淺析我國物業(yè)管理經(jīng)營渠道的拓展

付靜

摘 要 長期以來，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)籠罩在微利或者虧損的陰影之中，造成這種局面的原因是多方面的，但最主要的問題是物業(yè)公司經(jīng)營渠道沒有打開，經(jīng)營范圍狹窄。本文從我國物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，探討了物業(yè)管理企業(yè)拓展經(jīng)營渠道的途徑，總結(jié)了一些可行的辦法。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 經(jīng)營渠道 拓展

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

On the Expansion of Our Property Management Business Channels

FU Jing

（Xi'an University of Science and Technology， Xi'an， Shaanxi 710054）

Abstract For a long time， most of the property management businesses shrouded in shadows profit or loss among the causes of this situation are many reasons， but the main problem is that the property company operating channel is not opened， the business scope is narrow. This article from the reality of the property management companies， property management companies to explore ways to expand the business channels and summarizes some of the possible ways.

Key words property management； business channels； expansion

1 物業(yè)管理經(jīng)營的概念

物業(yè)管理經(jīng)營可以概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮物業(yè)的增值潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全程的營銷、服務(wù)和管理層面，即從整個物業(yè)的籌建、建設(shè)、到交付使用整個壽命周期去全面考慮服務(wù)及經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值功能。

物業(yè)管理經(jīng)營有以下特點(diǎn)：（1）收益性。投資者或租戶付出一定的資金以獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經(jīng)營場所，通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其最大效益。（2）復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。（3）綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)活動。（4）創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，所以經(jīng)營方式和營銷理念也要誰是創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

2 我國物業(yè)管理經(jīng)營現(xiàn)狀

（1）業(yè)主與物業(yè)公司存在大量矛盾。據(jù)調(diào)查業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾大多是由于雙方溝通不暢或信息不透明引起的。由于長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期福利分房的影響，部分業(yè)主沒有形成物業(yè)管理消費(fèi)的觀念，再加上對物業(yè)管理法律條文和物業(yè)管理制度的不了解，所以對物業(yè)管理收費(fèi)有著“天然”的抵觸情緒。而物業(yè)管理公司將自己放在管理者的位置而不是服務(wù)者，加之財(cái)務(wù)的不透明，以至于業(yè)主對物業(yè)公司不信任感的加強(qiáng)，使雙方矛盾不斷。

（2）開發(fā)商遺留問題多?，F(xiàn)階段在我國，住房建設(shè)與管理嚴(yán)重脫節(jié)，所以建設(shè)中產(chǎn)生的問題和本因該在建設(shè)中解決的問題都一并推給了物業(yè)管理。但是由于維修費(fèi)用高，且物業(yè)公司沒有專業(yè)能力解決，造成了物業(yè)管理的先天不足。還有的開發(fā)商為了促銷，做不切實(shí)際的承諾、如綠化率、配套設(shè)施、贈送面積等，給后期的物業(yè)管理造成被動局面，一旦處理不當(dāng)，會加劇物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。

（3）物業(yè)管理收費(fèi)難。收費(fèi)難一直是困擾物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的難題，物業(yè)管理企業(yè)抱怨物業(yè)費(fèi)難收，也有業(yè)主惡意欠費(fèi)，在一些調(diào)查中我們看到，只有極少數(shù)業(yè)主會故意欠費(fèi)，刁難物業(yè)收費(fèi)人員，絕大多數(shù)業(yè)主對交物業(yè)費(fèi)沒有意見，只是希望物業(yè)收費(fèi)就要辦事，只收費(fèi)不管理的物業(yè)公司肯定得不到大家的認(rèn)同。同時物業(yè)管理企業(yè)如果做到收費(fèi)公開透明，讓大家知道交的錢都花在什么地方，欠費(fèi)的人也就越來越少了。

（4）物業(yè)管理涉及面廣，專業(yè)要求高。隨著生活水平的提高，人們對物業(yè)的要求也越來越高，物業(yè)管理涉及安保、綠化、保潔、家政、維修等工作，這些工作中有的需要有較高的專業(yè)水平，比如水電的維修，電梯的養(yǎng)護(hù)等。而我國的物業(yè)管理企業(yè)大都規(guī)模偏小，沒有能力花大量資金配備相應(yīng)的專業(yè)人才，這就造成業(yè)主的問題物業(yè)管理企業(yè)解決不了，或者需要花時間去請專業(yè)人員處理。

3 拓展物業(yè)經(jīng)營渠道的途徑

對于現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)存在的問題，主觀上是由于思想意識的原因，歸根結(jié)底還是物業(yè)管理企業(yè)缺乏資金引起的。物業(yè)管理企業(yè)目前只通過向業(yè)主提供服務(wù)收取酬金，對此外的經(jīng)營活動采取漠視的態(tài)度，只能導(dǎo)致企業(yè)靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入艱苦支撐。

我們看到歐美發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理企業(yè)的大部分收入都是來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外的經(jīng)營性服務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)掌握著巨大的客戶資源，只要用心，就可以創(chuàng)造出巨大的財(cái)富。

（1）提高常規(guī)物業(yè)服務(wù)的水平。常規(guī)的物業(yè)服務(wù)是為絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可的，作為一個物業(yè)管理企業(yè)必須提供的服務(wù)，如果常規(guī)的物業(yè)服務(wù)做得不好，其他的服務(wù)就無從談起。提高常規(guī)物業(yè)服務(wù)的水平也是物業(yè)管理企業(yè)最容易做到的，可以改善物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度、加強(qiáng)物業(yè)安全措施等。提供了好的服務(wù)自然會得到好的回報，也就提高了收益。

（2）提供有償便民服務(wù)措施。就目前來看，我國大部分物業(yè)是高層住宅或?qū)懽謽牵瑢τ跇I(yè)主來說有諸多不方便的地方。比如說住在高層的住戶到了樓下才發(fā)現(xiàn)下雨，這時候如果物業(yè)服務(wù)提供雨傘租賃業(yè)務(wù)，適當(dāng)收取押金和費(fèi)用就能解決業(yè)主的燃眉之急。物業(yè)服務(wù)公司還可以在小區(qū)值班室準(zhǔn)備簡單的處理外傷的用品、夏天還可以備一些防暑用品有償提供給業(yè)主使用。雖然這些服務(wù)可能收入不多，但卻對提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司滿意度有很好的作用。

（3）代客租房。只有業(yè)主對物業(yè)管理公司有絕對的信任，才會把自己的房產(chǎn)交給物業(yè)管理公司代為出租。這種信任就是在物業(yè)管理公司提供常規(guī)服務(wù)的過程中建立起來的。由物業(yè)管理公司充當(dāng)中介，既方便了業(yè)主，也增加了收益。同時，由于是通過物業(yè)管理公司進(jìn)行的房屋出租，所以物業(yè)管理公司就掌握了租戶的信息，為日后的管理提供了方便。

（4）代收快遞業(yè)務(wù)。電子商務(wù)的發(fā)展改變了大多數(shù)人的購物習(xí)慣，越來越多的人選擇通過網(wǎng)絡(luò)購物。網(wǎng)上購物雖然方便快捷，但沒有人能保證24小時在家等快遞送上門，所以由物業(yè)管理公司代收快速是比較好的解決這一問題的辦法。物業(yè)管理公司代收的快遞收取一定的“代收費(fèi)”，只對快遞商品包裝的完整性負(fù)責(zé)，不對商品的質(zhì)量負(fù)責(zé)。業(yè)主授權(quán)物業(yè)管理公司代收快遞就要明確這一點(diǎn)，以免日后出現(xiàn)糾紛。

（5）商鋪的管理與租賃業(yè)務(wù)。目前我國的物業(yè)多數(shù)都是商住結(jié)合的模式，對于臨街的樓房一定都有一到三層的商鋪，對于這部分物業(yè)，管理好了對于物業(yè)管理公司來說是一筆不小的收入。但我們現(xiàn)在看到的情況是大部分物業(yè)管理公司只是被動的作為出租方，只是收取租金，對于商鋪經(jīng)營的方向不關(guān)心，這就產(chǎn)生了一些矛盾，比如經(jīng)營戶重復(fù)經(jīng)營的競爭矛盾，經(jīng)營戶與業(yè)主之間擾民的矛盾等等。對于這個問題，作為物業(yè)管理公司在招商初期就要對商鋪?zhàn)鲆粋€規(guī)劃，最好是物業(yè)周圍缺什么就重點(diǎn)招什么，這樣不僅商鋪的租賃能穩(wěn)定長久，業(yè)主的生活也方便了。

4 結(jié)論

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對生活舒適度和高品質(zhì)的進(jìn)一步追求使得人們對服務(wù)業(yè)的要求越來越高，作為和人們生活接觸最密切的物業(yè)管理公司更應(yīng)該提高自己的服務(wù)質(zhì)量。經(jīng)營渠道的拓展增加了物業(yè)管理公司的收益，使物業(yè)管理公司能更好的為業(yè)主服務(wù)，這是雙方都樂見其成的事。但是在運(yùn)作過程中一定要謹(jǐn)慎開展多種經(jīng)營，前期做好調(diào)研，最重要的是和業(yè)主溝通好，真正做到尊重業(yè)主。

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