我國以房養(yǎng)老模式研究

燕進保

摘 要：養(yǎng)老問題是關系社會穩(wěn)定的重要領域，以房養(yǎng)老模式的推行，對于我國社會保障制度的建設與完善具有非常重要的社會現(xiàn)實意義。本文首先對以房養(yǎng)老模式進行簡單闡述，然后在此基礎上，對以房養(yǎng)老模式實施過程中存在的問題進行分析，最后提出完善以房養(yǎng)老制度的合理化建議。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；人口老齡化；住房反向抵押貸款

近年來，面對我國人口老齡化不斷加重的趨勢，各地在老年人養(yǎng)老機制上不斷進行創(chuàng)新，在這其中，以房養(yǎng)老模式應運而生。雖然目前以房養(yǎng)老模式在我國尚處于探索階段，但從長遠來看，以房養(yǎng)老模式的實踐，對于保障老年人基本生活需求以及完善我國養(yǎng)老養(yǎng)老服務體系都具有非常重要的戰(zhàn)略意義。

一、 以房養(yǎng)老模式的概念及益處

（一） 以房養(yǎng)老的涵義：即“住房反向抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權擁有者，把房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權人所有。

其實質就是通過各種金融運營機制與手段，將老年人身故后遺留房產(chǎn)的巨大價值，提前變現(xiàn)到身前使用，將住房資源在價值上進行變現(xiàn)盤活，從而解決老年人的養(yǎng)老問題。

（二） 以房養(yǎng)老模式的優(yōu)點

1. 緩解人口老齡化下的養(yǎng)老壓力

當前，我國養(yǎng)老體系還遠不能滿足巨大的老年群體的養(yǎng)老問題，這關系到國家穩(wěn)定以及經(jīng)濟發(fā)展大局。在以房養(yǎng)老模式下，老年人將自己的住房資產(chǎn)提前變現(xiàn)來進行自我養(yǎng)老，而無需借助家庭、社會力量，這對于緩解當前我國養(yǎng)老保險、家庭養(yǎng)老的壓力都有很好地現(xiàn)實作用。

2. 活躍金融市場，提高金融機構盈利水平

以房養(yǎng)老模式的推行，離不開金融機構的大力支持。以房養(yǎng)老模式的實行，可以使老年人養(yǎng)老問題與金融、房地產(chǎn)這倆大產(chǎn)業(yè)相結合，在解決老年人養(yǎng)老問題的同時，也可以擴展金融機構的業(yè)務范圍與內(nèi)容，使金融機構提高業(yè)績，從而帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

二、 我國開展以房養(yǎng)老過程中存在的問題

（一） 傳統(tǒng)思想以及養(yǎng)兒防老觀念的重大阻礙

在西方國家，年輕人在成年后，生活基本獨立，子女長大后也沒有規(guī)定必須對父母給予幫助，因此，老年人可以不把自己的房子留給子女。但是，與西方社會這種獨立的思想不同，我國是一個崇尚孝道的國家，養(yǎng)兒防老的觀念深入人心，年輕人必須履行對父母的贍養(yǎng)義務，同時，作為財富象征的房屋，老年人辛苦一輩子攢下來的房屋，其更愿意將其遺留給后代，而不愿意抵押給金融機構。另一方面，我國人民對于房產(chǎn)投資的觀念也限制了以房養(yǎng)老模式的開展。人們大多愿意將房產(chǎn)作為自己的資產(chǎn)自用，很少人將此作為投資性房地產(chǎn)。

（二） 我國房地產(chǎn)市場的不完善

國內(nèi)外成功的實踐表明，以房養(yǎng)老模式的順利推行必須以居民對于房屋的完全產(chǎn)權作為前提，但是目前我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)權體系復雜，完全產(chǎn)權，半產(chǎn)權房同時存在，甚至有些公民對于自己的房屋根本沒有產(chǎn)權，這在很大程度上會阻礙以房養(yǎng)老的實施。同時近年來，我國房地產(chǎn)市場價格不斷走高，雖然政府采取了很多的調控政策，但是均收效甚微。高房價的走勢對于居民自由住房率的提高來說，很明顯是不利的，如果居民連自己的房屋都沒有，以房養(yǎng)老對其來說更是紙上談兵。最后，房屋產(chǎn)權問題、房地產(chǎn)中介市場滯后也阻礙了以房養(yǎng)老模式的實施。

（三） 以房養(yǎng)老法規(guī)、政策的缺失

目前。我國還沒有制定專門的法律來規(guī)范以房養(yǎng)老問題，這樣就無法從法律層面上來保障該模式的順利推行。在政策層面上，2013年國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。但是宏觀政策僅僅停留在中央層面上，而各地卻仍未制定相應的政策。由于政策細則仍未出臺，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品尚在研發(fā)之中，上市時間不能確定。在具體政策細則出臺之前，業(yè)務不會推進到實質操作階段。

三、 完善我國以房養(yǎng)老模式的建議與對策

（一） 加強以房養(yǎng)老模式宣傳，破除傳統(tǒng)思想的束縛

我們可以通過多種現(xiàn)代化的媒介，例如：廣播、電視、網(wǎng)絡等途徑，加大對政策的解讀力度，使人們清楚地認識以房養(yǎng)老對于自身、金融行業(yè)以及國家宏觀經(jīng)濟的重要性，這樣，才能使人們樹立以房養(yǎng)老的新型養(yǎng)老觀念。同時，作為子女的年輕一代可以加強對老年人的思想開導，在心理上給予老年人支持，并且也要在自己內(nèi)心貫徹這種養(yǎng)老模式，將以房養(yǎng)老作為一種可靠地投資模式，為自己年老后的養(yǎng)老問題早作打算。

（二） 控制高房價問題，完善房地產(chǎn)市場

對于房價的調控問題，政府絕對不能放松警惕，要綜合運用各類財政貨幣政策切實調控不斷走高的房價，但是也要控制大范圍的房價下跌趨勢，注意房價的大漲大跌問題，把房價控制在合理的范圍之內(nèi)。另外，對于房地產(chǎn)中介市場，政府應該加大扶持力度，促進房地產(chǎn)評估、咨詢等中介市場的發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)評估與咨詢流程及步驟。

（三） 制定相應的以房養(yǎng)老法律法規(guī)

加大對以房養(yǎng)老法律的研究力度，在適當時機退出專門的法律來規(guī)范政策的發(fā)展。加強對以房養(yǎng)老運行程序的法律監(jiān)督與政策維護，完善相關配套措施，建設一套與我國相適應的法律法規(guī)體系。另一方面，在保證與中央政策統(tǒng)一的前提下，各地要結合自身實際建立相關的政策，提高以房養(yǎng)老的統(tǒng)籌層次。

（四） 建立專業(yè)的以房養(yǎng)老模式管理機構和隊伍

以房養(yǎng)老模式的順利運行必須依靠專業(yè)化的操作團隊，因此，要加強隊伍人員的專業(yè)素質培養(yǎng)，提高其業(yè)務操作能力，建立權責對等、機制健全的機構體系。政府也可以成立專門的以房養(yǎng)老研究機構，在此基礎上，對經(jīng)營以房養(yǎng)老的相關機構給予支持，幫助其培養(yǎng)專業(yè)評估人員，切實保障以房養(yǎng)老模式沿著正規(guī)方向發(fā)展。

（五） 建立規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

住房反向抵押貸款業(yè)務的順利實施離不開健全的房地產(chǎn)金融市場。銀行、保險等金融機構對此望而止步的原因，不僅是因為住房反向抵押做法復雜，更多的是因為其面臨利率、平均人口預期壽命、房產(chǎn)價值折損等眾多風險。為此，金融業(yè)內(nèi)部首先必須對以房養(yǎng)老模式的操作過程熟練掌握，同時銀行和保險等金融機構也應聯(lián)手完善住房反向抵押貸款的政策并建立各類金融機構之間的協(xié)調機制。

以房養(yǎng)老模式作為我國補充養(yǎng)老的一種重要形式，雖然目前在我國發(fā)展遇到了種種問題，但是我們也應該認識到，該模式是具有廣闊的發(fā)展前景的。因此，各地在實踐過程中，務必要結合當?shù)貙嶋H，規(guī)范以房養(yǎng)老模式的運行，使其成為我國老年人養(yǎng)老方式的一種新選擇。（作者單位：山西財經(jīng)大學）

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