也談商品房交房條件的幾個問題

劉世偉 蔡士林

(中國人民公安大學，北京 西城區(qū) 100038；廣西大學，廣西 南寧 530000)

多數(shù)人認為，商品房的交付需要出具《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》，即通常所說的“三書一證一表”。但現(xiàn)實中交房時能夠完整出具以上“書證表”的情況卻并不多見，很多開發(fā)商在沒有進行竣工驗收或者取得《竣工驗收備案表》的情況下通知交房屢見不鮮。由于立法上并沒有明確地規(guī)定交房時應具體出具的文件，而且關于商品房交付使用的條件法律法規(guī)也語焉不詳，導致因為對于商品房交付條件的不同理解而產(chǎn)生的糾紛逐漸增多。由于商品房買賣關系到老百姓的切身利益，而且標的數(shù)額巨大，也是關系重大的民生問題，統(tǒng)一商品房交付條件可以說勢在必行，刻不容緩。

一、關于交付條件的爭議

商品房的交付條件一般由購房者和開發(fā)商在簽訂的購房合同中約定，常見的有約定取得“建設工程竣工驗收報告的”、取得“規(guī)劃驗收合格證的”、取得“竣工驗收備案登記表的”等等不一而同。為了規(guī)范商品房交易市場，國家建設部和工商行政管理局還出臺了《商品房購銷合同示范文本》（以下簡稱《示范本》）作為消費者購房的基準文本，防止開發(fā)商利用優(yōu)勢地位和格式合同欺詐消費者。但《示范本》依然只是沿用了法律法規(guī)的一般性表述即“驗收合格”。①當然一些地方政府出臺的地方規(guī)定在此基礎上也做出了變更，但大多數(shù)地方并沒有在《示范本》以外增加新的內(nèi)容。那么對于竣工驗收合格的解釋爭議便成了商品房交房條件的主要爭議問題。當前關于交房條件主要有以下三種說法：

1、進行竣工驗收即可交房

持這種觀點的人一般認為，只要雙方?jīng)]有特別約定的前提下，只要開發(fā)商在工程竣工后，組織了建設、監(jiān)理、施工、設計四方參加的工程竣工驗收并形成了竣工驗收的合格確認文件即可交付。當然更多地方應該是由“勘察、設計、施工、監(jiān)理、建設”五個單位進行驗收，即通常所說的“五方驗收”。持這種觀點的學者大多認為根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條，建設工程經(jīng)驗收合格的方可交付使用，而其第二款中工程竣工驗收合格并沒有要求進行備案登記，所以認為“竣工驗收合格”的標志是“備案”并無法律依據(jù)。而且認為，備案行為與竣工驗收合格與否沒有必然聯(lián)系，備案只是起到監(jiān)督作用，而并不是確認行為。即使在交房后出現(xiàn)質(zhì)量不合格問題也可以尋求法律救濟，而并不會因為交房就阻止該權利行使。

2、進行綜合驗收才能交房

綜合驗收一般是指建筑物、房屋、小區(qū)的全面驗收。②即商品房經(jīng)綜合驗收合格后才符合交房條件。持該觀點的學者認為，商品房在交房時，不僅應該通過工程質(zhì)量驗收，還包括監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等有關部門和單位的驗收，甚至于拆遷安置方案、配套和公共設施、規(guī)劃范圍內(nèi)承諾的其他內(nèi)容到位才符合條件。綜合驗收說更多的是從公平、公正、人性的角度理解的，而且1993年建設部出臺的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法也將其作為交付的必要條件。綜合驗收的全面性、規(guī)定條件的現(xiàn)代性、環(huán)境要求的嚴格性、后續(xù)處理規(guī)定的完備性等等，更符合合同的目的。同時有學者也從社會實效角度認為，綜合驗收可以最大化減少商品房交付糾紛，提高交付率。

3、進行竣工驗收并提交竣工驗收備案表才能交房

這種觀點也是目前比較普遍的認識，很多司法判例也大多采納了這種認識。其理由主要有以下幾點：1、竣工驗收備案是法律法規(guī)明確規(guī)定的內(nèi)容，也是必要程序。2、備案還要經(jīng)過行政主管部門的嚴格審核，不合格的需要重新進行竣工驗收，其對竣工驗收合格與否的評判并非沒有作用。3、《竣工驗收備案表》由于受到行政部門確認，具有很強的官方效果，可信度較高。4、從保護消費者的合法利益角度來看，竣工驗收備案制度也是需要逐漸加強和改善的，一些地方政府也在自己的規(guī)章制度中明確了備案是交房的必要內(nèi)容。

二、對以上三種交房爭議的評價

目前關于“竣工驗收”的要求主要是《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條的規(guī)定，其中規(guī)定了進行竣工驗收需要具備的條件，竣工驗收合格與否需要根據(jù)這些材料由設計、施工、工程、監(jiān)理等單位進行驗收，并最終形成竣工驗收報告。所以從內(nèi)容來看，竣工驗收報告僅僅涉及的是工程本身的質(zhì)量，并不涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項驗收。從主體上看，這種驗收主要涉及施工單位和建設單位，和購房者或者政府權威部門并無直接關系。而且從本條最后一款的“方可交付使用”來看，竣工驗收合格僅僅只是一個交付的必要條件，并非主要條件。況且《示范本》合同的相關條款來看，驗收合格僅僅是四個明確條件中的一個，在分別具有不同標準的條件中，僅僅以竣工驗收合格作為標準未免以偏概全、片面武斷。另外，竣工驗收合格僅僅只是開發(fā)商的單方確認行為，其可能出現(xiàn)名不副實的情況，而這些問題只有待具有專業(yè)技術和知識的部門去進行監(jiān)督，消費者本身是不具有這種能力的。盡管消費者收房后發(fā)現(xiàn)問題也可以要求開發(fā)商進行補救，但此時的責任更多的是維修責任，而且委托專業(yè)的機構進行重新鑒定驗收需要付出很大的成本和精力，曠日持久的訴訟更使得很多人望而卻步，因此造成很多因房產(chǎn)質(zhì)量問題的“圍堵政府”、“游行示威”、“上訪”等等社會問題。所以無論是從法理還是情理上看，只將竣工驗收合格的竣工驗收報告作為交房條件是不妥當?shù)摹?/p>

從保護消費者權益的角度來看，進行綜合驗收合格交付可以說是最符合購房者的利益的，但是自從國務院2004年《關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》出臺以后，“綜合驗收”就不再作為交房的法定條件。③如此以來，如果堅持要綜合驗收作為交房條件其立法依據(jù)稍顯不足。但根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第49條和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第4條的相關規(guī)定，進行備案登記還需提交規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門的認可文件或者準許使用文件。而這些內(nèi)容正是綜合驗收的部分內(nèi)容。但如果完成綜合驗收還需要對整個住宅小區(qū)的配套市政公共設施、公共服務設施、綠地等等進行驗收，并且《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第5條第2款還規(guī)定：新建住宅小區(qū)實行分期開發(fā)建設的可分期驗收。這就是說綜合驗收未完成并不影響業(yè)主入住，即并非交房的必要條件。

從以上的分析來看，當前最普遍的說法也是司法實踐中采納最多的是第三種說法，即將《竣工驗收備案登記表》作為“驗收合格”的標準，在交房中如果開發(fā)商并未出示竣工驗收備案登記表則購房者有權拒絕收房。立法不僅規(guī)定了備案登記的具體內(nèi)容還規(guī)定了具體時間和懲處措施。可以說備案登記是對竣工驗收的最終審查和監(jiān)督，有很強的行政確認和監(jiān)督功能。另根據(jù)2004年《建設部關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》第三條第四項中規(guī)定：住宅工程竣工驗收備案后，方可辦理產(chǎn)權證。可見備案是房屋產(chǎn)權辦理的必要條件。而且根據(jù)房產(chǎn)證的辦理程序，買賣雙方進行房產(chǎn)交易后一個月可以辦理，而如果在房屋交付時沒有取得竣工驗收備案證，難免會對房產(chǎn)證的辦理造成影響，給急需辦理房產(chǎn)證的購房者造成麻煩，同時消費者不能獲得房屋產(chǎn)權的風險就會提高，顯失公平。綜合前面兩種交房條件而言，當前竣工驗收備案制度有著很大的優(yōu)勢，符合我國對建筑工程質(zhì)量嚴格把關的要求，也不失公平交易的原則，同時還為消費者的合法權益提供了有效地保護。

三、統(tǒng)一的房產(chǎn)買賣交房制度

前面我們已經(jīng)分析了當前關于交房的幾個爭議問題，其很重要的原因就是全國沒有一個明確、完整的房產(chǎn)買賣交房制度。尤其是對交房條件各地規(guī)定不一，參差不齊。筆者擬提出如下幾點建議：1、盡快統(tǒng)一商品房買賣交房條件，從立法上對交房內(nèi)容、性質(zhì)、責任劃分等進行規(guī)制，清理現(xiàn)行法律法規(guī)和一些地方規(guī)章制度，對于那些已經(jīng)不適應現(xiàn)實需要的要求和標準進行修改或去除。2、減輕行政審批負擔，不是減輕標準和要求，嚴格竣工驗收標準和制度是必然要求，要將綜合驗收的內(nèi)容逐步納入竣工驗收之中，使購房者在交房時得到的是完整、安全、舒適、配套齊全的房產(chǎn)，尤其是在商品房買賣糾紛多發(fā)的時期，在現(xiàn)有竣工驗收備案登記制度之上，一定要強化備案的法律效力，切實起到備案的監(jiān)督、終裁作用。將備案登記作為交房的必要條件是當務之急。3、對現(xiàn)行《商品房購銷合同示范文本》進行修訂，在合同自由的原則下對法律強行性規(guī)定堅決執(zhí)行，吸收一些地方的先進經(jīng)驗，更好地保護消費者的合法權益。4、加強對竣工驗收工作的監(jiān)管力度，其中工程質(zhì)量監(jiān)督機構的職責和任務要進一步明晰，將監(jiān)督工作落到實處，從源頭上消滅問題。5、對于違反國家統(tǒng)一交房制度的單位和個人予以堅決懲處，絕不姑息，同時為了方便購房者維護自己的合法權益，還要建立健全投訴機制，以防告狀無門，說理無處的困境出現(xiàn)。

注 釋：

①這里的法律主要是指《中華人民共和國建筑法》第61條第2款、《合同法》第279條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條。

②百度百科.[EB/OL].http://baike.baidu.com/link?url=irPmdNBxi0CSxh_6HJ_aaHS6I8 Mq3pgydhfybk9 ku8X_Af e2a-nAq9mk0fkwB-daxjwASx-ySUBGKHs7AW2lvY_

③《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》中取消的行政審批項目第83項：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收。

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