房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)劃的聚類分析

岳智慧 常飛 ??　王玉貴

摘 要：研究區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟水平空間差異，有利于政府因地制宜，依據(jù)不同地區(qū)的區(qū)域特性來制定相關的房地產(chǎn)政策，對全社會經(jīng)濟增長起著舉足輕重的作用。本次研究以四川省為例，建立評價區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟水平的指標體系，以熵值法確定權重，并在運用自然斷裂法將各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟水平進行空間聚類，分析其時空分布狀況，并依據(jù)其綜合水平得分將所有區(qū)域分為三類。結果表明：四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平在不同時間段的總體分布狀況較為穩(wěn)定，不同時段區(qū)域水平變化差異較小。最后提出針對不同類別區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的建議，并討論了未來對區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平這一課題的研究方向。

關鍵詞：區(qū)域；房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展水平；聚類分析

引言

房地產(chǎn)為人類生存和發(fā)展的提供入住空間和物質(zhì)載體，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動產(chǎn)業(yè)[1-2]。近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，由于地區(qū)差異導致房地產(chǎn)面臨的問題愈演愈烈：房價攀升過快，影響人民生活質(zhì)量和社會穩(wěn)定，政府政策未考慮區(qū)域差異，“一刀切”模式的調(diào)控政策成效甚微[3]；投資者區(qū)域組合投資意識較弱，投資風險較大[4]。所以，劃分不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平，對研究房地產(chǎn)經(jīng)濟的空間分布特征，投資者進行正確的房地產(chǎn)投資決策，國家根據(jù)區(qū)域實際情況制定相關房地產(chǎn)政策等意義重大。已有的研究主要集中于房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)政策以及他們之間關系等方面，代表性學者有鄭思齊[5-6]、王先柱[7]等，而從區(qū)域角度出發(fā)去研究房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的研究相對較少[8-10]。四川省幅員遼闊，地區(qū)差異明顯，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平必然存在差異。本文基于區(qū)域經(jīng)濟的視角，運用空間統(tǒng)計分析的方法對四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平進行測算，探索其分布特征及變化發(fā)展規(guī)律。

1.數(shù)據(jù)來源、指標體系及研究方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

本次研究選擇了三個時間節(jié)點（2003年、2007年和2013年），分年度對四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平空間差異進行考察，所選數(shù)據(jù)全部來源于《四川省統(tǒng)計年鑒》和《四川省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。研究區(qū)域包括四川省的20個市州（由于甘孜州數(shù)據(jù)缺失，故被略去）。

1.2 指標體系

構建評價房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的指標體系，不但要依照指標體系構建的一般原則，而且還要確定其影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的主要因素。基于全面性、可行性、典型性和一致性的原則，如下構建評價四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟水平的指標體系。（表1）

將所選指標進行編號，即投資完成額（X1）、固定資產(chǎn)投資（X2）、施工房屋面積（X3）、竣工房屋面積（X4）、商品房屋銷售面積（X5）、商品房銷售額（X6）、開發(fā)企業(yè)個數(shù)（X7）、開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)（X8）、房地產(chǎn)投資額（X9）、區(qū)域GDP水平（X10）。

2.研究方法

2.1數(shù)據(jù)標準化

標準化處理數(shù)據(jù)，能避免由于指標間不同量綱帶來的影響。其標準化公式如下[11]：

Zij=yij-yminjymaxi-yminj i=1，2，…m，（1）

式中，i表示第i個區(qū)域，j是指房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平指標；Zij指標表示i區(qū)域指標標準化數(shù)值；yij表示i區(qū)域y指標數(shù)據(jù)值，yjminz代表j指標在所有區(qū)域里的最小值；yimax指j指標在所有區(qū)域里的最大值。

2.2指標綜合值

M=Zij×Wj（2）

其中，M表示指標綜合值，Zij為指標數(shù)據(jù)標準化值，Wj為指標的權重值。

3.四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平測算

參照《四川省統(tǒng)計年鑒》，構建評價指標體系和運用熵值法來確定權重，計算20個區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的指標權重綜合值（表2）。并運用自然斷裂法進行聚類分析，結果如圖1所示。

圖1 2003、2007、2013年四川省房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平空間分異圖

從圖中看出，四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在嚴重的區(qū)域不平衡現(xiàn)象，對評價指標進行綜合聚類，從空間上將其房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平劃分為三個類別：

第一類城市是成都市。三個時間節(jié)點內(nèi)，成都市的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平穩(wěn)居第一。作為四川省的省會城市，其科技力量強大，是國務院確定的西南商貿(mào)、科技與金融中心，經(jīng)濟實力雄厚，因此房地產(chǎn)的投資資金來源穩(wěn)定。且近年來，隨著外來人口的不斷涌入，人們對住宅的需求進一步增加，從正面刺激著房地產(chǎn)事業(yè)的興盛。此外，成都市還擁有優(yōu)越的自然條件，平坦的地形為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定了廣袤的空間基礎。其綜合得分保持在2以上，與二、三類地區(qū)相比，成都市的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平最高。第二類城市較多，且在不同時間點，個別地區(qū)所屬類別有所變化。其中，廣元市、眉山市、攀枝花、遂寧、內(nèi)江市這五個城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平在二、三類之間跳動。而其它地區(qū)的發(fā)展水平相對穩(wěn)定，主要包括德陽市、綿陽市、南充市、廣安市、達州市、樂山市、自貢市、宜賓市和瀘州市等城市，均屬于第二類地區(qū)，這些城市為省地級市，經(jīng)濟實力一般，房地產(chǎn)經(jīng)濟水平居中，綜合得分在1左右。第三類城市中，除上述在二、三類之間跳動的城市外，主要包括巴中市、涼山彝族自治州、雅安市、阿壩藏族羌族藏族自治州等，該類地區(qū)大多位于較為偏遠的山區(qū)，較為落后，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展水平低，其綜合得分在1以下。

4.結論與討論

對于四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟水平的區(qū)域不平衡、地區(qū)差異較大的現(xiàn)狀，本次研究從空間分析的角度，將區(qū)域綜合水平得分進行聚類，把空間統(tǒng)計的方法運用到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展研究中，進一步探索四川省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平在空間上的分布特征，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的空間統(tǒng)計分析實現(xiàn)了創(chuàng)新。結果表明：四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的分布格局基本與空間地理位置保持一致，即：以成都市城中心向外輻射遞減，市東北、東南方向的綜合水平顯著高于其它地區(qū)；三個時間節(jié)點，各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平波動變化較小，說明這種差異空間分布格局比較穩(wěn)定。因此，政府應重點對第三類水平房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展最低的地區(qū)，通過給予優(yōu)惠、鼓勵政策，采用區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)作來提升這些省份的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平，進而縮小全省房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，促進各區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟水平的協(xié)調(diào)發(fā)展；而對于第二類地區(qū)，可采用富鄰措施，加強區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平高低省份間的相互協(xié)調(diào)與合作。

基于空間分析的方法，本次研究對四川省區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的空間分布特征進行了初步探究，在實質(zhì)上屬于描述性分析，在所建立的評價指標體系基礎上，運用空間分析的方法對不同地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平進行測算，并根據(jù)在地圖上所呈現(xiàn)出來的表征差異去說明其區(qū)域水平。因此，對于未來進一步的研究方向，是對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平及其區(qū)域差異性形成機理的探究。（作者單位：1.四川師范大學西南土地資源評價與監(jiān)測教育部重點實驗室；2.四川師范大學地理與資源科學學院）

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