限貸政策放松難阻樓市低迷

房地產(chǎn)市場繁榮是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果，其中信貸條件是一個很重要的因素。在利率市場化的時代背景下，放松銀行限貸政策能讓房地產(chǎn)市場重新繁榮嗎？？？毛木子/文

2014年以來，繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價促銷后，北京、廣州、深圳等一直被認為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價、打折、零首付等信號，房價出現(xiàn)松動跡象。

房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且具有明顯的周期性，在市場景氣之時，企業(yè)能夠抓住機遇快速擴張，但市場低迷時期，企業(yè)資金壓力較大，在財務(wù)安全方面可能存在一定風(fēng)險。每當(dāng)房地產(chǎn)市場遇冷，銷售下滑，房價下降時，就會傳來放松調(diào)控的呼吁。在2014年樓市不景氣之時，限購限貸等調(diào)控政策的松綁，被不少地方政府和開發(fā)商寄予厚望。

近日，有媒體報道稱一些地方政府正在考慮松綁此前制定的限貸限購政策。對樓市松綁可能會吸引一部分購房者入市，從而使樓市重現(xiàn)昔日繁榮。瑞銀中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤預(yù)計房地產(chǎn)銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發(fā)商進一步調(diào)整開工計劃，房地產(chǎn)建設(shè)活動仍將是年內(nèi)增長面臨的主要風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場繁榮是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果，房價和信貸環(huán)境以及供需失衡都脫不了關(guān)系，其中信貸環(huán)境是諸多外部因素當(dāng)中的一個很重要的因素。試想一下，如果沒有銀行的貸款，開發(fā)商拿什么建房？以投資為目的的炒房客拿什么炒房？

貨幣寬松推動房地產(chǎn)市場繁榮

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ，一直是銀行信貸的重要投向之一。得益于寬松信貸環(huán)境提供的巨量廉價資金，過去十幾年房地產(chǎn)投資，每年增長速度都在20%左右。

自上世紀90年代末實行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)需求和房價一路飆升，房企從銀行貸款等渠道能夠輕松獲得貸款，房地產(chǎn)市場的狂歡盛宴也因此一直得以延續(xù)。

由于經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性正在增大，房地產(chǎn)類貸款在銀行資產(chǎn)配置中的重要性不言而喻，目前整體占比為20%左右，其中按揭類貸款占比14%左右，開發(fā)類貸款占比5%左右。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，全部貸款余額為72萬億元，房地產(chǎn)類貸款總計14.6萬億元，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款1.07萬億元，房產(chǎn)開發(fā)貸款3.52萬億元，個人按揭住房貸款9.8萬億元，保障性住房貸款0.73萬億元。房產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款占大頭，占比分別為24%和67%；地產(chǎn)開發(fā)貸款和保障性住房貸款占比相對較低，總計不到10%。

從歷史來看，中國房價上升、房地產(chǎn)市場繁榮的周期與信貸環(huán)境寬松的周期也是重合的。房地產(chǎn)價格會滯后于貨幣增速，但貨幣增速較快，房地產(chǎn)也隨之到達高峰，這是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

目前房地產(chǎn)銷量下滑是經(jīng)濟的主要拖累，利率高企是導(dǎo)致地產(chǎn)銷量回落的重要原因。

利率市場化促使銀行降低

對房貸的傾斜力度

2014年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實體經(jīng)濟，更嚴重影響了地方政府財政。在地方經(jīng)濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購限貸的意愿較為強烈。

近年來，利率市場化使得銀行負債成本率提高，這就促使銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，降低對房貸的傾斜力度。相對于小微貸、企業(yè)貸等流動資金貸的短周期和高利率，房貸時間較長，而且利率較低，目前對銀行來說已經(jīng)沒有過去那樣的吸引力。

過去由于利率不能自由浮動，銀行更傾向于低風(fēng)險的房貸業(yè)務(wù)，但未來隨著利率市場化的推進，銀行會把更多的資源投入到高利率的業(yè)務(wù)，這是市場導(dǎo)向的必然結(jié)果。

首套按揭住房貸款毫無疑問屬于低收益資產(chǎn)，部分銀行已經(jīng)調(diào)整信貸投放策略。一方面上浮按揭貸款的貸款利率，另一方面減少按揭貸款的發(fā)放。此外，由于不斷曝出降價和房企資金斷裂的問題，各大銀行出于風(fēng)險考慮也普遍大幅縮減了房企的融資總量，尤其是在三四線城市，幾乎已經(jīng)停止開發(fā)貸款。

在這樣的時代背景下，即使限貸政策開始放松，但這對部分城市已呈下滑趨勢的樓市來說，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市跌跌不休的走勢難以避免。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-3月全國房地產(chǎn)資金來源總量2.87萬億元，同比增長6.6%。其中房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款1-3月合計6226億元，同比增長20.4%。1-3月個人按揭貸款3161億元，同比增長0.1%。相比2013年全年的資金狀況均較為緊張。

目前流動性狀況偏緊，市場普遍認為這可能會對房地產(chǎn)市場需求造成持續(xù)負面影響，從而使行業(yè)面臨銷售額增速放緩的風(fēng)險。與此同時，開發(fā)商面臨著融資渠道受限、銀行信貸增速放緩、房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款的難度加大等問題，資金壓力較大?！鰁ndprint