我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的市場(chǎng)效應(yīng)分析

姚玲珍+劉霞

摘要：文章利用我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的自然實(shí)驗(yàn)，擬運(yùn)用雙重差分法，通過考察事件窗口期上海和蘇州兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情差異，剝離出上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策的凈效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；市場(chǎng)效應(yīng)；倍差法

一、 引言

本文以上海為例，具體研究房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效應(yīng)。文中采用雙重差分法，通過控制相關(guān)區(qū)縣，各自在同一時(shí)期可能存在的不可觀測(cè)的非系統(tǒng)性差異和政策施加期間可能存在的其他系統(tǒng)變化影響，獲得政策對(duì)實(shí)驗(yàn)組的凈效應(yīng)。

二、 背景

1. 我國房產(chǎn)稅改革的歷史演變。1986年，我國頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》并一直施行至今。二十多年來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，住房、土地制度的不斷完善，以及稅收征管水平的提高，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，社會(huì)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度改革呼聲日益增高。為調(diào)控住房市場(chǎng)，并改變地方政府土地財(cái)政的依賴路徑，2003年我國首次提出在“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”的改革思路，并同期在10個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。但鑒于開征新稅面臨的各種狀況比較復(fù)雜，2010年提出用已有的房產(chǎn)稅來代替物業(yè)稅，12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議初步同意在部分城市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)改革。2011年1月，房產(chǎn)稅改革終于有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，重慶和上海兩市同時(shí)開始試點(diǎn)，由此我國對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的序幕正式拉開。

2. 滬版房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案的主要內(nèi)容。本文主要研究上海房產(chǎn)稅改革的市場(chǎng)效應(yīng)。對(duì)滬版方案的研究可看出，該項(xiàng)政策具有以下特征：

（1）該政策的試點(diǎn)范圍僅限上海市行政區(qū)域范圍之內(nèi)。行政區(qū)外，如江蘇、浙江等省則不受影響。這就為不同行政區(qū)間，政策施行效果的比較奠定了基礎(chǔ)。

（2）房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生基于“人”的標(biāo)準(zhǔn)。是否繳納房產(chǎn)稅，首先取決于居民的購買行為，僅對(duì)“新購”行為納稅；第二，“居民”甄別。對(duì)非滬籍居民家庭的新購房（包含商品房和新購二手房）征稅，但對(duì)于滬籍居民家庭而言，新購的首套住房免征，二套起征；第三，存在“資產(chǎn)”紅線，上海居民可享受人均60平方米的免稅面積。由此某一房產(chǎn)交易，是否征收房產(chǎn)稅，并不取決于房產(chǎn)“本身”，而是歸因于購買者。相應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅市場(chǎng)效應(yīng)的評(píng)價(jià)，深入到具體某項(xiàng)房產(chǎn)交易的微觀數(shù)據(jù)層面，是不可行的，只能進(jìn)行中宏觀的分析?？紤]數(shù)據(jù)的可得性，本文采用的是區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中觀數(shù)據(jù)。

（3）上海市行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)亦存在差異。稅率設(shè)計(jì)是差別化的，基本稅率為0.6%。對(duì)房屋交易單價(jià)較低的納稅對(duì)象實(shí)行0.4%的優(yōu)惠稅率，但其價(jià)格需低于該市上一年度新建商品住房平均售價(jià)的2倍。眾所周知，區(qū)位對(duì)房價(jià)的影響最大，從征收房產(chǎn)稅后，各區(qū)平均交易價(jià)格來看，上海中心城區(qū)應(yīng)稅房產(chǎn)適用高稅率的可能性明顯高于郊區(qū)（縣）。因此，房產(chǎn)稅稅負(fù)分布具有明顯的空間特征。

3. 事件窗口期滬蘇兩市的調(diào)控政策。本文選取蘇州為上海的比照城市，源于在整個(gè)事件窗口期，除房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策外，兩市的調(diào)控政策完全相同。事件期間為2011年1月31日到3月6日，選取前后13周為估計(jì)期間和后事件期間。

三、 文獻(xiàn)綜述

1. 關(guān)于房產(chǎn)稅的市場(chǎng)效應(yīng)。如前所述，現(xiàn)有關(guān)于房產(chǎn)稅市場(chǎng)效應(yīng)的理論研究有“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”、“受益論”和“新論”三種代表性觀點(diǎn)：

（1）“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”。由Simon（1943）提出。該理論基于經(jīng)典商品供求理論，采用局部均衡分析方法，認(rèn)為房產(chǎn)稅是一種貨物稅，稅收可資本化為房價(jià)，房價(jià)的變動(dòng)方向和大小與稅負(fù)歸宿有關(guān)。

（2）“受益論”。由Hamilton（1975）與Fischel（1992）提出并發(fā)展起來。該理論基于蒂伯特（Tiebout）模型，指出房產(chǎn)稅是一種使用費(fèi)，地方政府將房產(chǎn)稅收入全部用于轄區(qū)公共服務(wù)支出，居民可行使“用腳投票”的權(quán)利，自由流動(dòng)。因此房產(chǎn)稅未資本化為住房價(jià)值，不影響房價(jià)，只決定地方公共支出。

（3）“新論”。由Mieszkowski（1972）研究發(fā)現(xiàn)。Mieszk-owski認(rèn)為，“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”的局部均衡假設(shè)是不完善的，并同時(shí)指出房產(chǎn)稅不僅影響住房資本配置，也影響非住房資本配置，從而征稅會(huì)降低整個(gè)經(jīng)濟(jì)體資本的收益率，產(chǎn)生“利潤稅效應(yīng)”，由此房產(chǎn)稅應(yīng)為資本稅。Mieszkowski假定整個(gè)經(jīng)濟(jì)體包含高稅區(qū)與低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)流向低稅區(qū)，受高稅區(qū)房產(chǎn)投資的減少，在市場(chǎng)需求變化不大的情況下，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)升高。

上述三種理論觀點(diǎn)均有經(jīng)驗(yàn)支持，目前尚未得出一致結(jié)論。盡管理論研究表明，房產(chǎn)稅不會(huì)影響地區(qū)房價(jià)（“受益論”），或?qū)е路績r(jià)上漲（“新論”）。但有相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)研究表明，房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致地區(qū)房價(jià)下降，如Oates（1969）、Rosenthal（1999）、Cheung（2009）等。

基于以上討論可以看出，房產(chǎn)稅市場(chǎng)效應(yīng)理論的成立有其嚴(yán)格的假設(shè)前提，各國、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)條件不盡相同，稅收體系及具體的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)方案亦存在明顯的差異性，這些都會(huì)導(dǎo)致各地區(qū)在推行政策時(shí)，表現(xiàn)出明顯不同的市場(chǎng)效應(yīng)。

2. 關(guān)于差分法。這里的差分法特指為計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一種研究方法，常用于估計(jì)一項(xiàng)政策或公共工程對(duì)實(shí)施對(duì)象產(chǎn)生的凈效應(yīng)。其基本思路是將調(diào)查樣本分為兩組，一組是政策或工程作用的對(duì)象，即“實(shí)驗(yàn)組”，一組是無政策或工程作用的對(duì)象，即“控制組”。根據(jù)兩組在政策或工程實(shí)施前后的相關(guān)信息，可以計(jì)算實(shí)驗(yàn)組在政策或工程實(shí)施前后某個(gè)指標(biāo)（如收入）的變化量（如收入增長量），同時(shí)計(jì)算控制組同期同指標(biāo)的變化量，用上述兩個(gè)變化量的差值，反映政策或工程對(duì)實(shí)驗(yàn)組的凈影響。

差分法中，使用較多的是雙重差分法（Difference-in-difference，DID），亦稱倍差法。在雙重差分的框架中，可以標(biāo)識(shí)出兩個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中最具代表性的維度，一為是否受政策影響，即“個(gè)體”維度；二是“時(shí)間”維度，即特定時(shí)間對(duì)所有組的共同效應(yīng)。相關(guān)文獻(xiàn)較多，如Card和Krueger（1994）對(duì)比了賓州和新澤西州的就業(yè)量變化，評(píng)估出提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)的政策效應(yīng)。Angrist和Evans（1999）使用了州和出生年份的不同，研究州墮胎法的變化對(duì)青少年懷孕的影響。Ben Dachis等（2012）則測(cè)度了多倫多邊界區(qū)域，不同的土地交易稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效應(yīng)。

本文采用的研究方法類似于Ben Dachis等（2012）的研究，由于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)與限購政策幾乎是同期執(zhí)行，在研究房產(chǎn)稅的凈效益時(shí)需考慮剔除限購政策的影響沖擊。

3. 數(shù)據(jù)。本研究的數(shù)據(jù)來源為上海市和蘇州市房地產(chǎn)管理處的新建商品住房的交易數(shù)據(jù)?？紤]數(shù)據(jù)的可得性和真實(shí)性，未將二手房的交易登記數(shù)據(jù)納入交易數(shù)據(jù)集。

如前所述，由于房產(chǎn)稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)基于“人”，所以納入模型的數(shù)據(jù)為區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周交易平均數(shù)值，具體包含周交易數(shù)量（套）、交易建筑面積和均價(jià)。

4. 模型。本文用倍差法度量上海和蘇州之間政策差異的凈市場(chǎng)效應(yīng)。DID模型的技術(shù)思路如下：

DID-estimate=（YTa-YTb）-（YCa-YCb）（1）

（YTa-YTb）測(cè)度的是上海市屬區(qū)縣在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前后（包含限購政策）市場(chǎng)效應(yīng)的變化，YTa是試點(diǎn)后的市場(chǎng)效應(yīng)，YTb是試點(diǎn)前的效應(yīng)。同樣，（YCa-YCb）是蘇州市各區(qū)縣的市場(chǎng)效應(yīng)變化，即沒有房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，但包含限購政策下的市場(chǎng)效應(yīng)變化。由于滬蘇兩市毗鄰，且同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，這里假定限購政策對(duì)兩城市的影響效應(yīng)相同。

依據(jù)以上技術(shù)思路，建立回歸方程如下：

Yijt=？啄i+■？琢t？字t+？茁1？字TREAT+？茁2？字POST+？茁3？字ITREAT？字POST（2）

這里，i代表區(qū)縣個(gè)體，t表示時(shí)間，當(dāng)t<0表示在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前，t>0表示試點(diǎn)后。j表示在是否處于試驗(yàn)組，上海市屬區(qū)縣為1，蘇州市屬區(qū)縣為0。

基于t、j表示啞變量？字POST、？字ITREAT

？字POST=1 t>00 t<0

當(dāng)？字POST為1時(shí)，表示該交易登記為房產(chǎn)稅試點(diǎn)后；為0表示為試點(diǎn)前。

？字ITREAT=1 j=10 j=0

當(dāng)？字ITREAT為1時(shí)，表示該區(qū)縣屬于實(shí)驗(yàn)組；為0屬于控制組。

Y表示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易變量，？啄i為不隨時(shí)間變化的區(qū)縣固定效應(yīng)，？字t為各區(qū)縣都相同的時(shí)間效應(yīng)。該方程包含表示實(shí)驗(yàn)組（控制組）和表示時(shí)期后（前）的兩個(gè)主效應(yīng)和兩個(gè)維度的交叉效應(yīng)，？茁3即為我們所關(guān)心的因果效應(yīng)。

由于采用的是面板數(shù)據(jù)，因此可將上述模型修訂為：

logyit=？茁1xit+？滋t+？墜i+？著it（3）

其中，xit是虛擬變量，

xit=1 區(qū)縣i在t時(shí)刻實(shí)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)0 區(qū)縣i在t時(shí)刻未實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)

？滋t表示在t時(shí)刻的時(shí)間效應(yīng)變量，？墜i代表個(gè)體i不隨時(shí)間變化的特征。

四、 計(jì)量結(jié)果

房產(chǎn)稅試點(diǎn)市場(chǎng)效應(yīng)的雙重差分估計(jì)量在表3、表4和表5中報(bào)告。其中（1）欄報(bào)告了整個(gè)樣本中固定效應(yīng)面板模型設(shè)定的回歸結(jié)果（通過Hausman檢驗(yàn)，拒絕原假設(shè)），（2） 欄、（3） 欄分別報(bào)告了由上海中心城區(qū)及郊區(qū)（縣），各自與蘇州各區(qū)組成的樣本設(shè)定的回歸結(jié)果。

全樣本回歸計(jì)量結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)、交易面積和交易量均產(chǎn)生負(fù)面影響，試點(diǎn)后，各交易指標(biāo)分別下跌了5%、56%和51%，其中價(jià)格效應(yīng)參數(shù)不顯著。由此表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)價(jià)格的影響微弱，但與之相反的是，試點(diǎn)后短期內(nèi)交易量和交易面積大幅下降，減少了一半以上。

（2）欄和（3）欄則考察了不同的征收稅率給市場(chǎng)帶來的影響。如前表1所示，上海中心城區(qū)的房產(chǎn)交易整體上適用高稅率，郊區(qū)（縣）則適用低稅率。從價(jià)格影響效應(yīng)來看，對(duì)郊區(qū)（縣）的影響效應(yīng)較大，據(jù)表3，盡管中心城區(qū)適用較高稅率，但房價(jià)下跌不顯著；反之，盡管價(jià)格較低的郊區(qū)（縣）房產(chǎn)適用低稅率，但短期內(nèi)卻下跌了7%，比中心城區(qū)高5個(gè)百分點(diǎn)。從交易量的影響效應(yīng)來看，中心城區(qū)受政策的影響較大，由表4和表5可看出，中心城區(qū)的交易量和交易面積巨幅下滑（也可能由于本文未考慮中心城區(qū)新建商品房供給乏力等控制因素），郊區(qū)（縣）的成交下降相對(duì)小很多，減少了約兩成。這表明稅率對(duì)居民購房區(qū)位的選擇具有很好的杠桿作用。

五、 結(jié)論與研究展望

如前所述，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在短期內(nèi)，極大緩沖了市場(chǎng)交易熱度，買家和賣家均處于理性的觀望中，賣家亦未出現(xiàn)低價(jià)拋售的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)調(diào)控政策的短期效應(yīng)敏感度較低，而交易量卻出現(xiàn)過度反應(yīng)。房產(chǎn)稅政策在短期內(nèi)具有一定的效力。但房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“真實(shí)”調(diào)控能力，需在長期中考察。

在以后的研究中，除了要考察房產(chǎn)稅改革的長期效應(yīng)外，還需論證蘇州作為控制組的有效性和試點(diǎn)可能引起的內(nèi)生性反應(yīng)，另外由于數(shù)據(jù)的可得性，本文未設(shè)立詳細(xì)的控制指標(biāo)體系，這些都有待未來作進(jìn)一步探討。

參考文獻(xiàn)：

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基金項(xiàng)目：上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“上海房產(chǎn)稅稅收效應(yīng)評(píng)價(jià)與創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目號(hào)：2013BJB006）；上海財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年研究生創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目“房產(chǎn)稅改革方案設(shè)計(jì)研究”（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2013-401）。

作者簡介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；劉霞，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生，蘇州科技學(xué)院商學(xué)院講師。

收稿日期：2014-02-22。

本文采用的研究方法類似于Ben Dachis等（2012）的研究，由于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)與限購政策幾乎是同期執(zhí)行，在研究房產(chǎn)稅的凈效益時(shí)需考慮剔除限購政策的影響沖擊。

3. 數(shù)據(jù)。本研究的數(shù)據(jù)來源為上海市和蘇州市房地產(chǎn)管理處的新建商品住房的交易數(shù)據(jù)?？紤]數(shù)據(jù)的可得性和真實(shí)性，未將二手房的交易登記數(shù)據(jù)納入交易數(shù)據(jù)集。

如前所述，由于房產(chǎn)稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)基于“人”，所以納入模型的數(shù)據(jù)為區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周交易平均數(shù)值，具體包含周交易數(shù)量（套）、交易建筑面積和均價(jià)。

4. 模型。本文用倍差法度量上海和蘇州之間政策差異的凈市場(chǎng)效應(yīng)。DID模型的技術(shù)思路如下：

DID-estimate=（YTa-YTb）-（YCa-YCb）（1）

（YTa-YTb）測(cè)度的是上海市屬區(qū)縣在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前后（包含限購政策）市場(chǎng)效應(yīng)的變化，YTa是試點(diǎn)后的市場(chǎng)效應(yīng)，YTb是試點(diǎn)前的效應(yīng)。同樣，（YCa-YCb）是蘇州市各區(qū)縣的市場(chǎng)效應(yīng)變化，即沒有房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，但包含限購政策下的市場(chǎng)效應(yīng)變化。由于滬蘇兩市毗鄰，且同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，這里假定限購政策對(duì)兩城市的影響效應(yīng)相同。

依據(jù)以上技術(shù)思路，建立回歸方程如下：

Yijt=？啄i+■？琢t？字t+？茁1？字TREAT+？茁2？字POST+？茁3？字ITREAT？字POST（2）

這里，i代表區(qū)縣個(gè)體，t表示時(shí)間，當(dāng)t<0表示在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前，t>0表示試點(diǎn)后。j表示在是否處于試驗(yàn)組，上海市屬區(qū)縣為1，蘇州市屬區(qū)縣為0。

基于t、j表示啞變量？字POST、？字ITREAT

？字POST=1 t>00 t<0

當(dāng)？字POST為1時(shí)，表示該交易登記為房產(chǎn)稅試點(diǎn)后；為0表示為試點(diǎn)前。

？字ITREAT=1 j=10 j=0

當(dāng)？字ITREAT為1時(shí)，表示該區(qū)縣屬于實(shí)驗(yàn)組；為0屬于控制組。

Y表示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易變量，？啄i為不隨時(shí)間變化的區(qū)縣固定效應(yīng)，？字t為各區(qū)縣都相同的時(shí)間效應(yīng)。該方程包含表示實(shí)驗(yàn)組（控制組）和表示時(shí)期后（前）的兩個(gè)主效應(yīng)和兩個(gè)維度的交叉效應(yīng)，？茁3即為我們所關(guān)心的因果效應(yīng)。

由于采用的是面板數(shù)據(jù)，因此可將上述模型修訂為：

logyit=？茁1xit+？滋t+？墜i+？著it（3）

其中，xit是虛擬變量，

xit=1 區(qū)縣i在t時(shí)刻實(shí)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)0 區(qū)縣i在t時(shí)刻未實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)

？滋t表示在t時(shí)刻的時(shí)間效應(yīng)變量，？墜i代表個(gè)體i不隨時(shí)間變化的特征。

四、 計(jì)量結(jié)果

房產(chǎn)稅試點(diǎn)市場(chǎng)效應(yīng)的雙重差分估計(jì)量在表3、表4和表5中報(bào)告。其中（1）欄報(bào)告了整個(gè)樣本中固定效應(yīng)面板模型設(shè)定的回歸結(jié)果（通過Hausman檢驗(yàn)，拒絕原假設(shè)），（2） 欄、（3） 欄分別報(bào)告了由上海中心城區(qū)及郊區(qū)（縣），各自與蘇州各區(qū)組成的樣本設(shè)定的回歸結(jié)果。

全樣本回歸計(jì)量結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)、交易面積和交易量均產(chǎn)生負(fù)面影響，試點(diǎn)后，各交易指標(biāo)分別下跌了5%、56%和51%，其中價(jià)格效應(yīng)參數(shù)不顯著。由此表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)價(jià)格的影響微弱，但與之相反的是，試點(diǎn)后短期內(nèi)交易量和交易面積大幅下降，減少了一半以上。

（2）欄和（3）欄則考察了不同的征收稅率給市場(chǎng)帶來的影響。如前表1所示，上海中心城區(qū)的房產(chǎn)交易整體上適用高稅率，郊區(qū)（縣）則適用低稅率。從價(jià)格影響效應(yīng)來看，對(duì)郊區(qū)（縣）的影響效應(yīng)較大，據(jù)表3，盡管中心城區(qū)適用較高稅率，但房價(jià)下跌不顯著；反之，盡管價(jià)格較低的郊區(qū)（縣）房產(chǎn)適用低稅率，但短期內(nèi)卻下跌了7%，比中心城區(qū)高5個(gè)百分點(diǎn)。從交易量的影響效應(yīng)來看，中心城區(qū)受政策的影響較大，由表4和表5可看出，中心城區(qū)的交易量和交易面積巨幅下滑（也可能由于本文未考慮中心城區(qū)新建商品房供給乏力等控制因素），郊區(qū)（縣）的成交下降相對(duì)小很多，減少了約兩成。這表明稅率對(duì)居民購房區(qū)位的選擇具有很好的杠桿作用。

五、 結(jié)論與研究展望

如前所述，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在短期內(nèi)，極大緩沖了市場(chǎng)交易熱度，買家和賣家均處于理性的觀望中，賣家亦未出現(xiàn)低價(jià)拋售的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)調(diào)控政策的短期效應(yīng)敏感度較低，而交易量卻出現(xiàn)過度反應(yīng)。房產(chǎn)稅政策在短期內(nèi)具有一定的效力。但房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“真實(shí)”調(diào)控能力，需在長期中考察。

在以后的研究中，除了要考察房產(chǎn)稅改革的長期效應(yīng)外，還需論證蘇州作為控制組的有效性和試點(diǎn)可能引起的內(nèi)生性反應(yīng)，另外由于數(shù)據(jù)的可得性，本文未設(shè)立詳細(xì)的控制指標(biāo)體系，這些都有待未來作進(jìn)一步探討。

參考文獻(xiàn)：

1. 況偉大，朱勇，劉江濤.房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù).財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2012，（5）：121-129.

2. 唐旭君，姚玲珍.商品住宅市場(chǎng)營業(yè)稅政策調(diào)控有效性分析.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，（6）：90-96.

3. 張笑寒.農(nóng)村土地股份合作制的農(nóng)戶收入效應(yīng)——基于江蘇省蘇南地區(qū)的農(nóng)戶調(diào)查.財(cái)經(jīng)科學(xué)，2008，（5）：110-117.

4. HA Simon.The Incidence of a Tax on Urban Real Property.The Quarterly Journal of Economics， 1943，57（3）：398-420.

5. B.W Hamilton.Zoning and Property Taxat- ion in a System of Local Governments.Urban Stu- dies，1975，（12）：205-211.

6. WA Fischel.Property Taxation and the Ti- ebout Model： Evidence for the Benefit View from Zoning and Voting.Journal of Economic Literature， 1992，30（1）：171-177.

7. P Mieszkowski.The Property Tax： an Excise Tax or a Profits Tax？ Journal of Public Economics， 1972，1（1）：73-96.

基金項(xiàng)目：上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“上海房產(chǎn)稅稅收效應(yīng)評(píng)價(jià)與創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目號(hào)：2013BJB006）；上海財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年研究生創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目“房產(chǎn)稅改革方案設(shè)計(jì)研究”（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2013-401）。

作者簡介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；劉霞，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生，蘇州科技學(xué)院商學(xué)院講師。

收稿日期：2014-02-22。

本文采用的研究方法類似于Ben Dachis等（2012）的研究，由于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)與限購政策幾乎是同期執(zhí)行，在研究房產(chǎn)稅的凈效益時(shí)需考慮剔除限購政策的影響沖擊。

3. 數(shù)據(jù)。本研究的數(shù)據(jù)來源為上海市和蘇州市房地產(chǎn)管理處的新建商品住房的交易數(shù)據(jù)。考慮數(shù)據(jù)的可得性和真實(shí)性，未將二手房的交易登記數(shù)據(jù)納入交易數(shù)據(jù)集。

如前所述，由于房產(chǎn)稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)基于“人”，所以納入模型的數(shù)據(jù)為區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周交易平均數(shù)值，具體包含周交易數(shù)量（套）、交易建筑面積和均價(jià)。

4. 模型。本文用倍差法度量上海和蘇州之間政策差異的凈市場(chǎng)效應(yīng)。DID模型的技術(shù)思路如下：

DID-estimate=（YTa-YTb）-（YCa-YCb）（1）

（YTa-YTb）測(cè)度的是上海市屬區(qū)縣在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前后（包含限購政策）市場(chǎng)效應(yīng)的變化，YTa是試點(diǎn)后的市場(chǎng)效應(yīng)，YTb是試點(diǎn)前的效應(yīng)。同樣，（YCa-YCb）是蘇州市各區(qū)縣的市場(chǎng)效應(yīng)變化，即沒有房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，但包含限購政策下的市場(chǎng)效應(yīng)變化。由于滬蘇兩市毗鄰，且同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，這里假定限購政策對(duì)兩城市的影響效應(yīng)相同。

依據(jù)以上技術(shù)思路，建立回歸方程如下：

Yijt=？啄i+■？琢t？字t+？茁1？字TREAT+？茁2？字POST+？茁3？字ITREAT？字POST（2）

這里，i代表區(qū)縣個(gè)體，t表示時(shí)間，當(dāng)t<0表示在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前，t>0表示試點(diǎn)后。j表示在是否處于試驗(yàn)組，上海市屬區(qū)縣為1，蘇州市屬區(qū)縣為0。

基于t、j表示啞變量？字POST、？字ITREAT

？字POST=1 t>00 t<0

當(dāng)？字POST為1時(shí)，表示該交易登記為房產(chǎn)稅試點(diǎn)后；為0表示為試點(diǎn)前。

？字ITREAT=1 j=10 j=0

當(dāng)？字ITREAT為1時(shí)，表示該區(qū)縣屬于實(shí)驗(yàn)組；為0屬于控制組。

Y表示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易變量，？啄i為不隨時(shí)間變化的區(qū)縣固定效應(yīng)，？字t為各區(qū)縣都相同的時(shí)間效應(yīng)。該方程包含表示實(shí)驗(yàn)組（控制組）和表示時(shí)期后（前）的兩個(gè)主效應(yīng)和兩個(gè)維度的交叉效應(yīng)，？茁3即為我們所關(guān)心的因果效應(yīng)。

由于采用的是面板數(shù)據(jù)，因此可將上述模型修訂為：

logyit=？茁1xit+？滋t+？墜i+？著it（3）

其中，xit是虛擬變量，

xit=1 區(qū)縣i在t時(shí)刻實(shí)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)0 區(qū)縣i在t時(shí)刻未實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)

？滋t表示在t時(shí)刻的時(shí)間效應(yīng)變量，？墜i代表個(gè)體i不隨時(shí)間變化的特征。

四、 計(jì)量結(jié)果

房產(chǎn)稅試點(diǎn)市場(chǎng)效應(yīng)的雙重差分估計(jì)量在表3、表4和表5中報(bào)告。其中（1）欄報(bào)告了整個(gè)樣本中固定效應(yīng)面板模型設(shè)定的回歸結(jié)果（通過Hausman檢驗(yàn)，拒絕原假設(shè)），（2） 欄、（3） 欄分別報(bào)告了由上海中心城區(qū)及郊區(qū)（縣），各自與蘇州各區(qū)組成的樣本設(shè)定的回歸結(jié)果。

全樣本回歸計(jì)量結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)、交易面積和交易量均產(chǎn)生負(fù)面影響，試點(diǎn)后，各交易指標(biāo)分別下跌了5%、56%和51%，其中價(jià)格效應(yīng)參數(shù)不顯著。由此表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)價(jià)格的影響微弱，但與之相反的是，試點(diǎn)后短期內(nèi)交易量和交易面積大幅下降，減少了一半以上。

（2）欄和（3）欄則考察了不同的征收稅率給市場(chǎng)帶來的影響。如前表1所示，上海中心城區(qū)的房產(chǎn)交易整體上適用高稅率，郊區(qū)（縣）則適用低稅率。從價(jià)格影響效應(yīng)來看，對(duì)郊區(qū)（縣）的影響效應(yīng)較大，據(jù)表3，盡管中心城區(qū)適用較高稅率，但房價(jià)下跌不顯著；反之，盡管價(jià)格較低的郊區(qū)（縣）房產(chǎn)適用低稅率，但短期內(nèi)卻下跌了7%，比中心城區(qū)高5個(gè)百分點(diǎn)。從交易量的影響效應(yīng)來看，中心城區(qū)受政策的影響較大，由表4和表5可看出，中心城區(qū)的交易量和交易面積巨幅下滑（也可能由于本文未考慮中心城區(qū)新建商品房供給乏力等控制因素），郊區(qū)（縣）的成交下降相對(duì)小很多，減少了約兩成。這表明稅率對(duì)居民購房區(qū)位的選擇具有很好的杠桿作用。

五、 結(jié)論與研究展望

如前所述，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在短期內(nèi)，極大緩沖了市場(chǎng)交易熱度，買家和賣家均處于理性的觀望中，賣家亦未出現(xiàn)低價(jià)拋售的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)調(diào)控政策的短期效應(yīng)敏感度較低，而交易量卻出現(xiàn)過度反應(yīng)。房產(chǎn)稅政策在短期內(nèi)具有一定的效力。但房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“真實(shí)”調(diào)控能力，需在長期中考察。

在以后的研究中，除了要考察房產(chǎn)稅改革的長期效應(yīng)外，還需論證蘇州作為控制組的有效性和試點(diǎn)可能引起的內(nèi)生性反應(yīng)，另外由于數(shù)據(jù)的可得性，本文未設(shè)立詳細(xì)的控制指標(biāo)體系，這些都有待未來作進(jìn)一步探討。

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1. 況偉大，朱勇，劉江濤.房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù).財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2012，（5）：121-129.

2. 唐旭君，姚玲珍.商品住宅市場(chǎng)營業(yè)稅政策調(diào)控有效性分析.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，（6）：90-96.

3. 張笑寒.農(nóng)村土地股份合作制的農(nóng)戶收入效應(yīng)——基于江蘇省蘇南地區(qū)的農(nóng)戶調(diào)查.財(cái)經(jīng)科學(xué)，2008，（5）：110-117.

4. HA Simon.The Incidence of a Tax on Urban Real Property.The Quarterly Journal of Economics， 1943，57（3）：398-420.

5. B.W Hamilton.Zoning and Property Taxat- ion in a System of Local Governments.Urban Stu- dies，1975，（12）：205-211.

6. WA Fischel.Property Taxation and the Ti- ebout Model： Evidence for the Benefit View from Zoning and Voting.Journal of Economic Literature， 1992，30（1）：171-177.

7. P Mieszkowski.The Property Tax： an Excise Tax or a Profits Tax？ Journal of Public Economics， 1972，1（1）：73-96.

基金項(xiàng)目：上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“上海房產(chǎn)稅稅收效應(yīng)評(píng)價(jià)與創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目號(hào)：2013BJB006）；上海財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年研究生創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目“房產(chǎn)稅改革方案設(shè)計(jì)研究”（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2013-401）。

作者簡介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；劉霞，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生，蘇州科技學(xué)院商學(xué)院講師。

收稿日期：2014-02-22。