我國房地產(chǎn)市場的周期劃分：方法與特征分析

劉凡　李秀婷

摘 要：我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性，妨礙了決策部門和居民對我國房地產(chǎn)市場真實發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動可分為四個階段。每一周期波動階段都有各自的特征。

關 鍵 詞：房地產(chǎn)市場；周期；增長型周期波動

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟運行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟指標、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟現(xiàn)象都必須限定其時間范疇，只有在一定的時期內，經(jīng)濟現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟、金融等強周期因素具有密切的相關性 [1] 。準確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動對一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調控和居民投資決策都具有深遠的影響。然而，我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對真實房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對其周期特征進行分析，解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對型周期波動和增長型周期波動。 古典絕對型周期波動，顧名思義，是觀測經(jīng)濟時間序列的絕對水平的波動規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國家經(jīng)歷過20世紀20年代到30年代的經(jīng)濟衰退期，大多經(jīng)濟指標的絕對水平本身處于下降狀態(tài)，由此進行絕對型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟的長周期也常用絕對型周期去觀測。但是，隨著危機后各國經(jīng)濟的逐漸恢復及宏觀調控水平的提升， 主要國家的經(jīng)濟指標的絕對水平在短時期內， 甚至較長一段時期內，都少有下降，由此，無法由絕對水平觀測周期變化。對此，西方經(jīng)濟學家提出了增長型周期波動的概念， 即用經(jīng)濟指標的同比增長率來觀測經(jīng)濟的波動規(guī)律，它對短中期分析也較為適用。改革開放以來， 我國經(jīng)濟發(fā)展的大多數(shù)指標的絕對水平都是保持增長的， 無法用古典絕對型的周期波動來刻畫其周期性，而增長型周期波動卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場自然也是如此。

為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)進行平滑，去除短期波動因素，分析房地產(chǎn)價格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟周期分析[5] 。這種方法認為經(jīng)濟時間序列是由長期趨勢（長周期）和短期（短周期）波動成分構成的，計算HP濾波就是從原始經(jīng)濟時間序列中提取長周期序列，刻畫經(jīng)濟變量的周期波動特征。計算結果應該使下式最小化：

■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■

其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)取？姿=14 400。利用HP濾波分別對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價（XSJG）同比增長率進行平滑，從原始序列中提取長周期成分，結果如圖1和圖2所示。

由計算結果可知，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達到波峰，而后進入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進入新一輪上行到2006年5月達到波峰， 之后轉為下行到2008年7月降到谷底；又轉為上升至2009年11月達到波峰，而后轉為下行至今。

商品房銷售均價同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達到波峰， 而后進入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進入新一輪上行到2005年10月達到波峰， 轉為下行到2008年5月降到谷底；之后轉為上升2009年11月達到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售價格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動分為1992～1994年的初步成長階段、1995～2000年的調整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達1937.50億元， 相對1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達6687.91萬平方米， 相對1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個百分點，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個百分點， 市場開始步入調整階段。如圖4所示。

2. 調整階段（1995～2000年）

我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調整階段， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉為上行，之后穩(wěn)步上升，市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達到高點，為35.24%。這個階段是住房分配市場化的初步實施階段，市場由初期的波動轉為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴張上升階段。

3. 擴張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個階段內，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個時期內的供給面平穩(wěn)增長，需求面波動較大，但總體上還是保持增長。如圖5所示。

4. 二次調整階段（2010年至今）

2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對2010年的10.56%回落了5.61個百分點，而2010年相對2009年則回落更是明顯，回落了33.07個百分點。

四、結語

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動。 這種周期波動屬于增長型周期， 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟高速成長階段中的內在周期性。

參考文獻：

[1]李秀婷，劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟效應分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實踐，2014，34（2）：323-336.

[2]何國釗，曹振良. 中國房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟研究，1996（12）：51-56.

[3]蔡明超，黃徐星. 房地產(chǎn)市場反周期宏觀調控政策績效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟研究，2011，46（1）：80-89.

[4]徐會軍，唐志軍. 我國房地產(chǎn)價格增長周期波動的實證分析[J]. 上海財經(jīng)大學學報，2010，12（2）：74-81.

[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.

（責任編輯：龍會芳；校對：李丹）endprint

摘 要：我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性，妨礙了決策部門和居民對我國房地產(chǎn)市場真實發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動可分為四個階段。每一周期波動階段都有各自的特征。

關 鍵 詞：房地產(chǎn)市場；周期；增長型周期波動

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟運行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟指標、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟現(xiàn)象都必須限定其時間范疇，只有在一定的時期內，經(jīng)濟現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟、金融等強周期因素具有密切的相關性 [1] 。準確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動對一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調控和居民投資決策都具有深遠的影響。然而，我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對真實房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對其周期特征進行分析，解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對型周期波動和增長型周期波動。 古典絕對型周期波動，顧名思義，是觀測經(jīng)濟時間序列的絕對水平的波動規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國家經(jīng)歷過20世紀20年代到30年代的經(jīng)濟衰退期，大多經(jīng)濟指標的絕對水平本身處于下降狀態(tài)，由此進行絕對型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟的長周期也常用絕對型周期去觀測。但是，隨著危機后各國經(jīng)濟的逐漸恢復及宏觀調控水平的提升， 主要國家的經(jīng)濟指標的絕對水平在短時期內， 甚至較長一段時期內，都少有下降，由此，無法由絕對水平觀測周期變化。對此，西方經(jīng)濟學家提出了增長型周期波動的概念， 即用經(jīng)濟指標的同比增長率來觀測經(jīng)濟的波動規(guī)律，它對短中期分析也較為適用。改革開放以來， 我國經(jīng)濟發(fā)展的大多數(shù)指標的絕對水平都是保持增長的， 無法用古典絕對型的周期波動來刻畫其周期性，而增長型周期波動卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場自然也是如此。

為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)進行平滑，去除短期波動因素，分析房地產(chǎn)價格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟周期分析[5] 。這種方法認為經(jīng)濟時間序列是由長期趨勢（長周期）和短期（短周期）波動成分構成的，計算HP濾波就是從原始經(jīng)濟時間序列中提取長周期序列，刻畫經(jīng)濟變量的周期波動特征。計算結果應該使下式最小化：

■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■

其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)取？姿=14 400。利用HP濾波分別對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價（XSJG）同比增長率進行平滑，從原始序列中提取長周期成分，結果如圖1和圖2所示。

由計算結果可知，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達到波峰，而后進入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進入新一輪上行到2006年5月達到波峰， 之后轉為下行到2008年7月降到谷底；又轉為上升至2009年11月達到波峰，而后轉為下行至今。

商品房銷售均價同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達到波峰， 而后進入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進入新一輪上行到2005年10月達到波峰， 轉為下行到2008年5月降到谷底；之后轉為上升2009年11月達到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售價格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動分為1992～1994年的初步成長階段、1995～2000年的調整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達1937.50億元， 相對1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達6687.91萬平方米， 相對1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個百分點，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個百分點， 市場開始步入調整階段。如圖4所示。

2. 調整階段（1995～2000年）

我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調整階段， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉為上行，之后穩(wěn)步上升，市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達到高點，為35.24%。這個階段是住房分配市場化的初步實施階段，市場由初期的波動轉為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴張上升階段。

3. 擴張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個階段內，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個時期內的供給面平穩(wěn)增長，需求面波動較大，但總體上還是保持增長。如圖5所示。

4. 二次調整階段（2010年至今）

2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對2010年的10.56%回落了5.61個百分點，而2010年相對2009年則回落更是明顯，回落了33.07個百分點。

四、結語

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動。 這種周期波動屬于增長型周期， 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟高速成長階段中的內在周期性。

參考文獻：

[1]李秀婷，劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟效應分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實踐，2014，34（2）：323-336.

[2]何國釗，曹振良. 中國房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟研究，1996（12）：51-56.

[3]蔡明超，黃徐星. 房地產(chǎn)市場反周期宏觀調控政策績效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟研究，2011，46（1）：80-89.

[4]徐會軍，唐志軍. 我國房地產(chǎn)價格增長周期波動的實證分析[J]. 上海財經(jīng)大學學報，2010，12（2）：74-81.

[5]Hodrick，R.，Prescott，E. Postwar U.S. Business Cycles： An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451，Carnegie-Mellon University，1980.

（責任編輯：龍會芳；校對：李丹）endprint

摘 要：我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性，妨礙了決策部門和居民對我國房地產(chǎn)市場真實發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，利用HP濾波方法，分離出房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，找出兩種濾波的一致性規(guī)律，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動可分為四個階段。每一周期波動階段都有各自的特征。

關 鍵 詞：房地產(chǎn)市場；周期；增長型周期波動

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544（2014）03-0043-03

一、引言

周期性是經(jīng)濟運行和發(fā)展的基本屬性，絕大部分的經(jīng)濟指標、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟政策都有一定的周期性特征。因而，研究任何經(jīng)濟現(xiàn)象都必須限定其時間范疇，只有在一定的時期內，經(jīng)濟現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè)， 它與宏觀經(jīng)濟、金融等強周期因素具有密切的相關性 [1] 。準確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動對一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調控和居民投資決策都具有深遠的影響。然而，我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟長期高成長的順周期影響，從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應有的周期性 [2-3] ，妨礙了決策部門和居民對真實房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認識。本文從增長型周期波動的角度，提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法，并對其周期特征進行分析，解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

二、房地產(chǎn)周期劃分方法

依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型， 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對型周期波動和增長型周期波動。 古典絕對型周期波動，顧名思義，是觀測經(jīng)濟時間序列的絕對水平的波動規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前，西方國家經(jīng)歷過20世紀20年代到30年代的經(jīng)濟衰退期，大多經(jīng)濟指標的絕對水平本身處于下降狀態(tài)，由此進行絕對型周期分析是適用的。此外，經(jīng)濟的長周期也常用絕對型周期去觀測。但是，隨著危機后各國經(jīng)濟的逐漸恢復及宏觀調控水平的提升， 主要國家的經(jīng)濟指標的絕對水平在短時期內， 甚至較長一段時期內，都少有下降，由此，無法由絕對水平觀測周期變化。對此，西方經(jīng)濟學家提出了增長型周期波動的概念， 即用經(jīng)濟指標的同比增長率來觀測經(jīng)濟的波動規(guī)律，它對短中期分析也較為適用。改革開放以來， 我國經(jīng)濟發(fā)展的大多數(shù)指標的絕對水平都是保持增長的， 無法用古典絕對型的周期波動來刻畫其周期性，而增長型周期波動卻具有較好的適用性，房地產(chǎn)市場自然也是如此。

為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動特征，本文選用HP（Hodrick-Prescott）濾波對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)進行平滑，去除短期波動因素，分析房地產(chǎn)價格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟周期分析[5] 。這種方法認為經(jīng)濟時間序列是由長期趨勢（長周期）和短期（短周期）波動成分構成的，計算HP濾波就是從原始經(jīng)濟時間序列中提取長周期序列，刻畫經(jīng)濟變量的周期波動特征。計算結果應該使下式最小化：

■（y■-y■■）■+？姿■（y■■-y■■）-（y■■-y■■）■

其中，參數(shù)？姿控制著序列的平滑程度，？姿越大則序列越平滑，一般月度數(shù)據(jù)??？姿=14 400。利用HP濾波分別對1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)（HPI）和商品房銷售均價（XSJG）同比增長率進行平滑，從原始序列中提取長周期成分，結果如圖1和圖2所示。

由計算結果可知，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達到波峰，而后進入下行階段至2000年2月降到谷底； 后進入新一輪上行到2006年5月達到波峰， 之后轉為下行到2008年7月降到谷底；又轉為上升至2009年11月達到波峰，而后轉為下行至今。

商品房銷售均價同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達到波峰， 而后進入下行階段至2000年4月降到谷底； 后進入新一輪上行到2005年10月達到波峰， 轉為下行到2008年5月降到谷底；之后轉為上升2009年11月達到波峰，目前正處在下降階段。

綜合房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售價格同比增速的表現(xiàn)， 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動分為1992～1994年的初步成長階段、1995～2000年的調整階段、2001～2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

1. 初步成長階段（1992～1994年）

1992～1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992～1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達1937.50億元， 相對1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍，1993年商品房銷售面積達6687.91萬平方米， 相對1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去，1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個百分點，商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個百分點， 市場開始步入調整階段。如圖4所示。

2. 調整階段（1995～2000年）

我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調整階段， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢，商品房銷售面積同比增速也有所回落，1997年后轉為上行，之后穩(wěn)步上升，市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達到高點，為35.24%。這個階段是住房分配市場化的初步實施階段，市場由初期的波動轉為平穩(wěn)上升，逐漸步入擴張上升階段。

3. 擴張上升階段（2001～2009年）

2001～2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴張上升階段，除2008年和2009年受次貸危機影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外，在這個階段內，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升，保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動較大，2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%，2009年迅速反彈。這個時期內的供給面平穩(wěn)增長，需求面波動較大，但總體上還是保持增長。如圖5所示。

4. 二次調整階段（2010年至今）

2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段，2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落，商品房銷售面積同比增速回落則相當明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%，相對2010年的10.56%回落了5.61個百分點，而2010年相對2009年則回落更是明顯，回落了33.07個百分點。

四、結語

本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和商品房銷售均價的長期趨勢成分和短期周期波動成分，通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律，綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動。 這種周期波動屬于增長型周期， 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟高速成長階段中的內在周期性。

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（責任編輯：龍會芳；校對：李丹）endprint