淺談房地產(chǎn)預(yù)售制度

作者簡(jiǎn)介：陳成（1992.10-），男漢族，江蘇蘇州人?，F(xiàn)為四川大學(xué)法學(xué)學(xué)院11級(jí)法學(xué)專業(yè)的本科生。

摘要：前段時(shí)間，中國社會(huì)科學(xué)院在京發(fā)布《住房綠皮書》及中國住房發(fā)展報(bào)告（2012-2013）。綠皮書中明確提出，建議取消期房預(yù)售制度。而在住建部的記者招待會(huì)上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會(huì)取消。此舉無疑讓房地產(chǎn)商暫時(shí)松了一口氣。其實(shí)，商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來，一直廣受爭(zhēng)議，這些年來，更是受到越來越多的質(zhì)疑。那么，是否應(yīng)該將預(yù)售制度取締呢？本文通過分析取締預(yù)售制度將帶來的影響，認(rèn)為單純?nèi)【啿⒉皇且粍┝妓?。進(jìn)而提出完善措施，以期使預(yù)售制度更好地發(fā)揮作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商品房預(yù)售；市場(chǎng)準(zhǔn)入；信息披露 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

商品房預(yù)售，是商品房開發(fā)商與購房者約定，在商品房建造完成之前，由購房者支付一定預(yù)付款或者定金，在將來一定的日期完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的交易行為。[1]商品房預(yù)售制度法院自香港，傳入我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)較晚。經(jīng)過近些年的飛速發(fā)展，以及市場(chǎng)需求的大大增加，加上國家宏觀調(diào)控對(duì)房屋買賣的加強(qiáng)，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商選擇預(yù)售方式，這也成為我國各大城市最主要的房屋銷售模式。

雖然預(yù)售制度在我國發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，但也出現(xiàn)了各種問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商無視法律法規(guī)，在取得《商品房預(yù)售許可證》之前，暗地從事商品房認(rèn)購或變相預(yù)售等違規(guī)行為；也有的房地產(chǎn)開發(fā)商惡意規(guī)避商品房預(yù)售監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，巧立名目，變相向購房者收取定金或房款；有的房地產(chǎn)開發(fā)商雖然取得了《商品房預(yù)售許可證》，但也存在著各式各樣的違規(guī)銷售行為……

就筆者而言，對(duì)待商品房預(yù)售制度，借用住建部部長(zhǎng)姜偉新的發(fā)言，在改革房產(chǎn)制度中，不應(yīng)采取過激手段。預(yù)售制度的確存在諸多弊病，但其在發(fā)展中也呈現(xiàn)了諸多的優(yōu)勢(shì)。商品房預(yù)售將來之發(fā)展無疑存在極大變數(shù)，但就近期而言，其仍有存在必要性。試分析如下：

一，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體制的限制。除了銀行信貸，我國目前房地產(chǎn)融資方式主要為上市融資、債券融資和信托投資。[2]上市融資涉及到公眾資金安全，為此政府采設(shè)立了嚴(yán)格的審批和監(jiān)管制度，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以符合要求。而債券融資的主體，局限于國有獨(dú)資企業(yè)、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司，并且，對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金等，有一整套的標(biāo)準(zhǔn)，其中，還需要證券公司的介入。符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)很少。信托投資一度被認(rèn)為是房地產(chǎn)融資的新希望，但是值得注意的是，《資本信托管理辦法》對(duì)資金信托規(guī)模有200份的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，往往需要的資金上億，鑒于200份的上限要求，單筆金額同樣巨大，導(dǎo)致融資難度頗大，信托投資方式的采用因而受限。[3]房地產(chǎn)融資市場(chǎng)看似廣闊，實(shí)則渠道單一，只能依靠銀行貸款。一旦取締房地產(chǎn)預(yù)售制度，會(huì)對(duì)中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商造成重大打擊，不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴，也會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。

二，預(yù)售制度給相關(guān)制度帶來的影響。預(yù)售制度在中國已經(jīng)適用了幾十年，一旦取締，會(huì)帶來一系列連鎖反應(yīng)。中國的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，都采用預(yù)售制度，在此基礎(chǔ)上，安排資金。一旦預(yù)售制度被取締，在短期內(nèi)，大量房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈會(huì)斷裂，繼而出現(xiàn)工程停工和樓盤爛尾，許多小企業(yè)會(huì)因此倒閉，消費(fèi)者的利益也會(huì)連帶受損。同時(shí)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都負(fù)有銀行貸款，而且數(shù)額巨大，一旦企業(yè)倒閉，無力償還貸款，銀行難免會(huì)受到極大的沖擊。這一系列后果，只會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

有鑒于此，暫時(shí)不取締商品房預(yù)售制度，應(yīng)是明智之舉。但是，其帶來的諸多弊端，不應(yīng)視若無睹，而應(yīng)完善相應(yīng)制度，試淺析如下：

一，健全市場(chǎng)的準(zhǔn)入及懲罰機(jī)制

商品預(yù)售制度的諸多弊端，歸納分析，大多數(shù)是由房地產(chǎn)企業(yè)故意違法違規(guī)造成。政府應(yīng)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行相關(guān)的信用評(píng)級(jí)管理，對(duì)信用等級(jí)較高信譽(yù)好的房地產(chǎn)銷售開發(fā)商開放房屋預(yù)售市場(chǎng)，允許其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而對(duì)于信用等級(jí)較低，不滿足相關(guān)要求的企業(yè)，責(zé)令整改，待其滿足相應(yīng)條件后再開放預(yù)售市場(chǎng)。

對(duì)房地產(chǎn)這些關(guān)乎國家民生的產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)充分重視守法成本高，違法成本低的問題，當(dāng)商品房出現(xiàn)瑕疵或者相關(guān)合同承諾無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)有必要時(shí)，不應(yīng)受限于有限責(zé)任的束縛，而應(yīng)破除法人承擔(dān)責(zé)任的限制，追究實(shí)際投資人、控制人的法律責(zé)任，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲懲處。

二，建立健全商品房預(yù)售的信息披露制度

在發(fā)展成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，交易信息透明，交易雙方應(yīng)該都對(duì)交易的信息十分清楚。為了減小市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱，應(yīng)建立網(wǎng)上信息系統(tǒng)，對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行網(wǎng)上登記。這種信息披露應(yīng)該為三方服務(wù)，讓消費(fèi)者充分了解房產(chǎn)信息，也為銀行更好地把握房地產(chǎn)商預(yù)售市場(chǎng)的情況，做出安全有效的放貸決策，降低金融放貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，政府職能部門通過對(duì)信息的充分了解，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的相應(yīng)監(jiān)管。通過信息系統(tǒng)，相關(guān)的政策、政府機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、商品房的真實(shí)信息可以及時(shí)傳達(dá)給公眾。統(tǒng)一的信息披露管理平臺(tái)，將商品房開發(fā)商的所有信息統(tǒng)一起來，整合了消費(fèi)者需要的有效信息，也幫助政府管理部門更好地實(shí)施監(jiān)督與管理。為了保證相關(guān)信息的及時(shí)性、全面性和真實(shí)性，可以設(shè)立相應(yīng)監(jiān)督部門，如果房地產(chǎn)商沒及時(shí)全面提供真實(shí)的房產(chǎn)信息，則進(jìn)行嚴(yán)肅懲處。

三，建立完善風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制

當(dāng)前的商品房預(yù)售制度，由消費(fèi)者承擔(dān)幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)，屬于顯失公平。政府應(yīng)該發(fā)揮作用，重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分配，設(shè)立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)擔(dān)保基金，建立并完善相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。實(shí)施的辦法，可以參考公積金的方式，預(yù)先從商品房項(xiàng)目中提取利潤(rùn)，充實(shí)基金。如果在預(yù)售過程中，出現(xiàn)問題，調(diào)用基金先行賠付，履行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的責(zé)任。倘若房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)信譽(yù)或者經(jīng)營(yíng)危機(jī)，銀行也隨之受到影響。設(shè)立預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，應(yīng)該充分平衡三方的利益，在具體確定賠付次序以及比例時(shí)，側(cè)重照顧作為弱勢(shì)者的消費(fèi)者的利益，平衡企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，兼顧銀行利益。

四，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

盡管已經(jīng)有法律規(guī)定，商品房的預(yù)售資金必須用于相關(guān)工程建設(shè)。但是，遺憾的是，沒有法律明確指定監(jiān)管機(jī)關(guān)，筆者以為，不妨讓工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行共同對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，可以充分利用雙方的資質(zhì)。工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)具備建筑的專業(yè)知識(shí)，對(duì)企業(yè)的施工可以起到有效的監(jiān)督，把握工程的進(jìn)度；商業(yè)銀行具備金融的專業(yè)知識(shí)，可以監(jiān)管企業(yè)的融資行為，通過一定的金融行為進(jìn)入到房屋買賣關(guān)系中。如果存在監(jiān)管不力的情況，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果預(yù)售資金出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致消費(fèi)者的利益受損，在追求房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任的同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，在必要的時(shí)候，應(yīng)追究主要責(zé)任人的相應(yīng)責(zé)任。（作者單位：四川大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1]孟祥娜：《我國商品房預(yù)售監(jiān)管制度的法律問題》，《法制與社會(huì)》，2013年1月下，法制園地

[2]孫瑞娟：《對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題研究》，中國海洋大學(xué)碩士論文，2009年，第10頁

[3]同上揭，第22頁