建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的缺陷及完善

孫全明

(天津市河?xùn)|區(qū)人民檢察院，天津300171)

一、我國法律規(guī)范關(guān)于建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系規(guī)定的現(xiàn)狀及不足

(一)我國法律規(guī)范關(guān)于建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系規(guī)定的現(xiàn)狀

1．我國法律規(guī)定的相鄰關(guān)系范圍。相鄰關(guān)系產(chǎn)生的原因很多，種類復(fù)雜。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，主要的相鄰關(guān)系有以下幾方面:(1)因土地、山嶺、森林、草原等自然資源的使用或所有而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。(2)因宅基地的使用而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。(3)因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。(4)因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系。(5)因排污產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。(6)因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。

2．我國法律法規(guī)對建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的規(guī)定。在我國，長久以來都是根據(jù)《民法通則》的規(guī)定和生活習(xí)慣來執(zhí)行和解決相鄰關(guān)系糾紛的。《民法通則》第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！笨陀^的說，這一規(guī)定對于指導(dǎo)相鄰關(guān)系發(fā)揮了積極作用，但隨著社會生活發(fā)展的多元化、復(fù)雜化，相鄰關(guān)系糾紛的形式越來越新奇，比如異味、光污染、震動、油煙、噪聲等污染而產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛，有的甚至因影響風(fēng)景的眺望而引起糾紛?！睹穹ㄍ▌t》已經(jīng)不能完全適應(yīng)新形勢的要求，必須通過立法予以修改完善。2007年3月16日《物權(quán)法》獲得通過，對我國有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定進一步細(xì)化，使得我國相鄰關(guān)系制度由平面相鄰關(guān)系向立體相鄰關(guān)系和混合相鄰關(guān)系前進了一大步?！段餀?quán)法》明確了相鄰關(guān)系主體之間的權(quán)利、義務(wù)，并以專章對相鄰關(guān)系做出了規(guī)定，對原本的一些相對原則、抽象的內(nèi)容作了更為具體、細(xì)致和系統(tǒng)的規(guī)定。其中，有兩個突出亮點:第一，明確“不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全?！钡诙鞔_“法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定，法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣?！边@樣使我國立法層面更具體，更科學(xué)，更具操作性。

(二)我國法律對建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系糾紛的處理原則

我國目前能具體指導(dǎo)區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系糾紛的處理原則，沒有直接明示，只在《物權(quán)法》第七十一條、第七十二條有規(guī)定。鑒于此，可以參考有關(guān)處理相鄰關(guān)系的處理原則。一是團結(jié)互助原則?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條:“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系。”二是適當(dāng)賠償原則?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條:“給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”三是尊重歷史習(xí)慣的原則。在處理所有相鄰關(guān)系糾紛中，都要特別注意尊重歷史和習(xí)慣。這是因為，歷史上形成的相鄰狀況，以及在處理當(dāng)?shù)叵噜応P(guān)系中的習(xí)慣，都被相鄰各方和公眾所接受，一旦發(fā)生糾紛，按照歷史習(xí)慣來處理，是最好的解決辦法?；诖?，《物權(quán)法》第八十五條規(guī)定:“法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣?！?/p>

(三)我國法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系規(guī)定的不足之處

1．適用法律不明確。我國《物權(quán)法》在相鄰關(guān)系妨害使用何種法律進行調(diào)整問題上未有明確規(guī)定，僅在第九十二條中規(guī)定:“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！比欢?，對于其他場合致鄰人于妨害的，受害人可提起何種訴求，加害人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，并無詳細(xì)規(guī)定。

2．未界定“損害事實”?！皳p害事實”是所有相鄰妨害制度的重要內(nèi)容。加害方對另一方進行的相鄰妨害要構(gòu)成一定的“損害事實”才能由相鄰關(guān)系制度進行調(diào)整。然而，我國法律并未就“損害事實”的標(biāo)準(zhǔn)加以界定。另外，現(xiàn)有的相鄰關(guān)系制度也沒有考量是否發(fā)生損害的相關(guān)因素，如妨害的地域性、時間性、損害程度和個人的敏感性等問題。這樣就無法確定加害方的免責(zé)事由，致使加害方在應(yīng)訴時找不到免責(zé)的法律依據(jù)，有可能承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

3．未區(qū)分加害方的心理狀態(tài)。當(dāng)前，因相鄰妨害引起糾紛中的加害方主觀上有過錯的案件數(shù)量逐漸增多。但是現(xiàn)有的法律體系制度并未對加害方心理狀態(tài)加以區(qū)分，民法理論界也沒有將加害方的心理狀態(tài)作為相鄰妨害民事責(zé)任的要件加以構(gòu)成。

4．對相鄰關(guān)系尤其是建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的規(guī)定過于具體?！段餀?quán)法》是以列舉的方式規(guī)范相鄰關(guān)系的，但相鄰關(guān)系所涉及的內(nèi)容繁多，情況各異。隨著社會的發(fā)展，還將出現(xiàn)更多類型的相鄰關(guān)系。因此，法律不可能窮盡所有造成相鄰妨害的行為種類。對于外國法律所規(guī)定的“觀念性的侵害”，即被害地之外的，給予被害地以影響并使其價值減少的未有“美的感受”的情形，我國法律就沒有制定相應(yīng)的規(guī)則給予保護?！段餀?quán)法》對相鄰關(guān)系類型規(guī)定的過于具體，缺乏開放性和包容性，難以及時的將新出現(xiàn)的相鄰關(guān)系類型納入其范疇加以調(diào)整。

二、完善我國建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的立法建議

(一)完善我國建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的必要性

自《物權(quán)法》頒布實施以來，我國在物權(quán)相鄰關(guān)系制度方面取得了長足進步，改變了過去涉及到相鄰關(guān)系只能在《民法通則》中適用原則性規(guī)定的局面?！段餀?quán)法》把相鄰關(guān)系作為專章列出來，對原本一些相對原則、抽象的內(nèi)容作了更為具體、細(xì)致和系統(tǒng)的規(guī)定，不僅體現(xiàn)了立法者對社會相鄰關(guān)系的日益重視，也標(biāo)志著相鄰關(guān)系已經(jīng)被納入了更加良性、系統(tǒng)的法制化軌道。但《物權(quán)法》關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規(guī)定仍過于原則，難以解決實踐中涉及的相鄰關(guān)系的民事糾紛。尤其是近幾年與日俱增的建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的矛盾糾紛，現(xiàn)行法律操作起來更顯吃力。因此，有必要進一步完善我國建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系——立體相鄰關(guān)系體系，以滿足社會發(fā)展的需要。

(二)完善區(qū)分所有相鄰關(guān)系立法建議

1．明確規(guī)定區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的類型和內(nèi)容。在未來立法構(gòu)建完整的相鄰關(guān)系體系時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系這種新型的立體相鄰關(guān)系納入到相鄰關(guān)系的體系中，并明確規(guī)定其內(nèi)容、類型，與平面相鄰關(guān)系相區(qū)分。這樣不僅有利于保證司法機關(guān)適用法律的準(zhǔn)確性，提高訴訟效率，也便于當(dāng)事人正確選擇法律。

2．明確規(guī)定侵害區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系可產(chǎn)生獨立請求權(quán)。不動產(chǎn)所有權(quán)作為相鄰權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)，也有不完善之處，不可將其絕對化。無論就權(quán)利內(nèi)容還是立法技術(shù)，侵害相鄰權(quán)均能產(chǎn)生獨立的請求權(quán)。所以，基于對區(qū)分建筑物相鄰關(guān)系的侵害同樣也應(yīng)產(chǎn)生獨立請求權(quán)。首先，相鄰關(guān)系作為物權(quán)法上的一種制度，有自己特定的內(nèi)涵，即基于相鄰不動產(chǎn)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的帶有必然性和必要性的利益。其次，相鄰關(guān)系的客體并不是不動產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)時所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益或其他利益，完全可以依據(jù)自身獨立的權(quán)利客體提出請求。而物上請求權(quán)和侵權(quán)行為請求權(quán)也不能完全概括所有的相鄰權(quán)請求，即使可以提出也未免勉強。相鄰權(quán)作為相互給與必要便利和限制的權(quán)利，侵害的形式有消極和積極兩種，所有權(quán)消極權(quán)能即排他權(quán)能表現(xiàn)為物上請求權(quán)的方式，難以保證為消極侵害提供充分的救濟。最后，相鄰關(guān)系受侵害的表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣，不只局限于經(jīng)濟利益的侵害，如果被侵害人只能依物上請求權(quán)和損害行為請求權(quán)提起訴訟，實際上抹殺了相鄰權(quán)的制度價值，并且容易造成司法上法律適用的混亂。

3．明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有相鄰權(quán)行使的必要或便利的標(biāo)準(zhǔn)，即完善實施細(xì)則，把握執(zhí)法尺度。所謂必要和便利是指從非相鄰方得到便利就不能正常行使其所有權(quán)或使用權(quán)，如果得不到這種便利也就無法完全發(fā)揮區(qū)分所有不動產(chǎn)的功能。鑒于我國的司法現(xiàn)狀，應(yīng)該規(guī)定一個量化的、原則性的標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)保證靈活的指導(dǎo)各種復(fù)雜的相鄰關(guān)系案件，為法官發(fā)揮自由裁量權(quán)提供彈性空間。此外，明確規(guī)定當(dāng)事人行使相鄰權(quán)應(yīng)當(dāng)避免和減少給對方造成損失，不得濫用其權(quán)利。如果超出必要限度應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4．確立符合我國國情的住宅所有權(quán)法的立法模式。由于我國與外國情況不同，我國人口眾多，土地有限，住宅緊張，不可能像外國有大量的獨家獨院的別墅，更多的采用多層或高層建筑。往后，涉及到建筑物區(qū)分所有相鄰關(guān)系的糾紛肯定越來越多。因此，建議采用單行法的模式，將所有的相鄰關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)納入一部統(tǒng)一的法律中。這既能提高立法的經(jīng)濟效益，又能克服民法典立法體例的限制，還能解決或避免同一法律關(guān)系適用不同法律的矛盾和沖突。同時還應(yīng)著眼未來，把握我國住宅發(fā)展的趨勢，增強法律的預(yù)測和調(diào)整功能。

［1］梁慧星，陳華彬．物權(quán)法［M］．北京:法律出版社，2003．

［2］溫豐文．區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系之構(gòu)造［J］．法令月刊(臺北)，1999(43)．

［3］姜淑明．試論建筑物區(qū)分所有權(quán)［J］．湖南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報，1999(2)．

［4］王麗萍．國外不可量物侵害制度及對我國物權(quán)立法的啟示［J］．法學(xué)論壇，2002(2)．