淺談加強物業(yè)維修資金規(guī)范化制度建設(shè)工作

和永壽 （連云港市物業(yè)管理中心 江蘇 連云港 222000)

淺談加強物業(yè)維修資金規(guī)范化制度建設(shè)工作

和永壽 （連云港市物業(yè)管理中心 江蘇 連云港 222000)

加強物業(yè)維修資金規(guī)范化管理制度，一要建立應(yīng)收盡收的資金歸集制度；二要建立綜合最佳的資金核算制度；三要建立規(guī)范高效的使用審批制度；四要建立公開透明的信息查詢制度；五要建立有機統(tǒng)一的維修管理機制。

加強；物業(yè)；資金；制度；建設(shè)

物業(yè)維修資金制度在全國各地陸續(xù)建立以來，經(jīng)過10余年的探索與實踐，各地已逐步形成了具有本地特點的管理體系，推動了維修資金管理工作的不斷發(fā)展，在促進物業(yè)正常使用、實現(xiàn)物業(yè)保值增值、改善業(yè)主生活環(huán)境、推動社會穩(wěn)定和諧等方面發(fā)揮了重要的作用。然而，隨著時間的推移，各地維修資金歸集盤子越做越大，尤其是使用量逐年成倍增長，實際操作中各類問題層出不窮，且具有一定的普遍性。然而，作為國家層面出臺的規(guī)定，在解決各地不同情況存在的不同問題上，在解決實際操作中出現(xiàn)的諸多新問題新情況上，其指導(dǎo)性明顯不足和欠缺，這就需要各地結(jié)合實際，進一步規(guī)范和完善物業(yè)維修資金管理制度，不斷解決實際問題。那么，我們?nèi)绾螐娀飿I(yè)維修資金規(guī)范化管理制度？本人認為，要抓好以下幾點：

一、要建立應(yīng)收盡收的資金歸集制度

所謂應(yīng)收盡收的歸集制度，即建立“代收代繳、統(tǒng)一票據(jù)、網(wǎng)絡(luò)開票、實時監(jiān)控、定期繳納”的歸集制度。主要內(nèi)容是：物業(yè)維修資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳，可研發(fā)使用物業(yè)維修資金網(wǎng)絡(luò)開票系統(tǒng)開展。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收物業(yè)維修資金時統(tǒng)一使用財政部門監(jiān)制的物業(yè)維修資金專用收據(jù)，采用網(wǎng)絡(luò)開票，由物業(yè)維修資金管理機構(gòu)工作人員每天在線審核，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定每月10日前將審核通過的票據(jù)金額繳存至物業(yè)維修資金專戶中，并作為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必要條件之一，確保維修資金應(yīng)收盡收、顆粒歸倉。

二、建立綜合最佳的資金核算制度

所謂綜合最佳的核算制度，即建立“專戶存儲、建賬到戶、集中統(tǒng)一”的核算制度。主要內(nèi)容是：開發(fā)使用物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)，對所有繳存物業(yè)維修資金的業(yè)主建立全面詳實的個人物業(yè)維修資金繳存檔案，并對繳存的資金分小區(qū)、分棟、分單元、分戶建立明細賬。對歸集的資金除保留總規(guī)模10%左右的活期存款、滿足業(yè)主日常維修支出外，其余約90%全部以定期存款的形式存儲在銀行，并對存款的不同期限進行合理搭配，兼顧資金鏈條不斷和保值增值。對物業(yè)維修資金產(chǎn)生的利息，每年年底均按規(guī)定分攤至業(yè)主的個人賬戶。

三、建立規(guī)范高效的使用審批制度

所謂規(guī)范高效的使用審批制度，即建立“三步審核、三輪公示、專款專用”的使用制度。一是對是否符合列支范圍進行審核，把好受理關(guān)。即對申請項目是否屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是否過了保修期，是否是中修、大修三個方面進行全面審核，對同時符合上述三個條件的審定在物業(yè)維修資金使用列支范圍，進行下一步程序。上述三個條件中只要有一個條件不符合要求的，則審定不在物業(yè)維修資金列支范圍，對不符合列支范圍的不予受理，確保不錯用物業(yè)維修資金。二是對使用條件進行審核、公示，把好核準關(guān)。即首先對維修（改造）方案（包括維修方法、維修工程量、工程預(yù)算、分攤范圍、涉及總面積、涉及總戶數(shù)、預(yù)算每平方米分攤金額等）進行審核，并經(jīng)申請人和審批機構(gòu)共同審定后，在小區(qū)公示7天（第一輪公示）。其次是對業(yè)主表決結(jié)果進行審核，并經(jīng)“兩個2/3”以上業(yè)主表決同意后，在小區(qū)公示7天（第二輪公示）。對符合使用條件的予以核準，對不符合使用條件的不予核準，確保不濫用物業(yè)維修資金。三是對撥付要素進行審核、公示，把好支出關(guān)。即對工程進度、施工合同、付款證明、工程質(zhì)量、竣工工程量、工程預(yù)、決算進行審核，并對決算審定價及業(yè)主分攤明細在小區(qū)公示7天(第三輪公示)，公示無異議后撥付資金，確保不超用物業(yè)維修資金。

四、建立公開透明的信息查詢制度

所謂公開透明的信息查詢制度，即為維護廣大業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，讓廣大業(yè)主隨時隨地掌握維修資金使用、保值增值等情況，強化信息化管理水平。 一是在開發(fā)使用物業(yè)維修資金管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，開發(fā)使用物業(yè)維修資金網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。即廣大業(yè)主物業(yè)維修資金的交存、支出、收入、余額等情況可隨時通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)網(wǎng)上查詢。二是建立維修資金紙質(zhì)對賬單送發(fā)制度。即每年對所有繳納過維修資金的業(yè)主，年初送發(fā)一次維修資金紙質(zhì)對賬單，詳細反映每位業(yè)主維修資金的交存、支出、收入、余額等信息，實現(xiàn)物業(yè)維修資金管理公開透明。

五、建立有機統(tǒng)一的維修管理機制

物業(yè)的維修分保修期內(nèi)和保修期外兩個時間段，物業(yè)質(zhì)量保證金與物業(yè)維修資金兩項制度，正是為解決物業(yè)保修期內(nèi)、外兩個時間段的維修問題而建立的制度，同屬物業(yè)維修管理范疇，是一個有機整體。但大部分地區(qū)將這兩項工作劃歸兩個部門分別管理，造成信息不對稱，銜接不到位，責(zé)任不明確，導(dǎo)致在申請使用物業(yè)維修資金時，無法及時準確界定物業(yè)是在保修期內(nèi)外，增加了維修資金使用審批的周期和難度。有時即使有充分證據(jù)證明是在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)，但由于物業(yè)維修資金管理機構(gòu)對建設(shè)單位無有效的制約手段，或建設(shè)單位早已撤離，使用物業(yè)維修資金又不符合規(guī)定，導(dǎo)致維修問題無法解決，形成了一定的社會矛盾。針對這一問題，可通過建立有機統(tǒng)一的物業(yè)維修管理機制加以破解。將商品房質(zhì)保金劃并由物業(yè)維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理，實現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量保證金退還機制與物業(yè)維修資金啟用機制完全銜接，建立完整統(tǒng)一的物業(yè)維修管理新機制。實現(xiàn)信息對稱，銜接到位，責(zé)任明確，避免建設(shè)單位不負責(zé)任，錯用物業(yè)維修資金。