jù)跟王某的合同交付了房款，但是合同被認(rèn)定了無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分的買(mǎi)賣(mài)合同若無(wú)其他效力瑕疵，合同有效，但因?yàn)槌鲑u(mài)人王某是無(wú)權(quán)處分，并且房子已經(jīng)賣(mài)給吳某并辦理過(guò)戶手續(xù)。因?yàn)閭鶛?quán)的相對(duì)性，韓某的主張只能針對(duì)王某和崔某，而不能針對(duì)吳某，買(mǎi)受人韓某可以要求王某承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求解除合同并主張損害賠償。

綜合本案，韓某雖為善意，但最終因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)而不能取得房產(chǎn)，這也提醒我們，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一定要及時(shí)的要求辦理過(guò)戶手續(xù)，只要這樣才能獲得法律的保護(hù)。（作者單位：鄭州大學(xué)法學(xué)院）