以房養(yǎng)老能走多遠(yuǎn)

謝九

按照保監(jiān)會(huì)的要求，此次參與以房養(yǎng)老的試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州和武漢，試點(diǎn)期限為兩年，也就是從2014年7月1日起至2016年6月30日止?？紤]到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，在有限范圍和有限時(shí)間內(nèi)試點(diǎn)，是一種比較謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)的態(tài)度，這也就意味著如果這四個(gè)城市的試點(diǎn)效果不盡如人意的話，“以房養(yǎng)老”在兩年之后可能會(huì)被取消。當(dāng)然，如果試點(diǎn)效果顯著，也有可能進(jìn)一步增加試點(diǎn)城市，在更大范圍內(nèi)予以推廣。

之所以選擇這四個(gè)城市作為試點(diǎn)，保監(jiān)會(huì)的解釋是：“北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大；武漢和北京均已有保險(xiǎn)公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開(kāi)展一些嘗試和探索?！?/p>

以房養(yǎng)老在我國(guó)的討論已有多年，此時(shí)推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)，主要是在我國(guó)加速進(jìn)入老齡化社會(huì)的背景之下所為。按照有關(guān)方面的測(cè)算，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，與此同時(shí)，我國(guó)的養(yǎng)老金缺口壓力越來(lái)越大，拓寬養(yǎng)老金渠道已成為當(dāng)務(wù)之急。去年9月，國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，當(dāng)時(shí)就提及要開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，此次保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，也是對(duì)去年國(guó)務(wù)院要求的一次具體回應(yīng)。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合，60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這種模式可以將老人的存量房產(chǎn)激活，為老年人提供更多的養(yǎng)老資金來(lái)源。

在此之前，國(guó)內(nèi)有少數(shù)銀行曾經(jīng)探索過(guò)銀行版的以房養(yǎng)老，也就是老年人將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行給老年人發(fā)放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，就可以重新收回房產(chǎn)，這種模式和貸款買(mǎi)房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，銀行版的以房養(yǎng)老其實(shí)相當(dāng)于貸款養(yǎng)老，以房養(yǎng)老者雖然通過(guò)貸款獲得了養(yǎng)老收入，但同時(shí)還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對(duì)于老年人而言是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產(chǎn)的最終處置權(quán)。另外，銀行版的以房養(yǎng)老大多期限有限，多數(shù)產(chǎn)品只有10年左右，無(wú)法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養(yǎng)老推出之后，效果并不理想，最終實(shí)施者寥寥。

由于此前銀行版的以房養(yǎng)老并不成功，此次保險(xiǎn)版的方案明顯做了一些有針對(duì)性的改進(jìn)：首先，延長(zhǎng)以房養(yǎng)老的期限，保險(xiǎn)公司可以依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，即使是特別長(zhǎng)壽的老人，保險(xiǎn)公司也不會(huì)設(shè)置期限或者提前終止合同，而是由保險(xiǎn)公司自身承受長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。其次，老人過(guò)世后，繼承人無(wú)需承擔(dān)償還風(fēng)險(xiǎn)，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

另外，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲，投保人也可以不同方式參與房產(chǎn)增值，此次試點(diǎn)的產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配，非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人?？紤]到以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，此次試點(diǎn)還設(shè)定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同。參與以房養(yǎng)老的老人還可以在合同期內(nèi)選擇退保贖回，但是預(yù)計(jì)會(huì)遭遇一定的房產(chǎn)價(jià)值損失。

綜合比較銀行版和保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老，銀行版在合同期內(nèi)給予客戶的養(yǎng)老金數(shù)量比較保守，不過(guò)最終在合同期結(jié)束后依然為客戶保留了回收房產(chǎn)的選擇權(quán)，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產(chǎn)；保險(xiǎn)版的養(yǎng)老方案雖然對(duì)客戶相對(duì)慷慨，在合同期內(nèi)客戶也繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，但在合同期結(jié)束之后，房產(chǎn)的處置權(quán)歸保險(xiǎn)公司所有。

以房養(yǎng)老在國(guó)外已經(jīng)有不短的歷史，美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家以及我國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)都有以房養(yǎng)老，雖然一直沒(méi)有成為主流的養(yǎng)老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養(yǎng)老需求。以房養(yǎng)老在中國(guó)還是一個(gè)新生事物，預(yù)計(jì)在將來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也很難大規(guī)模發(fā)展，更不可能替代目前的養(yǎng)老體系，不過(guò)從積極的角度來(lái)看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。

與西方國(guó)家相比，以房養(yǎng)老在中國(guó)要遭遇更多傳統(tǒng)觀念和現(xiàn)實(shí)操作的障礙。大多數(shù)中國(guó)人的傳統(tǒng)是依靠子女養(yǎng)老，房產(chǎn)通常都是留給子女后代的遺產(chǎn)，而如果選擇以房養(yǎng)老，則意味著將房產(chǎn)交給了銀行或者保險(xiǎn)公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養(yǎng)老，也基本上就放棄了依靠子女養(yǎng)老，對(duì)于中國(guó)人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是一次巨大顛覆。

另外，房屋的估值也是以房養(yǎng)老的一大難題。從保險(xiǎn)公司的角度來(lái)看，由于要面臨市場(chǎng)的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、客戶的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)以及我國(guó)特有的70年產(chǎn)權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)等等，同時(shí)考慮到保險(xiǎn)公司合理的回報(bào)要求，因此在確立房屋價(jià)值時(shí)，可能會(huì)在市場(chǎng)估值上給予較大的折扣。按照以前銀行版的以房養(yǎng)老方案來(lái)看，很多都是以房產(chǎn)估值的六折作為測(cè)算基礎(chǔ)，在扣除利息之后，最終老人能夠拿到手的養(yǎng)老金其實(shí)頗為有限，保險(xiǎn)公司的以房養(yǎng)老方案由于承擔(dān)了更多的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)對(duì)于房產(chǎn)估值會(huì)更加保守謹(jǐn)慎。

雖然以房養(yǎng)老面臨種種現(xiàn)實(shí)障礙和較大的爭(zhēng)議，但是并不能因此否定其積極意義。因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老的設(shè)計(jì)初衷就不是一個(gè)面向全體養(yǎng)老群體的主流方式，作為一種市場(chǎng)化的方式，這種選擇并不具有強(qiáng)制性，而是一種自愿選擇，如果以主流養(yǎng)老的模式來(lái)看待市場(chǎng)化的以房養(yǎng)老，勢(shì)必會(huì)失之偏頗。以房養(yǎng)老的意義在于為部分人群提供了更豐富的選擇，比如沒(méi)有子女和失獨(dú)老人等等群體，以房養(yǎng)老就是一種可以考慮的選擇。

另外，隨著中國(guó)從住房短缺時(shí)代逐漸過(guò)渡到住房相對(duì)過(guò)剩時(shí)代，以房養(yǎng)老的市場(chǎng)基礎(chǔ)將越來(lái)越堅(jiān)實(shí)，當(dāng)越來(lái)越多的家庭擁有不止一套住房時(shí)，對(duì)老人而言，以房養(yǎng)老將不再成為一個(gè)太困難的選擇。從2013年起，中國(guó)城鎮(zhèn)戶均擁有住房套數(shù)已經(jīng)超過(guò)一套，個(gè)別城市的戶均套數(shù)更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均水平。隨著將來(lái)中國(guó)家庭擁有房產(chǎn)的套數(shù)越來(lái)越多，而房產(chǎn)作為投資的價(jià)值越來(lái)越低，轉(zhuǎn)而作為養(yǎng)老的工具也未嘗不是一個(gè)合理的選擇。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》）endprint