淺述我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的非均衡表現(xiàn)

吳思思

摘要：1998年住房制度改革取消福利分房后，住房的市場化制度得以完善，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速躍入了商品住宅時代，并在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得以迅速發(fā)展。但我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，且市場本身發(fā)展時間較短，市場體系很不健全，配套的法律、制度、機(jī)制有待完善，科學(xué)規(guī)范的宏觀調(diào)控體系尚未形成，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性、產(chǎn)品差異性等市場要素特有屬性，房地產(chǎn)市場在供求總量、供求結(jié)構(gòu)、區(qū)域化等方面呈現(xiàn)出非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)?？梢酝ㄟ^探索我國房地產(chǎn)市場的非均衡現(xiàn)象，以求針對房地產(chǎn)市場存在的問題，為宏觀調(diào)控政策提供一定的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：供求非均衡，市場結(jié)構(gòu)，區(qū)域化

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0028-32 收稿日期：2014-07-25

1 總量非均衡

短缺與過剩并存的市場現(xiàn)狀形成了當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的矛盾焦點(diǎn)。一方面，投機(jī)需求與剛性需求合力助推房價高漲，高房價使得大量潛在需求不能有效釋放，市場有效需求不足。另一方面，現(xiàn)代城市所帶來的土地及地域空間變化，以及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級對住宅需求提出更高的要求，隱含著對新增房產(chǎn)的巨大需求。供求總量分析選取2002年至2012年房屋竣工面積及商品房銷售面積分別代表我國房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況，相關(guān)數(shù)據(jù)整理后見表1。由表1可知，我國房地產(chǎn)供應(yīng)及銷售情況總體呈上升趨勢，增長比率均有較大的波動，銷售增長比率在2008年出現(xiàn)負(fù)增長，2011年反彈至45.15%的高增長率后，2010年以來增長幅度逐步減小至1.78%。

城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，在全國范圍內(nèi)上演著房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的局面，表1中供給面積并沒有考慮房地產(chǎn)存量（積壓面積）的存在，因此市場實(shí)際供給面積將遠(yuǎn)高于該數(shù)值，市場有效供給高于有效需求。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品兼具消費(fèi)品與投資品的雙重屬性，民間投資資本渠道狹窄，投資者存在非理性預(yù)期，民間資本涌入市場，投機(jī)性因素帶來了有效需求的迅速擴(kuò)張，市場當(dāng)年有效供給已不能滿足需求總量，市場存量房進(jìn)入逐年被消耗狀態(tài)。2008年金融危機(jī)沖擊國民經(jīng)濟(jì)，造成當(dāng)年商品房銷售市場萎靡。2009年，股市避險資金流入房市，創(chuàng)造了歷年來房產(chǎn)交易量的巔峰時期。2010年后，中央實(shí)行嚴(yán)格調(diào)控政策，“國十條”、“新國五條”、“新國八條”相繼出臺，限購、20%差額征稅、差別化信貸等政策的實(shí)施，有效抑制了市場投機(jī)性需求的野蠻生長，市場交易量增長比率顯著下滑，市場供不應(yīng)求的局面得到一定的緩解。

2 結(jié)構(gòu)非均衡

房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)非均衡主要表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場層次兩個方面。一般將房地產(chǎn)產(chǎn)品按用途分為住宅、辦公樓、商業(yè)用房，以及工業(yè)廠房等其他用房四大類，而住宅又可細(xì)分為普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓別墅等。我國房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)長期存在著高檔公寓別墅開發(fā)過度、中小戶型住宅及保障性住房供應(yīng)不足等問題。表2選取銷售面積比重、投資額比重和新開發(fā)面積比重來說明住宅以及高檔公寓別墅住宅產(chǎn)品的市場投資開發(fā)情況。住宅作為房地產(chǎn)核心市場，占商品房總銷售面積比重浮動在90%上下，但其投資開發(fā)比重卻長期低于該水平，且受近年來土地價格大幅度上漲影響，在住宅所占投資額比重不變的情況下，新開發(fā)面積比重呈下降趨勢，住宅市場有效供給減少，供不應(yīng)求矛盾突出。而商品住宅內(nèi)部高檔別墅公寓開發(fā)比例不合理的現(xiàn)象則在近幾年得到了改善，房地產(chǎn)商在高額利潤驅(qū)動下投資開發(fā)高檔公寓別墅的熱情自2008年金融危機(jī)及嚴(yán)格調(diào)控政策后得到有效控制，各大開發(fā)商的市場謀略轉(zhuǎn)為以價換量，推出了迎合中低收入家庭的中小房源。但經(jīng)濟(jì)適用房市場開發(fā)力度仍顯不足，由于利潤空間差異，房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于開發(fā)商品住宅。

在房地產(chǎn)市場層次結(jié)構(gòu)方面，我國房地產(chǎn)二手房市場發(fā)展緩慢，新增住房市場和二手房（存量房）市場呈現(xiàn)出非均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)。通常以二手房市場的活躍度，即二手房市場交易量與新增住房交易量的比例，來表示該市場發(fā)育程度。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，對于一個成熟的住宅市場，其二手房市場的活躍度為6，這一數(shù)值遠(yuǎn)高于我國水平。以市場發(fā)育相對成熟的一線城市為例，2012年北京、上海、廣州、深圳4個城市的二手房市場活躍度分別是1、1.46、0.63、1.63，這在很大程度上得益于二手房市場高達(dá)6%的交易稅率。目前我國房產(chǎn)稅以開發(fā)和流轉(zhuǎn)階段為主、保有環(huán)節(jié)為輔的非合理結(jié)構(gòu)，使得人們保有房地產(chǎn)意識增強(qiáng)，影響了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，加劇了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供需矛盾。與二手房市場狀況完全不同，游離于合法性市場之外的小產(chǎn)權(quán)房市場則呈現(xiàn)另一番景象。據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米，或占全國住房面積四成以上。盡管小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)程序違法，建成后不得上市交易，亦不得取得房產(chǎn)證，但其相較于商品住宅的低廉房價仍然使其成為城市低收入群體和新入城人群的優(yōu)選，體外循環(huán)、政府打壓和交易興旺形成了小產(chǎn)權(quán)房市場的主要特征。

3 區(qū)域非均衡

商品房作為一種依賴于地理位置的不可移動商品，其商品屬性與依附于空間之上的經(jīng)濟(jì)社會活動水平和人文因素存在密切的聯(lián)系，因而商品房市場是一個地區(qū)性市場，地區(qū)間市場發(fā)展規(guī)律存在較大差別。表3選取東中西部地區(qū)較為代表性的一線、二線城市相關(guān)數(shù)據(jù)來反映我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性差異情況。2012年，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資仍然保持一定的增速增長，但東中西部地區(qū)均表現(xiàn)出不同程度的差異性?？偟膩碚f，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然集中在土地供應(yīng)量小、人口基數(shù)大的一線城市，而土地供應(yīng)量大、人口基數(shù)相對較小的二線城市投資并不火熱。從市場供求關(guān)系來看，北京、上海等東部一線城市和部分沿海二線城市有效需求顯現(xiàn)一定程度的飽和，多數(shù)中西部二線城市供不應(yīng)求矛盾仍然突出，而西寧、銀川等部分西部二線城市則呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)。這主要由于近年來嚴(yán)格調(diào)控政策的設(shè)計重點(diǎn)偏向東部及沿海城市，調(diào)控措施取得一定的成效，而中西部地區(qū)對于政策的傳導(dǎo)存在一定的時差。與此同時，一些中西部經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的二三線城市房價盲目跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)非理性上漲，致使市場成交量萎縮，房屋空置率增加，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。商品房銷售均價和房價收入比均呈“東中西”遞減走勢，區(qū)域分化明顯。中西部地區(qū)銷售均價均低于全國平均水平（8144元），而北京、上海等一線城市則高出全國平均水平2倍之多。剔除可售型保障性住房后，全國30個大中城市中，房價收入比排名靠前的均為東部城市，前15位中僅太原和南寧為中西部城市。endprint

4 結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場供求非均衡發(fā)展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結(jié)果，一方面歸因于房地產(chǎn)市場本身的地域性以及其自身發(fā)展過程中體制機(jī)制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預(yù)期、社會傳統(tǒng)心理因素及消費(fèi)觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機(jī)因素泛濫，有效緩解了調(diào)控地區(qū)市場的供需矛盾，對于調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、避免東中西部地區(qū)市場差距進(jìn)一步加大發(fā)揮了一定的成效。針對目前我國房地產(chǎn)市場在供給總量、供給結(jié)構(gòu)、區(qū)域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，今后調(diào)控政策需要作出相應(yīng)的回應(yīng)：一是要建立市場調(diào)控長效機(jī)制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協(xié)調(diào)市場利益關(guān)系。改革財稅體制，保證地方事權(quán)與財權(quán)的對等化，充分發(fā)揮中央與地方雙向積極性；在消費(fèi)者、投資商、開發(fā)商、代理商、銀行和監(jiān)管方等主體間建立有效的利益平衡機(jī)制和市場監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規(guī)范有序的市場環(huán)境。實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，全面掌握全國房地產(chǎn)基本情況，分區(qū)域設(shè)立房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)、對不同對象實(shí)施差別化的調(diào)控政策。四是調(diào)整有效供求關(guān)系。在改善供給方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和引導(dǎo)，促進(jìn)土地的集約化利用；在調(diào)整需求方面，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，加大保障性住房供應(yīng)，并探索小產(chǎn)權(quán)房市場規(guī)范的理論和現(xiàn)實(shí)路徑，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

參考文獻(xiàn)：

1.凱恩斯：就業(yè)利息和貨幣通論.商務(wù)印書館.1963

2.布萊恩·摩根：貨幣學(xué)派與凱恩斯學(xué)派.商務(wù)印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發(fā)展我國二手房市場的建議.中國房地產(chǎn)金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟(jì).西安市二手房市場現(xiàn)狀及存在問題分析.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2014.2

5.路滿屏.區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論探析.揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

李求軍/責(zé)任編輯endprint

4 結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場供求非均衡發(fā)展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結(jié)果，一方面歸因于房地產(chǎn)市場本身的地域性以及其自身發(fā)展過程中體制機(jī)制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預(yù)期、社會傳統(tǒng)心理因素及消費(fèi)觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機(jī)因素泛濫，有效緩解了調(diào)控地區(qū)市場的供需矛盾，對于調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、避免東中西部地區(qū)市場差距進(jìn)一步加大發(fā)揮了一定的成效。針對目前我國房地產(chǎn)市場在供給總量、供給結(jié)構(gòu)、區(qū)域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，今后調(diào)控政策需要作出相應(yīng)的回應(yīng)：一是要建立市場調(diào)控長效機(jī)制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協(xié)調(diào)市場利益關(guān)系。改革財稅體制，保證地方事權(quán)與財權(quán)的對等化，充分發(fā)揮中央與地方雙向積極性；在消費(fèi)者、投資商、開發(fā)商、代理商、銀行和監(jiān)管方等主體間建立有效的利益平衡機(jī)制和市場監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規(guī)范有序的市場環(huán)境。實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，全面掌握全國房地產(chǎn)基本情況，分區(qū)域設(shè)立房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)、對不同對象實(shí)施差別化的調(diào)控政策。四是調(diào)整有效供求關(guān)系。在改善供給方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和引導(dǎo)，促進(jìn)土地的集約化利用；在調(diào)整需求方面，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，加大保障性住房供應(yīng)，并探索小產(chǎn)權(quán)房市場規(guī)范的理論和現(xiàn)實(shí)路徑，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

參考文獻(xiàn)：

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2.布萊恩·摩根：貨幣學(xué)派與凱恩斯學(xué)派.商務(wù)印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發(fā)展我國二手房市場的建議.中國房地產(chǎn)金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟(jì).西安市二手房市場現(xiàn)狀及存在問題分析.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2014.2

5.路滿屏.區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論探析.揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

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4 結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場供求非均衡發(fā)展是各利益群體相互博弈、多種因素相互影響的結(jié)果，一方面歸因于房地產(chǎn)市場本身的地域性以及其自身發(fā)展過程中體制機(jī)制的不健全、信息的不對稱性，另一方面則歸因于各利益群體對于價格的非理性預(yù)期、社會傳統(tǒng)心理因素及消費(fèi)觀念、居民收入水平以及政府決策等。自2010年以來，政府先后出臺包括稅收、金融信貸、住房保障等政策措施，有力抑制了市場投機(jī)因素泛濫，有效緩解了調(diào)控地區(qū)市場的供需矛盾，對于調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、避免東中西部地區(qū)市場差距進(jìn)一步加大發(fā)揮了一定的成效。針對目前我國房地產(chǎn)市場在供給總量、供給結(jié)構(gòu)、區(qū)域化等方面仍然存在的非均衡問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，今后調(diào)控政策需要作出相應(yīng)的回應(yīng)：一是要建立市場調(diào)控長效機(jī)制，逐步以稅收、金融等市場化手段取代限價、限購等行政性管制措施。二是協(xié)調(diào)市場利益關(guān)系。改革財稅體制，保證地方事權(quán)與財權(quán)的對等化，充分發(fā)揮中央與地方雙向積極性；在消費(fèi)者、投資商、開發(fā)商、代理商、銀行和監(jiān)管方等主體間建立有效的利益平衡機(jī)制和市場監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范市場行為，減少“事后博弈”的法外空間。三是營造信息透明、規(guī)范有序的市場環(huán)境。實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，全面掌握全國房地產(chǎn)基本情況，分區(qū)域設(shè)立房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)、對不同對象實(shí)施差別化的調(diào)控政策。四是調(diào)整有效供求關(guān)系。在改善供給方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和引導(dǎo)，促進(jìn)土地的集約化利用；在調(diào)整需求方面，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，加大保障性住房供應(yīng)，并探索小產(chǎn)權(quán)房市場規(guī)范的理論和現(xiàn)實(shí)路徑，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

參考文獻(xiàn)：

1.凱恩斯：就業(yè)利息和貨幣通論.商務(wù)印書館.1963

2.布萊恩·摩根：貨幣學(xué)派與凱恩斯學(xué)派.商務(wù)印書館.1984

3.胡昌平 劉清平.對發(fā)展我國二手房市場的建議.中國房地產(chǎn)金融.2007.7

4.常娜 孟園 孟周濟(jì).西安市二手房市場現(xiàn)狀及存在問題分析.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2014.2

5.路滿屏.區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論探析.揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

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