房價(jià)收入比的理論與現(xiàn)實(shí)分析

陳孫君

【摘要】所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配?？梢杂靡粋€(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題。房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)收入比 世代交替 均衡 勞動(dòng)時(shí)間 真實(shí)利率 收入增長

房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個(gè)家庭必須勞動(dòng)幾年才能獲得一套住房。

費(fèi)雪認(rèn)為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會(huì)進(jìn)行再分配。同時(shí)，年輕人又在上一代人的勞動(dòng)的基礎(chǔ)上讓土地產(chǎn)出更多（增值）。事實(shí)上，不論是否愿意，所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配。老年人以此養(yǎng)老，因此其交易價(jià)格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權(quán)衡來決定。費(fèi)雪由此推出了貼現(xiàn)率，并推出在人口增加時(shí)貼現(xiàn)率上升，土地價(jià)格上漲的模型。在一個(gè)歷史過程中，具體交易價(jià)格已經(jīng)不重要，但總是必須有一個(gè)指標(biāo)能反映一個(gè)分配均衡問題，也就是財(cái)富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養(yǎng)老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動(dòng)成果。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，尤其是農(nóng)業(yè)機(jī)械化的發(fā)展，人類不再在農(nóng)業(yè)用地上居住。隨著市場的發(fā)展，勞動(dòng)力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會(huì)體系和生產(chǎn)生活設(shè)施——城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)是人類勞動(dòng)成果的聚集地，是人類勞動(dòng)成果的結(jié)晶。城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)成了必需品，具備了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式下的土地的性質(zhì)，可以用一個(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養(yǎng)老年人多少年才能獲得房產(chǎn)。很顯然，由費(fèi)雪模型可知，人口的增減直接影響著房產(chǎn)的供求關(guān)系，人口增加的過程，房價(jià)收入比一定攀高（房產(chǎn)供不應(yīng)求），人口下降時(shí)，房價(jià)收入比一定下降（房產(chǎn)供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會(huì)福利。

房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。馬克思認(rèn)為勞動(dòng)成果凝結(jié)著人類的過去勞動(dòng)，其價(jià)值是凝結(jié)在其中的勞動(dòng)時(shí)間，是一切等價(jià)交換的依據(jù)。因此，世代交替中使用勞動(dòng)時(shí)間對兩代人的財(cái)富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達(dá)80年甚至100年，在如此長的時(shí)間里，消費(fèi)的物品發(fā)生了巨大變化，物價(jià)水平以及不同種類消費(fèi)品之間的性價(jià)比也發(fā)生了巨大變化。尤其是通脹水平和經(jīng)濟(jì)增速也發(fā)生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產(chǎn)技術(shù)也發(fā)生了巨大變化，黃金的價(jià)值也發(fā)生了巨變。土地會(huì)有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個(gè)紅利同樣必須與勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)力進(jìn)行交換。貨幣作為交換媒介，其價(jià)值卻不能在歷史中等價(jià)，資本要有回報(bào)，借貸需要利息，投資具有風(fēng)險(xiǎn)，而這一切，任何的價(jià)格都無法準(zhǔn)確計(jì)算。因此用房價(jià)收入比來估算大體的交換時(shí)間具有參考意義，它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

下面根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)對中國近十年來的房價(jià)收入比進(jìn)行分析。從附表看算出的房價(jià)收入比，發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比在走低。當(dāng)然這個(gè)家庭收入是以當(dāng)年全社會(huì)的平均收入，而房價(jià)不是，因?yàn)槊磕曩I房人只占社會(huì)中的少數(shù)人，少數(shù)房產(chǎn)的平均價(jià)格不代表全社會(huì)房產(chǎn)的平均價(jià)格。且城鎮(zhèn)化過程中房產(chǎn)大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價(jià)進(jìn)行修正。假設(shè)每平方米的土地與居住人口成正比，而房價(jià)與中心地段房產(chǎn)的距離成反比。我們把城鎮(zhèn)人口的增加作為系數(shù)作如后表調(diào)整。可見房價(jià)收入比（以100平方米房產(chǎn)按家庭收入計(jì)算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價(jià)收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發(fā)達(dá)國家公布的可比數(shù)字。如果我們計(jì)算這12年的平均值發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比為7.2。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)并不是如此，因?yàn)槭紫荣I房的是收入高的買高價(jià)值的房產(chǎn)，而后買房的是收入低的人買便宜的房產(chǎn)，因此，居民就普遍覺得房價(jià)高。于是我們采用另一個(gè)指標(biāo)人均收入買高檔房的房價(jià)與收入比，發(fā)現(xiàn)這個(gè)數(shù)值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價(jià)計(jì)算為15。

從銀行的貸款審核來看房價(jià)收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進(jìn)行折現(xiàn)，其房價(jià)收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數(shù)，H為貸款比例。假設(shè)房價(jià)為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價(jià)收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。這從一個(gè)側(cè)面證實(shí)了前述房價(jià)收入比是合理的。計(jì)算也是準(zhǔn)確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)）房價(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)（以上數(shù)據(jù)摘自上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告）。

我國城鎮(zhèn)人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個(gè)過程按費(fèi)雪的模型必然導(dǎo)致了地價(jià)逐步走高和高利率（真實(shí)利率），而我國房地產(chǎn)市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發(fā)現(xiàn)2000年以后房價(jià)走高的真實(shí)原因。

收入增長不段降低了房價(jià)收入比，我國是發(fā)展中國家，每年GDP增長8%，假設(shè)居民收入增長率為L，則N年后相對買房時(shí)的房價(jià)收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經(jīng)濟(jì)增速放緩的發(fā)達(dá)國家更高的房價(jià)收入比。事實(shí)上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲(chǔ)蓄比例為K，則可以預(yù)計(jì)，經(jīng)過N年后共結(jié)余財(cái)富現(xiàn)值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產(chǎn)價(jià)值，可以求出對應(yīng)的房價(jià)收入比（當(dāng)K≤0.5時(shí)，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當(dāng)n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時(shí)，可承受的最大房價(jià)收入比為11.6倍。

綜上所述，房價(jià)收入比是反映房價(jià)的高低的最佳指標(biāo)。它是社會(huì)財(cái)富在兩代人之間分配的均衡系數(shù)的體現(xiàn)，是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)，其比例越高說明現(xiàn)在的勞動(dòng)越多，真實(shí)利率越高。影響房價(jià)收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價(jià)格。endprint

【摘要】所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配?？梢杂靡粋€(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題。房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)收入比 世代交替 均衡 勞動(dòng)時(shí)間 真實(shí)利率 收入增長

房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個(gè)家庭必須勞動(dòng)幾年才能獲得一套住房。

費(fèi)雪認(rèn)為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會(huì)進(jìn)行再分配。同時(shí)，年輕人又在上一代人的勞動(dòng)的基礎(chǔ)上讓土地產(chǎn)出更多（增值）。事實(shí)上，不論是否愿意，所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配。老年人以此養(yǎng)老，因此其交易價(jià)格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權(quán)衡來決定。費(fèi)雪由此推出了貼現(xiàn)率，并推出在人口增加時(shí)貼現(xiàn)率上升，土地價(jià)格上漲的模型。在一個(gè)歷史過程中，具體交易價(jià)格已經(jīng)不重要，但總是必須有一個(gè)指標(biāo)能反映一個(gè)分配均衡問題，也就是財(cái)富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養(yǎng)老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動(dòng)成果。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，尤其是農(nóng)業(yè)機(jī)械化的發(fā)展，人類不再在農(nóng)業(yè)用地上居住。隨著市場的發(fā)展，勞動(dòng)力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會(huì)體系和生產(chǎn)生活設(shè)施——城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)是人類勞動(dòng)成果的聚集地，是人類勞動(dòng)成果的結(jié)晶。城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)成了必需品，具備了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式下的土地的性質(zhì)，可以用一個(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養(yǎng)老年人多少年才能獲得房產(chǎn)。很顯然，由費(fèi)雪模型可知，人口的增減直接影響著房產(chǎn)的供求關(guān)系，人口增加的過程，房價(jià)收入比一定攀高（房產(chǎn)供不應(yīng)求），人口下降時(shí)，房價(jià)收入比一定下降（房產(chǎn)供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會(huì)福利。

房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。馬克思認(rèn)為勞動(dòng)成果凝結(jié)著人類的過去勞動(dòng)，其價(jià)值是凝結(jié)在其中的勞動(dòng)時(shí)間，是一切等價(jià)交換的依據(jù)。因此，世代交替中使用勞動(dòng)時(shí)間對兩代人的財(cái)富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達(dá)80年甚至100年，在如此長的時(shí)間里，消費(fèi)的物品發(fā)生了巨大變化，物價(jià)水平以及不同種類消費(fèi)品之間的性價(jià)比也發(fā)生了巨大變化。尤其是通脹水平和經(jīng)濟(jì)增速也發(fā)生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產(chǎn)技術(shù)也發(fā)生了巨大變化，黃金的價(jià)值也發(fā)生了巨變。土地會(huì)有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個(gè)紅利同樣必須與勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)力進(jìn)行交換。貨幣作為交換媒介，其價(jià)值卻不能在歷史中等價(jià)，資本要有回報(bào)，借貸需要利息，投資具有風(fēng)險(xiǎn)，而這一切，任何的價(jià)格都無法準(zhǔn)確計(jì)算。因此用房價(jià)收入比來估算大體的交換時(shí)間具有參考意義，它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

下面根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)對中國近十年來的房價(jià)收入比進(jìn)行分析。從附表看算出的房價(jià)收入比，發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比在走低。當(dāng)然這個(gè)家庭收入是以當(dāng)年全社會(huì)的平均收入，而房價(jià)不是，因?yàn)槊磕曩I房人只占社會(huì)中的少數(shù)人，少數(shù)房產(chǎn)的平均價(jià)格不代表全社會(huì)房產(chǎn)的平均價(jià)格。且城鎮(zhèn)化過程中房產(chǎn)大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價(jià)進(jìn)行修正。假設(shè)每平方米的土地與居住人口成正比，而房價(jià)與中心地段房產(chǎn)的距離成反比。我們把城鎮(zhèn)人口的增加作為系數(shù)作如后表調(diào)整?？梢姺績r(jià)收入比（以100平方米房產(chǎn)按家庭收入計(jì)算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價(jià)收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發(fā)達(dá)國家公布的可比數(shù)字。如果我們計(jì)算這12年的平均值發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比為7.2。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)并不是如此，因?yàn)槭紫荣I房的是收入高的買高價(jià)值的房產(chǎn)，而后買房的是收入低的人買便宜的房產(chǎn)，因此，居民就普遍覺得房價(jià)高。于是我們采用另一個(gè)指標(biāo)人均收入買高檔房的房價(jià)與收入比，發(fā)現(xiàn)這個(gè)數(shù)值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價(jià)計(jì)算為15。

從銀行的貸款審核來看房價(jià)收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進(jìn)行折現(xiàn)，其房價(jià)收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數(shù)，H為貸款比例。假設(shè)房價(jià)為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價(jià)收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。這從一個(gè)側(cè)面證實(shí)了前述房價(jià)收入比是合理的。計(jì)算也是準(zhǔn)確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)）房價(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)（以上數(shù)據(jù)摘自上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告）。

我國城鎮(zhèn)人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個(gè)過程按費(fèi)雪的模型必然導(dǎo)致了地價(jià)逐步走高和高利率（真實(shí)利率），而我國房地產(chǎn)市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發(fā)現(xiàn)2000年以后房價(jià)走高的真實(shí)原因。

收入增長不段降低了房價(jià)收入比，我國是發(fā)展中國家，每年GDP增長8%，假設(shè)居民收入增長率為L，則N年后相對買房時(shí)的房價(jià)收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經(jīng)濟(jì)增速放緩的發(fā)達(dá)國家更高的房價(jià)收入比。事實(shí)上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲(chǔ)蓄比例為K，則可以預(yù)計(jì)，經(jīng)過N年后共結(jié)余財(cái)富現(xiàn)值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產(chǎn)價(jià)值，可以求出對應(yīng)的房價(jià)收入比（當(dāng)K≤0.5時(shí)，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當(dāng)n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時(shí)，可承受的最大房價(jià)收入比為11.6倍。

綜上所述，房價(jià)收入比是反映房價(jià)的高低的最佳指標(biāo)。它是社會(huì)財(cái)富在兩代人之間分配的均衡系數(shù)的體現(xiàn)，是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)，其比例越高說明現(xiàn)在的勞動(dòng)越多，真實(shí)利率越高。影響房價(jià)收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價(jià)格。endprint

【摘要】所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配。可以用一個(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題。房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)收入比 世代交替 均衡 勞動(dòng)時(shí)間 真實(shí)利率 收入增長

房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。其直觀含義是一個(gè)家庭必須勞動(dòng)幾年才能獲得一套住房。

費(fèi)雪認(rèn)為由于土地的稀缺性與永恒，每一代人在死之前都要將土地及土地上的附著物交給下一代人。除了部分由直系親屬繼承之外，其余的必須通過市場交換交給下一代的非直系親屬，或者說回歸社會(huì)進(jìn)行再分配。同時(shí)，年輕人又在上一代人的勞動(dòng)的基礎(chǔ)上讓土地產(chǎn)出更多（增值）。事實(shí)上，不論是否愿意，所有的勞動(dòng)成果都由兩代人共同消費(fèi)，任何財(cái)富都在參與著社會(huì)的再分配。老年人以此養(yǎng)老，因此其交易價(jià)格就由年輕人愿意付出多少和老年人希望得到多少之間的權(quán)衡來決定。費(fèi)雪由此推出了貼現(xiàn)率，并推出在人口增加時(shí)貼現(xiàn)率上升，土地價(jià)格上漲的模型。在一個(gè)歷史過程中，具體交易價(jià)格已經(jīng)不重要，但總是必須有一個(gè)指標(biāo)能反映一個(gè)分配均衡問題，也就是財(cái)富在兩代人之間分配的問題。年輕人必須養(yǎng)老年人多少年才能獲得土地或者說是上一代人的勞動(dòng)成果。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，尤其是農(nóng)業(yè)機(jī)械化的發(fā)展，人類不再在農(nóng)業(yè)用地上居住。隨著市場的發(fā)展，勞動(dòng)力的商品化，人類不再依賴于土地，而依賴于由此建立的社會(huì)體系和生產(chǎn)生活設(shè)施——城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)是人類勞動(dòng)成果的聚集地，是人類勞動(dòng)成果的結(jié)晶。城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)成了必需品，具備了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式下的土地的性質(zhì)，可以用一個(gè)指標(biāo)——房價(jià)收入比來衡量這種財(cái)富在世代交替中的分配均衡問題，也就是年輕人需要養(yǎng)老年人多少年才能獲得房產(chǎn)。很顯然，由費(fèi)雪模型可知，人口的增減直接影響著房產(chǎn)的供求關(guān)系，人口增加的過程，房價(jià)收入比一定攀高（房產(chǎn)供不應(yīng)求），人口下降時(shí)，房價(jià)收入比一定下降（房產(chǎn)供過于求），人增多的一代付出更多，人減少的一代享受著更多的社會(huì)福利。

房價(jià)收入比比任何指標(biāo)都更能準(zhǔn)確地反映房價(jià)的高低。馬克思認(rèn)為勞動(dòng)成果凝結(jié)著人類的過去勞動(dòng)，其價(jià)值是凝結(jié)在其中的勞動(dòng)時(shí)間，是一切等價(jià)交換的依據(jù)。因此，世代交替中使用勞動(dòng)時(shí)間對兩代人的財(cái)富分配是否均衡的衡量更為確切。每一代人生命長達(dá)80年甚至100年，在如此長的時(shí)間里，消費(fèi)的物品發(fā)生了巨大變化，物價(jià)水平以及不同種類消費(fèi)品之間的性價(jià)比也發(fā)生了巨大變化。尤其是通脹水平和經(jīng)濟(jì)增速也發(fā)生了巨大變化，甚至作為天然貨幣的黃金的生產(chǎn)技術(shù)也發(fā)生了巨大變化，黃金的價(jià)值也發(fā)生了巨變。土地會(huì)有恒定的收益（紅利），而這一切卻都來源于自然，這個(gè)紅利同樣必須與勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)力進(jìn)行交換。貨幣作為交換媒介，其價(jià)值卻不能在歷史中等價(jià)，資本要有回報(bào)，借貸需要利息，投資具有風(fēng)險(xiǎn)，而這一切，任何的價(jià)格都無法準(zhǔn)確計(jì)算。因此用房價(jià)收入比來估算大體的交換時(shí)間具有參考意義，它是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)。

下面根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)對中國近十年來的房價(jià)收入比進(jìn)行分析。從附表看算出的房價(jià)收入比，發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比在走低。當(dāng)然這個(gè)家庭收入是以當(dāng)年全社會(huì)的平均收入，而房價(jià)不是，因?yàn)槊磕曩I房人只占社會(huì)中的少數(shù)人，少數(shù)房產(chǎn)的平均價(jià)格不代表全社會(huì)房產(chǎn)的平均價(jià)格。且城鎮(zhèn)化過程中房產(chǎn)大多集中在城市邊緣，因此我們必須對房價(jià)進(jìn)行修正。假設(shè)每平方米的土地與居住人口成正比，而房價(jià)與中心地段房產(chǎn)的距離成反比。我們把城鎮(zhèn)人口的增加作為系數(shù)作如后表調(diào)整?？梢姺績r(jià)收入比（以100平方米房產(chǎn)按家庭收入計(jì)算）從2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我們不修正，房價(jià)收入比從2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是發(fā)達(dá)國家公布的可比數(shù)字。如果我們計(jì)算這12年的平均值發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比為7.2。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)并不是如此，因?yàn)槭紫荣I房的是收入高的買高價(jià)值的房產(chǎn)，而后買房的是收入低的人買便宜的房產(chǎn)，因此，居民就普遍覺得房價(jià)高。于是我們采用另一個(gè)指標(biāo)人均收入買高檔房的房價(jià)與收入比，發(fā)現(xiàn)這個(gè)數(shù)值也是從2000年的23下滑至13，用12年的平均收入與高檔房平均房價(jià)計(jì)算為15。

從銀行的貸款審核來看房價(jià)收入比。銀行的貸款條件為：1。首付為30%，2。月供為家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I進(jìn)行折現(xiàn)，其房價(jià)收入比為K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I為房貸月利率，n為月供月數(shù)，H為貸款比例。假設(shè)房價(jià)為100萬元，貸款年利率為6%，分20年還，月供為5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房價(jià)收入比為8.1。目前各家銀行的房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。這從一個(gè)側(cè)面證實(shí)了前述房價(jià)收入比是合理的。計(jì)算也是準(zhǔn)確的。

我們看看國外。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)）房價(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)（以上數(shù)據(jù)摘自上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告）。

我國城鎮(zhèn)人口從1990年的3億增加到2000年的4.6億，再增加到2011年的6.9億，這個(gè)過程按費(fèi)雪的模型必然導(dǎo)致了地價(jià)逐步走高和高利率（真實(shí)利率），而我國房地產(chǎn)市場的形成則是在2000年以后，因此，不難發(fā)現(xiàn)2000年以后房價(jià)走高的真實(shí)原因。

收入增長不段降低了房價(jià)收入比，我國是發(fā)展中國家，每年GDP增長8%，假設(shè)居民收入增長率為L，則N年后相對買房時(shí)的房價(jià)收入比降為1/（1+L）N.因此中國享受著比經(jīng)濟(jì)增速放緩的發(fā)達(dá)國家更高的房價(jià)收入比。事實(shí)上，如果某家庭年收入為Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率為r，儲(chǔ)蓄比例為K，則可以預(yù)計(jì)，經(jīng)過N年后共結(jié)余財(cái)富現(xiàn)值為∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是說這就是此人家庭可以購買的最大房產(chǎn)價(jià)值，可以求出對應(yīng)的房價(jià)收入比（當(dāng)K≤0.5時(shí)，按銀行要求。）為k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如當(dāng)n=20，r=6%，L=8%，k=0.5時(shí)，可承受的最大房價(jià)收入比為11.6倍。

綜上所述，房價(jià)收入比是反映房價(jià)的高低的最佳指標(biāo)。它是社會(huì)財(cái)富在兩代人之間分配的均衡系數(shù)的體現(xiàn)，是現(xiàn)在勞動(dòng)與過去勞動(dòng)的交換尺度，也是社會(huì)真實(shí)利率的體現(xiàn)，其比例越高說明現(xiàn)在的勞動(dòng)越多，真實(shí)利率越高。影響房價(jià)收入比的因素主要是人口增長模型和收入增長速度以及市場資金的價(jià)格。endprint