我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)研究

作者簡(jiǎn)介：王麗(1990-)；女；漢；吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院2013級(jí)研究生；專業(yè)：財(cái)政學(xué)。

摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國(guó)民財(cái)富的不斷積累和增加，稅收制度也要逐步改革，以適應(yīng)新階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就目前來說，我國(guó)房地產(chǎn)稅收多年來也一直處于增長(zhǎng)的狀態(tài)，房地產(chǎn)稅收在開發(fā)、交易和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)明顯存在稅負(fù)不公平的現(xiàn)象，本文對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)現(xiàn)狀和成因進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出了減輕房地產(chǎn)稅負(fù)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；稅收負(fù)擔(dān)；營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)現(xiàn)狀

表1我國(guó)房地產(chǎn)總體狀況統(tǒng)計(jì)表200620072008200920102011房地產(chǎn)稅收收入(億)238437352772392438482686685549866566房地產(chǎn)收入增加值(億)99504213822141476013187496522886232678384房地產(chǎn)增加值

占GDP的比重460%520%470%550%570%566%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)

從表1可以看出，從2006年-2011年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的GDP和房地產(chǎn)稅收在總收入中是在一直不斷地增加的，尤其是在后三年中，其增長(zhǎng)度顯著增加，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收從2006年的238437億元漲到了2011年的866566億元，已經(jīng)漲了將近四倍，雖然說房地產(chǎn)GDP與房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本相同，除了2008年出現(xiàn)的小幅度回落以外，其他年份也是在逐年增加的，但是通過數(shù)據(jù)分析可以看出，GDP增加的速度是小于稅收的增加速度的，這就說明了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)不合理的成因

(一)稅費(fèi)種類過多，整體負(fù)擔(dān)較重

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)計(jì)來看，其土地的購(gòu)置費(fèi)是開發(fā)成本的主要組成部分，而且與征收的稅種比較，收費(fèi)的項(xiàng)目明顯過多。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和流通階段來說，對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)的頻繁的征收，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格大幅度的偏離了原本真實(shí)的價(jià)值，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)出現(xiàn)嚴(yán)重的增加，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了相應(yīng)的抑制。我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)成本和費(fèi)用存在著嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象，征收的稅費(fèi)過高，直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)居高不下。這些問題的嚴(yán)重性使得我國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)政策也收到了嚴(yán)重的影響，因此，房地產(chǎn)政策大大力度改善是現(xiàn)階段所必不可少的。

(二)稅制結(jié)構(gòu)不完善

(1)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收不同，造成稅負(fù)不合理

對(duì)于我國(guó)目前在房地產(chǎn)方面的稅收制度，主要是在交易環(huán)節(jié)設(shè)置了相應(yīng)的稅種，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)來說，其稅種很少，免稅的范圍較大。這就使得房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收的征收上出現(xiàn)明顯的不公現(xiàn)象。房地產(chǎn)的運(yùn)行包括了開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的開發(fā)階段主要涉及了契稅、耕地占用稅和開發(fā)費(fèi)用等，交易環(huán)節(jié)則涉及到了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加等稅種，其稅種較多，而對(duì)于保有環(huán)節(jié)來設(shè)計(jì)的稅種非常少，且免稅范圍大。這就使得各階段之間出現(xiàn)明顯的稅負(fù)不公問題。

(2)重復(fù)征稅現(xiàn)象導(dǎo)致稅負(fù)不公

第一，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征收。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中對(duì)土地增值稅的征收體現(xiàn)出了土地增值稅存在著流轉(zhuǎn)稅的特征。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)除了需要依據(jù)銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入和租金交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅以外，還需要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額來交納土地增值稅，這就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，使得土地的正常流轉(zhuǎn)收到阻礙。

第二，房屋租賃中的重復(fù)征稅。

對(duì)于目前來說，我國(guó)存在著大量的買不起房屋的人群，因此，房屋租賃可以起到很好地緩解住房難的問題，所以我國(guó)需要大力度的支持房地產(chǎn)租賃行業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商加大對(duì)租賃房屋的建造。但是，我國(guó)對(duì)于房屋租賃的稅制設(shè)計(jì)上，也存在著明顯的重復(fù)征稅現(xiàn)象，既要對(duì)租金全額征收12%的房產(chǎn)稅，又要對(duì)所獲營(yíng)業(yè)額征收5%的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于房屋出租來說，我們可以將其定義為是一種服務(wù)，因此對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收顯然公平，但是要是再征收房地產(chǎn)稅，這就會(huì)使得公平被打破了。

三、減輕房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的對(duì)策建議

對(duì)于上述的問題，我們需要對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行合理有效地調(diào)整，使得開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)能夠得到平衡。從外國(guó)的實(shí)踐來看，我們可以對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種盡心簡(jiǎn)化和合并，而對(duì)于保有環(huán)節(jié)的稅收比重需要進(jìn)一步的增加，同時(shí)需要有效地降低開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收。除此以外，對(duì)稅種間重復(fù)征稅的現(xiàn)象進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，可以開證遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等國(guó)際上所通用的稅種。

(一)開發(fā)環(huán)節(jié)簡(jiǎn)化稅制、合并稅種

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)階段稅制的設(shè)計(jì)，我們主要可以從對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種的減少來實(shí)現(xiàn)稅種簡(jiǎn)化的目標(biāo)，從而使得該環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步的降低。拿契稅來說，它是一個(gè)傳統(tǒng)稅種，但是對(duì)于印花稅的引入，就使得對(duì)我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的憑證征收契稅，對(duì)于其它產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證來說，就存在著較為明顯地重復(fù)征稅現(xiàn)象，因?yàn)橛』ǘ惏似醵惖乃泄δ埽晕覀兛梢钥紤]將二者進(jìn)行合并。

(二)交易環(huán)節(jié)對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅進(jìn)行改革，同時(shí)新增遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅

(1)對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅進(jìn)行改革

首先是改變房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。我們需要借鑒增值稅的計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)合理負(fù)擔(dān)的原則，改變?cè)究傤~計(jì)稅的方法，對(duì)于建筑業(yè)來說，把計(jì)稅依據(jù)變?yōu)闋I(yíng)業(yè)收入的總額減除各環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)，有效避免重復(fù)征稅。對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)來說，把相應(yīng)環(huán)節(jié)增加的收入額作為計(jì)稅的基礎(chǔ)。

其次是對(duì)土地增值稅進(jìn)行進(jìn)一步的簡(jiǎn)化處理?，F(xiàn)存對(duì)土地增值稅的設(shè)計(jì)來說，并不簡(jiǎn)單，如果把其納入稅收征管的分析角度，我國(guó)對(duì)于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要重視的是效率問題，而對(duì)于土地增值稅的劃分來說，也是屬于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，所以說，我們需要在設(shè)計(jì)稅制的時(shí)候，把簡(jiǎn)便和效率做到足夠的重視，這樣一來，也更有利于監(jiān)管。對(duì)于目前來說，我們需要做的就是將稅率進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)，將房地產(chǎn)增值額的計(jì)算進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)化，從而有效地降低納稅人的納稅成本。當(dāng)然，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步趨于規(guī)范化，在平均化的行業(yè)利潤(rùn)的趨勢(shì)下，我們可以考慮把土地增值稅進(jìn)行取消，把它列入相應(yīng)的所得稅大類。

(2)新增遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收政策體系來說，與其他過來比較來說，并不健全，需要把遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅都加到其中。拿健全房地產(chǎn)稅收政策體系來說，我們需要把國(guó)際上普遍使用的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅加入房地產(chǎn)稅收體系當(dāng)中。對(duì)于現(xiàn)在的中國(guó)來說，高收入階層越來越多，并且許多人都把房產(chǎn)作為了其投資理財(cái)?shù)捻?xiàng)目，因此對(duì)于遺產(chǎn)稅的征收就顯得格外的重要，對(duì)于那些通過繼承或受贈(zèng)等方式所取得房地產(chǎn)的納稅人來說，對(duì)其征稅也可以很好地做到對(duì)財(cái)產(chǎn)的調(diào)節(jié)，從而將貧富差距進(jìn)行進(jìn)一步的縮小，有效地解決社會(huì)上分配不公的現(xiàn)象，最終達(dá)到促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定的作用。

(三)保有環(huán)節(jié)開征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅

對(duì)于目前來說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，免稅的范圍很大，這就使得房地產(chǎn)稅收的整體稅收體系并不健全。雖然說“國(guó)八條”和“國(guó)六條”都對(duì)稅收政策在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和打擊房地產(chǎn)投機(jī)中的作用進(jìn)行了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)，但是保有環(huán)節(jié)稅收體系仍需進(jìn)一步的完善。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)的國(guó)情來看，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是以納稅人實(shí)際占有的土地面積，實(shí)行定額稅率，這樣以來并不能很好地節(jié)約使用土地，提高土地的利用效率。現(xiàn)在的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是以房產(chǎn)余值和房租收入，這樣的設(shè)計(jì)并不是很科學(xué)。我們可以將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行合并，將評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅的標(biāo)準(zhǔn)，而且，把這種稅收的征收安排在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。而且，把兩種稅收進(jìn)行合并，還可以簡(jiǎn)化手續(xù)，降低征納雙方的稅收成本。

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