小區(qū)停車位的權(quán)屬問題初探

金莉萍，虞 倩

（1.蘇州市職業(yè)大學(xué) 商學(xué)院，江蘇 蘇州 215104；2.江蘇新天倫律師事務(wù)所，江蘇 蘇州 215002）

隨著我國居民生活水平的不斷提高，私家車的數(shù)量規(guī)模越來越龐大，城市住宅小區(qū)停車位的供求關(guān)系也越來越緊張，與停車位有關(guān)的糾紛不斷發(fā)生。雖然《物權(quán)法》第七十四條[1]90對小區(qū)的停車位的權(quán)屬作出了規(guī)定，但是由于該條規(guī)定內(nèi)容不夠明確，規(guī)定的概念也較為模糊，并沒有區(qū)分停車位的不同形式，也未對停車位所有權(quán)的歸屬進行類型化的規(guī)定，這為以后業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之產(chǎn)生糾紛埋下了隱患，給司法實踐帶來了很大的困擾。

一、小區(qū)停車位權(quán)屬的確定依據(jù)

建筑模式的多樣化和人們對停車位的極大需求，使得小區(qū)停車位也向多樣化發(fā)展，從最初的地面停車位發(fā)展到后來的地下停車位，空間的緊湊性也催生了架空層停車位以及屋頂平臺停車位的出現(xiàn)。停車位本身的特殊性質(zhì)和眾多的停車位的形態(tài)，使得學(xué)界對于小區(qū)停車位權(quán)屬的確定依據(jù)有著不同的主張與看法。

（一）按停車位的建筑面積是否計入商品房的公攤面積來判斷其權(quán)利歸屬

持該觀點的學(xué)者認為，對于小區(qū)停車位權(quán)屬的確定，以小區(qū)的停車庫、停車位的面積是否分攤到房屋建筑面積中為準：若計入房屋建筑面積，則車位歸全體業(yè)主所有；否則，歸開發(fā)商所有。建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條[2]規(guī)定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。根據(jù)此項規(guī)定，我們可以看出法律上并沒有明確停車位是否計入公用建筑面積。以停車位是否計入商品房公攤面積來確定其權(quán)利歸屬，在某種程度上有利于緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但也會導(dǎo)致有車業(yè)主和無車業(yè)主之間的矛盾。眾所周知，商品房的公攤面積是計入買房者的購房成本的，如果小區(qū)停車位計入了商品房的公攤面積，那么沒有汽車的業(yè)主也需要為此承擔(dān)公攤面積的購房款，而實際上這部分業(yè)主沒有享受到這部分權(quán)利，容易引發(fā)業(yè)主之間的問題。所以筆者認為，以是否分攤面積或土地使用權(quán)作為停車位權(quán)屬的判斷依據(jù)，并不能真正解決實際矛盾。

（二）按停車位的建造成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷其權(quán)利歸屬

持該觀點的學(xué)者認為，如果停車位的建造成本已分攤?cè)胱≌拈_發(fā)成本（購房者支付的房屋價款中包含了停車位的建造成本），那么停車位就歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商對此并無任何權(quán)利。筆者認為，此種觀點不僅會引發(fā)業(yè)主之間權(quán)利不對等的問題，使無車業(yè)主額外支付不必要承受的費用，同時也存在著可操作性問題。開發(fā)商作為商品房買賣中的較強勢一方，不可能公布真正的商品房建造成本，而停車位的建造成本究竟有沒有分攤到住宅銷售價格中去，這只有開發(fā)商清楚，業(yè)主既沒有能力也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商的開發(fā)成本，這對購房者而言是不可能做到的事情，所以根據(jù)停車位是否計入住宅開發(fā)成本來確定停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬也很難實現(xiàn)。

（三）依開發(fā)商與業(yè)主之間是否有約定來確定停車位的權(quán)利歸屬

持這一觀點的學(xué)者認為，這一原則足以體現(xiàn)民法的最基本原則意思自治原則，符合市場經(jīng)濟的運作規(guī)律，可以置雙方當(dāng)事人于平等的地位，能夠切實解決現(xiàn)實問題[3]。對于這一理論，我國的《物權(quán)法》予以了采納。《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！盵1]對于車位的歸屬問題，《物權(quán)法》的明確規(guī)定為當(dāng)事人提供了一定的保障。但是這一規(guī)定在實踐中似乎有些無力。這個觀點表面上體現(xiàn)了私法自治原則，但是開發(fā)商作為商品房買賣中的強勢一方，為了自身利益，他們根本不可能真正與業(yè)主站在平等的地位上約定停車位的歸屬問題。另一方面，或許開發(fā)商表面上尊重了意思自治原則，但是實踐中開發(fā)商卻通過種種方式，比如并沒有很好地配備停車位，使得處于弱勢的業(yè)主權(quán)利受到侵害，最終還是出現(xiàn)實際上由開發(fā)商單方?jīng)Q定這一局面。

筆者認為開發(fā)商與業(yè)主之間的約定可以構(gòu)成確定住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的標(biāo)準和依據(jù)之一，但也絕非唯一標(biāo)準，更非主要依據(jù)，僅能作為一個次要的依據(jù)而存在。

綜上所述，各個觀點都有或多或少的不現(xiàn)實性，小區(qū)停車位形式的多樣化決定了我們不可能通過一個理論就解決停車位的歸屬問題，因而筆者主張應(yīng)以法定形式為主，以約定方式為輔，區(qū)分不同形式的停車位，根據(jù)各停車位的特征解決停車位的歸屬問題。

二、小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的分類分析

鑒于現(xiàn)實中存在地面停車位、地下停車位、首層架空停車位，屋頂平臺停車位等諸多形式的停車位，筆者認為只有對不同權(quán)屬的停車位進行歸類分析，才能真正解決問題。

（一）住宅小區(qū)地面停車位

通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記之后，房屋所有人（即建筑物區(qū)分所有權(quán)人）即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。[4]地面停車位作為我們最為熟知的地上停車位的主要形式，絕大多數(shù)都是通過在地面上用線劃定一定的區(qū)域來設(shè)置，這些停車位和小區(qū)的綠化、道路一樣，它們的面積包括在小區(qū)總的土地使用面積之內(nèi)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋后，使用權(quán)就歸全體業(yè)主共同共有。通過劃線分割地面而設(shè)置的地面停車位，其上不需要任何構(gòu)筑物，不管是構(gòu)造上還是使用上都具有開放性，而不是獨立性。地面停車位本身的特征決定了它只能成為共有權(quán)的客體，故而地面停車位并不能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證，其應(yīng)為小區(qū)全體或部分業(yè)主共同共有。[5]

根據(jù)《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，用于停放汽車的車位應(yīng)該首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。”因而如果開發(fā)商或是物業(yè)將小區(qū)業(yè)主共同共有的停車位出租、出售給小區(qū)業(yè)主以外的人員，業(yè)主有權(quán)就開發(fā)商的侵權(quán)行為要求相關(guān)部門追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并且要求本小區(qū)業(yè)主以外的買受人返還租賃、購買的停車位，以保證本小區(qū)業(yè)主的需求。對于小區(qū)自己的業(yè)主而言，開發(fā)商在交付房屋后，由業(yè)主共有的地面車位的使用權(quán)也一并交付給小區(qū)全體業(yè)主。由于停車位自身的特殊作用，并不是所有的業(yè)主有需要，同時由于停車位的稀缺性，也不可能滿足小區(qū)所有業(yè)主的需求，所以在全體業(yè)主協(xié)商一致的前提下或者在業(yè)主委員會同意后，通過物業(yè)管理部門，部分業(yè)主可以以支付租金的方式獲得該共有車位的專有使用權(quán)。這部分的車位租金收入由全體業(yè)主的共同享有，此種收益的取得可以給小區(qū)內(nèi)未租賃地面車位的業(yè)主一定的經(jīng)濟補償，以確保所有業(yè)主之間的公平。

（二）住宅小區(qū)地下停車位

相對于住宅小區(qū)的地面停車位，地下停車位的情況則比較復(fù)雜。它不僅在實務(wù)操作中引發(fā)了諸多問題，而且在法學(xué)理論上也引發(fā)了諸多探討。筆者認為想要明確住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬問題，必須結(jié)合我國實際情況進行分析。地下車位主要是指利用小區(qū)的地下空間而建造的停車位，內(nèi)部設(shè)有若干個有編號且沒有墻壁隔離的停車位[6]。就地下車位而言，存在人防工程地下車位和非人防工程地下車位之分。從人防工程地下停車位來看，法律并沒有對其歸屬作出明確規(guī)定，僅簡單說明其收益歸投資者所有。《人民防空法》規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，奉行“誰投資誰使用，誰收益誰維護”[7]的原則。根據(jù)這項法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商作為該人防工程的直接投資者，僅享受該項投資帶來的利益，并不能對人防工程的地下停車位進行出售。從非人防工程地下停車位來看，如果地下車位并沒有計算入整個小區(qū)的容積率，該停車位就沒有能夠取得相應(yīng)的土地使用權(quán)的面積份額，其僅能作為地上建筑物的從物，由主物的所有人即各區(qū)分所有權(quán)人共同共有；如果地下停車位已計入容積率，那么這些停車位就可以成為專有所有權(quán)的客體，開發(fā)商可以對這種性質(zhì)的車位進行出售出租，由特定的業(yè)主享有該停車位的權(quán)屬。

（三）住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位

對于小區(qū)首層架空層停車位的認定，首先需要明確一下標(biāo)準。《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》[8]規(guī)定：層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積；層高在2.2米以上的，則應(yīng)計入建筑面積。故而我們所探討的架空層停車位的判定一般以層高2.2米為標(biāo)準，超過2.2米層高的架空層不屬于筆者此次討論的范圍。

實踐中架空層停車位的面積并不被計入整個小區(qū)的容積率，故而此部分面積并不能獲得土地使用權(quán)面積份額，其性質(zhì)屬于住宅小區(qū)房屋的從物。在初始登記時，由于樓房架空層停車位的法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積，所以其根本無法取得獨立的產(chǎn)權(quán)，也無法轉(zhuǎn)移登記。實踐中如果開發(fā)商與業(yè)主約定架空層停車位屬于開發(fā)商所有，或者將架空層停車位從商品房中剝離出來另作處理，這些行為都是違反法律強制規(guī)定的行為，也侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利，開發(fā)商沒有任何的立足點，架空層停車位的權(quán)屬是全體業(yè)主共同共有，開發(fā)商無權(quán)對其進行任何處置。開發(fā)商和物業(yè)公司一旦對架空層停車位進行了租賃或者出售，小區(qū)業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商和物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

（四）住宅小區(qū)樓房屋頂平臺停車位

住宅小區(qū)樓房屋頂平臺停車位具有一定空間上的特殊性，因此其所有權(quán)的歸屬并不是整個小區(qū)的所有業(yè)主，應(yīng)根據(jù)各幢樓的情況，將其所有權(quán)歸屬于特定范圍內(nèi)的所有人，即該平臺停車位所在樓房的所有業(yè)主。根據(jù)該種停車位的權(quán)屬，其使用問題也應(yīng)由幢樓的業(yè)主自行約定，可以充分發(fā)揮當(dāng)事人的意思自治原則，體現(xiàn)出了建筑物區(qū)分所有權(quán)下的共有權(quán)和成員權(quán)的效力。

綜上所述，按停車位所在住宅區(qū)域的位置進行分類，針對不同的情況進行不同的分析，以停車位的具體情況作為其權(quán)利歸屬問題的判斷標(biāo)準，不啻是一個比較合理的方式。通過合理的方式明確各種停車位的權(quán)屬問題，可以切實解決停車位糾紛。

三、針對小區(qū)停車位權(quán)屬問題提出的建議

（一）從法律規(guī)范的層面上完善立法

在理論明確停車位的權(quán)利歸屬問題之后，我國的立法機構(gòu)完全可以將這些理論加以消化吸收，結(jié)合我國的實際情況，通過法律明確停車位的權(quán)利歸屬，而不是用模糊不清的語言大致對這個問題進行規(guī)定。只要法律對停車位的歸屬問題作了明確的規(guī)定，就可以切實地解決因停車位而產(chǎn)生的各種糾紛，既可以規(guī)范開發(fā)商轉(zhuǎn)租、出售停車位的行為，又能合法合理地保障作為較弱勢一方的業(yè)主的權(quán)利。在目前的國情之下，就停車位問題，開發(fā)商與業(yè)主必定是站在利益的兩端，立法者不可能讓兩者都很滿意。對于立法過程中常見的利益沖突，立法者應(yīng)該在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進行利益衡量，吸收學(xué)者的先進理論，借鑒國外相關(guān)的法律，結(jié)合我國的實際情況，通過綜合的政策考量、經(jīng)濟分析等多種手段來尋求最佳的立法結(jié)果。立法并不是僅僅只對一方的利益進行保護，而是要合理合法地確定權(quán)利范圍?！段餀?quán)法》的頒布花費了立法部門的很多心血，但是僅就第74條而言，就存在不足之處，公眾需要立法部門在《物權(quán)法》中用清晰明確的規(guī)則確定停車位所有權(quán)的歸屬，過于簡單的條款不能解決實際問題，相信隨著學(xué)界研究理論的成熟和司法實踐的增多，停車位的權(quán)屬問題會通過法律加以明確。

（二）完善小區(qū)停車位的所有權(quán)登記制度

隨著人們生活水平的提高，私家車已成為許多家庭的必需品，由于小區(qū)本身環(huán)境的限制，小區(qū)的停車位并沒有那么充分，在需求大于供給的情況下，對于權(quán)屬不明確的停車位，自然很容易發(fā)生糾紛，這種糾紛既會發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，也常發(fā)生在業(yè)主與業(yè)主之間?？扑苟烧J為，產(chǎn)權(quán)清晰是交易的前提，它能減少交易成本，促進社會整體利益的增長，在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)歸甲或乙并不會造成利益的不平衡，因為當(dāng)事人的協(xié)商會調(diào)整責(zé)任的分攤，從而自發(fā)形成利益平衡。[9]

《物權(quán)法》中明確了我國要逐步規(guī)范登記制度，對于停車位這種容易引起糾紛的家庭必需品，通過明確的產(chǎn)權(quán)登記反而可以減少不必要的糾紛[1]12。我國目前還沒有對小區(qū)的停車位建立統(tǒng)一的登記制度。筆者認為，對于權(quán)屬明確的小區(qū)停車位進行產(chǎn)權(quán)登記可以確保車位所有人的權(quán)利得到充分的保障。對于小區(qū)中的專有車位，在實踐中完全有進行產(chǎn)權(quán)登記的條件，也很有這個必要，否則這些專有車位只能依附于房屋而存在，小區(qū)的業(yè)主在買賣車位時就有所限制，在買賣房屋時必須將車位所有權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓，或者在僅想轉(zhuǎn)讓車位時也必須同時出售房屋，所以專有車位的產(chǎn)權(quán)登記對于規(guī)范車位的買賣有著重要的意義。

值得關(guān)注的是，雖然我國并沒有對小區(qū)停車位建立統(tǒng)一的登記制度，但是在2009年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)出臺了《蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法（試行）》①《關(guān)于印發(fā)〈蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法（試行）〉的通知》（蘇園國土[2009]63號）。，這一辦法出臺后，符合條件的地下停車位可以進行交易和投資，車位產(chǎn)權(quán)證明與普通商品住宅一樣，擁有房產(chǎn)證和土地證，真正明晰了可以由開發(fā)商出售的地下停車位的產(chǎn)權(quán)，從根本上維護了地下停車位所有人的合法權(quán)益，解決了業(yè)主因為產(chǎn)權(quán)不明不愿高價購買地下停車位，同時開發(fā)商又不愿意虧本出租停車位的矛盾。蘇州工業(yè)園區(qū)的這一做法為全國推行停車位產(chǎn)權(quán)登記制度指明了方向，就蘇州實踐的反饋來看，停車位的產(chǎn)權(quán)登記制度完全有生根發(fā)芽的沃土，值得加以推崇，以緩解當(dāng)前的小區(qū)停車矛盾。

（三）開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的配備一定比例停車位的義務(wù)

停車難問題已經(jīng)是許多老小區(qū)最頭疼的問題。筆者認為，我國可以借鑒臺灣地區(qū)“法定停車位之外自由增設(shè)停車位”[10]的方式來緩解小區(qū)的停車問題。停車位是小區(qū)的配套設(shè)施，開發(fā)商在建造房屋時需要保障小區(qū)業(yè)主的停車權(quán)利，根據(jù)商品房的數(shù)量，配置一定比例的停車位，這部分停車位為法定停車位，由小區(qū)全體業(yè)主共有。在開發(fā)商承擔(dān)了其必須承擔(dān)的義務(wù)后，在法定停車位之外開發(fā)商可以設(shè)立部分額外的停車位，這部分停車位開發(fā)商可以擁有產(chǎn)權(quán)，可以自由地向小區(qū)業(yè)主出售，同時結(jié)合車位的登記制度，由小區(qū)內(nèi)購買這部分停車位的業(yè)主對這些車位的所有權(quán)進行登記，鼓勵開發(fā)商建設(shè)停車位，以滿足業(yè)主日益增長的停車需求。

（四）加強行政部門對于小區(qū)停車位監(jiān)管

行政部門對小區(qū)停車位的監(jiān)管應(yīng)是多方面的。一方面，就我國目前小區(qū)停車位的出售、租賃價格可謂節(jié)節(jié)攀升，政府部門不僅要對商品房的價格進行監(jiān)督，同時還要對停車位的價格進行監(jiān)管，防止開發(fā)商漫天要價。另一方面，對開發(fā)商的車位所占公攤面積的比例、開發(fā)商是否已將停車位的建設(shè)成本攤?cè)肷唐贩康匿N售價格之中，政府部門也應(yīng)對此進行監(jiān)管，要求開發(fā)商向業(yè)主公示，通過此種途徑也可以明確部分車位的性質(zhì)及權(quán)屬，以保障廣大業(yè)主和開發(fā)商兩者的利益。

綜上所述，隨著停車位需求的增加，法律規(guī)定的缺失會使有關(guān)的糾紛越來越多，只有通過各方面的努力，對停車位制度進行全面的規(guī)劃，才能構(gòu)建一個有序的停車位交易市場，切實保障各方的利益，滿足各方的需求。

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