論經(jīng)濟(jì)適用房如何落實(shí)到受保障群體

趙美琴

(上海市地礦工程勘察院,上海 200072)

論經(jīng)濟(jì)適用房如何落實(shí)到受保障群體

趙美琴

(上海市地礦工程勘察院,上海 200072)

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)社會(huì)保障系統(tǒng)的關(guān)鍵部分之一,其推行的過(guò)程中,取得明顯成效的同時(shí)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。本文首先闡述了經(jīng)濟(jì)適用房的概念,然后從經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有實(shí)現(xiàn)其政策目標(biāo)、房屋的建設(shè)規(guī)模已然全面失控、尋租現(xiàn)象嚴(yán)重,腐敗情況頻生等方面論述了推行過(guò)程中的種種問(wèn)題,最后提出了切實(shí)可行的、讓經(jīng)濟(jì)適用房落實(shí)到受保障群體的具體措施。

經(jīng)濟(jì)適用房 住房 保障群體 問(wèn)題 落實(shí) 措施

隨著改革開(kāi)放的日益深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之繁榮起來(lái)。民生問(wèn)題日益成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。保障性住房的建設(shè)和發(fā)展更是炙手可熱的話題。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要是為了解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。其政策出發(fā)點(diǎn)是好的，目的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，更有甚者，現(xiàn)在有很多人都在強(qiáng)烈呼吁停止推行經(jīng)濟(jì)適用房政策。下面就詳細(xì)分析經(jīng)濟(jì)適用房推行過(guò)程中存在的問(wèn)題及具體解決措施。

1 概念分析

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與發(fā)展已經(jīng)納入了國(guó)家計(jì)劃，指的是由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的作用有：首先，可以解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房問(wèn)題，維持社會(huì)的和諧穩(wěn)定；其次，有效優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)模式，壓制了商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上升；然后，經(jīng)濟(jì)適用房在邊緣聚集起來(lái)可以優(yōu)化城市中心的空間布局；最后，可以改善城市環(huán)境，推動(dòng)城郊相接區(qū)域的發(fā)展。

2 經(jīng)濟(jì)適用房推行過(guò)程中存在的問(wèn)題——無(wú)法落實(shí)政策目標(biāo),維護(hù)受保障群體的利益

1991年，國(guó)務(wù)院正式提出要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，以期解決城鎮(zhèn)住房困難戶及無(wú)房戶的住房問(wèn)題。1998年，經(jīng)濟(jì)適用房踏上了快速發(fā)展的歷程。經(jīng)濟(jì)適用房憑借其相對(duì)低廉的價(jià)格成為了中低收入者購(gòu)房的首選。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近些年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房在推廣實(shí)施的過(guò)程中出現(xiàn)了很多不良現(xiàn)象?，F(xiàn)階段，很多省市已停止經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行。主要問(wèn)題如下：

首先，經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有實(shí)現(xiàn)其政策目標(biāo)，真正意義上的中低收入者的住房需求沒(méi)有得到滿足。政府之所以鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的推行發(fā)展，主要是為了解決城鎮(zhèn)中低收入者的住房問(wèn)題。然而，在經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際推行過(guò)程中，很多高收入者混進(jìn)了購(gòu)房者的隊(duì)伍。

其次，房屋的建設(shè)規(guī)模已然全面失控。由《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容可知，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)要點(diǎn)就是必須嚴(yán)格控制房屋規(guī)模，以中小套型為主，中套房屋的建設(shè)規(guī)模一般控制在80平方米，小套房屋一般60平方米即可。但是，隨著經(jīng)濟(jì)適用房的不斷向前推行，住房的建設(shè)規(guī)模也越來(lái)越大，100平方米的住房已成家常便飯，更有甚者，某些項(xiàng)目的復(fù)式戶型其規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了150平方米。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的主要原因是：在配套政策、管理模式等方面經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)還存在著很多的不足。戶型越來(lái)越大，豪華但是不具備實(shí)用意義的大規(guī)模住房已經(jīng)不能滿足城鎮(zhèn)中低收入者的需求。

然后，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)質(zhì)量偏低。從房源上來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房主要分為兩種類型：新建住房和從積壓商品房轉(zhuǎn)變而來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房。新建的經(jīng)濟(jì)適用房其建設(shè)過(guò)程中，政府會(huì)給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一些財(cái)政補(bǔ)貼，但是補(bǔ)貼的數(shù)額不大，是隱性補(bǔ)貼，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房積極性不高，在很大程度上影響著經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)質(zhì)量。不到房屋使用壽命，墻體就開(kāi)始脫落，外邊也變得很破舊。與此同時(shí)，為了解決商品房的積壓?jiǎn)栴}，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與發(fā)展，很多地方開(kāi)始推行將積壓商品房轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)適用房的政策，但這些房屋的質(zhì)量也存在著嚴(yán)重的問(wèn)題。

最后，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，腐敗情況頻生。與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格偏低，但是在政府的優(yōu)惠政策之下，依然存在著很大的利潤(rùn)空間。在巨額利益的誘惑之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定想方設(shè)法和相關(guān)官員“勾結(jié)”。經(jīng)濟(jì)適用房的供給是十分有限的，“關(guān)系”也因此變得更加重要。政府官員手握分配大權(quán)，在相關(guān)條件沒(méi)有太大差別的情況下，有“關(guān)系”的就獲得了優(yōu)先權(quán)，一旦行賄的成本比兩種渠道的差價(jià)低廉，行賄現(xiàn)象就會(huì)不可避免的出現(xiàn)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善，政府官員的手中掌握著絕對(duì)的資源分配權(quán)利，這種情況下，尋租腐敗是很難避免的。

3 解決上述問(wèn)題的具體措施——經(jīng)濟(jì)適用房如何落實(shí)到受保障群體

首先，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策做出合理的調(diào)整，或直接停止經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行。城鎮(zhèn)中低收入者可能會(huì)失去購(gòu)房的能力。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房推行過(guò)程中存在的問(wèn)題，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策做出很大的調(diào)整、改善。其次，確保經(jīng)濟(jì)適用房政策的透明性，讓社會(huì)大眾監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)落成及分配工作，避免暗箱操作。從根本上確保經(jīng)濟(jì)適用房可以最大限度地解決中低收入者的問(wèn)題。然后，合理調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度，在不妨礙居民正常生活的基礎(chǔ)上，適當(dāng)減小經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積，確保經(jīng)濟(jì)適用房真正落到有需要的人手中。最后，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，提高房屋建設(shè)質(zhì)量并及時(shí)交付使用，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的問(wèn)題。

其次，切實(shí)加大廉租房、公租房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際效用是十分有限的，一般情況下，只能保證具有當(dāng)?shù)貞艨诘纳倭恐械褪杖胝叩淖》啃枨?。所以，?guó)家應(yīng)該大力發(fā)展廉租房，同時(shí)把非本地人口也納入到廉租房的保障對(duì)象。除此之外，國(guó)家還必須提高公租房的支持力度，最大限度地處理好城市中等偏低收入者、新就業(yè)職工、外地務(wù)工人員等人群的住房難題?？梢钥紤]打破戶籍的限制，讓城市常住戶可以享受公租房的優(yōu)惠。

再次，建立住房保障的專門性機(jī)構(gòu)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是現(xiàn)階段我國(guó)執(zhí)行住房保障政策的關(guān)鍵性措施。它關(guān)系到中低收入者的切身利益。與此同時(shí)，住房保障的開(kāi)展也是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性、綜合性的工作，所以，必須建立一個(gè)專門的組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立一個(gè)專業(yè)的實(shí)施隊(duì)伍來(lái)落實(shí)該項(xiàng)工作。政府必須整合相關(guān)部門的住房保障職能，建立專門的組織管理機(jī)構(gòu)，切實(shí)加強(qiáng)包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障性住房的建設(shè)、推廣，只有這樣，才可以有效改善城鎮(zhèn)住房保障各部門工作效率低下、權(quán)責(zé)不明、穩(wěn)定性不高的現(xiàn)狀。

然后，引進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房保障機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房具有明顯的福利性質(zhì)，是針對(duì)的一定的群體推行的政策。必須嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象，才可以保證中低收入者享受到政府提供的這項(xiàng)福利，避免供應(yīng)對(duì)象錯(cuò)位、補(bǔ)貼效用喪失等問(wèn)題的出現(xiàn)。我國(guó)區(qū)域間的收入水平差別很大，經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象和范圍應(yīng)該隨著地域的變化而變化，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、實(shí)際居住水平、居民家庭收入水平、商品房?jī)r(jià)格等因素為依據(jù)劃定住房保障線。在這個(gè)前提下，設(shè)立健全的申請(qǐng)、審批、輪候等準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格把控經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)關(guān)，同時(shí)建立跟蹤監(jiān)察體系，適時(shí)公布享受經(jīng)濟(jì)適用房者的名單，同時(shí)嚴(yán)格處罰虛假申報(bào)者。

最后，確立住房保障制度的法律基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，我國(guó)還沒(méi)有專門的住房保障法律法規(guī)，經(jīng)濟(jì)適用房的政策剛性不足。所以，必須從保障對(duì)象、保證形式、保障內(nèi)容、保障水平等方面出發(fā)，盡快地制定出和我國(guó)住房現(xiàn)狀相吻合的住房保障法，明確各級(jí)政府在住房保障體制里的全責(zé)關(guān)系，將這種保障機(jī)制以法律的形式穩(wěn)定下來(lái)?，F(xiàn)階段，我國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)以住房保障法為依據(jù)，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、社會(huì)現(xiàn)狀等，根據(jù)相關(guān)立法程序制定有效的地方性住房保障法律法規(guī)，保證住房保障措施的有效推行。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該以制定出的住房保障法為依據(jù)，把經(jīng)濟(jì)適用房的推廣納入城市建設(shè)布局和年度規(guī)劃，同時(shí)明確資金來(lái)源、供給形式、項(xiàng)目位置等方方面面的內(nèi)容，并公開(kāi)向社會(huì)公布，接受群眾監(jiān)督。

4 結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)受諸多因素的影響和制約。在實(shí)際推行的過(guò)程中，購(gòu)買對(duì)象界定不明確、供求矛盾沖突激烈、沒(méi)有原則的開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋質(zhì)量差、銷售價(jià)格不科學(xué)、財(cái)政補(bǔ)貼效用喪失等問(wèn)題層出不窮。這些問(wèn)題嚴(yán)重制約著經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展，政策目標(biāo)一時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。本文針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房推行過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題，提出了幾條切實(shí)可行的解決措施，可供相關(guān)部門參考。

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