關(guān)于寧波市工業(yè)用地供應(yīng)和開發(fā)利用情況的調(diào)研

寧波市國(guó)土資源局 樓立明 張安強(qiáng) 廖永杰

工業(yè)是寧波市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體，是保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，工業(yè)發(fā)展正面臨著越來(lái)越大的土地要素制約，依賴資源投入的粗放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，與此同時(shí)，還存在著一定程度的低效利用和廠房閑置等現(xiàn)象，造成土地資源的閑置浪費(fèi)，擾亂土地管理秩序，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。

為切實(shí)掌握工業(yè)用地供應(yīng)和開發(fā)利用有關(guān)情況，筆者對(duì)寧波市2008年至2012年工業(yè)用地供應(yīng)和開發(fā)利用有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)研，分析存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)工業(yè)用地管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的建議。

一、工業(yè)用地供應(yīng)和開發(fā)利用調(diào)研情況

（一）工業(yè)用地批而未供情況

根據(jù)省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2008年至2012年，寧波市共供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地35.65萬(wàn)畝，年均7.13萬(wàn)畝；其中，工業(yè)用地供應(yīng)10.20萬(wàn)畝，年均2.04萬(wàn)畝，占土地供應(yīng)總面積的29.7%。同期，寧波市共批準(zhǔn)建設(shè)用地31.29萬(wàn)畝（含項(xiàng)目中的存量建設(shè)用地），平均每年6.26萬(wàn)畝；其中工業(yè)用地7.55萬(wàn)畝，平均每年1.51萬(wàn)畝，工業(yè)用地占全部批準(zhǔn)土地的24.1%。

據(jù)調(diào)查，截至2013年9月底，寧波市2008-2012年批次批而未供工業(yè)用地面積共1.98萬(wàn)畝，約為2008-2012年全市工業(yè)用地批準(zhǔn)面積的29.6%，相當(dāng)于2012全年工業(yè)用地供應(yīng)量的91.7%。從調(diào)查情況看，工業(yè)用地批而未供的原因主要是項(xiàng)目未落實(shí)，比例為40.8%；其次是處于供地前期工作中，占33.9%，兩者合計(jì)達(dá)74.8%。因征地拆遷未完成原因造成的批而未供土地占11.5%，說(shuō)明工業(yè)用地供應(yīng)總體上是充足的，存在的工業(yè)用地供應(yīng)緊張局面也是局部性的，可以通過(guò)加大招商引資、加快政策處理、調(diào)整工業(yè)用地項(xiàng)目等方式予以緩解。

（二）工業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格情況

1.全市工業(yè)用地出讓價(jià)格總體趨勢(shì)

根據(jù)省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)，寧波市2012年工業(yè)用地出讓平均價(jià)格為511元/平方米（34.1萬(wàn)元/畝），比2008年的331元/平方米（22.1萬(wàn)元/畝）提高了54.5%。但是工業(yè)用地價(jià)格走勢(shì)也呈現(xiàn)出波動(dòng)狀態(tài)，2011年出讓價(jià)格回落至354元/平方米，主要原因是2011年新一輪土地利用總體規(guī)劃修編實(shí)施后，各地有大量重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，價(jià)格較低，拉低了全市平均價(jià)格。

2.工業(yè)用地出讓價(jià)格差異情況

從不同區(qū)域的價(jià)格差異看，2012年工業(yè)用地出讓，價(jià)格最高的是市本級(jí)，達(dá)1435元/平方米（95.7萬(wàn)元/畝，最低的某縣僅為275元/平方米（18.3萬(wàn)元/畝），差距達(dá)5.2倍。

從不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格差異看，2012年工業(yè)用地出讓價(jià)格與2008年格比較，提高幅度最大的某市達(dá)76.8%，最低的某開發(fā)區(qū)，反而下降了17.3%。該開發(fā)區(qū)成立以來(lái)，工業(yè)用地價(jià)格從2009年的374元/平方米下降到2012年的246元/平方米，說(shuō)明在開發(fā)區(qū)招商引資過(guò)程中，工業(yè)地價(jià)仍然是重要的談判手段，而沒(méi)有真正體現(xiàn)要素的市場(chǎng)價(jià)格。

3.工業(yè)用地取得成本情況

根據(jù)2013年下半年開展的工業(yè)用地取得成本調(diào)查，按新增建設(shè)用地測(cè)算，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等，寧波市各縣市區(qū)工業(yè)用地取得成本平均為23.6萬(wàn)元/畝（不含江東、海曙），最高45.5萬(wàn)元/畝，最低14.0萬(wàn)元/畝。

從工業(yè)用地取得成本和出讓價(jià)格（2012年）對(duì)比情況分析，寧波市工業(yè)用地出讓價(jià)格中平均取得成本達(dá)69.2%， 價(jià)格總體水平不高，某開發(fā)區(qū)出讓價(jià)格甚至低于取得成本。

（三）工業(yè)用地開發(fā)利用情況

1.開發(fā)強(qiáng)度情況

開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)主要有容積率、綠地率、建筑密度和單位用地投資強(qiáng)度等。從調(diào)研情況分析，綠地率、建筑密度基本按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行；容積率和單位用地投資強(qiáng)度，各地由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不同和管理要求的差異，有所差別。

（1）容積率

目前寧波市對(duì)工業(yè)用地容積率的控制標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）和省國(guó)土資源廳《浙江省工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》(浙土資發(fā)〔2007〕9號(hào))中對(duì)相關(guān)行業(yè)容積率的規(guī)定，取兩者對(duì)相同行業(yè)容積率要求的較高值作為合同約定的下限。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，寧波市工業(yè)用地平均容積率為1.0，比國(guó)家和省標(biāo)準(zhǔn)提高0.2左右。工業(yè)用地容積率主要集中在0.8-1.2之間，其中0.8（不含0.8）以下占3.1%；0.8-1.0（不含1.0）區(qū)間占22.1%；1.0-1.2（不含1.2）區(qū)間占70.1%，1.2-1.5（不含1.5）區(qū)間占4.0%，1.5以上占0.7%。

（2）單位用地投資強(qiáng)度

目前，對(duì)不同行業(yè)的投資強(qiáng)度，主要依據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）和省國(guó)土資源廳《浙江省工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》(浙土資發(fā)〔2007〕9號(hào))的規(guī)定確定，但上述標(biāo)準(zhǔn)的最低投資強(qiáng)度要求相對(duì)較低，各縣市區(qū)實(shí)際合同約定的投資強(qiáng)度一般都高于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是寧波市政府《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（甬政發(fā)〔2011〕129號(hào)）文件下發(fā)以后，隨著準(zhǔn)入門檻的不斷提高，單位用地投資強(qiáng)度也呈現(xiàn)持續(xù)提高趨勢(shì)。

圖1 寧波市已供應(yīng)工業(yè)用地單位用地投資強(qiáng)度變化情況

從寧波市總體情況看，單位工業(yè)用地投資強(qiáng)度從2008年的161.18萬(wàn)元/畝，提高到了2012年的217.83萬(wàn)元/畝，提高了35.2%，年均增長(zhǎng)7.8%，特別是2012年，增長(zhǎng)趨勢(shì)更加明顯，見圖1。

2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)情況

總體來(lái)看，寧波市產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，先進(jìn)制造業(yè)用地主體地位進(jìn)一步確立。2012年全市供應(yīng)的制造業(yè)用地中，通用設(shè)備制造業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)等工業(yè)化后期的代表產(chǎn)業(yè)用地（第三類）占制造業(yè)用地總面積的比例為58.48%，比2008年提高5.58個(gè)百分點(diǎn)；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)等工業(yè)化中期的代表產(chǎn)業(yè)用地（第二類）占29.76%，比2008年減少1.58個(gè)百分點(diǎn)；而農(nóng)副食品加工業(yè)、食品制造業(yè)等工業(yè)化初期的代表產(chǎn)業(yè)用地（第一類）占11.75%，比2008年減少4.00個(gè)百分點(diǎn)，詳見表1。

表1 寧波市2008-2012年三類產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)比例變化情況

在產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)得到基本保障的同時(shí)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)工作仍然任務(wù)艱巨。代表先進(jìn)生產(chǎn)力的第三類產(chǎn)業(yè)占比2010年達(dá)到高點(diǎn)61.38%后，近幾年反而有所下降，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比呈現(xiàn)反彈。

3.產(chǎn)業(yè)集聚情況

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總，寧波市2008-2012年供應(yīng)且已經(jīng)動(dòng)工的79778畝工業(yè)用地中，處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)等縣級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以下的其他區(qū)域占比達(dá)44%；國(guó)家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)占32%；縣級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)占23%；市級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)占1%。由于歷史形成的工業(yè)園區(qū)遍地開花，村村冒煙的現(xiàn)象仍未完全消除，產(chǎn)業(yè)集聚工作仍需加強(qiáng)。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）重指標(biāo)輕落地現(xiàn)象仍然比較突出

截至2013年9月底，寧波市2008-2012年批次批而未供工業(yè)用地面積仍有1.98萬(wàn)畝，僅某市一地就達(dá)5285畝。從形成原因看，工業(yè)用地批而未供主要是項(xiàng)目未落實(shí)和處于供地前期工作中，兩者面積達(dá)14811畝，占全部未供土地的74.8%。從數(shù)據(jù)也反映出各縣市區(qū)仍然存在重指標(biāo)爭(zhēng)取，輕項(xiàng)目落地的觀念，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的工業(yè)用地，沒(méi)有很好地統(tǒng)籌利用。

（二）土地開發(fā)利用強(qiáng)度不高

從全省范圍內(nèi)看，寧波市工業(yè)用地土地開發(fā)利用強(qiáng)度處于中等偏下水平，亟待提高。一是新增工業(yè)用地平均投資強(qiáng)度不高，2010年全省平均值為203萬(wàn)元/畝，而寧波市僅為183萬(wàn)元/畝，在全省11個(gè)地市中排名第七，差距比較明顯；二是單位固定資產(chǎn)投資新增建設(shè)用地消耗量仍然較大，2010年全省平均值為2.56平方米/萬(wàn)元，寧波市為2.32平方米/萬(wàn)元，在全省11個(gè)地市中排名第七；三是工業(yè)用地容積率不高，平均僅為1.0，開發(fā)利用強(qiáng)度仍然偏低。

（三）土地供后及時(shí)開工率不高

從調(diào)查情況來(lái)看，由于土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)存在巨大的價(jià)格差，企業(yè)還在一定程度上存在著圈地、囤地的現(xiàn)象，部分企業(yè)取得土地以后，沒(méi)有及時(shí)開工建設(shè)。另一方面，在招商引資的時(shí)候，缺乏土地節(jié)約集約評(píng)價(jià)論證，供應(yīng)的土地超過(guò)實(shí)際需求的情況也有存在。另外，對(duì)延期土地的處置方面，除北侖區(qū)收取閑置費(fèi)以外，其余各地基本以延期開發(fā)為主，企業(yè)違約的成本不高。

（四）產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)引導(dǎo)不足

在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，各地為促進(jìn)投資，在工業(yè)用地投放方面有放開低端傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)，工業(yè)用地供應(yīng)低端產(chǎn)業(yè)化傾向和勞動(dòng)力密集化傾向有所反彈，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)引導(dǎo)不足。數(shù)據(jù)顯示，2013年前3季度工業(yè)用地供應(yīng)，與去年同期相比，第一類產(chǎn)業(yè)用地比例增加了5.7%，第二類產(chǎn)業(yè)用地比例增加了2.2%，而第三類產(chǎn)業(yè)用地比例下降了7.9%，產(chǎn)業(yè)低端化趨勢(shì)明顯。

（五）工業(yè)用地集聚程度不高

由于目前GDP和固定資產(chǎn)投資在地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府考核中仍占據(jù)重要地位，工業(yè)投資仍然處于突出的地位。根據(jù)調(diào)查，在歷史形成的工業(yè)園區(qū)遍地開花，村村冒煙的現(xiàn)象仍未完全消除的情況下，全市2008-2012年供應(yīng)且已經(jīng)動(dòng)工的工業(yè)用地中，處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)等縣級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以下的其他區(qū)域占比達(dá)44%；國(guó)家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)占32%；縣級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)占23%；市級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)占1%，產(chǎn)業(yè)集聚程度不強(qiáng)的現(xiàn)象比較突出。

（六）工業(yè)用地總體出讓價(jià)格偏低

工業(yè)是寧波市的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)用地能否節(jié)約集約利用，對(duì)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)和建設(shè)生態(tài)文明具有重大意義。但從實(shí)際情況看，工業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)程度低，市場(chǎng)配置機(jī)制還不健全，出讓價(jià)格總體偏低，有的甚至低于取得成本。出讓價(jià)格的低廉和一、二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格差異，在一定程度上也帶來(lái)了用地單位的粗放利用和圈地囤地的現(xiàn)象。

三、建議

（一）加大招商和前期政策處理力度

積極做好工業(yè)項(xiàng)目招商引資工作，優(yōu)先引進(jìn)科技含量高、能耗污染少的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。加快項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，對(duì)已落實(shí)農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)或正在報(bào)批的加強(qiáng)前期政策處理工作，加快征地拆遷力度，一旦條件成熟立即實(shí)施出讓。加強(qiáng)農(nóng)轉(zhuǎn)用征收?qǐng)?bào)批審核，對(duì)征地較難，拆遷較難的地塊暫緩安排用地指標(biāo)。

（二）建立批而未供、產(chǎn)業(yè)集聚度和計(jì)劃指標(biāo)分配掛鉤制度

研究制定批而未供土地?cái)?shù)量、供地率及產(chǎn)業(yè)集聚度與新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)分配相掛鉤的具體實(shí)施辦法，增加對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和工業(yè)開發(fā)園區(qū)的支持力度，引導(dǎo)各縣市區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)工業(yè)進(jìn)園區(qū)的目標(biāo)。推進(jìn)工業(yè)土地“減量加速”，即減少新增用地供給，加快批而未供土地消化利用。

（三）改革和規(guī)范工業(yè)用地供應(yīng)制度

按照國(guó)土資源部的部署，逐步探索按照不同產(chǎn)業(yè)，實(shí)行“長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合”的土地供應(yīng)制度。一是對(duì)大宗地產(chǎn)業(yè)用地和非鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行長(zhǎng)期租賃供應(yīng)制度，防止圈地、囤地；二是對(duì)部分新興產(chǎn)業(yè)或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行先租后讓供應(yīng)制度，達(dá)到一定條件后轉(zhuǎn)為出讓土地；三是對(duì)部分特定產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行租讓結(jié)合供應(yīng)制度，部分租賃、部分出讓結(jié)合的模式。同時(shí)，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，提高工業(yè)用地出讓價(jià)格，提高價(jià)格對(duì)資源配置的調(diào)控能力。進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)用地出讓制度，探索按照工業(yè)企業(yè)更替演變的周期規(guī)律，實(shí)行工業(yè)用地區(qū)別年限出讓制度。

（四）進(jìn)一步引導(dǎo)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)

鼓勵(lì)中小企業(yè)充分利用存量土地發(fā)展，積極鼓勵(lì)中小企業(yè)利用原有土地進(jìn)行“零增地”技改，通過(guò)壓縮超標(biāo)的綠地面積和輔助設(shè)施用地?cái)U(kuò)大生產(chǎn)性用房，或?qū)S房加層改造、利用地下空間等途徑提高節(jié)約集約用地水平。結(jié)合“三改一拆”三年行動(dòng)計(jì)劃和城鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)試點(diǎn)，加快引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（五）全面建立和實(shí)施土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度

按照國(guó)土資源部辦公廳《關(guān)于建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度加強(qiáng)建設(shè)用地供后開發(fā)利用全程監(jiān)管的通知》（國(guó)土資廳發(fā)）30號(hào)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步探索和完善土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度的內(nèi)容和手段，建立工作機(jī)制，制定實(shí)施方案，明確巡查主體、各環(huán)節(jié)責(zé)任分工等內(nèi)容，整合現(xiàn)有的執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查體系，將責(zé)任落實(shí)到人，形成全覆蓋的動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任體系，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確把握轄區(qū)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地的開發(fā)利用情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)每宗土地從開工到竣工的全程監(jiān)管。