基于全生命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究

楊鐘云

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則，以項(xiàng)目自投資決策到產(chǎn)品銷售的全生命周期為線索，指出各個(gè)階段的成本控制的要點(diǎn)和途徑，以期為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；全生命周期

引言

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)豐厚，不少房地產(chǎn)商并不重視項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，項(xiàng)目開發(fā)成本超預(yù)算的現(xiàn)象十分普遍，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)新政策實(shí)施的形勢(shì)下，政府行為日益規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成較大規(guī)模，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時(shí)代已經(jīng)到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的提升就顯得尤為重要，但部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視項(xiàng)目施工階段的成本控制，對(duì)于土地的獲得、決策、設(shè)計(jì)以及招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視，并沒有站在項(xiàng)目全生命周期的角度來把控項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，而從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)成本控制的影響來看，決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響程度就超過了百分之八十，而之后的建設(shè)施工階段等很容易造成浪費(fèi)及安全隱患，也必須給予足夠的重視，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)自項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)到最終產(chǎn)品銷售的全生命周期進(jìn)行控制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期成本控制即對(duì)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、工程承發(fā)包、工程施工竣工以及產(chǎn)品銷售等階段的成本實(shí)施控制，為保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)遵循以下原則：

（1）全面控制原則。指全員和全生命周期相統(tǒng)一的控制，控制的對(duì)象不能只是涉及實(shí)際成本的控制，還應(yīng)擴(kuò)大到實(shí)際成本期外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)；

（2）戰(zhàn)略重視原則。在房地產(chǎn)的微利時(shí)代，各級(jí)管理人員都應(yīng)該對(duì)成本控制給予足夠的重視，對(duì)成本控制相關(guān)的工作給予大力支持；

（3）效益優(yōu)先原則。講求成本控制并不是指所有能減少費(fèi)用的地方都進(jìn)行控制，還需考慮投入與產(chǎn)出的比例，對(duì)于小投入能換取用戶較大青睞的部分，應(yīng)首先考慮而不是一味的進(jìn)行成本控制；

（4）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則。成本控制的效果與責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的處理恰當(dāng)與否有很大關(guān)系，在擔(dān)負(fù)責(zé)任的同時(shí)也享有成本控制的權(quán)利，在權(quán)利范圍內(nèi)，開支與決策應(yīng)有一定的自主權(quán)；

5）目標(biāo)管理原則。指在項(xiàng)目全生命周期的各個(gè)階段都制定明確的目標(biāo)、任務(wù)和措施，使相關(guān)管理人員都清楚了解，并貫徹落實(shí)；

（6）因地制宜原則。指成本控制的體系需結(jié)合實(shí)際、靈活應(yīng)變，使其能夠適應(yīng)各個(gè)部門及崗位進(jìn)行成本控制時(shí)的實(shí)際需求，切忌生搬硬套。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期各個(gè)階段的成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期中，投資決策階段的可調(diào)整型最大，科學(xué)有效的投資決策對(duì)成本控制的影響最大；設(shè)計(jì)階段也是成本控制的關(guān)鍵階段，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案一旦確認(rèn)，施工、竣工階段節(jié)約投資的可能性就較小，但是施工階段也不容忽視，該階段造成浪費(fèi)的可能性很大，如果把控不好極可能造成投資超支。

1.投資決策階段成本控制

項(xiàng)目投資決策階段的預(yù)算控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本有很大影響，在此階段，項(xiàng)目尚處于不確定的狀態(tài)，可調(diào)整的空間最大，可通過科學(xué)選擇項(xiàng)目方案，大幅度地調(diào)整造價(jià)。

首先，需組建業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。在投資決策階段，一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)參與投資估算編制工作，可以有效的提高決策的正確性和經(jīng)濟(jì)性。該階段成本控制的內(nèi)容主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)。團(tuán)隊(duì)人員要深入到一線進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，以動(dòng)態(tài)的視角去觀測(cè)市場(chǎng)的變化，充分考慮市場(chǎng)、政策、資金等方面的風(fēng)險(xiǎn)情況，保證決策的科學(xué)性。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段將設(shè)計(jì)方案以圖紙的形式確定之后，就基本確定了需要投入的各種要素，之后想要節(jié)約投資空間就很小了，一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本增加，所以該階段對(duì)成本控制的影響很大。

為了確保設(shè)計(jì)方案的正確性和有效性，可以采取以下措施：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，評(píng)比最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。（2）實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。（3）開展限額設(shè)計(jì)，控制項(xiàng)目總費(fèi)用。（4）利用合同管理，嚴(yán)格控制成本。（5）減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。（6）實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性和主動(dòng)性。

3.項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，不僅引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有效的降低了工程造價(jià)，還能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響到后期的成本管理和結(jié)算工作。針對(duì)建設(shè)工程招標(biāo)實(shí)施過程中存在的問題，有效提高該階段的成本控制效果，可以通過以下幾個(gè)途徑：（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。（2）招標(biāo)文件應(yīng)增加專家審核過程。（3）做好招標(biāo)文件的編制工作。（4）采取有效措施防止投標(biāo)單位串標(biāo)，如不限制投標(biāo)企業(yè)的數(shù)量、采取經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)法和設(shè)最高限價(jià)等。

4.施工、竣工階段成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)體建設(shè)過程，該階段集中投入大量的資金和各種資源，是工程建設(shè)的一個(gè)重要階段，在這一階段雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但造成資源浪費(fèi)的可能性很大，因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然不可輕視。施工階段控制的重點(diǎn)有一下幾個(gè)方面：（1）加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。（2）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作以及設(shè)備和材料的管理。（3）加強(qiáng)工程款的支付管理。

竣工階段成本控制的核心工作是根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料等進(jìn)行竣工驗(yàn)收、核算工程量及結(jié)算。應(yīng)嚴(yán)格把控工程竣工驗(yàn)收，做好移交工作。并且嚴(yán)格審查工程竣工結(jié)算，經(jīng)審查核定的工程竣工結(jié)算是測(cè)定工程建設(shè)成本的依據(jù)，也是項(xiàng)目驗(yàn)收后，編制竣工決算的依據(jù)。

5.產(chǎn)品銷售階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目的是為了銷售，產(chǎn)品銷售情況的好壞，也在一定程度上影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，銷售階段的成本控制內(nèi)容主要包括廣告費(fèi)用管理、銷售人員工資及傭金以及銷售活動(dòng)費(fèi)用等，該階段成本控制應(yīng)注重效益優(yōu)先原則，注重投入產(chǎn)出比。

在廣告投放方面，應(yīng)定位好目標(biāo)受眾，找出業(yè)主青睞的獨(dú)特銷售點(diǎn)，進(jìn)行廣告投放，并且重視媒體組合、精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶，避免無(wú)效廣告帶來的成本浪費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)

成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)施工、竣工結(jié)算、產(chǎn)品銷售全生命周期，對(duì)提高投資效益和管理水平起著重要作用。對(duì)于成本控制，要有全局的觀念，要讓成本控制滲透到項(xiàng)目生命周期的每一個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)觀念的轉(zhuǎn)變，更多的注重現(xiàn)代效益，而不僅僅只是節(jié)約，這樣才能在房地產(chǎn)的微利時(shí)代，努力提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。（作者單位：重慶交通大學(xué)）

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