級差地租對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析

梁作鵬+賈春梅+葛揚

摘要：中國級差地租與資本主義級差地租有諸多的相似之處，也有明顯的不同之處。不同之處在于：中國級差地租的產(chǎn)生與分配受到更多地方政府權(quán)力的干預(yù)與影響。對中國地方政府土地供給行為進行考察后發(fā)現(xiàn)，地方政府主導(dǎo)著土地要素的流動方向與交易價格，影響著土地資源的配置效率與配置方式。地方政府對級差地租的追求推動了房地產(chǎn)市場的繁榮、推高了房地產(chǎn)價格。因此，重塑地方政府在房地產(chǎn)市場中的角色與職能，理順地方政府在土地資源配置中的職責(zé)與作用，對于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制十分必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；級差地租；土地供給行為；土地制度；長效機制

一、 引言

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，既關(guān)系到人民“住有所居”目標(biāo)的實現(xiàn)，也關(guān)系到經(jīng)濟增長的健康可持續(xù)，更關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定。1998年城鎮(zhèn)住房市場化改革以來，我國房價一直處于上漲態(tài)勢，尤其是2006年以來商品住宅價格逐漸偏離了城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（按月）顯示，2006年1月全國城市住宅銷售價格同比上漲5.5%。2007年1月～11月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅均超過5%。房價歷經(jīng)2008年的短暫回落后，繼續(xù)一路上揚。截止到2013年11月，70個大中城市中，同比價格上漲的城市有69個，下降的城市僅有1個；同比最高漲幅高達21.9%，最低下降僅為1.2%。全國房價的普遍上漲給我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展帶來越來越大的負(fù)面影響。

城市住房價格普遍、持續(xù)上漲的原因何在？一些民眾將責(zé)任歸咎于開發(fā)商，認(rèn)為開發(fā)商追求暴利的行為推高了商品住宅價格。然而，深入思考后就可以發(fā)現(xiàn)，彼此進行激烈競爭的開發(fā)商并不具備在全國范圍內(nèi)將房價持續(xù)推高的能力和條件。也有部分學(xué)者將房價上漲的原因歸于住房需求過量。誠然，住房價格上漲部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅價格是由需求和供給兩方面的因素共同決定的。除了需求方面的因素外，房價的普遍持續(xù)上漲也與住房供給成本的持續(xù)增加密不可分。而住房建設(shè)所用土地成本是住房供給總成本中占比最大的成本。地方政府追逐級差地租的沖動推動住房建設(shè)用地價格的上漲，進而推高了房價。因此，從級差地租角度思考房價上漲的原因及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策顯得尤為必要。

二、 兩種社會體制下級差地租的比較

首次提出級差地租概念的是威廉·配第，而級差地租理論的真正創(chuàng)始人則是詹姆斯·安德森。大衛(wèi)·李嘉圖則將級差地租理論與勞動價值理相融合，進一步地研究地租問題。其后，馬克思在既有級差地租理論的基礎(chǔ)上，擯棄級差地租理論的不合理成分，吸納級差地租理論的科學(xué)成分，結(jié)合西歐各國尤其是英國級差地租的經(jīng)濟現(xiàn)實背景，創(chuàng)造性地構(gòu)建了資本主義級差地租的理論體系。

在馬克思關(guān)于級差地租理論的論述中，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)增殖價值的形式，級差地租I和級差地租II是級差地租的兩種存在形式。級差地租I的產(chǎn)生源于兩個原因，一是土地肥力，二是土地位置。無論土地肥力，還是土地位置均會隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的改變而改變，因而土地產(chǎn)生的級差地租也會隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的改變而相應(yīng)改變。資產(chǎn)階級的土地所有權(quán)壟斷、商品經(jīng)濟、土地肥力不同，以及土地位置不同均是級差地租I產(chǎn)生的條件。與此相比，級差地租II產(chǎn)生的原因則是對同一地塊土地的連續(xù)投資。在馬克思的論述中，級差地租II的產(chǎn)生是在實行集約經(jīng)營的條件下，在同一地塊上投入較多的資本，采用先進的技術(shù)和管理手段以提高總的生產(chǎn)效率，從而產(chǎn)生超額利潤。

社會主義中國級差地租的產(chǎn)生與資本主義級差地租的產(chǎn)生有相似之處，也有特殊之處。其一，社會主義中國級差地租與資本主義級差地租存在相似之處。在社會主義條件下，土地所有權(quán)的實現(xiàn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地肥力和土地位置的差異等均與資本主義級差地租并無實質(zhì)性的差異，只是在中國的現(xiàn)代化進程中，級差地租現(xiàn)實地表現(xiàn)為土地的溢價。諸多因素均會引致土地溢價（級差地租）的產(chǎn)生，比如說，土地資源的稀缺和土地二級市場供應(yīng)的壟斷均會引致級差地租I的產(chǎn)生及增加，商品經(jīng)濟的存在以及整個社會勞動生產(chǎn)率的提高均會引致級差地租II的產(chǎn)生及增加。其二，與資本主義下級差地租的產(chǎn)生相比，社會主義中國級差地租的產(chǎn)生有其獨特之處。中國級差地租是在中國土地所有制與社會主義商品經(jīng)濟共同作用下產(chǎn)生的。（1）社會主義中國的土地所有制與資本主義土地所有制截然不同。資本主義社會的土地一般是由私人壟斷性占用。社會主義中國的城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。所有權(quán)執(zhí)行人不同，其權(quán)利行使的方式不同，級差地租也相應(yīng)不同。（2）我國法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地不能進入土地交易市場，不能直接用于商品房建設(shè)。只有地方政府經(jīng)過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，才能用于商品住宅的開發(fā)建設(shè)。因此，征地是獲得商品房建設(shè)用地的唯一途徑，地方政府對土地建設(shè)用地供應(yīng)具有壟斷性。（3）資本主義條件下，市場化程度較高，土地市場價格主要由市場決定。而社會主義的商品經(jīng)濟脫胎于計劃經(jīng)濟，市場化程度不高，土地市場、城市化過程中的土地增值程度受到的政府行政干預(yù)較多，或者說主要受地方政府控制。

三、 級差地租對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響機制

我國地方政府控制著土地要素的流向與價格，影響著土地資源的配置效率與配置方式，影響著商品住宅價格的形成與走勢，對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。具體而言，地方政府對級差地租的追求主要從以下三個方面影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：

（1）土地出讓金提高了住房的供給成本。由于我國城鎮(zhèn)土地歸國家所有，土地出讓由地方政府完全壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過“招拍掛”方式向地方政府交納一定金額的土地出讓金才能獲取土地使用權(quán)?！吨袊鴩临Y源統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1998年地方政府的土地出讓收入為67億元，2010年地方政府的土地出讓收入躥升至29 109.94億元。同時，土地出讓收入占地方財政收入的比重在十幾年間發(fā)生了較大的變化。1998年～2000年土地出讓收入占地方財政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超過了50%。由此可見，土地出讓收入日益成為地方政府財政收入的最重要組成部分。地方政府的土地出讓收入（級差地租）大幅度提高了住房供給成本，抬高了住房銷售價格。