房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的實證分析

安同信，張婉

(濟南大學經(jīng)濟學院，山東濟南250002)

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的實證分析

安同信，張婉

(濟南大學經(jīng)濟學院，山東濟南250002)

房地產(chǎn)投資增加對經(jīng)濟增長有正向促進作用，可以通過增加全社會的投資總量與資本存量，并通過發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈效應帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來促進經(jīng)濟增長，是經(jīng)濟增長的主要拉動力量之一。在房地產(chǎn)投資的四個方面中，商用房建設投資對經(jīng)濟增長的促進作用最大，住宅建設投資次之，其他建設投資再次，辦公樓建設投資的促進作用最低。應該從調整房地產(chǎn)投資結構、控制房地產(chǎn)投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度等方面來規(guī)范和促進中國房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

房地產(chǎn)投資;經(jīng)濟增長;結構失衡

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步雖晚，但是已發(fā)展為中國經(jīng)濟的重要組成部分，也是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。關于房地產(chǎn)投資的不同類型對促進經(jīng)濟增長作用的研究相對較少［1］，導致了缺乏對中國房地產(chǎn)投資進一步發(fā)展的理論指導［2］。因此，探討中國房地產(chǎn)投資的不同類型與經(jīng)濟增長之間的關系，尤其是不同類型的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的促進作用具有重要意義。

一、中國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀

近十幾年，中國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長都呈現(xiàn)出快速上升的趨勢，通過觀察房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀，可以比較清晰、直觀的觀察兩者之間存在的關系。

(一)中國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)投資從1998年開始逐年增長，但是同時也存在一定的問題。因此，首先分析中國房地產(chǎn)投資規(guī)模及其結構的現(xiàn)狀。

1．房地產(chǎn)投資規(guī)模。國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)投資一直處于不斷增長的狀態(tài)中。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》中有關房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以繪制其走勢圖，如圖1所示;并可以根據(jù)房地產(chǎn)投資的不同組成部分繪制相應的走勢變化，如圖2所示。

圖1 中國房地產(chǎn)投資總額變化趨勢

圖2顯示的是房地產(chǎn)投資的四個組成部分在1998—2012年間的變化趨勢。從圖中可以看出，住宅建設投資的增長最明顯，其他三個方面雖然也不斷增長，但并不如住宅建設投資的增長明顯。

雖然中國房地產(chǎn)投資的總額不斷增加，但是在規(guī)模不斷擴大的同時，還存在一定的結構問題。

圖2 房地產(chǎn)投資組成部分的變化趨勢

2．中國房地產(chǎn)投資的結構。首先，中國房地產(chǎn)投資的內(nèi)部結構表現(xiàn)出住宅建設投資所占比重過高，而其他類型的房地產(chǎn)投資所占比重較低，這就導致房地產(chǎn)投資的內(nèi)部結構失衡問題［3］。另一方面，中國的房地產(chǎn)投資中住宅建設投資所占比重在整體上仍呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，其他類型的投資所占比重則呈現(xiàn)出不同程度的下降。這表明，中國的房地產(chǎn)投資結構失衡現(xiàn)象不斷惡化。其次，中國房地產(chǎn)投資總額占當年國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重呈現(xiàn)出越來越大的趨勢，這說明中國的經(jīng)濟增長越來越依賴于房地產(chǎn)投資的增長［4］。

(二)中國經(jīng)濟增長的現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，中國GDP在1998年時為84 402．3億元，到2012年為519 470億元、2013年時則增長到568 845億元，年均增長率超過10%。根據(jù)中國經(jīng)濟增長的速度，可以將1998—2012年間中國經(jīng)濟增長劃分為三個階段。第一階段為1998—2003年，這一階段為低速增長階段;第二階段為2004—2008年，這一階段的經(jīng)濟增長率較上一階段有了明顯提高;第三階段為2009—2012年，雖然比第二階段略有下降，但卻明顯高于第一階段。

二、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用機制

通過上文對中國房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長現(xiàn)狀的分析可以發(fā)現(xiàn)，自1998—2012年中國房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟均呈現(xiàn)出指數(shù)增長的趨勢。將兩者畫在同一副曲線圖中能夠能清晰的看出這種相關關系。如圖3所示。

在圖3中可以看出，中國的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長保持著幾乎大致相同的變化趨勢［5］?？梢詫⒅袊康禺a(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關系劃分為三個階段，第一階段為1998—2005年，經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資之間保持大致相等的增長趨勢，增長速度較慢;第二階段為2006—2009年，經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資的增長速度都有了明顯提升，且保持相同的增長速度［6］;第三階段為2010—2012年，房地產(chǎn)投資的增速明顯超過經(jīng)濟增長的速度，二者不再同步增長。

圖3 中國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長趨勢圖

在圖4中可以清楚的看出，以房地產(chǎn)投資為橫軸，經(jīng)濟增長為縱軸繪制出的曲線圖幾乎表現(xiàn)為一條直線，即房地產(chǎn)投資的對數(shù)與經(jīng)濟增長的對數(shù)值之間表現(xiàn)出顯著的線性關系，也就是說房地產(chǎn)投資增加對經(jīng)濟增長有正向促進作用。

圖4 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的對數(shù)關系

房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的促進作用通過兩種方式表現(xiàn)出來，分別是增加全社會的投資總量與資本存量，以及促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的主導作用與產(chǎn)業(yè)鏈效應，從而帶動其他產(chǎn)業(yè)。

(一)增加投資總量與資本存量

全社會投資總額的一個重要來源就是房地產(chǎn)投資，因此，當房地產(chǎn)投資增加時，會導致全社會投資總量的增加。根據(jù)宏觀經(jīng)濟學中的國民經(jīng)濟核算恒等代數(shù)方程式Y=C+I+G+NX可知，投資I的增加將會直接導致經(jīng)濟產(chǎn)出Y的增加，即經(jīng)濟增長。

(二)促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)鏈效應

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中占有重要的地位，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此，通過房地產(chǎn)投資來促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而極大的促進中國經(jīng)濟增長。首先，房地產(chǎn)業(yè)可以通過發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的帶動作用，帶動經(jīng)濟的整體發(fā)展。其次，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)可以通過自身的技術進步促進經(jīng)濟的發(fā)展，因為支柱產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重較大，技術進步的概率較高。最后，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于產(chǎn)業(yè)鏈中部位置，上游有鋼鐵制造業(yè)、機械設備制造業(yè)等，下游則有房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等，因此，房地產(chǎn)業(yè)一般具有較高中間需求率。

三、中國房地產(chǎn)投資促進經(jīng)濟增長的實證分析

(一)模型建立

按照國家統(tǒng)計局對房地產(chǎn)投資的劃分標準，可以依據(jù)其用途分成四類，分別是住宅建設投資、辦公樓建設投資、商業(yè)營業(yè)用房建設投資和其他建設投資。分別以這四個指標作為解釋變量，以中國經(jīng)濟增長作為被解釋變量，建立雙對數(shù)模型如下:

其中LnY表示經(jīng)濟增長，LnHO，LnOB，LnCB，LnOT則分別表示住宅建設投資、辦公樓建設投資、商用房建設投資及其他建設投資的對數(shù)值;μ為隨機擾動項，表示除房地產(chǎn)投資以外，其他有可能的解釋變量和隨機因素對社會保障基金發(fā)展的影響。

(二)變量選取

我們選取國內(nèi)生產(chǎn)總值作為經(jīng)濟增長的衡量指標，將住宅建設投資、辦公樓建設投資、商用房建設投資及其他建設投資，作為解釋變量。這樣通過對解釋變量系數(shù)的比較，就能清楚的知道哪種類型與用途的投資對經(jīng)濟增長的促進作用最大，以及各種類型與用途的投資之間的關系。

(三)數(shù)據(jù)說明

本文所選取的數(shù)據(jù)全部來自中國統(tǒng)計年鑒1999—2013，文中國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)投資的各項數(shù)據(jù)的單位均為億元。如表1所示。

(四)參數(shù)估計

根據(jù)上述模型的設定形式和表1中所列出的數(shù)據(jù)，應用EViews6．0軟件對模型進行參數(shù)估計。估計的結果如下:括號中的值為與各系數(shù)相對應的t值，擬合優(yōu)度R2=0．999315，自相關系數(shù)D．W= 1．916718，聯(lián)合統(tǒng)計顯著水平F=3645．981。

表1 經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)表

(五)模型檢驗

由于本文所選取的數(shù)據(jù)是2005—2012年的時間序列數(shù)據(jù)，而時間序列數(shù)據(jù)在變動過程中往往是非平穩(wěn)的，可能存在偽回歸，因此需對變量進行平穩(wěn)性檢驗。

1．平穩(wěn)性檢驗。平穩(wěn)性檢驗常用方法為ADF檢驗法，當ADF值小于臨界值時，則說明變量在該臨界水平上平穩(wěn)。

對五個變量LnY，LnCB，LnHO，LnOB，LnOT的初步平穩(wěn)性檢驗結果表明:三個變量的原序列中存在單位根，是不平穩(wěn)序列，經(jīng)過二次差分后，都變?yōu)槠椒€(wěn)序列，檢驗結果如表2所示。

2．協(xié)整檢驗。單位根檢驗結果表明，所有變量在經(jīng)過二次差分后才能變?yōu)槠椒€(wěn)性序列，需要進行協(xié)整檢驗。協(xié)整檢驗采用EG(Engle－Granger)兩步法。變量協(xié)整檢驗結果如表3所示。結果表明之前的預測是準確的。

表2 時間序列變量單位根檢驗結果

表3 協(xié)整檢驗結果

(六)結果說明

可以看出，模型的決定系數(shù)R2在0．99以上，說明模型具有較好的擬合優(yōu)度;自相關系數(shù)D．W在區(qū)間(dU，4－dU)內(nèi)，其中顯著性水平為1%的dU=1．704，表明模型中四個解釋變量之間不存在序列相關性;所有t統(tǒng)計量的值均高于顯著性水平為1%的臨界值t(13)=3．012，說明單個系數(shù)是能夠通過顯著性檢驗的，即單個系數(shù)在99%水平上是顯著的;F統(tǒng)計量的值超過顯著性水平為1%的臨界值F(4，13)=5．21，說明模型在99%的水平上均是能夠通過聯(lián)合顯著性檢驗的。

可見，模型的擬合效果較好，具有較高的可信度。參數(shù)系數(shù)的回歸結果也表明，之前的預測是準確的，符合經(jīng)濟學的常識和一般原理。住宅建設投資的系數(shù)為0．672213，說明住宅建設投資每增加1%將會導致經(jīng)濟增長0．672213;同理，辦公樓建設投資的系數(shù)為0．350060;商用房建設投資系數(shù)為0．737716;其他建設投資對經(jīng)濟增長的彈性則為0．424587。在房地產(chǎn)投資的四個方面當中，商用房建設投資對經(jīng)濟增長的促進作用最大，住宅建設投資次之，其他建設投資再次，辦公樓建設投資的促進作用最低。這表明，房地產(chǎn)投資類型的差異造成了對經(jīng)濟增長的不同推動作用，其中商用房建設投資的作用最大。

四、規(guī)范和促進房地產(chǎn)投資的對策建議

實證分析結果表明，房地產(chǎn)投資類型的不同，其作用大小也不同。為了更好的利用房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟增長的促進作用，需要調整房地產(chǎn)投資結構、控制房地產(chǎn)投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度等，從而規(guī)范和促進房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

(一)調整房地產(chǎn)投資結構

從上述對中國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀的分析可以看出，中國房地產(chǎn)投資雖然規(guī)模不斷擴大，但是卻存在嚴重的結構失衡問題，因此，需要對中國的房地產(chǎn)投資結構進行調整。

1．調整內(nèi)部組成結構。在房地產(chǎn)投資的內(nèi)部組成結構中，住宅建設投資占有絕對比重。因此，在調整房地產(chǎn)內(nèi)部組成結構時，要注意降低住宅建設投資，而提高其他三種投資類型的比重。

2．調整占GDP比重。到2012年時，中國的房地產(chǎn)投資占GDP的比重已經(jīng)達到14%的水平?？紤]到近幾年來中國房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，以及房地產(chǎn)市場波動對經(jīng)濟造成的沖擊，因此，中國應當注意適當調整房地產(chǎn)投資總額占GDP的比重。這并不是要求要降低房地產(chǎn)投資與GDP的比例，而是要求適當控制房地產(chǎn)投資的快速增長趨勢。

(二)控制房地產(chǎn)投資占銀行貸款比例

房地產(chǎn)投資的資金來源絕大部分來自于銀行貸款，但房地產(chǎn)投資如果在銀行貸款總額中所占的比重高會帶來風險。首先，銀行貸款大部分都流向房地產(chǎn)業(yè)，必然會導致流向其他行業(yè)的貸款數(shù)減少，其他產(chǎn)業(yè)的融資難度加大，使其他產(chǎn)業(yè)投資不足、產(chǎn)能低。其次，由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系過于密切，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈波動，一方面會導致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，另一方面也會降低其他存活企業(yè)的還款能力，從而造成大量的銀行壞賬，影響整個金融體系的運作［7］。因此，需要降低房地產(chǎn)投資所占銀行貸款的比重［8］。

(三)推動土地市場的公開化

目前，中國的土地市場中還沒有建立公開化的市場機制，這就導致土地價格不能準確地反映土地的稀缺性，也不能準確的傳達關于土地需求與供給的信息，更不能以市場機制為基準對土地進行合理分配。因此，對土地的不合理定價將會進一步導致對房地產(chǎn)投資的不合理配置，即在土地資源相對容易獲得的地區(qū)容易發(fā)生房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，而在土地相對難以獲取的地區(qū)容易導致更高的房價。另一方面，與房地產(chǎn)投資關系緊密的土地市場現(xiàn)象就是關于拆遷補償費用。當前中國政府在進行基礎設施建設、城鎮(zhèn)化建設等過程中，涉及到大量的舊城(村)改造，當人們通過某種渠道得知某地將要進行大規(guī)模改造或拆遷時，就會對該地進行大量的房地產(chǎn)投資，這可能是導致中國住宅建設投資快速增長的另一個原因。

(四)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

為了進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)投資的發(fā)展，還需要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。首先，應控制投資過熱的現(xiàn)象。這是因為兩個方面的原因，一方面，房地產(chǎn)投資過熱，存在房地產(chǎn)市場的過量投資與重復投資，但是在沒有相應的大量需求的情況下，就會導致供過于求以及產(chǎn)能過剩;另一方面，投資過熱會造成房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的假象，吸引更多資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，從而對其他企業(yè)的投資產(chǎn)生一種擠出效應。其次，要抑制房地產(chǎn)投資中的盲目投資與投機行為。正常的房地產(chǎn)投資會促進房地產(chǎn)市場與整體經(jīng)濟的發(fā)展，但是，盲目投資與投機行為則會破壞房地產(chǎn)市場的正常運作，使市場配置資源的能力降低。因此，中國政府應當出臺相應的政策，從而保證房地產(chǎn)市場的良好運行。最后，應當加強對價格操縱行為的監(jiān)管。價格操縱行為會使得房地產(chǎn)價格產(chǎn)生虛高或虛低的現(xiàn)象，該價格并沒能反應真實的房地產(chǎn)市場運行狀況以及房地產(chǎn)投資的收益率，從而導致房地產(chǎn)投資行為混亂。當價格被認為抬高時，會吸引更多投資，但市場中并不需要這些投資;而當價格被認為壓低時，則會使投資減少，但市場中卻對這些投資有著強烈需求。

五、結論

本文通過綜合運用多種分析方法，對中國房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資促進經(jīng)濟增長的作用機制，不同類型投資對經(jīng)濟增長的作用大小，以及規(guī)范和促進其進一步發(fā)展的對策建議進行了研究。研究結果表明:(1)目前中國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，但是卻存在嚴重的結構失衡問題。(2)實證分析結果表明，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有顯著的正向推動作用，且存在投資類型作用不同的差異。其中商用房建設投資的作用最大，住宅建設投資次之;其他建設投資再次;辦公樓建設投資的促進作用最低。(3)需要從調整房地產(chǎn)投資結構、控制房地產(chǎn)投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度等方面來規(guī)范和促進中國房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

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責任編輯:高文河

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1671－3842(2014)06－0078－05

10．3969/j．issn．1671－3842．2014．06．13

2014－06－10

安同信(1968—)，男，山東臨朐人，副教授，經(jīng)濟學博士，主要從事國際經(jīng)濟合作、國際金融和中日經(jīng)濟比較研究。