房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)鏈監(jiān)管和革新

黃婧超

摘 要：全文探討房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)鏈發(fā)展情況，并闡述其建設(shè)困難的原因，剖析ERP 各類基本的模板在房地產(chǎn)公司資金鏈管制中充當(dāng)?shù)慕巧斑\(yùn)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)產(chǎn)鏈；監(jiān)管；革新

房地產(chǎn)做為財(cái)產(chǎn)緊密類型的企業(yè)，財(cái)產(chǎn)方面貫串方案實(shí)行的全體層面，包含土地、施工、上市、售房等。優(yōu)質(zhì)平穩(wěn)的資金源是公司繼續(xù)建設(shè)的主要保證，正常掌握好公司的財(cái)產(chǎn)源與開支是公司正確建設(shè)的主要保障，我國逐漸推廣各式調(diào)整方案進(jìn)行安排房地產(chǎn)行業(yè)，特別突出在限定購買、限定貸款方案上，財(cái)產(chǎn)來源發(fā)生情況。但是僅僅憑借以前古老的財(cái)產(chǎn)監(jiān)管模式，已經(jīng)沒有辦法徹底滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)企公司將要面對的事情，一定得尋找全新的領(lǐng)域，開始各種方案一起發(fā)展，尋求調(diào)整房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)建設(shè)與發(fā)展。

眾所周知，國家房產(chǎn)市場的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展雖興起的很晚，可是很多的公司還是有具備完整的了解，特別是針對于比較大的股份制工資，以往的普通地方性方案制度發(fā)展方案已沒有辦法應(yīng)付公司多地方多商品建設(shè)，管理領(lǐng)導(dǎo)人沒有辦法實(shí)時(shí)的獲得所有方案的全新發(fā)展與受益及開銷狀況，網(wǎng)絡(luò)化恰好是采用網(wǎng)絡(luò)方面才能全面貫徹這么多的情況，網(wǎng)絡(luò)發(fā)展部也漸漸變成公司里十分主要的地方，可是在網(wǎng)絡(luò)化迅速建設(shè)的現(xiàn)在，公司對發(fā)展理念與章程怎樣實(shí)施，網(wǎng)絡(luò)化怎樣正確實(shí)行也都表示了非常高的意見。伴隨著所有行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化的逐漸大眾化，網(wǎng)絡(luò)化的上風(fēng)漸漸在公司的建設(shè)里呈現(xiàn)開來，逐漸多的職業(yè)內(nèi)優(yōu)先公司逐漸注意并加入到房產(chǎn) ERP 的調(diào)查與應(yīng)用里。

1.房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)鏈的必要性及現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)鏈發(fā)展的緣由和緊要性

我們國家房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)鏈存在本身的特征：房產(chǎn)方案發(fā)展資金量大、時(shí)間長、財(cái)產(chǎn)收回速度慢，只要是擁有差不多程度的樓盤地區(qū)或者商店，投資財(cái)務(wù)最低得上幾億元，并且在全體發(fā)展?fàn)I銷過程里必須全面調(diào)理好中央、其他方部門或顧客（買房的人）各方面的資源，牽扯到很多的財(cái)產(chǎn)方面的問題，是一個(gè)十分巨大并且繁瑣的系統(tǒng)項(xiàng)目，所以針對于特別的財(cái)產(chǎn)聚集型職業(yè)——房產(chǎn)行業(yè)，在所有房產(chǎn)建設(shè)時(shí)期一定要正確運(yùn)用資金，確保財(cái)產(chǎn)鏈的優(yōu)質(zhì)運(yùn)行。

2007年末期國家機(jī)構(gòu)發(fā)表全新的房產(chǎn)貸款新政策，讓投資性買房尤其是投機(jī)性買房要求提升，風(fēng)險(xiǎn)性變得越來越大，與此同時(shí)，伴隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的牽連，我國發(fā)展下降的趨勢很大，預(yù)計(jì)薪水降低，讓買房的人內(nèi)心可能發(fā)生改變，旁觀心緒很濃，二零零八年，曾經(jīng)連續(xù)上升很多年的房產(chǎn)價(jià)格慢慢呈現(xiàn)現(xiàn)了逐漸降低的現(xiàn)象，售出數(shù)量降低，很多地方短時(shí)期里發(fā)生了價(jià)錢回升的局面，然后自二零零八年末期以后，中央加快了調(diào)控全面方案，比如大幅度降低利息與減少還錢的預(yù)備金率，減緩信用貸款等，在全面的財(cái)務(wù)方案與適當(dāng)合理的財(cái)產(chǎn)方案作用下，又發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)行業(yè)的回歸。在政府減緩買房信用貸款、鼓勵(lì)買房的方案作用下，行業(yè)需要從新獲得解放，很多房產(chǎn)價(jià)格前段時(shí)間整頓幅度很大的地方房價(jià)漸漸走出谷底，進(jìn)行回流，開始了全新的價(jià)格提升熱潮。

1.2 從財(cái)產(chǎn)起源組成來講，銀行借貸依舊是財(cái)產(chǎn)來源的根本途徑，房產(chǎn)公司一直有錢財(cái)少，抵抗危險(xiǎn)水平比較低

很多錢財(cái)基本上是由一些房產(chǎn)出售受益方面而來的，里面很多來源買房的人的銀行按月還貸，在別的財(cái)產(chǎn)里，也存在很多財(cái)產(chǎn)來源銀行借貸。在我國全面方案調(diào)證的各種情況下，公司自籌財(cái)產(chǎn)水平也展現(xiàn)降低局勢。房產(chǎn)行業(yè)還沒有變成全面的財(cái)產(chǎn)循環(huán)體系，財(cái)產(chǎn)鏈的優(yōu)質(zhì)建設(shè)變成公司正確建設(shè)的基礎(chǔ)，財(cái)產(chǎn)鏈建設(shè)的目的性逐漸顯現(xiàn)。房產(chǎn)公司方案研發(fā)中的財(cái)產(chǎn)鏈，基本上表現(xiàn)在營銷利益與方案研發(fā)開銷。正確調(diào)整好財(cái)產(chǎn)是方案按照方案要求發(fā)展，完成預(yù)期獲取利益的根本保障，方案發(fā)展時(shí)期，假如因?yàn)樨?cái)產(chǎn)預(yù)備不足，而導(dǎo)致沒有辦法準(zhǔn)時(shí)付給工作部門工作金，必然會(huì)致使工作部門竣工，耽誤方案發(fā)展進(jìn)程，因此將后續(xù)節(jié)點(diǎn)推后，包含售樓期間、買房期間等，都會(huì)給甲方部門（房產(chǎn)建設(shè)公司）帶來許多的影響，就像售樓期間的耽誤，讓售出資金進(jìn)度耽誤，沒有辦法根據(jù)售出的資金準(zhǔn)時(shí)付給開始建設(shè)發(fā)展時(shí)通過銀行進(jìn)行的借貸，導(dǎo)致很多的財(cái)產(chǎn)支付；售房期間的失誤會(huì)直接作用到方案售房資金的停頓，更甚會(huì)導(dǎo)致對買房者進(jìn)行賠償。如果危害不大的話會(huì)導(dǎo)致很多財(cái)產(chǎn)虧損與公司局面的影響，危害大的話也許能為房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的危害。

所以根據(jù)以上幾點(diǎn)，針對于財(cái)產(chǎn)聚集型的房產(chǎn)公司來講，財(cái)產(chǎn)鏈建設(shè)不全面會(huì)為房產(chǎn)公司銷售存在妨礙，而且也許是致使破產(chǎn)的內(nèi)在原因，特別是在現(xiàn)在的樓房低估，財(cái)產(chǎn)鏈管發(fā)展就會(huì)特別主要，反之，根據(jù)優(yōu)質(zhì)全面的財(cái)產(chǎn)鏈發(fā)展能夠加強(qiáng)公司的發(fā)展水平、增大公司的規(guī)模。

2.房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)鏈建設(shè)艱難的緣由

2.1 國家的房產(chǎn)調(diào)整方案

政府為了提高房產(chǎn)行業(yè)的管理，發(fā)布了很多的關(guān)于加快房產(chǎn)行業(yè)正常健穩(wěn)定建設(shè)的宏偉調(diào)整方案。二零零九年十二月十七日，財(cái)物單位、國土單位等幾處單位委共同發(fā)布《有關(guān)貫徹提升國土出讓事項(xiàng)發(fā)展的報(bào)告》聲明，以后在國土轉(zhuǎn)讓時(shí)，首批交錢上交比例不能夠低過所有國土轉(zhuǎn)出價(jià)格的百分之五十，分段交納所有錢財(cái)?shù)臅r(shí)限規(guī)則上不高于一年。并且之前的國土轉(zhuǎn)讓里，許多企業(yè)家的土地轉(zhuǎn)讓首期繳費(fèi)僅是百分之二十，很多企業(yè)家而且根據(jù)售出的錢款來償還交納的土地錢款，導(dǎo)致發(fā)生很多“囤地”、“炒地”情況。國地轉(zhuǎn)讓錢款的提升，這會(huì)是對房產(chǎn)公司的考驗(yàn)，也為公司帶來壓力。因?yàn)槭芙?jīng)濟(jì)危機(jī)作用，政府為緩解民情，發(fā)布了很多惠民方案，企業(yè)家的財(cái)產(chǎn)短缺形式得到解決方案。

2.2 借貸情況降低

我國的經(jīng)濟(jì)行業(yè)還處在發(fā)展時(shí)期，房產(chǎn)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展，途徑不順通，房產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)又基本上聚集在工商銀行。

在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的之下，全世界信用貸款行業(yè)的惡化，讓我們國家經(jīng)濟(jì)也一同遭殃。這些年來銀行的調(diào)整，讓房產(chǎn)公司的發(fā)展錢財(cái)降低，財(cái)產(chǎn)使用不準(zhǔn)確，要不然就是公司財(cái)產(chǎn)放置在一邊，不然短時(shí)間錢款沒有辦法得到，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)鏈發(fā)展發(fā)生問題，公司的建設(shè)迎來全新的境況。

2.3 公司繼續(xù)建設(shè)，土地太多

因?yàn)榉慨a(chǎn)市場的特別性質(zhì)，出臺(tái)、集資賺錢、劃分土地、加快建設(shè)，這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在逐漸變成為很多房地產(chǎn)企業(yè)家想要的發(fā)展形式真就是土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格一同升高，為了將房產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，讓價(jià)格回到適當(dāng)位置，在2009 年后期和與2010年前期，政府又發(fā)布了全新的調(diào)整方案，逐漸調(diào)控房產(chǎn)，過量建設(shè)的房產(chǎn)公司因?yàn)檎{(diào)整方案的改變，土地太大，致使財(cái)產(chǎn)鏈發(fā)生故障，沒有辦法付土地的錢與在相關(guān)期限里對所擁有的方案進(jìn)行建設(shè)。

2.4 買房的人不買，售出很困難

我國業(yè)界是非常特別的地方，買房的人可以分兩種一種是已經(jīng)買的人，一種是沒買房的人，已買房的人不管居不居住，針對于房子的價(jià)格事實(shí)是渴望繼續(xù)上升的。但是沒買房的人是渴望房子價(jià)格可以降低，減到適當(dāng)?shù)哪軌虺惺艿膬r(jià)格。

3 我國房產(chǎn) ERP 運(yùn)用情況

現(xiàn)在我們國家很多房產(chǎn)公司管理階層主要注意怎么利用新方案之外，在方案調(diào)整以前，只要可以獲得“土地”的話，根據(jù)方案發(fā)展，就能夠在短期里得到很多的資金，業(yè)界發(fā)展好之時(shí)，只要能夠售出房產(chǎn)，不怕沒有辦法售不出去，房產(chǎn)現(xiàn)在是賣方行業(yè)，在這樣情況之下，公司對本身的監(jiān)管不是十分在意，網(wǎng)絡(luò)化也就顯然不讓公司看中。

3.1 房地產(chǎn) ERP 各類基本的模板在房地產(chǎn)公司資金鏈管制中充當(dāng)?shù)慕巧斑\(yùn)用

這幾年以來，為了讓房價(jià)回到本來的水準(zhǔn)，有關(guān)部門連續(xù)的頒布了各種調(diào)控的措施，所以公司開展數(shù)據(jù)化的目標(biāo)，使用數(shù)據(jù)化工具，加強(qiáng)企業(yè)的本身內(nèi)的管制，來提高公司的商業(yè)的競爭力。

從資金開始，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)如：儲(chǔ)存、產(chǎn)生、成品、結(jié)算，現(xiàn)在又返回到資金的過程當(dāng)中，出現(xiàn)了一個(gè)循環(huán)體系。在這個(gè)循環(huán)的體系中，運(yùn)作越快，就說明公司的流動(dòng)性就越大。

（1）成交管理

成本管理基本上表現(xiàn)的是金融鏈中的支出項(xiàng)目，它從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的審核測評階段開始，完成拿地、辦理證書、采購、開始實(shí)施、買房到交房的成本預(yù)算，從開始的時(shí)候演變的測算成本的開端、完成目標(biāo)資金的預(yù)算計(jì)劃、項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)過程中檢測的所需要的資金、項(xiàng)目完成之后開始對于花銷費(fèi)用的檢查和測評、項(xiàng)目的科技的標(biāo)準(zhǔn)、為新科技的研發(fā)的計(jì)算成本給出有效的信息。

（2）計(jì)劃管理

預(yù)測管理子體系是對全部的項(xiàng)目開始的進(jìn)行整合、了解、調(diào)查、分析的管理，不僅僅表示是項(xiàng)目的完成開發(fā)項(xiàng)目。它依照企業(yè)、計(jì)劃等不一樣的管理重點(diǎn)，將相互開始規(guī)劃，變成了企業(yè)的重點(diǎn)部分、項(xiàng)目研發(fā)主項(xiàng)目、專項(xiàng)體系的分層監(jiān)控項(xiàng)目，為不一樣的級別的人給出不一樣的重點(diǎn)，這樣就能夠讓金錢使用的更加合理。

（3）全面預(yù)算管理

經(jīng)過對公司運(yùn)行的決策的分析，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的資金、出售的所用資金、科室的花銷用計(jì)算和企業(yè)的投資項(xiàng)目的資金，用這個(gè)能夠幫助以及檢測工作的完成情況。數(shù)據(jù)化經(jīng)過實(shí)時(shí)從各體系的基礎(chǔ)信息中匯總出每項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)，為金融鏈的管制給出一個(gè)精準(zhǔn)、有效的參考信息。

總而言之，在樓盤市場不景氣的前提下，有關(guān)部門進(jìn)行了有關(guān)政策的調(diào)整。房地產(chǎn)公司只有增加公司本身的金融鏈有效管制，讓公司在項(xiàng)目的開發(fā)當(dāng)中的收入以及花銷做到在保證合理計(jì)劃的范圍內(nèi)，使用以及分配金錢，避免重復(fù)使用資金在一件事情上，在此次風(fēng)暴下才不會(huì)被市場所淘汰。

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