防止城市化中的時(shí)空錯(cuò)配

李華芳

城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展緊密相關(guān)。從整體和長期看，城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大推動(dòng)作用，但城市化過程中依舊可能出現(xiàn)住房市場(chǎng)的“時(shí)空錯(cuò)配”問題，并且如果“時(shí)空錯(cuò)配”問題不能妥善處理，將會(huì)反過來對(duì)城市化產(chǎn)生不利影響。

“時(shí)空錯(cuò)配”就是：一、空間上配置失衡，有些地方房子建的太多，而有些地方則供不應(yīng)求。

二、時(shí)間上配置不當(dāng)，例如短期內(nèi)供給急劇上漲，但對(duì)長期的潛在需求又沒有足夠的關(guān)注，這樣短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能制造巨大的“非理性繁榮”。

空間上的錯(cuò)配具體來講又有兩點(diǎn)。首先是東西部發(fā)展失衡，由于戶籍制度限制了人口的自由流動(dòng)，因此盡管中國的勞動(dòng)力克服了重重困難，但并沒有形成全國性的統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)。而市場(chǎng)慢慢發(fā)展的結(jié)果是東部地區(qū)產(chǎn)生資源集聚效應(yīng)。

這樣一來，照理說應(yīng)該持續(xù)發(fā)揮東部的集聚效應(yīng)，但土地市場(chǎng)的管制又使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的集聚未能充分發(fā)揮。而西部地方政府出于對(duì)土地財(cái)政的依賴，同樣埋頭于房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致出現(xiàn)有供給而無需求的尷尬境地。

其次是一二線大城市與三四線中小城市之間的發(fā)展失衡。即便在市場(chǎng)要素（包括土地和勞動(dòng)力）受到巨大限制的情況下，大城市依舊有不可阻擋的吸引力。

因此，限制或嚇阻人口進(jìn)入大城市，而后在三四線中小城市讓這些人就地城鎮(zhèn)化的做法，與市場(chǎng)發(fā)展的效率邏輯是相互背離的。大城市應(yīng)持續(xù)吸納更多人口，并將進(jìn)城人口真正變成城市居民。

時(shí)間上的錯(cuò)配是指短期內(nèi)由于錯(cuò)誤估計(jì)了城市化引發(fā)的住房需求而導(dǎo)致供過于求，但又可能低估潛在的長期需求。而空間上失衡可能會(huì)如何進(jìn)一步惡化時(shí)間上的錯(cuò)配？東西部失衡并不意味著西部沒有住房需求，三四線城市的需求也同樣存在，主要的問題是這些住房需求是不是當(dāng)下就可以實(shí)現(xiàn)？

中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)表明這些需求往往都是潛在需求，這些家庭的確有意愿改善居住條件，但目前的收入?yún)s不足以購買新的住房。這樣一來，西部三四線及以下中小城市的住房市場(chǎng)在地方政府的短期逐利沖動(dòng)下，容易出現(xiàn)“非理性繁榮”。而住房市場(chǎng)的泡沫破滅會(huì)損害金融市場(chǎng)，且極有可能造成金融危機(jī)，對(duì)長期的城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響。

這些潛在的不利影響包括扭曲未來的供給，并且通過對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)收入的影響，也會(huì)進(jìn)一步抑制未來的住房需求。如此一來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興就會(huì)困難重重，也就進(jìn)一步影響了城市化的進(jìn)程。因此，在城市化進(jìn)程中要特別警惕“東西部、三四線、短長期”的錯(cuò)配問題。

作者為本刊特約學(xué)術(shù)編輯endprint