土地市場價格變動對中長期貸款影響的分析

賈 瓊，賈 健

（1.韓國國立釜山大學(xué)，韓國 609-735；2.中國人民銀行南昌中心支行，江西 南昌 330008）

土地市場價格變動對中長期貸款影響的分析

賈 瓊1，賈 健2

（1.韓國國立釜山大學(xué)，韓國 609-735；2.中國人民銀行南昌中心支行，江西 南昌 330008）

選取某中部省轄市以及下轄A市、B市為分析樣本，通過對近年來土地市場價格變化趨勢分析，認為土地市場價格走勢會從貸款本息覆蓋率、地方最終償債能力等方面影響中長期貸款安全，并提出了拓寬項目現(xiàn)金流來源、推進承貸主體實體化、確保還款來源多樣化、監(jiān)測評估地方財政實力、加強內(nèi)部信貸管理、爭取外部政策支持等方面的政策建議。

土地價格變動；中長期貸款

近年來，商業(yè)銀行以土地預(yù)期收益作為現(xiàn)金流來源及土地使用權(quán)抵押的比例很大，目前國內(nèi)土地市場運行景氣指數(shù)波動明顯，對銀行的中長期貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定壓力（章子華、徐惠，2013）[1]。如何分析土地價格波動對銀行貸款的影響，采取相應(yīng)的對策，防范此類貸款的風(fēng)險，顯得十分迫切和必要。

一、樣本地區(qū)土地市場變動情況分析

（一）某省轄市土地市場情況

從2002年11月建立土地有形市場開始，某省轄市對全市經(jīng)營性國有土地使用權(quán)全部采取招標、拍賣、掛牌方式公開出讓，其中以拍賣和掛牌為主要的交易方式。自2007年起，全市工業(yè)用地也納入招拍掛出讓范疇，并于2011年10月起實行了網(wǎng)上交易。

（1）歷年土地平均單價走勢。某省轄市各類土地（含工業(yè)用地、商住用地等）平均成交單價在2005—2007年、2008—2009年以及2010—2011年出現(xiàn)調(diào)整，但總體上由2004年86.42萬元/畝上升至2013年的186.5萬元/畝。

圖1 2005—2013年某省轄市各類土地平均成交單價走勢（單位：萬元）

（2）歷年土地市場容量及成交情況。自2005年以來，某省轄市土地供應(yīng)數(shù)量、成交數(shù)量與金額逐年上升，雖然2013年全年土地供應(yīng)宗數(shù)比上年下降24宗，減少供應(yīng)面積214畝，但成交金額卻達到197.46億元，同比增加46.7億元。

表1 2006—2012年某省轄市土地供求與成交情況

（3）歷年商住用地情況分析。2006—2013年某省轄市（不含四縣）公開出讓的商住用地年均土地供應(yīng)量在4000畝以上，土地價格大幅上漲，年均上漲度超過25%。其中，2008年和2011年上漲幅度均達到110%以上。2012年以來，雖然受國家實施嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮的貨幣政策影響，但土地市場熱度不減。2013全年共成交商住用地50宗，全年有4宗土地流拍；總面積4826畝，土地面積同比上年減少，但土地成交總額143億元，較上年增長18%，樓面地價同比上升15.23%。

表2 2006—2012年某省轄市商住用地價格情況

（二）A市土地市場情況

自2010年國家實施嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，A市土地交易市場呈現(xiàn)量價先揚后抑的態(tài)勢，2011年之后實行的穩(wěn)健貨幣政策加劇了這種勢頭。從下表數(shù)據(jù)可以分析，由于該市屬國內(nèi)五六線城市，國家緊縮的房地產(chǎn)政策和穩(wěn)健的貨幣政策在實行的初始階段，對本市土地市場并未迅即形成沖擊，但隨著時間的推移，調(diào)控政策的滯后效應(yīng)在2012年得到了一定程度的反映，工業(yè)用地、商住用地出讓價格有所回落。

表3 A市土地出讓情況

（三）B市土地市場情況

B市供地計劃主要從緩解住房壓力的目標出發(fā)，土地用途為保障性住房、棚戶區(qū)改造和商品房建設(shè)。居民對住房要求和城鄉(xiāng)一體化等原因也造成政府土地供地計劃具有很強的針對性，不會受政策調(diào)控影響而發(fā)生變化。過去5年，商住土地成交價格總體呈上漲的趨勢，2013年較2009年上漲了68.2萬元/畝，漲幅為47.3%。

表4 B市土地出讓情況

總體而言，受政策調(diào)控的影響，該省的土地市場價格走勢表現(xiàn)為：二三線城市平均成交單價呈現(xiàn)“上升與調(diào)整交替，但總體上升”態(tài)勢，新興區(qū)域受國家調(diào)控政策影響，土地成交量價波動相對明顯。

二、對中長期貸款風(fēng)險的分析——以該省國有商業(yè)銀行為例

（一）以土地出讓收入作為還款來源的中長期貸款情況

2013年12月末，該省國有商業(yè)銀行貸款總額為5710.11億元，其中中長期貸款3792.37億元，占總貸款額66.42%。中長期貸款中，以土地出讓收入作為第一還款來源的余額為2279.21億元，占中長期貸款比重為60.1%；以土地出讓收入作為第二還款來源的余額為2480.97億元，占全行中長期貸款比重為65.42%；其中以土地出讓收入同時作為第一、第二還款來源的余額為1323.46億元。

（二）不同層級中長期貸款情況

2013年12月末，國有商業(yè)銀行的中長期貸款中，省級平臺貸款占全部中長期貸款比重為10.12%；地市級平臺貸款占全部中長期貸款比重為45.38%；縣級平臺貸款占全部中長期貸款比重為44.67%；其他類型客戶貸款占全部中長期貸款比重為3.68%，顯然地市、縣級所占比重大。目前來看，縣一級的貸款風(fēng)險更大，主要原因是縣級財政實力較弱，財政收入對土地出讓收入的依賴性更強，一旦土地市場出現(xiàn)風(fēng)險，財政預(yù)算立即吃緊，難以安排資金作為保障。

（三）針對土地價格進行風(fēng)險壓力測試的結(jié)果

對以土地出讓收入返還或轉(zhuǎn)讓收入為還款來源的存量貸款進行壓力測試，計算未來同類土地市場成交均價相對于評估時點分別下降10%、20%、30%的情況下，項目收益對總投資和該行貸款本息的覆蓋程度。測試結(jié)果為：當土地市場價格下降10%時，平均總投資覆蓋率為146.70%，本息覆蓋率達到171.45%；當土地市場價格下降20%時，平均總投資覆蓋率為130.40%，本息覆蓋率達到152.40%；當土地市場價格下降30%時，平均總投資覆蓋率為114.10%，本息覆蓋率達到133.35%；當土地市場價格下降40%時，平均總投資覆蓋率為97.8%，本息覆蓋率達到114.30%；當土地市場價格下降50%時，平均總投資覆蓋率為81.5%，本息覆蓋率達到95.25%。

由上述結(jié)果分析可知，當土地市場價格下降40%時，平均總投資不能覆蓋資金流，本息覆蓋率僅在收益率下限之上，兩者基本屬于壓力底線。因此，在極限測試中，平均總投資覆蓋率只能下降到38.6%，本息覆蓋率下降47.50%。

三、以土地作為還款來源的中長期貸款風(fēng)險的兩大影響

（一）影響貸款本息覆蓋率

以2個抽樣項目為例（數(shù)據(jù)見表5），A項目和B項目的現(xiàn)金流及抵押物覆蓋率在貸款發(fā)放時均超過了100%，但當土地價格下降15.5%和30.6%時，A項目及B項目的抵押覆蓋率將分別達到100%的臨界點；當土地價格下降30.9%和44.4%時，A項目及B項目第一還款來源覆蓋率將達到100%的臨界點。

表5 中長期貸款還款來源覆蓋率抽樣表

（二）影響地方財政的最終償債能力

當政府融資平臺因預(yù)期土地出讓收入返還未能按期實現(xiàn)時，地方政府為了后續(xù)融資以及區(qū)域“政府信用”，往往會通過財政資金墊付歸還銀行貸款本息，事實上扮演了一個“最終償債人”的角色。但當前部分地區(qū)地方財政對土地出讓依賴過大，隨著對地方政府財政收入土地出讓政策逐步規(guī)范以及國家對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，土地出讓收入增速可能放緩甚至下降，給地方政府帶來較大的壓力，對過分依賴“土地財政”的地方政府的最終償債能力將產(chǎn)生較大影響，一些地方政府為了維護地方經(jīng)濟和財政收入增長，有可能會采取一些措施對沖調(diào)控政策。

四、政策建議

（一）拓寬項目綜合現(xiàn)金流來源，降低還款來源對土地出讓收入的過度依賴

過分依賴土地出讓收入還款可能會使中長期貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生系統(tǒng)風(fēng)險（呂江林，2010）[2]，因此，應(yīng)多渠道拓寬項目綜合現(xiàn)金流來源，不斷增強自身實力，降低第一還款來源對土地出讓收入的過度依賴：一是將一些與項目直接關(guān)聯(lián)的可產(chǎn)生收益的建設(shè)內(nèi)容合理合規(guī)地整合進項目，增加項目自身收益。二是地方財政通過貼息、專項撥款、注入項目資本金、存量資產(chǎn)分期拍賣變現(xiàn)、彌補虧損、對公益性和準公益項目實施稅收減免優(yōu)惠或返還等方式增加項目綜合現(xiàn)金流入。三是地方政府通過授權(quán)中長期貸款承貸主體（主要是平臺公司）各類收費權(quán)，將路橋費、養(yǎng)路費、部分城市維護費等作為財政專項分別歸口注入，不斷增加其他收入來源，最大可能地增加項目綜合現(xiàn)金流，降低對土地出讓收入的過度依賴，在實現(xiàn)綜合現(xiàn)金流全覆蓋的基礎(chǔ)上不斷提高覆蓋率和多樣化，穩(wěn)定收貸收息來源。四是積極開展投資業(yè)務(wù)，通過信貸與投資的有效結(jié)合和財政資金參股基金，信貸資金的證券化，或以股權(quán)投資的形式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，拓寬建設(shè)資金來源渠道，為客戶提供全方位的金融服務(wù)，實現(xiàn)政、銀、企、投資機構(gòu)四方共贏。

（二）積極推進項目承貸主體實體化和第二還款來源的多樣化，增強防范土地市場風(fēng)險的能力

中長期貸款一般額度較大，一種擔保方式覆蓋貸款本息的難度較大，而且目前過分依賴土地使用權(quán)抵押方式的可持續(xù)性到底有多大值得認真對待。因此，應(yīng)積極推進項目承貸主體實體化，不斷增強自身實力和防范土地市場風(fēng)險的能力。一是注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，整合國有資產(chǎn)存量資源。建議政府增大對政府融資平臺的資產(chǎn)注入力度，將行政事業(yè)單位經(jīng)營性存量資產(chǎn)分期分批注入平臺公司。二是對符合《擔保法》《物權(quán)法》且權(quán)屬清晰的有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，要堅持“應(yīng)抵盡抵”，如各類收費權(quán)、投資收益權(quán)、土地、房產(chǎn)等。三是抵質(zhì)押額不足以覆蓋貸款本息的，可采取保證擔保措施，如有擔保能力的大型實體公司、財政支持且實力強的專業(yè)擔保公司等，但貸款期限與擔保公司經(jīng)營許可證期限應(yīng)相匹配。

（三）適時監(jiān)測地方政府財政真實實力，及時掌握地方政府的代償能力

在實際還本付息時，受土地市場影響，原土地出讓計劃有可能無法按原計劃出讓成交，此時還本付息資金除企業(yè)綜合現(xiàn)金流外大多來源于地方財政，因此，在今后項目營銷和貸后管理中要充分關(guān)注和監(jiān)測地方政府真實的財政實力，如財政總收入、一般預(yù)算收入、土地出讓收入等，按各地財政實力分類排隊并區(qū)別對待。建議由地方政府部門牽頭，推進地方政府債務(wù)信息披露機制和預(yù)警機制，定期公開債務(wù)表以及財政數(shù)據(jù)，提高政府財政和債務(wù)的透明程度。

（四）商業(yè)銀行要加強內(nèi)部信貸管理，不斷提高土地類中長期貸款風(fēng)險防控水平

一是要確保用于抵質(zhì)押的土地的真實性，防止虛假登記、虛假供地、違規(guī)辦理土地用途變更登記等行為。二是從嚴把握土地價值的合理性，并充分評估當?shù)赝恋厥袌鋈萘康淖兓闆r及用于計算現(xiàn)金流的土地出讓計劃的可行性。三是審慎測算借款人可實際得到的土地出讓收入返還數(shù)額，要充分考慮土地增值稅、現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓限制等。四是加強土地出讓過程監(jiān)控，土地出讓后收入返還資金應(yīng)及時足額進入銀行收入返還賬戶中，提前出讓的應(yīng)提前收回貸款本息。五是適時開展壓力測試。按月統(tǒng)計當?shù)厥袌鐾恋爻鲎尦山磺闆r，并編制土地成交情況統(tǒng)計表和編寫分析報告，分析評價在不同的價格波動下，土地類中長期貸款風(fēng)險承受能力，對市場價格明顯低于抵押品價值的，應(yīng)要求借款人及時補充追加擔保，以彌補市場價格波動帶來的風(fēng)險敞口。

（五）積極爭取外部配套政策支持，進一步提升風(fēng)險防控能力

一是提高銀行資本充足率。可通過發(fā)行次級債、減免營業(yè)稅、財政注資、利潤轉(zhuǎn)增等方式，將銀行資本充足率提高到13%以上，提高銀行進一步發(fā)展中長期貸款的核心實力。

二是進一步完善內(nèi)部配套信貸制度。重點要系統(tǒng)性創(chuàng)造性地設(shè)計開發(fā)適合貸款銀行的業(yè)務(wù)模式和信貸產(chǎn)品，改變當前過度依賴土地出讓收益的信貸模式。

三是優(yōu)化銀行資產(chǎn)負債的期限管理。根據(jù)流動資金貸款規(guī)模、中長期貸款較長的實際期限需求以及發(fā)放與到期情況，進一步優(yōu)化資金的匹配，加強流動性管理，防止出現(xiàn)潛在的支付風(fēng)險。

[1]章子華，徐惠.土地收益與抵押貸款關(guān)系的實證檢驗[J].現(xiàn)代金融，2013，（20）：113-116.

[2]呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010，（6）：28-41.

（責(zé)任編輯：賈偉）

ract:This paper chose a centralmunicipality with city A and city B which belonged to it as the analysis samples,made a research on land price trend.The author thought that the land market price trend would affect the safety ofmedium and long-term loans from the aspectof loan principal interest coverage and local final debt paying ability.Some policy suggestionswere given at last,such as broadening the sources of project cash flow,promoting the creditor materialization,ensuring repayment source of diversification,monitoring and evaluation local financial strength,strengthening the internal creditmanagementand earning the externalpolicy support.

ords:land price fluctuations;medium and long-term loans

1003-4625（2014）08-0042-04

F832.4

A

2014-06-12

賈瓊（1990-），女，碩士研究生，韓國國立釜山大學(xué)；賈?。?959-），男，遼寧法庫人，碩士，高級經(jīng)濟師，研究方向：貨幣信貸理論與實踐。