淺議我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度及完善措施

中圖分類號(hào)：D92324 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易在市場(chǎng)活動(dòng)中呈現(xiàn)出蓬勃之勢(shì)，與此對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全也越來越引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和討論，同時(shí)民法中的一個(gè)重要制度—善意取得制度也在不動(dòng)產(chǎn)交易中頻繁應(yīng)用。我國《物權(quán)法》雖然明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的正常交易，保障交易安全，維護(hù)正常經(jīng)濟(jì)秩序等方面提供了有力的法律支撐，但同時(shí)也暴露出了一些不足之處。本文簡要分析了我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中存i在的若干問題，并針對(duì)性的提出完善建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；完善

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，指的是無權(quán)處分人人將登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)通過符合法定要件的方式轉(zhuǎn)讓給第三人，如果第三人在交易的時(shí)候是出于善意的，便可取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人便失去1所有權(quán)，不得再追索的法律制度。基于我國《物權(quán)法》起步較晚，在法律條文和法律適用上面還不成熟，因此存在一些不足。這就需要我們深入研究不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，并立足我國國情，提出完善該制度的建議，使不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在市場(chǎng)交易中更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

一、我國《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的問題

（一） 第三人善意標(biāo)準(zhǔn)界定不明確

對(duì)于物權(quán)善意取得制度中“善意”的認(rèn)定與判斷，是是否符合該制度法定要件的核心所在。目前民法學(xué)界針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中“善意”的判定，主要有“積極觀念說”以及“消極觀念說”這兩種說法?！胺e極觀念說”認(rèn)為受讓人只有擁有將讓與人視為有權(quán)處分人的意識(shí)時(shí)，才能判定其是善意，且這種意識(shí)必須要受讓人積極證明，否則便推定為惡意；“消極觀念說”則認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)交易中只需不知或不應(yīng)知對(duì)方為無權(quán)處分人便可，不管交易時(shí)如何，只要不知情，即為善意，不用負(fù)證明責(zé)任?？v觀各國的司法實(shí)踐，從維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意受讓人的立場(chǎng)出發(fā)，采納“消極觀念說”的占大多數(shù)。但是目前，我國《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的條文，還沒有對(duì)第三人“善意”的標(biāo)準(zhǔn)作出明確的界定，導(dǎo)致在法律適用上沒有一個(gè)明晰的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，這樣會(huì)造成善意第三人在舉證責(zé)任上的巨大負(fù)擔(dān)，引起現(xiàn)實(shí)交易中的大量糾紛，也造成了司法實(shí)踐中法律適用的混亂無序。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記程序的規(guī)定不完善

首先，沒有統(tǒng)一明確的登記程序法。我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要體現(xiàn)在若干部門法中，由于一些部門法之間承接的不緊密，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面上的規(guī)定相互穿插、重疊，導(dǎo)致我國不動(dòng)產(chǎn)登記在實(shí)踐中承現(xiàn)出登記程序的不統(tǒng)一這一現(xiàn)象。比如現(xiàn)實(shí)生活中有時(shí)同一種屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在登記時(shí)會(huì)指向多個(gè)部門，多個(gè)管理機(jī)構(gòu)均有權(quán)管理，這樣在漫長的登記過程中降低了商品交易的效率，也為糾紛埋下了隱患。其次，登記審查制度不統(tǒng)一。由于不同的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)遵從自己的登記規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)采取的審查方式不一樣，甚至重復(fù)使用，導(dǎo)致審查變得冗繁，登記機(jī)關(guān)的登記責(zé)任也不清晰，甚至在產(chǎn)生審查糾紛時(shí)，某些專門登記機(jī)關(guān)不以自己制定的審查規(guī)定作為追究責(zé)任的依據(jù)，部門之間相互推諉，造成公眾對(duì)登記機(jī)關(guān)和登記效力無法信賴，使得物權(quán)交易中的公示公信原則不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)的加大和交易成本的增加。

（三）原權(quán)利人的利益保護(hù)規(guī)定不完善

作為物權(quán)變動(dòng)和流轉(zhuǎn)理論中一個(gè)非常重要的組成部分，善意取得制度與無權(quán)處分行為具有天然而又密不可分的聯(lián)系?！段餀?quán)法》規(guī)定了出讓人在交易中提供弄虛作假的材料，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)因錯(cuò)誤登記，給他人造成損害的，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是《物權(quán)法》只是籠統(tǒng)地說了過錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)賠償責(zé)任的承擔(dān)方式卻沒有明確規(guī)定。雖然在學(xué)理中存在侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等補(bǔ)救措施，但法律中沒有規(guī)定一個(gè)或若干個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任承擔(dān)方式。這樣，原權(quán)利人的利益救濟(jì)方式和途徑就沒有一個(gè)明確的概念，不利于司法操作和執(zhí)行。因此，需要法律從對(duì)原權(quán)利人利益保護(hù)方面充實(shí)相關(guān)規(guī)定。

二、完善《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議

針對(duì)《物權(quán)法》存在的以上問題，我們應(yīng)當(dāng)借鑒其他國家的相關(guān)立法并依據(jù)我國國情制定相關(guān)措施進(jìn)行完善。

（一）進(jìn)一步明確界定第三人善意標(biāo)準(zhǔn)

按照民法學(xué)界的主流觀點(diǎn)，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“善意”是主觀善意，即不知且無重大過失，而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“善意”是客觀的善意，即不知便可。按照王利明教授的觀點(diǎn)，法律就是為了保護(hù)善意第三人才將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記薄記載的權(quán)利視為真實(shí)，并賦予其社會(huì)公信力，從而在信賴登記的善意第三人取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，其正當(dāng)權(quán)利不會(huì)由于因錯(cuò)誤的登記而被剝奪。由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，只要受讓人信賴登記便可。因此對(duì)于這兩種物權(quán)不同的“善意”，我國《物權(quán)法》應(yīng)區(qū)別對(duì)待，分清差異。在不動(dòng)產(chǎn)方面，明確不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)為客觀善意，同時(shí)應(yīng)當(dāng)表明時(shí)間結(jié)點(diǎn)必須是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)之前或之時(shí)是善意的。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序和登記體系

第一，制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法以及登記機(jī)構(gòu)。當(dāng)前應(yīng)在嚴(yán)格遵循公示公信原則的基礎(chǔ)上，將現(xiàn)行部門法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的條款予以整合、統(tǒng)一，并在此基礎(chǔ)上，參照世界慣例，成立一個(gè)統(tǒng)一而又規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)，專項(xiàng)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，并單獨(dú)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這樣就為市場(chǎng)交易主體減輕了不動(dòng)產(chǎn)登記程序上的負(fù)擔(dān)，降低了市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的客觀和透明。因此建議國家制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法和設(shè)立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)。

第二，明確登記的審查方式。審查方式是決定不動(dòng)產(chǎn)登記是否具有社會(huì)公信力的制度保障，包括詢問當(dāng)事人交易情況、查看不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際情況、調(diào)查提交文件的真實(shí)性等，在審查方式上也要遵循統(tǒng)一規(guī)范的原則，各登記部門間在權(quán)力的行使上應(yīng)當(dāng)溝通協(xié)作，科學(xué)的整合，明確一種或一類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的審查方式，刪繁就簡，讓審查變得快捷和高效，這樣可以明晰責(zé)任，降低成本。

（三）明確原權(quán)利人的救濟(jì)方式和途徑

如前文所述，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的利益保護(hù)方面，我國《物權(quán)法》的規(guī)定較為欠缺，使得原權(quán)利人的利益不能得到很好地保護(hù)。雖然法律中規(guī)定了出讓人和登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)責(zé)任，但是沒有說明責(zé)任的承擔(dān)方式和救濟(jì)途徑。實(shí)踐中，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，原權(quán)利人往往受到很大損失，因此，法律在保障善意第三人的利益的同時(shí)，也不能忽視對(duì)原權(quán)利人的相關(guān)利益的保護(hù)與救濟(jì)。為貫徹公平正義原則，法律可以通過直接設(shè)立學(xué)理上的救濟(jì)方式如侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)、違約責(zé)任救濟(jì)等條款來保護(hù)原權(quán)利人的利益，比如因出讓人提供虛假材料的，直接追究出讓人的侵權(quán)責(zé)任或是返還不當(dāng)?shù)美?，如若物?quán)登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，除民事賠償外，可通過行政救濟(jì)的途徑解決，同時(shí)也可學(xué)習(xí)外國先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立專門的錯(cuò)誤賠償基金或登記儲(chǔ)金，專供賠償損害之用。

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作者簡介：王磊（1986年-），男，漢，籍貫江蘇省沛縣，新疆師范大學(xué)法學(xué)院民商法研究生，研究方向?yàn)槊裆谭ɑA(chǔ)理論。