房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的財(cái)稅分析與審計(jì)服務(wù)

童先國(guó)

摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)已成為我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量也日益增加，但在并購(gòu)過(guò)程中有些成功的案例，也有失敗的案例，本文力求通過(guò)財(cái)務(wù)、稅收的視角分析房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中存在的問(wèn)題。給讀者勾畫(huà)出房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方不得不考慮的相關(guān)因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；并購(gòu)；財(cái)稅；審計(jì)

一、 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目法人狀況

（一）目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目法人狀況主要為：項(xiàng)目部形式和項(xiàng)目公司形式。

項(xiàng)目部形式：即房地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)登記在本房地產(chǎn)公司名下，或者成立一個(gè)分公司登記在分公司名下。以后該項(xiàng)目的所有運(yùn)作均以總公司的名義進(jìn)行。

項(xiàng)目公司形式：即母公司取得土地使用權(quán)后，母公司新注冊(cè)成立一個(gè)子公司，將取得土地使用權(quán)登記在子公司名下。以后該項(xiàng)目的所有運(yùn)作均以子公司名義進(jìn)行。

（二）各種形式運(yùn)作的利弊分析

1、項(xiàng)目部形式優(yōu)勢(shì)：一是合并納稅，尤其是企業(yè)所得稅往往可以并入總公司，由總公司將各分公司或各項(xiàng)目利潤(rùn)合并，實(shí)現(xiàn)盈虧互補(bǔ)，減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額；二是可以直接利用總公司的資質(zhì)、銀行信用等資源；三是項(xiàng)目完成后清算程序相對(duì)簡(jiǎn)單。

2、項(xiàng)目部形式缺點(diǎn)：一是運(yùn)行方式單一，引進(jìn)外部資金往往只能以債權(quán)方式；二是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)全部由總公司承擔(dān)。因項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)等均要以總公司名義進(jìn)行，所有合同均需總公司承擔(dān)法律責(zé)任，總公司對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。

3、項(xiàng)目公司形式的優(yōu)勢(shì)：一是運(yùn)行方式靈活，可以引進(jìn)債權(quán)投資，也可以股權(quán)投資；二是母公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。因?yàn)轫?xiàng)目公司屬于獨(dú)立法人，有獨(dú)立的民事行為能力。作為股東，母公司僅以出資額為限對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。

4、項(xiàng)目公司形式的缺點(diǎn)：一是項(xiàng)目公司為獨(dú)立法人，屬于分別納稅，享受不到合并納稅的好處；二是不能直接使用總公司的資質(zhì)、銀行信用等；三是項(xiàng)目清算時(shí)要按照公司法人注銷(xiāo)的程序履行審計(jì)、清算、公告等程序，手續(xù)復(fù)雜。

二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的驅(qū)動(dòng)因素

1、 國(guó)有房地產(chǎn)公司政策性轉(zhuǎn)讓。自2000年以來(lái)，我國(guó)政府啟動(dòng)了國(guó)有企業(yè) “剝離輔業(yè)、做強(qiáng)主業(yè)”的改革，很多主業(yè)為非房地產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)，如果下屬有房地產(chǎn)企業(yè)，即面臨著房地產(chǎn)企業(yè)退出的任務(wù)。2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委確定了16家以房地產(chǎn)企業(yè)作為主業(yè)的中央企業(yè)，三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量由728家減少到373家，2014年4月又確定了78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)?？梢?jiàn)近期政策性房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)殉蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)改革的主力軍。

2、 投資商盡快回籠資金需要。房地產(chǎn)行業(yè)投資大、政策風(fēng)險(xiǎn)大、資金回籠周期長(zhǎng)，投資商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后可能面臨著到期貸款違約、宏觀調(diào)控導(dǎo)致滯銷(xiāo)等影響，產(chǎn)生資金鏈斷裂，使得投資商不得不進(jìn)行項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。

3、 上下游行業(yè)整合的需要。這一類(lèi)情況常見(jiàn)于房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行，商業(yè)企業(yè)需要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，房地產(chǎn)企業(yè)提供場(chǎng)地，因而由商業(yè)企業(yè)出資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目成為房地產(chǎn)并購(gòu)的一種形式。

三、 并購(gòu)方式對(duì)轉(zhuǎn)讓方財(cái)稅的影響

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方，出售房地產(chǎn)項(xiàng)目也是兩種形式，即：項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方式不同對(duì)轉(zhuǎn)讓方的利潤(rùn)和稅費(fèi)都產(chǎn)生非常大的影響。下面從轉(zhuǎn)讓方的角度分析兩種轉(zhuǎn)讓方式的影響：

（一）項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)杭纯偣緦⒌怯浽诿碌姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一方，屬于不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售性質(zhì)。買(mǎi)方取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，支付購(gòu)房款。

1、債權(quán)、債務(wù)繼承：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方繼承。

2、繳納稅費(fèi)的影響：因?yàn)閷儆诓粍?dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，需要辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方須按照不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)政策繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)杭茨腹緦⑺钟械姆康禺a(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三方，屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)。受讓方取得房地產(chǎn)公司股權(quán)，支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，同時(shí)間接取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。

1、債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂蚍康禺a(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)留在項(xiàng)目公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅是項(xiàng)目公司股東發(fā)生變更，項(xiàng)目公司的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生改變，所以債權(quán)、債務(wù)由項(xiàng)目公司繼續(xù)履行。

2、稅費(fèi)的影響：項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方不需要辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方按照稅法規(guī)定不需要支付營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅。這給轉(zhuǎn)讓方帶來(lái)了合理避稅的好處。

3、轉(zhuǎn)讓方享有的收益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)中，轉(zhuǎn)讓方同樣享受到土地房產(chǎn)增值的好處，這種增值直接體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中。

四、 并購(gòu)方式對(duì)受讓方財(cái)稅的影響

并購(gòu)方式不同，對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)差異很大，而且存在一系列經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)陷阱。在此作如下分析：

（一） 直接受讓房地產(chǎn)：即購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，屬于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)房地產(chǎn)的面積和銷(xiāo)售單價(jià)確認(rèn)銷(xiāo)售價(jià)格。

1、受讓稅費(fèi)。按照稅法規(guī)定需要按照受讓價(jià)格的一定比例（3%‐5%）繳納契稅。

2、債權(quán)、債務(wù)：受讓方不需要繼承項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)。

（二）受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)盒枰^承項(xiàng)目公司運(yùn)作過(guò)程中的債權(quán)、債務(wù)。

2、潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于受讓方未參與項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓前的運(yùn)營(yíng)，潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要為公司有可能存在的或有負(fù)債、潛在訴訟和潛在稅務(wù)處罰等。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)判斷失策。

3、不承擔(dān)稅金支出。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，按照稅法規(guī)定在不在契稅征收范圍內(nèi)。

4、固有重大稅務(wù)陷阱。該稅務(wù)陷阱往往被很多受讓方所忽視，而且可能產(chǎn)生的影響很大。

舉個(gè)例子說(shuō)明：A、B房地產(chǎn)公司分別取得兩塊同樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等各項(xiàng)目成本均為2億元，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間均升值到5億元。但A是以項(xiàng)目部形式運(yùn)作，B是以項(xiàng)目公司形式運(yùn)作。M公司準(zhǔn)備以10億元收購(gòu)上述2個(gè)項(xiàng)目。按照稅法規(guī)定購(gòu)買(mǎi)A項(xiàng)目屬于購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，以后銷(xiāo)售過(guò)程中可扣除成本為5億元；購(gòu)買(mǎi)B公司所持項(xiàng)目公司股權(quán)屬于購(gòu)買(mǎi)股權(quán)性質(zhì)，以后銷(xiāo)售過(guò)程中可扣除的成本依然是2億元。按照現(xiàn)有所得稅、土地增值稅等稅收政策，購(gòu)買(mǎi)B公司股權(quán)至少比A公司資產(chǎn)多繳稅7500萬(wàn)元（增值額3億元*土地增值稅率30%，尚未考慮所得稅因素）。

通過(guò)上述例子分析，可見(jiàn)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司股權(quán)時(shí)，稅金支出是受讓方不得不考慮的重大不利影響因素。

五、 審計(jì)服務(wù)在并購(gòu)過(guò)程中的合理化建議

不論是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的審計(jì)評(píng)估服務(wù)，還是國(guó)家審計(jì)機(jī)構(gòu)的履職監(jiān)督服務(wù)，都應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，幫助企業(yè)籌劃合理、合法及有效的并購(gòu)方案。以更好的維護(hù)各利益相關(guān)方的權(quán)益，這對(duì)促成雙方成功并購(gòu)，起到了重要的作用，筆者認(rèn)為應(yīng)從三方面發(fā)揮審計(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)作用。

（一） 從專(zhuān)業(yè)角度，提醒不同并購(gòu)方式對(duì)各方的影響

考慮項(xiàng)目直接并購(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓方稅收政策的影響，以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓并購(gòu)對(duì)受讓方稅收政策的影響，審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在審計(jì)報(bào)告中提醒報(bào)表使用者充分關(guān)注不同并購(gòu)方式的稅金支出因素。國(guó)家審計(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)從維護(hù)國(guó)家利益的角度，防止房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)惡意并購(gòu)，違反稅法規(guī)定逃避稅收征管，影響國(guó)家預(yù)算收入。

（二） 提醒并購(gòu)雙方關(guān)注潛在債務(wù)和訴訟。

由于并購(gòu)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，為防止轉(zhuǎn)讓方惡意轉(zhuǎn)嫁潛在債務(wù)、潛在訴訟和潛在稅務(wù)處罰。審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)提醒受讓方盡量做充足的盡職調(diào)查，審計(jì)報(bào)告應(yīng)提醒受讓方關(guān)注可能存在的潛在債務(wù)、訴訟和稅務(wù)處罰等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)各潛在風(fēng)險(xiǎn)作出書(shū)面承諾，同時(shí)在并購(gòu)合同中約定轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)并承擔(dān)連帶責(zé)任。

（三） 根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型提出合理的并購(gòu)方式。

鑒于稅收因素對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)的影響因素巨大，建議根據(jù)并購(gòu)后受讓方的經(jīng)營(yíng)思路確定并購(gòu)方式。如果受讓方并購(gòu)后有意經(jīng)營(yíng)持有，可以考慮股權(quán)并購(gòu)，取得項(xiàng)目連續(xù)經(jīng)營(yíng)、避免房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等好處；如果受讓方并購(gòu)后有意出售資產(chǎn)，可以建議采取項(xiàng)目直接并購(gòu)。（作者單位：合肥包河區(qū)審計(jì)局）