我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策探討

胡剛

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)事業(yè)也進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，日漸受到各界人士的重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何將直接影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。然而，在快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在一些問(wèn)題，如住房制度不健全、宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)不穩(wěn)定等，面臨著新的巨大挑戰(zhàn)，許多居民的住房需求無(wú)法滿(mǎn)足，長(zhǎng)期如此將不利于社會(huì)的穩(wěn)定，也不利于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、有序發(fā)展。鑒于此，本文主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存在問(wèn)題、解決政策及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；存在問(wèn)題；政策

0 引言

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，它的發(fā)展既有利于人民生活質(zhì)量與水平的提高，也能推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)涉及范圍較廣，行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度也高，且與國(guó)計(jì)民生問(wèn)題息息相關(guān)。所以，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。近幾年，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的政策建議，最后還提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，旨在不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策中存在的問(wèn)題

盡管?chē)?guó)內(nèi)已出臺(tái)了許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但還是不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂局面，存在的問(wèn)題主要包括以下方面：

（1） 房地產(chǎn)調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策之間存在沖突

宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，兩者之間息息相關(guān)。如果貨幣政策是寬松的，則會(huì)促進(jìn)貨幣供應(yīng)量與信貸規(guī)模的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策大多與經(jīng)濟(jì)政策存在著沖突。如果市場(chǎng)利率低，房地產(chǎn)投資商則會(huì)獲得更多的信貸資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而增加貨幣發(fā)行量，引起通貨膨脹，而房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到了較大程度的影響，未能取得良好的調(diào)控效果。如果銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，貨幣供應(yīng)量與信貸規(guī)模會(huì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。

（2）未能將房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)調(diào)控政策在某些地方部門(mén)未能貫徹落實(shí)，尤其是"保障性安居工程"的建設(shè)情況，進(jìn)程較慢，許多政策在地方落實(shí)不到位。換言之，調(diào)控政策是否能取得良好的結(jié)果，取決于調(diào)控政策的執(zhí)行程度。所以，即便是調(diào)控政策再完美，但如果未貫徹落實(shí)，也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)其調(diào)控作用。

（3）缺乏完善的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定

目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控機(jī)制存在著不健全、不統(tǒng)一的問(wèn)題，長(zhǎng)效及應(yīng)急機(jī)制不完善，未能實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定因素的有效控制。

第一，由于缺乏完善的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，許多部門(mén)在實(shí)施政策時(shí)無(wú)法達(dá)到協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的效果。同時(shí)，國(guó)家調(diào)控政策多種多樣，頻繁變動(dòng)，比如土地、稅收、信貸等方面，只有各種政策協(xié)調(diào)、一致，才可取得良好的調(diào)控效果。第二，某些地方部門(mén)管理不善，政策執(zhí)行不到位，在進(jìn)行制度的制定工作時(shí)，未能與政策進(jìn)行良好的承接，顯得不規(guī)范，隨意性較大，結(jié)果使房地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)混亂。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多地方的調(diào)控政策均未能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，方法單一，市場(chǎng)監(jiān)管力度不大，未能很好地保障居民的合法住房權(quán)益，嚴(yán)重影響了調(diào)控效果。第三，由于缺乏有效的應(yīng)急機(jī)制，經(jīng)常不能及時(shí)處理或應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)突發(fā)事件，使不穩(wěn)定因素得不到有效的控制。

（4）缺乏完善的住房制度

住房制度不夠健全，這是房?jī)r(jià)高速飛漲的重要原因之一。我國(guó)的住房制度發(fā)展歷程為：福利分房制度、住房商品化階段及保障房與商品房共存階段[1]。我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，所以低收入者只能居住在廉租房或是經(jīng)濟(jì)適用房，而中高收入人群才相對(duì)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，這種格局存在的問(wèn)題隱患較大，長(zhǎng)久將利于社會(huì)的穩(wěn)定。

從2003年起，房地產(chǎn)行業(yè)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很大比例。隨著商品房經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)滿(mǎn)足了居民對(duì)住房的需求，但房?jī)r(jià)還是持續(xù)飆升，而城市居民的收入漲速則相對(duì)緩慢，他們根本無(wú)力支付商品房的高價(jià)，這是社會(huì)面臨的一大問(wèn)題。

除此之外，我國(guó)保障房建設(shè)進(jìn)程較慢，許多低收入者的住房需求根本無(wú)法滿(mǎn)足。2003年至2007年，國(guó)內(nèi)的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房占住房建設(shè)總量的比例僅有6%[2]。盡管之后加大了建設(shè)力度，但許多低收入者的住房需求還是得不到滿(mǎn)足。所以，必須不斷擴(kuò)大財(cái)政投入規(guī)模，為保障房提供足夠的建設(shè)資金，并積極出臺(tái)相關(guān)政策，然后通過(guò)政府吸收更多的社會(huì)資金，為保障性住房的建設(shè)提供物質(zhì)保障。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策分析

（一）貫徹落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量始終處于較高水平，貨幣超額發(fā)行在很大程度上會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定，且給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也埋下了較大安全隱患。不管是為了社會(huì)的穩(wěn)定，還是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，均應(yīng)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。

央行實(shí)施的貨幣政策，應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。通過(guò)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，既能有效控制貨幣的供應(yīng)量，抑制或減少通貨膨脹，還能對(duì)信貸的投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。注重準(zhǔn)備金率的提高，可對(duì)社會(huì)出現(xiàn)的投資熱起到很好的抑制作用，也會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資方面考慮更周全、更謹(jǐn)慎，避免了盲目投資而導(dǎo)致物價(jià)飛漲。

（二）健全完善市場(chǎng)化城市住房保障制度

住房保障涉及到基本民生問(wèn)題，與老百姓切身利益緊密相關(guān)。雖然當(dāng)前很多政策和制度的實(shí)施與落實(shí)切切實(shí)實(shí)保證了城市住房配置效率，但仍存在住房分配"福利公平"問(wèn)題，這些問(wèn)題如若未得到有效的解決將不利于城市住房市場(chǎng)化發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施與落實(shí)主要是為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題，主要減免部分相關(guān)稅費(fèi)，保證中低收入家庭可以住上"國(guó)家福利商品房"。但在經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過(guò)程中仍存在一些的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）經(jīng)濟(jì)適用房的推出吸引中高收入的消費(fèi)者，刺激其的購(gòu)買(mǎi)欲望，因而很多經(jīng)濟(jì)適用房都被中高收入消費(fèi)者占有，導(dǎo)致無(wú)法真正落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房推出的目的，依舊無(wú)法解決中低收入家庭住房問(wèn)題；（2）有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鉆法律空子，政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策沒(méi)有得到全面落實(shí)，商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有改變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用政府優(yōu)惠政策，從中獲取更多的利潤(rùn)。另一方面，開(kāi)發(fā)商和中高等消費(fèi)者從中享受中央發(fā)放的財(cái)政補(bǔ)貼，使真正需要補(bǔ)貼的中低收入家庭無(wú)法享受?chē)?guó)家優(yōu)惠。明顯存在很大的不公平性，同時(shí)打亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

由上述得知必須以法律框架界定住房保障目的與原則，因此，應(yīng)健全完善市場(chǎng)化城市住房保障制度，消除保障房投機(jī)牟利的行為，運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)手段確保城市住房保障制度運(yùn)行市場(chǎng)化，管理專(zhuān)業(yè)化。除此之外，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房政策轉(zhuǎn)化為財(cái)政補(bǔ)貼，將補(bǔ)貼直接交到老百姓的手中。具體實(shí)施內(nèi)容如下：（1）各級(jí)政府投入一部分資金作為中低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，而補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入水平及其償還能力為參考；（2）通過(guò)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠直接向中低收入家庭補(bǔ)貼，補(bǔ)貼形式主要是租金和利息；（3）實(shí)施廉租房?jī)?yōu)惠政策，尤其是對(duì)承租人的優(yōu)惠補(bǔ)貼[3]。通過(guò)以上措施可以有效防止行政干預(yù)給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，鼓勵(lì)中低收入階層消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，使政府優(yōu)惠直接落實(shí)到中低收入家庭，從而有利于促進(jìn)城市住房保障制度市場(chǎng)化。

（三）實(shí)施相應(yīng)的稅收政策

為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)實(shí)施相應(yīng)的稅收政策，具體措施如下：（1）建立完善公平公正征收財(cái)產(chǎn)稅的稅制。隨著我國(guó)城市化不斷擴(kuò)大，城市人口數(shù)量逐漸增多，城市用地面積日趨緊張，而人口與住房矛盾不斷激化。這樣的時(shí)代趨勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然得到迅速發(fā)展，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，政府應(yīng)以公平、公開(kāi)為原則，建立并完善相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)稅稅制，建立公開(kāi)透明房征稅信息體系，合理調(diào)整收入差距，增加社會(huì)福利。同時(shí)還應(yīng)完善稅收結(jié)構(gòu)，提高對(duì)房地產(chǎn)管理工作水平，有效控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，進(jìn)而提高住房使用效率；（2）我國(guó)當(dāng)前實(shí)施的房地產(chǎn)稅收對(duì)象主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)較重，開(kāi)發(fā)成本將有所提高，因此很多開(kāi)發(fā)商想盡辦法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上，其主要途徑是抬高房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)普遍增高將不利于較低收入消費(fèi)者消費(fèi)，最終將抑制整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，因此應(yīng)適當(dāng)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收的制度，平衡稅制結(jié)構(gòu)，合理、公平、公開(kāi)征收適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；（3）加強(qiáng)土地增值稅征收。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，土地資源開(kāi)發(fā)不斷擴(kuò)大，土地增值也隨之逐漸提高，土地資源屬于國(guó)有資源，國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)也投入較多資金，因而可以獲取較多土地增值收益，但在房地產(chǎn)快速發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為，這樣的行為嚴(yán)重?fù)p害到國(guó)家利益和群眾利益，因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征收，通過(guò)征收土地增值稅可以有效抑制這種行為，還可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控，進(jìn)而增加國(guó)家財(cái)政收入，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累一定的資金。

（四）加強(qiáng)地方政策執(zhí)行情況監(jiān)督

當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)政策落實(shí)不到位歸咎其原因離不開(kāi)地方政府及基層部門(mén)執(zhí)行力度弱[4]。由于我國(guó)中央與地方之間的事權(quán)和財(cái)權(quán)沒(méi)有進(jìn)行劃分清楚，而一般地方的事權(quán)大于財(cái)權(quán)，地方資金過(guò)分依靠房地產(chǎn)投資。由此可見(jiàn)，中央政府應(yīng)調(diào)整好與地方政府在事權(quán)與財(cái)權(quán)兩方面的關(guān)系，平衡地方政府兩大權(quán)利，確保地方政府資金充足，這樣才能將資金投入到民生工程，投入到保障住房建設(shè)方面。同時(shí)，中央政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)政策的監(jiān)督管理工作，提高監(jiān)管力度，建立健全地方問(wèn)責(zé)制度，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策執(zhí)行情況計(jì)入地方政府官員政績(jī)考核當(dāng)中，真正落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程有所障礙，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，只要采取相應(yīng)積極有效的措施加以調(diào)控將會(huì)消除其發(fā)展障礙，使其更好更快地發(fā)展。為了正確引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家將會(huì)不斷出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策，采用宏觀調(diào)控手段調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)其往良性方向發(fā)展；雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)大幅度上漲，嚴(yán)重影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平，但隨著我國(guó)政府不斷出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，今后的房?jī)r(jià)將會(huì)逐漸趨向穩(wěn)定，而其穩(wěn)定的時(shí)間及價(jià)格會(huì)因各種內(nèi)外因影響而有所不同，如各個(gè)地方政策不同、地域性不同，此外，還會(huì)受地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫程度不同的影響；從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度可知，當(dāng)前正處于繁榮發(fā)展階段，但在發(fā)展過(guò)程中仍存在很多亟待解決的問(wèn)題，因此又屬于探索時(shí)期，加之國(guó)家不斷進(jìn)行相關(guān)政策改革，實(shí)施宏觀調(diào)控手段，因此這個(gè)時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體傾向于向上發(fā)展趨勢(shì)。

4 小結(jié)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)中存在明顯的周期性波動(dòng)，因此應(yīng)時(shí)刻關(guān)注和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展動(dòng)態(tài)，掌握相關(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，為制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對(duì)策提供相關(guān)依據(jù)。

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