綠地借殼：劍指房企龍頭

高敏　王豫剛

政府生意和“造城模式”，能否讓綠地借地產(chǎn)業(yè)“拐點(diǎn)”之機(jī)攀上頂峰？

堪稱“蛇吞象”的綠地集團(tuán)借殼金豐投資上市案，終于塵埃落定。

6月13日，金豐投資召開(kāi)第二次董事會(huì)，綠地的上市路徑、估值等問(wèn)題得以確定。按重組預(yù)案中綠地113.26億股的總股本計(jì)算，其當(dāng)前市值已高達(dá)954.78億元。截至6月22日收盤(pán)，萬(wàn)科A股總市值為894.42億元，保利為534.28億元，金地為394.88億元，相比，綠地目前的潛在估值要比地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科還要高出60.36億，這也意味著綠地上市后，很有可能高居房產(chǎn)行業(yè)市值首位。

雙雄爭(zhēng)霸未完結(jié)

繼2013年綠地收購(gòu)盛高置地完成香港資本市場(chǎng)布局后，又借殼金豐投資，打算完成國(guó)內(nèi)A股的上市，逆勢(shì)擴(kuò)張，綠地是否會(huì)頂替萬(wàn)科成為新的行業(yè)老大？

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1354.2億元，凈利潤(rùn)151.2億元；而綠地主營(yíng)業(yè)務(wù)收入已達(dá)到2503億元，凈利潤(rùn)200億元以上。綠地凈利潤(rùn)總額近三年來(lái)每年增長(zhǎng)近三分之一。地產(chǎn)咨詢公司億翰智庫(kù)分析師張化東認(rèn)為，綠地的上市給了萬(wàn)科一定的壓力，萬(wàn)科近期治理結(jié)構(gòu)上的創(chuàng)新，與百度合作嘗試新產(chǎn)業(yè)等做法，都是對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前情況的應(yīng)對(duì)。

兩相比較，綠地營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)及近三年開(kāi)工面積略高于萬(wàn)科，但萬(wàn)科在銷售規(guī)模和銷售單價(jià)上仍領(lǐng)先于綠地。兩家公司都致力于全球化，萬(wàn)科先后進(jìn)入美國(guó)、新加坡市場(chǎng)；而綠地繼波羅的海明珠項(xiàng)目投資建設(shè)之后，又先后進(jìn)軍韓國(guó)、美國(guó)、泰國(guó)、澳大利亞、西班牙以及英國(guó)等國(guó)家。

“綠地目前累計(jì)在海外投資已經(jīng)超過(guò)200億美元，今年海外業(yè)務(wù)收入將超200億元人民幣，明年目標(biāo)超400億元”，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良透露。

從外界來(lái)看，與萬(wàn)科相比，綠地發(fā)展略好。但是，綠地提出2014年2400億的銷售目標(biāo)時(shí)，萬(wàn)科仍然報(bào)出了2000億的目標(biāo)，這是穩(wěn)操勝券的低調(diào)，還是無(wú)能為力的無(wú)奈？

據(jù)了解，綠地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占40%以上，萬(wàn)科非住宅業(yè)務(wù)不超過(guò)20%。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石曾表示，萬(wàn)科目前仍專注住宅開(kāi)發(fā)，未來(lái)也將提高商業(yè)配套能力。萬(wàn)科似乎已經(jīng)意識(shí)到綠地多元商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，以及這種模式帶來(lái)的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，萬(wàn)科商業(yè)模式未來(lái)必將轉(zhuǎn)型。

世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌表示：“隨著綠地的上市，兩家一流房企在融資渠道上的差距得到彌補(bǔ)。兩家公司的資金周轉(zhuǎn)都很快；萬(wàn)科住宅比例較大，而綠地有更多的綜合體。兩者如果要加以比較，將是長(zhǎng)期的、全方位的”。

商業(yè)模式不尋常

在2013《財(cái)富》世界企業(yè)500強(qiáng)中，綠地集團(tuán)已位列第359位，其業(yè)務(wù)規(guī)模近年不斷提升，而這又與它別具一格的商業(yè)模式密切相關(guān)。

綠地自稱“最懂政府的開(kāi)發(fā)商”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性很強(qiáng)，而綠地卻能夠走出上海，扎根當(dāng)?shù)亍Ｓ脧堄窳嫉脑拋?lái)說(shuō)，“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱觯?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國(guó)的過(guò)程中發(fā)展壯大自己?！碑?dāng)?shù)卣粗芯G地的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)的產(chǎn)品實(shí)力，給與一定政策優(yōu)惠與照顧。政府支持的最大化成就了綠地的高效益。

多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向證實(shí)了綠地做大做強(qiáng)的目標(biāo)。綠地以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，能源、金融相繼為第二、三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)中又以住宅為主，商業(yè)為輔。張玉良認(rèn)為，“僅靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)做到營(yíng)收500億甚至1000億元的企業(yè)穩(wěn)定性很差，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，必須找到一個(gè)能與之相平衡的產(chǎn)業(yè)使企業(yè)‘兩輪驅(qū)動(dòng)?！钡禺a(chǎn)融資資本量比較大，如果沒(méi)有可靠的支撐，規(guī)模會(huì)受到很大的影響。形成“三足鼎立”的產(chǎn)業(yè)局面，提高集團(tuán)整體的穩(wěn)定性，才能為主業(yè)提供充足的資金流，解決后顧之憂。

從“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”到“智慧城鎮(zhèn)計(jì)劃”，綠地在政策導(dǎo)向和城市需求中，發(fā)掘競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。地價(jià)低、風(fēng)險(xiǎn)好控制的“新城模式”廣泛地應(yīng)用在綠地大本營(yíng)——上海。綠地又憑借著這樣的策略，在二三線城市獲取了大批廉價(jià)的土地儲(chǔ)備。其后又以先機(jī)之勢(shì)，通過(guò)“超高層戰(zhàn)略”的策略，提升了在同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

另辟新徑的“智慧城計(jì)劃”打造面向未來(lái)的科技智能建筑、構(gòu)建智慧城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)合作圈。不僅給人居環(huán)境帶來(lái)更為高效舒適的體驗(yàn)，更發(fā)揮了自身資源整合能力，將“智慧城市”從暢想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也表示：“綠地的‘造城模式一直與時(shí)俱進(jìn)。我們不再滿足于‘造住宅、造城市功能，而是要求自己立足城市建設(shè)的前沿，將最現(xiàn)代的規(guī)劃概念、最先進(jìn)的智能技術(shù)及綠色節(jié)能技術(shù)運(yùn)用到項(xiàng)目中，推動(dòng)城市走差異化、特色新型城鎮(zhèn)化道路，提高城市價(jià)值和品質(zhì)?！?/p>

未來(lái)前景仍存疑

張化東分析認(rèn)為：“綠地今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市問(wèn)題不大?！钡鲜兄蟮穆吩趺醋?，對(duì)于綠地而言，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

“一家公司的大發(fā)展要經(jīng)歷三個(gè)步驟，全國(guó)化、資本化、國(guó)際化?！睆堄窳荚诰G地內(nèi)部表示。在他看來(lái)，綠地的全國(guó)化無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入高峰期，現(xiàn)在要走資本化，同時(shí)進(jìn)行的則是國(guó)際化。作為一家千億房企，資本化是必須的選擇，通過(guò)這種機(jī)制才能得到更好地發(fā)展。

綠地集團(tuán)對(duì)外宣稱，上市后將仍堅(jiān)持多元化的商業(yè)模式。雖然多元化的商業(yè)模式可以解決后顧之憂，但綠地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍以開(kāi)發(fā)銷售模式運(yùn)作，這種模式并不是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)主流發(fā)展的方向，有一定的先天缺陷。由于綠地目前很多商業(yè)項(xiàng)目位置還比較好，散賣之后還沒(méi)看到比較大的問(wèn)題，但是未來(lái)情況就很難保證了。

今年2400億的銷售目標(biāo)，無(wú)形中也對(duì)綠地增加了壓力。如果無(wú)法達(dá)到目標(biāo)，對(duì)綠地的士氣影響較大；最終達(dá)到目標(biāo)，也可能會(huì)像萬(wàn)科某高管說(shuō)的會(huì)付出比較大的代價(jià)。此外，綠地還試圖進(jìn)入上海足球產(chǎn)業(yè)。盡管綠地原本就是一家典型的多元化運(yùn)作的企業(yè)，涉足金融、能源等產(chǎn)業(yè)，但足球是一項(xiàng)十分“燒錢”的投資，能否給綠地帶來(lái)利益，還是一個(gè)疑問(wèn)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示：“綜合其相關(guān)投資項(xiàng)目及運(yùn)行模式來(lái)看，綠地上市后到底能否更好地發(fā)展，目前還是無(wú)法下定論的?！眅ndprint