百強房企

葉雨露

摘 要：全國百強房企光耀集團旗下多個樓盤突然停工，是暫時的資金鏈緊張？還是瀕臨破產(chǎn)？本文通過分析光耀集團衰落原因，希望警醒房產(chǎn)企業(yè)。

關(guān)鍵詞：光耀集團；房地產(chǎn)；困境

深圳市光耀地產(chǎn)集團有限公司（下稱“光耀集團”） 2002年成立于惠州，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務，涉足建筑、金融等多個行業(yè)，業(yè)務范圍遍及全國。短短5年時間，其銷售業(yè)績便躍居惠州市榜首，2010年，光耀集團業(yè)務開始向外拓展，迅猛布局珠三角、長三角以及環(huán)渤海區(qū)域，隨后總部遷至深圳。2010年，光耀集團銷售總額達到40億元，2011年更是高達60億元，先后被評為廣東省房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10以及中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。

然而，今年2月，媒體盛傳光耀地產(chǎn)“易主”消息， 3月，光耀集團旗下多個樓盤突然停工，原定于去年 12 月底交房的光耀城 五期約 100 棟別墅仍未交樓，光耀集團旗下其它幾個樓盤相繼出現(xiàn)延誤交樓現(xiàn)象，業(yè)主紛紛組織各種維權(quán)活動。5 月 7 日光耀集團正式承認公司存在資金短缺問題；5 月 8 日，光耀集團董事長郭耀名對外聲稱“愿意接受一切企業(yè)收購”。

2002年發(fā)家惠州、曾經(jīng)輝煌無限的百強房企光耀集團，現(xiàn)在已處于風雨飄搖之中。綜合起來，本人認為導致光耀此次危機的原因有以下幾個：

1.快速擴張，產(chǎn)品堆積

2010年，光耀集團開始進行快速的大規(guī)模擴張，業(yè)務逐步由惠州拓展至深圳、上海、杭州、天津等多個大中等城市。2011 年，公司同時開發(fā)占地面積千畝的項目不少于 8個，且在環(huán)渤海地區(qū)，公司土地儲備已達數(shù)百萬平米。與此同時，光耀集團還斥巨資投建休閑度假村，而近幾年進入該領(lǐng)域的房企絡(luò)繹不絕，競爭激烈，銷售壓力巨大。

光耀集團快速擴張需要大量的資金支持，一旦有某個部分資金斷裂，必將導致整個集團的動蕩。而光耀集團過分強調(diào)擴張，忽視自身承受能力，最終導致內(nèi)部財務危機。

2.高息融資，難以支撐

在快速擴張過程中，由于無法從銀行獲得足夠的資金支持，光耀集團只能轉(zhuǎn)向民間借貸。從 2011 年開始，光耀集團大量向民間高息借貸，總額達 20 億元，占公司融資規(guī)模三分之一，一般企業(yè)民間借貸期限約為2—3個月，而光耀地產(chǎn)借貸時間遠遠超過了這個期限。三年來公司僅支付利息就高達20 億元，目前仍有超過 20 億元本金加息尚未償還。

此外，光耀集團發(fā)行的“長昊 1 號”信托產(chǎn)品、廣東路橋應收賬款收益權(quán)基金和天合建筑應收賬款收益權(quán)基金，均為高息融資。

背負著高昂的利息，光耀集團只能拆東墻補西墻，到處欠債。因未及時還貸款，光耀集團被列入“全國失信被執(zhí)行人名單”。這更嚴重影響了其融資渠道， 2013年5月，光耀集團向深圳某商業(yè)銀行申請貸款，因有不良失信記錄而遭到拒絕。

光耀集團高息融資后，市場卻每況愈下，項目無法及時回款，這使光耀集團雪上加霜，最后徹底陷入財務困境。

3.競爭激烈，市場低迷

今年年初，銀行信貸收緊，無論是按揭還是企業(yè)開發(fā)，貸款都受到更多的限制，而限購限貸政策的頒布以及首套房利率優(yōu)惠的取消，也極大的影響了房產(chǎn)的銷售。

光耀地產(chǎn)在長三角、環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展并不順利，銷售情況慘淡。據(jù)資料顯示，光耀集團在上海的涵璧灣自2009年開盤以來，共推出41套，截止目前共成交19套，而去年僅成交了1套。而在天津、臨沂、威海等地，都面臨類似的問題。

而以惠州為核心的華南區(qū)域競爭空前激烈，大批開發(fā)商云集，恒大、碧桂園、華潤等紛紛進駐，這加劇了樓市的競爭。2013 年，在強手擠壓下，光耀集團在惠州的銷售額劇降至 21.53 億元，被龍光地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、華潤置地與碧桂園超過，落至第五位。此外，光耀在華南地區(qū)的其它幾座城市也同樣存在著業(yè)績下滑情況。

4.市場單一，多元失利

2011 年，在光耀集團60 億元的銷售總額中，僅惠州區(qū)域銷售金額就達 50 億元，這表明除惠州以外的市場銷售額僅占光耀集團銷售總額的兩成，這是高度的依賴單一市場。而惠州房產(chǎn)大部分依靠深圳、東莞等外來客購置，且房地產(chǎn)市場一直處于高庫存和高空置率狀態(tài)下，這加劇了光耀集團發(fā)展的不穩(wěn)定性。

光耀集團在房地產(chǎn)獲得巨大成功的同時，也嘗試多元化發(fā)展，可惜均未能取得好成績。2011年9月，光耀集團曾投資湖南永州資源，由于開采資源的資金消耗很大，投入巨大但卻收益甚微。

5.盲目購殼，上市遇阻

光耀集團前后三次欲借殼上市，因種種原因均以失敗告終。第一次是在2009年，光耀集團通過眾望投資公司，與*ST 天目大股東現(xiàn)代聯(lián)合簽訂重組意向書，希望通過資產(chǎn)重組上市，但當時國家正對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控政策，重組受阻。第二次是通過收購新都酒店，意欲借殼再續(xù)上市夢，在投入大量資金進行前期建設(shè)后，由于房地產(chǎn)背景因素，重組再度夭折。在前兩次的教訓下，第三次轉(zhuǎn)而通過礦業(yè)重組上市，斥巨資在湖南購買礦井，然而此時礦業(yè)正遭遇國際大滑坡，最終無功而返。

光耀集團盲目購殼，期望通過上市獲得大量資金，然而三次重組都未能成功上市，并為此浪費大量資金，最終引爆資金斷裂，觸發(fā)此次危機。

盡管夏季已經(jīng)到來，自然界一片生機盎然，但樓市卻不斷降溫，或?qū)⑦M入一個難熬的冬天，作為房產(chǎn)企業(yè)，應未雨綢繆，充分做好過冬的準備。光耀集團是今年被市場寒風吹倒的第一家百強企業(yè)，相信其所面臨的問題并非個案，資金問題是房產(chǎn)企業(yè)共同面臨的困境。

目前，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入新一輪調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，無論是中小型房產(chǎn)企業(yè)，還是大型房企，都存在倒閉的危險，具體哪些企業(yè)被洗牌出局，不是取決于規(guī)模大小，而是取決其自身健康狀況與否。

（作者單位：華南師范大學）

參考文獻：

[1] 張曉晶.產(chǎn)全國百強房企、惠州第一大房企光耀地產(chǎn)董事長公開承認資金鏈斷裂[N].廣東建設(shè)報，2014.5.16；

[2] 龍飛.上市公司“倒戈” 再爆光耀地產(chǎn)債務黑洞 [N].2014.5 .19；

[3] 李一凡.深陷資金困境 光耀地產(chǎn)折戟惠州[N].第一財經(jīng)日報， 2014.5.8；

[4] 吳正懿.兩年前借殼*ST 天目泡湯 光耀集團“屯殼”新都酒店或再續(xù)上市夢[N].上海證券報，2011.10.27.