利率變化對我國房地產價格影響分析

張靜

摘要：房地產業(yè)是關系我國國計民生的支柱性產業(yè)。自2000年以來，我國房地產價格快速上漲，房地產投資高溫不退。為此，我國政府出臺了一系列以抑制房價為核心的調控政策，其中利率政策被專家公認為調控房地產市場供求關系的最佳手段。本文以我國1999—2010年的相關月度數(shù)據(jù)以及與國外相關數(shù)據(jù)的對比為基礎，分析利率對房價的影響程度，來觀察利率政策的局限性及是否對房地產市場價格起到了有效的調節(jié)作用。

關鍵詞：房地產價格；利率；格蘭杰因果檢驗

一、利率變動對房地產價格影響的一般經濟解釋

房地產市場價格同一般商品價格一樣，受供求機制作用而上下波動。在完全市場中，利率政策的作用機理較為簡單，例如在房地產經濟繁榮期，為了抑制房地產投資規(guī)模及房價的大幅增長，避免經濟過熱現(xiàn)象，央行通常會采取提高基準利率的手段。起作用機制如下，見圖1。

從完全市場的角度看，利率的上調將同時作用于房地產市場供求雙方，使得房地產市場均衡產量下降，但對于均衡價格的影響卻不盡相同。

二、實證分析

（一）變量的選取

本文主要研究利率變化對房地產價格影響，根據(jù)利率調整所涉及到的變量，及我國房地產發(fā)展狀況和數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇利率、房地產開發(fā)投資額、國內房地產開發(fā)貸款、房地產價格、國內生產總值、人均可支配收入、商品房銷售面積作為研究變量。

（二）數(shù)據(jù)應用與分析

1.平穩(wěn)性檢驗

使用傳統(tǒng)的OLS估計方法可能出現(xiàn)謬誤回歸現(xiàn)象。在建立模型分析之前，首先需要對所有變量的平穩(wěn)性進行檢驗。表1顯示，所有變量在1%水平下為非平穩(wěn)序列，但其一階差分為平穩(wěn)序列，故LnIn、LnLo、LnPr、LnRa為I（1）序列。

2.Johansen檢驗

其主要原理是檢驗協(xié)整向量矩陣是否存在以及存在幾個非零特征根。若存在非零特征根，則說明存在協(xié)整關系。

由表2跡檢驗統(tǒng)計量可以看出，LnIn、LnLo、LnPr、LnRa存在一個協(xié)整關系，同時根據(jù)Max-Eigen統(tǒng)計量也顯示出四變量存在一個協(xié)整關系。該協(xié)整關系可以表示為（括號內為協(xié)整關系系數(shù)的標準誤）：

LnPr=-3.219+0.698DLnLo-1.152DLnIn-0.138DLnRa （1）

（0.4623）（0.4905）（0.0516）

由式（1）可以看出，國內房地產開發(fā)貸款、房地產價格、銀行利率的系數(shù)均顯著異于零，表明了四個變量之間的長期協(xié)整關系。在上式中看到，房地產價格與銀行實際利率是長期呈負相關的，且系數(shù)顯著，利率上升1個點時，房地產開發(fā)投資將下降0.14個點。這與利率調控投資行為的理論是相符合的。

3.Granger因果檢驗

通過分析可以得出，在5%的顯著性條件下，Lnln與LnLo之間存在雙向因果關系，即房地產開發(fā)投資與國內房地產開發(fā)貸款互相產生影響。利率與房地產價格之間沒有明顯的因果關系。

三、研究的主要結論

當前中國經濟金融運行中存在著三大基本矛盾：高儲蓄率與相對低投資率之間的矛盾、銀行存款高速增長與貸款相對低速增長之間的矛盾、匯率機制改革與國內經濟、金融平穩(wěn)運行之間的矛盾。任何總量政策包括利率政策實施的目標是要弱化甚至消除上述矛盾。

本文認為，利率政策機制的作用釋放需求一定的過程：

（1）利率杠桿的理論是以利率市場化為前提的，而中國現(xiàn)行利率則是管制利率，違背了利率杠桿理論的前提條件。在這樣一種非均衡的利率水平上，資源配置的效率是會減弱的。

（2）利率調整幅度的大小，會影響政策效果。房地產業(yè)是一種資金密集型產業(yè)，但是利率對房地產的影響需要通過多種間接地方式傳導到該產業(yè)上，因此會產生時滯。（作者單位：鄭州大學西亞斯國際學院）

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